07.02.2013 Der deutsche Markt für Einzelhandelsflächen bleibt gefragt
Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner sorgen u.a. eine positive Einkommensentwicklung der Privathaushalte bei gleichzeitig relativ niedriger Sparquote (2012: 10,3%) sowie der stabile Arbeitsmarkt mit einer weiterhin niedrigen Arbeitslosenquote von voraussichtlich rd. 7% insgesamt für stabil-positive Rahmenbedingungen. Dadurch bleibt Deutschland weiterhin der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa und erfreut sich eines hohen Expansionsinteresses seitens nationaler wie internationaler Label. Die anhaltend hohe Nachfrage insbesondere in den Top-Lagen der Big Seven sorgen für anziehende Spitzenmieten. Diese Entwicklung greift indessen auch zunehmend auf die weiteren DIP-Standorte über.
Steigendes Spitzenmietniveau in Top-Lagen – preiswert im europäischen Vergleich
Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich nach Analysen von DIP in den letzten Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärksten profitieren etablierte, hochfrequente 1-A- Lagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und neu in den deutschen Markt eintretenden ausländischen Ketten. Das betrifft v.a. die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf.
So erhöhten sich nach Analysen von DIP an diesen Standorten die realisierten Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte in den letzten fünf Jahren von im Mittel EUR 224 EUR,-/m2 Verkaufsfläche (2007) um 26% auf aktuell durchschnittlich EUR 282,-/m2.
Teuerster deutscher Einzelhandelsstandort ist weiterhin München mit unverändert EUR 350,-/m², gefolgt von Frankfurt und Stuttgart mit jeweils EUR 300,-/m², wobei Stuttgart deutlich um 20% gegenüber 2011 zulegen konnte, während der Wert in Frankfurt stabil blieb. Zulegen konnten auch der „Viertplatzierte“ Hamburg mit rd. EUR 280,-/m² (+12%), Düsseldorf (EUR 260,-/m²; +4%) und Berlin (EUR 250,-/m²; +2%) sowie das „Schlusslicht“ Köln mit EUR 235,-/m² (+7%). Im europäischen Vergleich sind die Big Seven ungeachtet der Mietpreissteigerungen immer noch preiswert. Beispiele hierfür sind die Einzelhandelsspitzenmieten in London (EUR 583,-/m²), Zürich (EUR 520,-/m²) und Paris (EUR 514,-/m²).
Expansion nach erfolgreicher „Testphase“
Erfolgten die Markteintritte internationaler Retailer in den letzten Jahren typischerweise zunächst durch Ansiedlung in den Top-Einzelhandelsstandorten der deutschen Metropolen, wird diese erste erfolgreiche „Testphase“ nach DIP-Analysen nun von einer Phase der Expansion in der Fläche und des Filialnetzes abgelöst. Nutznießer dieser Verlagerung sind aufgrund der traditionell polyzentrischen Struktur Deutschlands zunehmend auch mittlere Großstädte des Landes.
Entsprechend sind auch in den übrigen untersuchten DIP-Standorten (Bremen, Dresden, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg, Rostock) die Einzelhandelsspitzenmieten im genannten Zeitraum (2007 bis 2012) um 22% auf aktuell durchschnittlich EUR 120,-/m² gestiegen.
Gegenüber dem Vorjahr konnten indessen lediglich die Städte Leipzig (EUR 140,-/m²; +17%), Bremen (EUR 150,-/m²; +7%) und Hannover (EUR 190,-/m²; +3%) zulegen. In den anderen Städten blieben die Mieten stabil. Eine Ausnahme bildet Magdeburg, wo DIP einen Rückgang der Spitzenmiete um 8% auf rd. EUR 55,-/m² analysiert.
Perspektiven am deutschen Einzelhandelsmarkt
• Insgesamt bleibt Deutschland ungeachtet der aktuellen Prognose der Bundesregierung, die für 2013 von einem Wirtschaftswachstum von lediglich 0,5% ausgeht, Motor der europäischen Wirtschaftsentwicklung. Dabei charakterisieren anhaltender Exportüberschuss und rückläufige Neuverschuldung auch 2013 das deutsche Wirtschaftsszenario. Diese stabil-positiven Rahmenbedingungen sorgen nach Analysen von DIP dafür, dass Deutschland weiterhin der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa bleibt und sich eines hohen Markteintritts- bzw. Expansionsinteresses seitens nationaler wie internationaler Label erfreut.
• Die Fokussierung der Flächennachfrage auf Einzelhandels-Spitzenlagen insbesondere durch überaus liquide Finanzinvestoren und ihre ausnahmslos Top-Label führenden Beteiligungsunternehmen stimuliert in entsprechend favorisierten Standorten weiterhin einen Anstieg bzw. zumindest die Stabilisierung des Spitzenmietniveaus, insbesondere angesichts des nicht beliebig erweiterbaren Angebots nachfragegerechter Einzelhandelsflächen in den 1-A-Lagen.
• An dieser Entwicklung werden nach DIP-Analysen zunehmend auch Standorte „jenseits“ der Big Seven partizipieren. Hierbei spielen nicht nur der Wettbewerb mit schon am Markt bestehenden Marken und das Potential an innovationsfreudigen und kosmopolitischen Kunden eine große Rolle, sondern auch der seit Jahren boomende Metropolen- und Städtetourismus, wodurch gleichzeitig destinationsindividuell ein transaktionsfähiges, internationales Publikum erreicht wird.
• Die Investoren haben weiterhin großes Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt und setzen das gezielte Investment in deutsches „Betongold“ angesichts anhaltender Niedrigzinsphase und noch immer nicht überwundener Finanz- und Eurokrise 2013 fort.
• Das Interesse gilt dabei insbesondere auch hochwertigen Einzelhandelsimmobilien in den Top-Geschäftslagen der deutschen Metropolen, die aufgrund ihres stabilen Cash Flows eine vergleichsweise sichere und darüber hinaus häufig wertzuwachsaffine Anlageklasse darstellen, die vor allem in turbulenten Zeiten vor dem Hintergrund niedriger Habenzinsen und hohen Sicherheitsbedürfnisses sehr nachgefragt ist. Dieser Trend setzt sich nach den umfassenden Analysen von DIP auch 2013 weiter fort.
• Entsprechend bewegt sich die Spanne der Spitzenrenditen für Retail-Immobilien in den Big Seven zwischen 3,9% in München und 4,6% in Berlin. Für 2013 ist eine weitere Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen auf niedrigem Niveau aufgrund der ungebroch¬enen Attraktivität dieser Asset-Klasse bei gleichzeitig geringem Angebot zu erwarten.
Steigendes Spitzenmietniveau in Top-Lagen – preiswert im europäischen Vergleich
Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich nach Analysen von DIP in den letzten Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärksten profitieren etablierte, hochfrequente 1-A- Lagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und neu in den deutschen Markt eintretenden ausländischen Ketten. Das betrifft v.a. die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf.
So erhöhten sich nach Analysen von DIP an diesen Standorten die realisierten Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte in den letzten fünf Jahren von im Mittel EUR 224 EUR,-/m2 Verkaufsfläche (2007) um 26% auf aktuell durchschnittlich EUR 282,-/m2.
Teuerster deutscher Einzelhandelsstandort ist weiterhin München mit unverändert EUR 350,-/m², gefolgt von Frankfurt und Stuttgart mit jeweils EUR 300,-/m², wobei Stuttgart deutlich um 20% gegenüber 2011 zulegen konnte, während der Wert in Frankfurt stabil blieb. Zulegen konnten auch der „Viertplatzierte“ Hamburg mit rd. EUR 280,-/m² (+12%), Düsseldorf (EUR 260,-/m²; +4%) und Berlin (EUR 250,-/m²; +2%) sowie das „Schlusslicht“ Köln mit EUR 235,-/m² (+7%). Im europäischen Vergleich sind die Big Seven ungeachtet der Mietpreissteigerungen immer noch preiswert. Beispiele hierfür sind die Einzelhandelsspitzenmieten in London (EUR 583,-/m²), Zürich (EUR 520,-/m²) und Paris (EUR 514,-/m²).
Expansion nach erfolgreicher „Testphase“
Erfolgten die Markteintritte internationaler Retailer in den letzten Jahren typischerweise zunächst durch Ansiedlung in den Top-Einzelhandelsstandorten der deutschen Metropolen, wird diese erste erfolgreiche „Testphase“ nach DIP-Analysen nun von einer Phase der Expansion in der Fläche und des Filialnetzes abgelöst. Nutznießer dieser Verlagerung sind aufgrund der traditionell polyzentrischen Struktur Deutschlands zunehmend auch mittlere Großstädte des Landes.
Entsprechend sind auch in den übrigen untersuchten DIP-Standorten (Bremen, Dresden, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg, Rostock) die Einzelhandelsspitzenmieten im genannten Zeitraum (2007 bis 2012) um 22% auf aktuell durchschnittlich EUR 120,-/m² gestiegen.
Gegenüber dem Vorjahr konnten indessen lediglich die Städte Leipzig (EUR 140,-/m²; +17%), Bremen (EUR 150,-/m²; +7%) und Hannover (EUR 190,-/m²; +3%) zulegen. In den anderen Städten blieben die Mieten stabil. Eine Ausnahme bildet Magdeburg, wo DIP einen Rückgang der Spitzenmiete um 8% auf rd. EUR 55,-/m² analysiert.
Perspektiven am deutschen Einzelhandelsmarkt
• Insgesamt bleibt Deutschland ungeachtet der aktuellen Prognose der Bundesregierung, die für 2013 von einem Wirtschaftswachstum von lediglich 0,5% ausgeht, Motor der europäischen Wirtschaftsentwicklung. Dabei charakterisieren anhaltender Exportüberschuss und rückläufige Neuverschuldung auch 2013 das deutsche Wirtschaftsszenario. Diese stabil-positiven Rahmenbedingungen sorgen nach Analysen von DIP dafür, dass Deutschland weiterhin der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa bleibt und sich eines hohen Markteintritts- bzw. Expansionsinteresses seitens nationaler wie internationaler Label erfreut.
• Die Fokussierung der Flächennachfrage auf Einzelhandels-Spitzenlagen insbesondere durch überaus liquide Finanzinvestoren und ihre ausnahmslos Top-Label führenden Beteiligungsunternehmen stimuliert in entsprechend favorisierten Standorten weiterhin einen Anstieg bzw. zumindest die Stabilisierung des Spitzenmietniveaus, insbesondere angesichts des nicht beliebig erweiterbaren Angebots nachfragegerechter Einzelhandelsflächen in den 1-A-Lagen.
• An dieser Entwicklung werden nach DIP-Analysen zunehmend auch Standorte „jenseits“ der Big Seven partizipieren. Hierbei spielen nicht nur der Wettbewerb mit schon am Markt bestehenden Marken und das Potential an innovationsfreudigen und kosmopolitischen Kunden eine große Rolle, sondern auch der seit Jahren boomende Metropolen- und Städtetourismus, wodurch gleichzeitig destinationsindividuell ein transaktionsfähiges, internationales Publikum erreicht wird.
• Die Investoren haben weiterhin großes Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt und setzen das gezielte Investment in deutsches „Betongold“ angesichts anhaltender Niedrigzinsphase und noch immer nicht überwundener Finanz- und Eurokrise 2013 fort.
• Das Interesse gilt dabei insbesondere auch hochwertigen Einzelhandelsimmobilien in den Top-Geschäftslagen der deutschen Metropolen, die aufgrund ihres stabilen Cash Flows eine vergleichsweise sichere und darüber hinaus häufig wertzuwachsaffine Anlageklasse darstellen, die vor allem in turbulenten Zeiten vor dem Hintergrund niedriger Habenzinsen und hohen Sicherheitsbedürfnisses sehr nachgefragt ist. Dieser Trend setzt sich nach den umfassenden Analysen von DIP auch 2013 weiter fort.
• Entsprechend bewegt sich die Spanne der Spitzenrenditen für Retail-Immobilien in den Big Seven zwischen 3,9% in München und 4,6% in Berlin. Für 2013 ist eine weitere Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen auf niedrigem Niveau aufgrund der ungebroch¬enen Attraktivität dieser Asset-Klasse bei gleichzeitig geringem Angebot zu erwarten.
