08.11.2012 Prime Office präsentiert stabile Zahlen und erhöht FFO-Guidance
Die Prime Office REIT-AG („Prime Office“), ein führendes börsennotiertes Immobilienunternehmen mit REIT-Status, das auf Investitionen in hochwertige Büroimmobilien in Deutschland sowie deren Bewirtschaftung und Verwaltung fokussiert ist, präsentiert stabile Ergebnisse für die ersten neun Monate des Geschäftsjahres 2012 und erhöht die FFO-Guidance für das Gesamtjahr.
„Die wirtschaftlich stabile Entwicklung der Prime Office in den ersten neun Monaten war primär von der Finanz- und Euro-Krise und den damit einhergehenden Effekten auf die Marktbewertung der derivativen Zins- und Währungssicherungseffekte geprägt. Aufgrund des starken Anstiegs der Funds from Operations in den ersten neun Monaten haben wir unsere FFO-Guidance für das Gesamtjahr erhöht und gleichzeitig die Ziele bezüglich von Umsatzerlösen und Dividende bestätigt“, sagt Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender der Prime Office REIT-AG.
Die Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung lagen in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2012 aufgrund des vorübergehenden Leerstands in einzelnen Objekten bei 54,7 Mio. Euro und somit unter dem Niveau im Vergleichszeitraum des Vorjahres (Q1-Q3/2011: 56,8 Mio. Euro). Durch intensive Vermarktungsaktivitäten in den Objekten mit Nachvermietungserfordernissen, temporären Leerstand in einzelnen Objekten sowie Planungskosten vor allem in den Objekten in Frankfurt und Düsseldorf stiegen die Aufwendungen für die Vermietung und Verpachtung um rund 0,4 Mio. Euro oder 4,7 Prozent auf 8,9 (Q1-Q3/2011: 8,5) Mio. Euro. Dementsprechend reduzierte sich das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung im Berichtszeitraum gegenüber den ersten neun Monaten des Vorjahres leicht auf 46,8 (Q1-Q3/2011: 49,1) Mio. Euro.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen in den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2012 bei rund 3,5 Mio. Euro und damit deutlich unter dem Niveau der Vergleichsperiode des Vorjahres (Q1-Q3/2011: 6,4 Mio. Euro). Diese Entwicklung basiert auf den Kosten in Verbindung mit dem Börsengang, die in den ersten neun Monaten des Vorjahres in Höhe von 3,7 Mio. Euro anfielen. Insgesamt stieg das operative Ergebnis vor Bewertungseinflüssen im Berichtszeitraum gegenüber den ersten drei Quartalen des Vorjahres um 0,3 Mio. Euro auf 42,1 (Q1-Q3/2011: 41,8) Mio. Euro.
Das operative Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) reduzierte sich in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2012 gegenüber dem Berichtszeitraum des Vorjahres auf 31,5 (Q1-Q3/2011: 42,3) Mio. Euro. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf die Marktwertanpassungen des Immobilienportfolios im laufenden Geschäftsjahr, temporären Leerstand in einzelnen Immobilien sowie gestiegene Aufwendungen für die Vermietung und Verpachtung der Objekte mit Nachvermietungserfordernissen zurückzuführen.
Das Finanzergebnis als Saldo der Finanzerträge und Finanzaufwendungen lag im Berichtszeitraum bei -24,2 Mio. Euro. Damit verbesserte sich das Finanzergebnis im Zuge der durch den Börsengang nachhaltig reduzierten Verschuldung erwartungsgemäß deutlich gegenüber den ersten drei Quartalen im Geschäftsjahr 2011 (Q1-Q3/2011: -31,8 Mio. Euro). Die Zinsaufwendungen sanken in den ersten neun Monaten des aktuellen Geschäftsjahres gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres ebenfalls signifikant um 8,8 Mio. Euro oder 22,3 Prozent auf 30,7 (Q1-Q3/2011: 39,5) Mio. Euro.
Die Prime Office erwirtschaftete trotz leichter Marktwertanpassungen des Immobilienportfolios, vorübergehenden Leerstands und erhöhter Aufwendungen für Vermietung und Verpachtung, die primär auf intensiven Vermarktungsaktivitäten bei den nachzuvermietenden Objekten basieren, im Berichtszeitraum einen Periodengewinn von 7,3 (Q1-Q3/2011: 10,6) Mio. Euro. Dementsprechend lag das Ergebnis je Aktie bei einer Gesamtzahl von insgesamt rund 51,9 Mio. ausgegeben Aktien bei 0,14 (Q1-Q3/2011: 0,36) Euro.
Demgegenüber erhöhten sich die EPRA-Earnings, bei dem der Periodengewinn um Einmal- bzw. Sondereffekte aus der Zeitbewertung des Immobilienportfolios sowie der derivativen Finanzierungsinstrumente bereinigt wird, in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres signifikant um 4,8 Mio. Euro bzw. rund 44,4 Prozent auf 15,6 (Q1-Q3/2011: 10,8) Mio. Euro. Somit stiegen auch die EPRA-Earnings je Aktie von 0,21 Euro in den ersten drei Quartalen des Jahres 2011 deutlich auf 0,30 Euro im Berichtszeitraum. In den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres erwirtschaftete die Prime Office Funds from Operations in Höhe von insgesamt 19,6 Mio. Euro,, die deutlich über dem Niveau der Vergleichsperiode des Vorjahres (Q1-Q3/2011: 15,3 Mio. Euro) lagen.
Das Zinsniveau im Zuge der sich fortsetzenden Finanz- und Euro-Krise belastete im Berichtszeitraum einmal mehr die Bewertung der langfristigen derivativen Zins- und Währungssicherungsinstrumente (Zins- und Währungsswaps) der Immobilienfinanzierungen, was sich negativ auf das Eigenkapital der der Prime Office auswirkte. Zudem sank das Eigenkapital auch durch die planmäßige Dividendenzahlung im Mai 2012 in Höhe von 11,9 Mio. Euro. Insgesamt lag das Eigenkapital der Prime Office zum Stichtag am 30. September 2012 bei 398,5 Mio. Euro nach 418,0 Mio. Euro per 31. Dezember 2011 auf. Damit erhöhte sich die Eigenkapitalquote per 30. September 2012 zwar leicht gegenüber dem Halbjahr auf 41,5 (30. Juni 2012: 41,4) Prozent, sie lag jedoch unter dem Niveau zum 31. Dezember 2011 (43,1 Prozent) und damit weiterhin unter der für REIT-Aktiengesellschaften in Deutschland vorgeschriebenen Mindesteigenkapitalquote von 45 Prozent. Das REIT-Gesetz gewährt, nachdem die Mindesteigenkapitalquote zum 31. Dezember 2011 unterschritten wurde, sanktionslos einen Zeitraum von zwei Jahren, also bis zum 31. Dezember 2013, zur Wiedererreichung der gesetzlichen Vorgabe.
Trotz einer Tilgungsleistung in Höhe von 12,8 Mio. Euro in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2012 stieg die Nettoverschuldung der Prime Office per 30. September 2012 gegenüber dem Bilanzstichtag des vergangenen Geschäftsjahres leicht auf 576,3 (31. Dezember: 561,5) Mio. Euro. Der Anstieg resultiert aus der Bewertung derivativer Sicherungsgeschäfte, die über die Laufzeit der Darlehen Zinssicherheit gewähren und deren Marktwert zum Ende der Laufzeit grundsätzlich marktwertneutral ist. Daraus resultiert existiert über die Restlaufzeit ein signifikantes Wertaufholungspotenzial, was die Nettoverschuldung positiv beeinflussen sollte. Der Verschuldungsgrad (Leverage) der Immobiliengesellschaft betrug zum 30. September 2012 60,0 Prozent und lag somit leicht über dem Niveau per 31. Dezember 2011 von 57,8 Prozent. Das Loan-to-Value-Ratio (LTV) änderte sich im Berichtszeitraum nur geringfügig und lag zum Stichtag 30. September 2012 bei 64,9 (31. Dezember 2011: 65,2) Prozent.
Im November 2012 verkaufte die Prime Office die Imtech-Zentrale in Hamburg. Der Kaufvertrag, der am 2. November 2012 notariell beurkundet wurde, sieht einen Übergang von Nutzen und Lasten zum 31. Dezember 2012 vor. Der Verkauf des modernen Objekts, aus dem nach Verrechnung von Mieten, sonstiger Kosten sowie der Rückführung von Fremdkapital ein Liquiditätsüberschuss von rund 16 Mio. Euro erwartet wird, ermöglicht u.a. bestehende Finanzierungen mit einem Zinssatz von teilweise mehr als sieben Prozent vorzeitig zurückzuführen und damit das Finanzergebnis zukünftig weiter zu entlasten. Der aus dem Verkauf erwartete HGB-Gewinn in Höhe von rund 5,7 Mio. Euro wird als zukünftiges Dividendenpotenzial vorgetragen. Zudem wird sich die REIT-Eigenkapitalquote der Prime Office REIT-AG im Zuge der Veräußerung um rund zwei Prozentpunkte erhöhen.
Vor dem Hintergrund des gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres deutlich erhöhten FFO in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2012 erhöht der Vorstand der Prime Office REIT-AG bei erwarteten Umsatzerlösen von 72 bis 74 Mio. Euro die FFO-Guidance für das Gesamtjahr um 3 Mio. Euro auf 20 bis 22 Mio. Euro (bisher: 17 bis 19 Mio. Euro). Mit der Zielsetzung das Risikoprofil der Immobiliengesellschaft stabil zu halten, wird die Erwartung für die Dividende für das Geschäftsjahr 2012 mit 9 bis 12 Mio. Euro bestätigt.
„Die wirtschaftlich stabile Entwicklung der Prime Office in den ersten neun Monaten war primär von der Finanz- und Euro-Krise und den damit einhergehenden Effekten auf die Marktbewertung der derivativen Zins- und Währungssicherungseffekte geprägt. Aufgrund des starken Anstiegs der Funds from Operations in den ersten neun Monaten haben wir unsere FFO-Guidance für das Gesamtjahr erhöht und gleichzeitig die Ziele bezüglich von Umsatzerlösen und Dividende bestätigt“, sagt Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender der Prime Office REIT-AG.
Die Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung lagen in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2012 aufgrund des vorübergehenden Leerstands in einzelnen Objekten bei 54,7 Mio. Euro und somit unter dem Niveau im Vergleichszeitraum des Vorjahres (Q1-Q3/2011: 56,8 Mio. Euro). Durch intensive Vermarktungsaktivitäten in den Objekten mit Nachvermietungserfordernissen, temporären Leerstand in einzelnen Objekten sowie Planungskosten vor allem in den Objekten in Frankfurt und Düsseldorf stiegen die Aufwendungen für die Vermietung und Verpachtung um rund 0,4 Mio. Euro oder 4,7 Prozent auf 8,9 (Q1-Q3/2011: 8,5) Mio. Euro. Dementsprechend reduzierte sich das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung im Berichtszeitraum gegenüber den ersten neun Monaten des Vorjahres leicht auf 46,8 (Q1-Q3/2011: 49,1) Mio. Euro.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen in den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2012 bei rund 3,5 Mio. Euro und damit deutlich unter dem Niveau der Vergleichsperiode des Vorjahres (Q1-Q3/2011: 6,4 Mio. Euro). Diese Entwicklung basiert auf den Kosten in Verbindung mit dem Börsengang, die in den ersten neun Monaten des Vorjahres in Höhe von 3,7 Mio. Euro anfielen. Insgesamt stieg das operative Ergebnis vor Bewertungseinflüssen im Berichtszeitraum gegenüber den ersten drei Quartalen des Vorjahres um 0,3 Mio. Euro auf 42,1 (Q1-Q3/2011: 41,8) Mio. Euro.
Das operative Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) reduzierte sich in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2012 gegenüber dem Berichtszeitraum des Vorjahres auf 31,5 (Q1-Q3/2011: 42,3) Mio. Euro. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf die Marktwertanpassungen des Immobilienportfolios im laufenden Geschäftsjahr, temporären Leerstand in einzelnen Immobilien sowie gestiegene Aufwendungen für die Vermietung und Verpachtung der Objekte mit Nachvermietungserfordernissen zurückzuführen.
Das Finanzergebnis als Saldo der Finanzerträge und Finanzaufwendungen lag im Berichtszeitraum bei -24,2 Mio. Euro. Damit verbesserte sich das Finanzergebnis im Zuge der durch den Börsengang nachhaltig reduzierten Verschuldung erwartungsgemäß deutlich gegenüber den ersten drei Quartalen im Geschäftsjahr 2011 (Q1-Q3/2011: -31,8 Mio. Euro). Die Zinsaufwendungen sanken in den ersten neun Monaten des aktuellen Geschäftsjahres gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres ebenfalls signifikant um 8,8 Mio. Euro oder 22,3 Prozent auf 30,7 (Q1-Q3/2011: 39,5) Mio. Euro.
Die Prime Office erwirtschaftete trotz leichter Marktwertanpassungen des Immobilienportfolios, vorübergehenden Leerstands und erhöhter Aufwendungen für Vermietung und Verpachtung, die primär auf intensiven Vermarktungsaktivitäten bei den nachzuvermietenden Objekten basieren, im Berichtszeitraum einen Periodengewinn von 7,3 (Q1-Q3/2011: 10,6) Mio. Euro. Dementsprechend lag das Ergebnis je Aktie bei einer Gesamtzahl von insgesamt rund 51,9 Mio. ausgegeben Aktien bei 0,14 (Q1-Q3/2011: 0,36) Euro.
Demgegenüber erhöhten sich die EPRA-Earnings, bei dem der Periodengewinn um Einmal- bzw. Sondereffekte aus der Zeitbewertung des Immobilienportfolios sowie der derivativen Finanzierungsinstrumente bereinigt wird, in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres signifikant um 4,8 Mio. Euro bzw. rund 44,4 Prozent auf 15,6 (Q1-Q3/2011: 10,8) Mio. Euro. Somit stiegen auch die EPRA-Earnings je Aktie von 0,21 Euro in den ersten drei Quartalen des Jahres 2011 deutlich auf 0,30 Euro im Berichtszeitraum. In den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres erwirtschaftete die Prime Office Funds from Operations in Höhe von insgesamt 19,6 Mio. Euro,, die deutlich über dem Niveau der Vergleichsperiode des Vorjahres (Q1-Q3/2011: 15,3 Mio. Euro) lagen.
Das Zinsniveau im Zuge der sich fortsetzenden Finanz- und Euro-Krise belastete im Berichtszeitraum einmal mehr die Bewertung der langfristigen derivativen Zins- und Währungssicherungsinstrumente (Zins- und Währungsswaps) der Immobilienfinanzierungen, was sich negativ auf das Eigenkapital der der Prime Office auswirkte. Zudem sank das Eigenkapital auch durch die planmäßige Dividendenzahlung im Mai 2012 in Höhe von 11,9 Mio. Euro. Insgesamt lag das Eigenkapital der Prime Office zum Stichtag am 30. September 2012 bei 398,5 Mio. Euro nach 418,0 Mio. Euro per 31. Dezember 2011 auf. Damit erhöhte sich die Eigenkapitalquote per 30. September 2012 zwar leicht gegenüber dem Halbjahr auf 41,5 (30. Juni 2012: 41,4) Prozent, sie lag jedoch unter dem Niveau zum 31. Dezember 2011 (43,1 Prozent) und damit weiterhin unter der für REIT-Aktiengesellschaften in Deutschland vorgeschriebenen Mindesteigenkapitalquote von 45 Prozent. Das REIT-Gesetz gewährt, nachdem die Mindesteigenkapitalquote zum 31. Dezember 2011 unterschritten wurde, sanktionslos einen Zeitraum von zwei Jahren, also bis zum 31. Dezember 2013, zur Wiedererreichung der gesetzlichen Vorgabe.
Trotz einer Tilgungsleistung in Höhe von 12,8 Mio. Euro in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2012 stieg die Nettoverschuldung der Prime Office per 30. September 2012 gegenüber dem Bilanzstichtag des vergangenen Geschäftsjahres leicht auf 576,3 (31. Dezember: 561,5) Mio. Euro. Der Anstieg resultiert aus der Bewertung derivativer Sicherungsgeschäfte, die über die Laufzeit der Darlehen Zinssicherheit gewähren und deren Marktwert zum Ende der Laufzeit grundsätzlich marktwertneutral ist. Daraus resultiert existiert über die Restlaufzeit ein signifikantes Wertaufholungspotenzial, was die Nettoverschuldung positiv beeinflussen sollte. Der Verschuldungsgrad (Leverage) der Immobiliengesellschaft betrug zum 30. September 2012 60,0 Prozent und lag somit leicht über dem Niveau per 31. Dezember 2011 von 57,8 Prozent. Das Loan-to-Value-Ratio (LTV) änderte sich im Berichtszeitraum nur geringfügig und lag zum Stichtag 30. September 2012 bei 64,9 (31. Dezember 2011: 65,2) Prozent.
Im November 2012 verkaufte die Prime Office die Imtech-Zentrale in Hamburg. Der Kaufvertrag, der am 2. November 2012 notariell beurkundet wurde, sieht einen Übergang von Nutzen und Lasten zum 31. Dezember 2012 vor. Der Verkauf des modernen Objekts, aus dem nach Verrechnung von Mieten, sonstiger Kosten sowie der Rückführung von Fremdkapital ein Liquiditätsüberschuss von rund 16 Mio. Euro erwartet wird, ermöglicht u.a. bestehende Finanzierungen mit einem Zinssatz von teilweise mehr als sieben Prozent vorzeitig zurückzuführen und damit das Finanzergebnis zukünftig weiter zu entlasten. Der aus dem Verkauf erwartete HGB-Gewinn in Höhe von rund 5,7 Mio. Euro wird als zukünftiges Dividendenpotenzial vorgetragen. Zudem wird sich die REIT-Eigenkapitalquote der Prime Office REIT-AG im Zuge der Veräußerung um rund zwei Prozentpunkte erhöhen.
Vor dem Hintergrund des gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres deutlich erhöhten FFO in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2012 erhöht der Vorstand der Prime Office REIT-AG bei erwarteten Umsatzerlösen von 72 bis 74 Mio. Euro die FFO-Guidance für das Gesamtjahr um 3 Mio. Euro auf 20 bis 22 Mio. Euro (bisher: 17 bis 19 Mio. Euro). Mit der Zielsetzung das Risikoprofil der Immobiliengesellschaft stabil zu halten, wird die Erwartung für die Dividende für das Geschäftsjahr 2012 mit 9 bis 12 Mio. Euro bestätigt.
