06.02.2013 Immobilienwirtschaft entscheidender Baustein der Gesamtwirtschaft
Die Krise im Euro-Raum eröffnet Chancen für die deutsche Immobilienwirtschaft. Mehr noch: „Es ist die Immobilienwirtschaft, auf der die wirtschaftlichen Hoffnungen ruhen“, sagt Prof. Lars Feld, Mitglied im Rat der Immobilienweisen, bei der Vorstellung des Frühjahrsgutachtens des Rates der Immobilienweisen auf dem Immobilienkongress Quo Vadis in Berlin. „Das Frühjahrsgutachten unterstreicht die Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die Gesamtwirtschaft. Wenn die Branche ihre Chancen nutzt, kann sie Wachstumsmotor und Stabilitätsanker der deutschen Volkswirtschaft bleiben. Oder anders gesagt: Ohne Immobilienwirtschaft kein Wohlstand“, bringt es Andreas Mattner, Präsident des ZIA, auf den Punkt.
Für das Jahr 2013 haben sich die konjunkturellen Perspektiven der Gesamtwirtschaft eingetrübt, prognostiziert wird laut Gutachten ein Wirtschaftswachstum von 0,4 bis 1 Prozent. „Die deutsche Wirtschaft muss angesichts der Krise im Euro-Raum auf die Inlandsnachfrage setzen. Insbesondere die Bauinvestitionen können hier einen wesentlichen Beitrag leisten“, so Feld. Die derzeit diskutierten steuerpolitischen Vorhaben, wie beispielsweise die Einführung einer Vermögensteuer, Veränderungen bei der Grunderwerbsteuer oder eine Reform der Grundsteuer könnten sich laut Gutachten allerdings negativ auf die Immobilienwirtschaft auswirken. „Jede weitere Belastung könnte den Motor der Immobilienwirtschaft abwürgen. Als Folge würde der Wohnungsbau zum Erliegen kommen, was wiederum steigende Mieten begünstigt. Die Politik sollte auf den Ratschlag der Immobilienweisen hören“, so Mattner.
Im Fokus vieler Investoren steht besonders der deutsche Wohnungsmarkt. Die Unsicherheit an den Finanzmärkten und die günstigen Zinskonditionen haben die Nachfrage nach Wohnimmobilien belebt, so das Gutachten. Davon habe auch der Wohnungsneubau profitiert. Die nichtstaatlichen Wohnungsbauinvestitionen seien im dritten Quartal um 2,5 Prozent gestiegen. „An diese Entwicklung muss dringend angeknüpft werden. Die Politik ist gut beraten, der Immobilienwirtschaft hier keine Knüppel in die Beine zu werfen. Wohnungsneubau ist immer noch das beste Mittel gegen steigende Mieten“, sagt Mattner.
Entwarnung bei Mieten und Kaufpreisen
Die allgemein positive Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnungsmarkt setzt sich fort. Erwartet werden weiter steigende Kauf- und Mietpreise. „Es gibt trotz steigender Preise keinen Grund zu Hysterie. Mit Blick auf die Inflation relativiert sich die Preisentwicklung. Bei Kauf- und Mietpreisen erleben wir einen schwachen Mietpreisanstieg auf breiter Front“, sagt Prof. Harald Simons, Vorstand beim Marktforschungsinstitut empirica. Mit 2,4 Prozent sind die Angebotsmieten nur minimal stärker als die Inflation gestiegen. Für 2013 rechnet Simons mit einem Anstieg von rund 3 Prozent. Die Kaufpreise stiegen laut Gutachten um 4,5 Prozent.
Deutliche Preisanstiege sind laut Gutachten allenfalls in ausgesuchten Lagen einiger Städte zu beobachten. „Es gibt einen Trend in die Innenstadt. Wir beobachten, dass in bestimmten Stadteilen einiger Städte die Nachfrage deutlich zugenommen hat und weiter zunimmt. Als Folge steigen natürlich die Kauf- und Mietpreise in diesen Lagen. Urbanität kostet immer mehr, das wird auch durch unsere Marktbeobachtung bestätigt“, erläutert Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilien Scout 24.
Keine Preisblase am deutschen Immobilienmarkt
Die Immobilienpreise sind in einigen Regionen in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Ein ganz anderes Bild ergibt sich für das Bundesgebiet. „Hier zeigt sich, dass die deutschen Immobilienpreise, gemessen am Verhältnis von Hauspreisen zu Mieten, noch vergleichsweise niedrig sind. Tatsächlich haben die deutschen Immobilienpreise das Niveau zur Jahrtausendwende noch nicht wieder erreicht“, so Feld. „Ein Preisanstieg wird erst dann zur Blase, wenn er nicht durch fundamentale Angebots- und Nachfragefaktoren gerechtfertigt ist. Es gibt keinerlei Anzeichen für das Abkoppeln des Angebots von der Nachfrage. Von einer Preisblase sind wir weit entfernt“, ergänzt Simons.
Renaissance der Büroimmobilie
„Die Büroimmobilie erlebt eine Renaissance“, sagt Andreas Schulten, Vorstand bei Bulwien Gesa. Bereits zum dritten Mal in Folge sind die Preise für Büroimmobilien in Deutschland gestiegen. Am deutschen Investmentmarkt wurden 2012 etwa 24,5 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. „Das höchste Volumen seit Einsetzen der Finanzkrise“, berichtet Schulten. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet der Wert einen Zuwachs von 8,8 Prozent oder rund 2,1 Milliarden Euro und im Vergleich zu 2010 sogar einen Zuwachs von 32,8 Prozent. „Mittlerweile profitieren auch Objekte in Cityrandlagen und B-Standorte vom wiedererstarkten Interesse an deutschen Büroimmobilien. Das Interesse an deutschen Gewerbeimmobilien bleibt auch 2013 hoch“, berichtet Schulten. Auffällig sei zudem, dass zunehmend nicht marktgängige Büroobjekte zu Wohnimmobilien umgenutzt würden.
Strukturwandel im Einzelhandel
Die Stimmung bei den deutschen Konsumenten ist positiv. Für 2013 wird eine Kaufkraftsumme von 1687,7 Milliarden Euro für Gesamtdeutschland prognostiziert. Damit werden die Deutschen laut Gutachten nominal 554 Euro mehr für den Konsum, Miete oder andere Lebenshaltungskosten als im Vorjahr zur Verfügung haben. Davon dürfte der Einzelhandel profitieren. „Dennoch stehen wir vor einem Strukturwandel. Der Online-Handel wird in einigen Bereichen immer stärker. Der stationäre Handel muss darauf reagieren und wieder näher an den Kunden heranrücken“, sagt Manual Jahn, Leiter Real Estate Consulting bei GfK Geo Marketing.
Die große Fokussierung nationaler und internationaler Investoren auf Einzelhandelsimmobilien aus dem Vorjahr hielt dennoch an. Das Frühjahrsgutachten bestätigt die bis auf weiteres stabilen Marktverhältnisse bei deutschen Handelsimmobilien, nachdem die Preise seit 2009 stetig zulegten. Der Auftrieb bei den Kauf- und Mietpreisen wurde nicht nur in den Metropolen, sondern auch in den kleineren Großstädten nachvollzogen. „Mittelstädte könnten 2013 zu den Gewinnern gehören. Investitionen in gute Einzelhandelsimmobilien in Mittelstädten können Core-Charakter haben, wenn Mikro-Standort, Gebäudekonzeption und Branchenmix stimmig sind und die Nachfragebasis vorhanden ist. Zudem verlagert eine wachsende Zahl von Einzelhändlern den Expansionsfokus auf die weniger abgedeckten Mittelstädte“, sagt Jahn.
Für das Jahr 2013 haben sich die konjunkturellen Perspektiven der Gesamtwirtschaft eingetrübt, prognostiziert wird laut Gutachten ein Wirtschaftswachstum von 0,4 bis 1 Prozent. „Die deutsche Wirtschaft muss angesichts der Krise im Euro-Raum auf die Inlandsnachfrage setzen. Insbesondere die Bauinvestitionen können hier einen wesentlichen Beitrag leisten“, so Feld. Die derzeit diskutierten steuerpolitischen Vorhaben, wie beispielsweise die Einführung einer Vermögensteuer, Veränderungen bei der Grunderwerbsteuer oder eine Reform der Grundsteuer könnten sich laut Gutachten allerdings negativ auf die Immobilienwirtschaft auswirken. „Jede weitere Belastung könnte den Motor der Immobilienwirtschaft abwürgen. Als Folge würde der Wohnungsbau zum Erliegen kommen, was wiederum steigende Mieten begünstigt. Die Politik sollte auf den Ratschlag der Immobilienweisen hören“, so Mattner.
Im Fokus vieler Investoren steht besonders der deutsche Wohnungsmarkt. Die Unsicherheit an den Finanzmärkten und die günstigen Zinskonditionen haben die Nachfrage nach Wohnimmobilien belebt, so das Gutachten. Davon habe auch der Wohnungsneubau profitiert. Die nichtstaatlichen Wohnungsbauinvestitionen seien im dritten Quartal um 2,5 Prozent gestiegen. „An diese Entwicklung muss dringend angeknüpft werden. Die Politik ist gut beraten, der Immobilienwirtschaft hier keine Knüppel in die Beine zu werfen. Wohnungsneubau ist immer noch das beste Mittel gegen steigende Mieten“, sagt Mattner.
Entwarnung bei Mieten und Kaufpreisen
Die allgemein positive Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnungsmarkt setzt sich fort. Erwartet werden weiter steigende Kauf- und Mietpreise. „Es gibt trotz steigender Preise keinen Grund zu Hysterie. Mit Blick auf die Inflation relativiert sich die Preisentwicklung. Bei Kauf- und Mietpreisen erleben wir einen schwachen Mietpreisanstieg auf breiter Front“, sagt Prof. Harald Simons, Vorstand beim Marktforschungsinstitut empirica. Mit 2,4 Prozent sind die Angebotsmieten nur minimal stärker als die Inflation gestiegen. Für 2013 rechnet Simons mit einem Anstieg von rund 3 Prozent. Die Kaufpreise stiegen laut Gutachten um 4,5 Prozent.
Deutliche Preisanstiege sind laut Gutachten allenfalls in ausgesuchten Lagen einiger Städte zu beobachten. „Es gibt einen Trend in die Innenstadt. Wir beobachten, dass in bestimmten Stadteilen einiger Städte die Nachfrage deutlich zugenommen hat und weiter zunimmt. Als Folge steigen natürlich die Kauf- und Mietpreise in diesen Lagen. Urbanität kostet immer mehr, das wird auch durch unsere Marktbeobachtung bestätigt“, erläutert Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilien Scout 24.
Keine Preisblase am deutschen Immobilienmarkt
Die Immobilienpreise sind in einigen Regionen in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Ein ganz anderes Bild ergibt sich für das Bundesgebiet. „Hier zeigt sich, dass die deutschen Immobilienpreise, gemessen am Verhältnis von Hauspreisen zu Mieten, noch vergleichsweise niedrig sind. Tatsächlich haben die deutschen Immobilienpreise das Niveau zur Jahrtausendwende noch nicht wieder erreicht“, so Feld. „Ein Preisanstieg wird erst dann zur Blase, wenn er nicht durch fundamentale Angebots- und Nachfragefaktoren gerechtfertigt ist. Es gibt keinerlei Anzeichen für das Abkoppeln des Angebots von der Nachfrage. Von einer Preisblase sind wir weit entfernt“, ergänzt Simons.
Renaissance der Büroimmobilie
„Die Büroimmobilie erlebt eine Renaissance“, sagt Andreas Schulten, Vorstand bei Bulwien Gesa. Bereits zum dritten Mal in Folge sind die Preise für Büroimmobilien in Deutschland gestiegen. Am deutschen Investmentmarkt wurden 2012 etwa 24,5 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. „Das höchste Volumen seit Einsetzen der Finanzkrise“, berichtet Schulten. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet der Wert einen Zuwachs von 8,8 Prozent oder rund 2,1 Milliarden Euro und im Vergleich zu 2010 sogar einen Zuwachs von 32,8 Prozent. „Mittlerweile profitieren auch Objekte in Cityrandlagen und B-Standorte vom wiedererstarkten Interesse an deutschen Büroimmobilien. Das Interesse an deutschen Gewerbeimmobilien bleibt auch 2013 hoch“, berichtet Schulten. Auffällig sei zudem, dass zunehmend nicht marktgängige Büroobjekte zu Wohnimmobilien umgenutzt würden.
Strukturwandel im Einzelhandel
Die Stimmung bei den deutschen Konsumenten ist positiv. Für 2013 wird eine Kaufkraftsumme von 1687,7 Milliarden Euro für Gesamtdeutschland prognostiziert. Damit werden die Deutschen laut Gutachten nominal 554 Euro mehr für den Konsum, Miete oder andere Lebenshaltungskosten als im Vorjahr zur Verfügung haben. Davon dürfte der Einzelhandel profitieren. „Dennoch stehen wir vor einem Strukturwandel. Der Online-Handel wird in einigen Bereichen immer stärker. Der stationäre Handel muss darauf reagieren und wieder näher an den Kunden heranrücken“, sagt Manual Jahn, Leiter Real Estate Consulting bei GfK Geo Marketing.
Die große Fokussierung nationaler und internationaler Investoren auf Einzelhandelsimmobilien aus dem Vorjahr hielt dennoch an. Das Frühjahrsgutachten bestätigt die bis auf weiteres stabilen Marktverhältnisse bei deutschen Handelsimmobilien, nachdem die Preise seit 2009 stetig zulegten. Der Auftrieb bei den Kauf- und Mietpreisen wurde nicht nur in den Metropolen, sondern auch in den kleineren Großstädten nachvollzogen. „Mittelstädte könnten 2013 zu den Gewinnern gehören. Investitionen in gute Einzelhandelsimmobilien in Mittelstädten können Core-Charakter haben, wenn Mikro-Standort, Gebäudekonzeption und Branchenmix stimmig sind und die Nachfragebasis vorhanden ist. Zudem verlagert eine wachsende Zahl von Einzelhändlern den Expansionsfokus auf die weniger abgedeckten Mittelstädte“, sagt Jahn.
