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14.01.2013 Ausländische Investoren sorgen für Umsatz von über 25 Mrd. Euro

Auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt wurde im Jahr 2012 das höchste Transaktionsvolumen der vergangenen fünf Jahre verzeichnet. Insgesamt wurden 25,31 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien investiert und damit noch einmal 8,5 % mehr als im umsatzstarken Vorjahr. „Alleine im Dezember wurde mit einem Transaktionsvolumen von etwa 4,7 Mrd. Euro nahezu so viel investiert wie in jedem der ersten drei Quartale. Vor allem ausländische Investoren haben sich stark in Deutschland engagiert“, nennt Marcus Lemli, Deutschlandchef und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Europa, den Hauptgrund für das Überspringen der 25-Mrd.-Euro-Marke. Erreicht wurde dieses Volumen durch den Verkauf mehrerer großer Pakete im vierten Quartal. So konnten Kaufverträge für das Gewerbeimmobilienportfolio der TLG wie auch für 17 Karstadt-Immobilien inklusive des KaDeWe mit einem Volumen von jeweils 1,1 Mrd. Euro unterzeichnet werden. Für rund 784 Mio. Euro wurde außerdem das „Kranzler Eck“ in Berlin sowie die „Welle“ in Frankfurt veräußert.

Noch stärker als in Deutschland insgesamt stieg das Transaktionsvolumen in den deutschen Top-6-Standorten. In Summe wurden in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München 12,9 Mrd. Euro investiert und damit 20 % mehr als in 2011. Mit einem Investitionsvolumen von mehr als 4,3 Mrd. Euro (+ 65 % ggü. Vorjahr) lag Berlin deutlich vor Frankfurt und München, auf die ein Transaktionsvolumen von 2,9 Mrd. (+ 14 %) bzw. 2,8 Mrd. Euro (+ 38 %) entfiel. Dagegen ist das Investitionsvolumen in den übrigen drei Standorten Hamburg (- 22 %), Düsseldorf (- 15 %) und Köln (- 11 %) im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen.

Das insgesamt gestiegene Transaktionsvolumen in den Top 6 ging einher mit einem höheren Investitionsvolumen durch ausländische Investoren. In Deutschland insgesamt investierten sie ca. 11,6 Mrd. Euro, d. h. 4,4 Mrd. Euro bzw. 61 % mehr als noch 2011. Dadurch hat sich ihr Anteil am Investitionsvolumen von etwa 31 % in 2011 auf 46 % erhöht. Da sie vornehmlich in den Top-Standorten investierten, trugen sie wesentlich zum steigenden Transaktionsvolumen in diesen Märkten bei. Mehr als die Hälfte (52 %) des hier investierten Geldes kam aus dem Ausland (2011: 35 %). „Viele ausländische Investoren sehen in Deutschland mehr denn je einen sicheren Anlagehafen und konzentrieren sich dabei vor allem auf die großen Metropolen, weil diese ihnen die gewünschte Liquidität bieten“, erläutert Lemli diesen Trend. Mit Abstand am aktivsten waren hier die Investoren aus dem kontinentaleuropäischen Ausland. In Summe erwarben sie deutsche Immobilien für etwa 5,7 Mrd. Euro, während sich die Verkäufe auf ca. 4,0 Mrd. Euro beliefen. Mit Nettoinvestitionen von rund 1,7 Mrd. Euro lagen Investoren aus Europa damit sogar noch knapp vor deutschen Investoren. Während Käufer aus Nordamerika im vergangenen Jahr ebenfalls zu den Nettoinvestoren gehörten (+ 0,8 Mrd. Euro), waren Investoren aus Großbritannien mit Nettoverkäufen in Höhe von 1,8 Mrd. Euro die stärkste Verkäufergruppe.

Abgesehen von Handelsimmobilien, auf die ein Volumen von 9,17 Mrd. Euro (- 17 % ggü. Vorjahr) entfiel, profitierten alle Nutzungsarten vom steigenden Interesse an deutschen Immobilien. Auch im Handelssegment liegt der Rückgang nicht in einer nachlassenden Nachfrage, sondern im fehlenden Angebot begründet. Dies gilt vor allem für Shopping-Center. Die Zahl der verkauften Einkaufszentren reduzierte sich folglich im Vergleich zum Vorjahr um etwa ein Viertel auf 31, was zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens um fast 2 Mrd. Euro bzw. 45 % führte. In Büroimmobilien wurden im vergangenen Jahr 8,03 Mrd. Euro und damit 9 % mehr als im Vorjahr investiert. Die größten Zuwächse verzeichneten Logistik- und Industrieimmobilien (+ 51 %; 1,66 Mrd. Euro) sowie Entwicklungsgrundstücke (+ 47 %; 1,51 Mrd. Euro).

Für 2013 ist angesichts der günstigen Rahmenbedingungen von einem anhaltend hohen Interesse an deutschen Gewerbeimmobilien auszugehen. „Wir gehen von einem weiter steigenden Interesse ausländischer Investoren aus, vor allem aus dem Bereich Sovereign Wealth“, prognostiziert Lemli steigende Investmentaktivitäten von Staats- und öffentlichen Pensionsfonds. Im Spitzensegment bleibt die Nachfrage höher als das verfügbare Angebot. In risikoreicheren Segmenten dürfte es zu steigenden Transaktionsvolumina kommen, da hier mit einer langsamen Verbesserung der Finanzierungsbedingungen zu rechnen ist. „Insgesamt kann für 2013 von einem Transaktionsvolumen auf dem Niveau der beiden vorangegangenen Jahre ausgegangen werden“, gibt Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland, einen Ausblick auf das laufende Jahr.

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