23.10.2012 Investmentvolumen in Köln bleibt knapp unter dem Vorjahresergebnis
Der Kölner Investmentmarkt erzielte in den ersten drei Quartalen ein Transaktionsvolumen von 506 Mio. € und bleibt damit knapp 18 % unter dem Vorjahresergebnis. Nach einem schwächeren zweiten Quartal ist die deutliche Marktbelebung im dritten Quartal bemerkenswert: Mehr als die Hälfte des bisherigen Volumens wurde in den letzten drei Monaten erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
Zu den größten Transaktionen zählen der Anteilsverkauf des Gerling-Quartiers, das die Immofinanz nunmehr ganz übernommen hat, sowie der Verkauf des Büro- und Geschäftshauses Opernpassagen an einen Privatinvestor. „Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist aufgrund von mehreren größeren Transaktionen auf 33 Mio. € gestiegen. Im Gegensatz zum Vorjahr konnte bislang jedoch noch kein Abschluss im dreistelligen Millionenbereich verzeichnet werden. Bei Portfoliotransaktionen wurden bisher kaum Kölner Objekte verkauft, sodass der eingerechnete Anteil unter 2 % liegt“, sagt Jens Hoppe, Geschäftsführer und Kölner Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate.
Bei der Verteilung der Investments auf die Größenklassen liegen großvolumige Deals über 50 Mio. € mit gut 44 % klar in Führung. Im Vorjahr lag ihr Anteil allerdings noch höher (rund 52 %). Abschlüsse zwischen 25 Mio. € und 50 Mio. € tragen knapp ein Fünftel zum Investmentumsatz bei und gewinnen damit mehr als 8 Prozentpunkte. Darüber hinaus sind sie die einzige Kategorie, die gegenüber dem Vorjahr auch absolut zulegen kann. Knapp dahinter folgen Verkäufe zwischen 10 Mio. € und 25 Mio. €, die gut 18 % erreichen, sowie kleine Abschlüsse bis 10 Mio. €, die ebenfalls rund 18 % zum Transaktionsvolumen beitragen. Insgesamt ist die Verteilung etwas ausgeglichener als im Vorjahr.
Büroobjekte liegen vorn – in der City wird am meisten investiert
Mit gut 45 % des Investitionsvolumens waren Büroimmobilien wieder die mit Abstand beliebteste Assetklasse. Nachdem Einzelhandelsobjekte im Vorjahr noch dicht dahinter folgten, erreichen sie 2012 lediglich einen Anteil von einem Viertel des Umsatzes. Dieses Segment ist das einzige, das gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum Prozentpunkte einbüßt. Logistikimmobilien legen insbesondere durch den Verkauf eines größeren Objekts in Frechen auf 11 % zu, Hotelinvestments erzielen rund 7 %. Bemerkenswert ist darüber hinaus auch die rege Investitionstätigkeit im Bereich der Umnutzung von ehemals gewerblich genutzten Grundstücken zu Wohnzwecken.
Mit gut 56 % des Investitionsumsatzes führt die City zwar erneut die Lageverteilung deutlich an, verliert gegenüber dem Vorjahr jedoch 20 Prozentpunkte. Insbesondere durch den Verkauf des Sparkassen-Gebäudes in Köln-Ossendorf an einen geschlossenen Immobilienfonds erreichen die Nebenlagen einen Anteil von knapp 27 %. Damit legen sie zum einen deutlich zu und schlagen zum anderen die Cityrandlagen, die gut 16 % zum Investment-volumen beisteuern. Auf die Peripherie entfallen bisher nur kleine Transaktionen, sodass sie unter 1 % bleibt.
Privatanleger investieren ein Viertel des Volumens – stabile Renditen
Insbesondere durch den Kauf der Opernpassagen belegen private Anleger den ersten Platz unter den Kölner Investoren (rund 25 %). Neben diesem großen Deal haben sie aber auch insgesamt die meisten Abschlüsse in der Domstadt getätigt. Immobilien AGs folgen erst mit deutlichem Abstand auf dem zweiten Platz und erreichen rund 15 %. Geschlossene Fonds folgen mit gut 14 % vor Spezialfonds, die rund 13 % erreichen. Jeweils über 8 % investieren Equity/Real Estate Funds, die öffentliche Hand sowie Projektentwickler. Ausländische Investoren sind für knapp 28 % der Investments verantwortlich.
Im dritten Quartal haben sich die Netto-Spitzenrenditen nicht verändert und liegen stabil auf den bereits Ende 2010 erreichten Niveaus. Langfristig vermietete Büroimmobilien erzielen an ausgezeichneten Standorten eine Spitzenrendite von 5,3 %, womit das Kölner Preisniveau nach wie vor vergleichsweise attraktiv ist. Für Geschäftshäuser des Premiumsegments sind bis 4,35 % anzusetzen, moderne Logistikobjekte mit hervorragender Verkehrs-anbindung erreichen in der Spitze 6,8 %.
Perspektiven
Durch die anhaltende europäische Staatsschuldenkrise bleibt das gesamtwirtschaftliche Umfeld nach wie vor unsicher, sodass der Fokus der Investoren auch weiterhin auf sicherheitsorientierten Anlagen liegt. Da das Angebot im Core-Segment jedoch gering ist und zudem kaum großvolumige Immobilien auf den Markt kommen, werden aktuell nicht die Investitionsumsätze der vergangenen Jahre erreicht. Ob der Kölner Investmentmarkt im vierten Quartal, nach dem bereits sehr guten Ergebnis des dritten Quartals, noch einmal zulegen kann, bleibt abzuwarten. Ein ähnliches Gesamtvolumen wie im vergangenen Jahr (842 Mio. €) wird jedoch voraussichtlich nicht wieder erreicht. An der zu beobachtenden Stabilität der Spitzenrenditen sollte sich auch bis zum Jahresende nichts ändern.
Zu den größten Transaktionen zählen der Anteilsverkauf des Gerling-Quartiers, das die Immofinanz nunmehr ganz übernommen hat, sowie der Verkauf des Büro- und Geschäftshauses Opernpassagen an einen Privatinvestor. „Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist aufgrund von mehreren größeren Transaktionen auf 33 Mio. € gestiegen. Im Gegensatz zum Vorjahr konnte bislang jedoch noch kein Abschluss im dreistelligen Millionenbereich verzeichnet werden. Bei Portfoliotransaktionen wurden bisher kaum Kölner Objekte verkauft, sodass der eingerechnete Anteil unter 2 % liegt“, sagt Jens Hoppe, Geschäftsführer und Kölner Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate.
Bei der Verteilung der Investments auf die Größenklassen liegen großvolumige Deals über 50 Mio. € mit gut 44 % klar in Führung. Im Vorjahr lag ihr Anteil allerdings noch höher (rund 52 %). Abschlüsse zwischen 25 Mio. € und 50 Mio. € tragen knapp ein Fünftel zum Investmentumsatz bei und gewinnen damit mehr als 8 Prozentpunkte. Darüber hinaus sind sie die einzige Kategorie, die gegenüber dem Vorjahr auch absolut zulegen kann. Knapp dahinter folgen Verkäufe zwischen 10 Mio. € und 25 Mio. €, die gut 18 % erreichen, sowie kleine Abschlüsse bis 10 Mio. €, die ebenfalls rund 18 % zum Transaktionsvolumen beitragen. Insgesamt ist die Verteilung etwas ausgeglichener als im Vorjahr.
Büroobjekte liegen vorn – in der City wird am meisten investiert
Mit gut 45 % des Investitionsvolumens waren Büroimmobilien wieder die mit Abstand beliebteste Assetklasse. Nachdem Einzelhandelsobjekte im Vorjahr noch dicht dahinter folgten, erreichen sie 2012 lediglich einen Anteil von einem Viertel des Umsatzes. Dieses Segment ist das einzige, das gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum Prozentpunkte einbüßt. Logistikimmobilien legen insbesondere durch den Verkauf eines größeren Objekts in Frechen auf 11 % zu, Hotelinvestments erzielen rund 7 %. Bemerkenswert ist darüber hinaus auch die rege Investitionstätigkeit im Bereich der Umnutzung von ehemals gewerblich genutzten Grundstücken zu Wohnzwecken.
Mit gut 56 % des Investitionsumsatzes führt die City zwar erneut die Lageverteilung deutlich an, verliert gegenüber dem Vorjahr jedoch 20 Prozentpunkte. Insbesondere durch den Verkauf des Sparkassen-Gebäudes in Köln-Ossendorf an einen geschlossenen Immobilienfonds erreichen die Nebenlagen einen Anteil von knapp 27 %. Damit legen sie zum einen deutlich zu und schlagen zum anderen die Cityrandlagen, die gut 16 % zum Investment-volumen beisteuern. Auf die Peripherie entfallen bisher nur kleine Transaktionen, sodass sie unter 1 % bleibt.
Privatanleger investieren ein Viertel des Volumens – stabile Renditen
Insbesondere durch den Kauf der Opernpassagen belegen private Anleger den ersten Platz unter den Kölner Investoren (rund 25 %). Neben diesem großen Deal haben sie aber auch insgesamt die meisten Abschlüsse in der Domstadt getätigt. Immobilien AGs folgen erst mit deutlichem Abstand auf dem zweiten Platz und erreichen rund 15 %. Geschlossene Fonds folgen mit gut 14 % vor Spezialfonds, die rund 13 % erreichen. Jeweils über 8 % investieren Equity/Real Estate Funds, die öffentliche Hand sowie Projektentwickler. Ausländische Investoren sind für knapp 28 % der Investments verantwortlich.
Im dritten Quartal haben sich die Netto-Spitzenrenditen nicht verändert und liegen stabil auf den bereits Ende 2010 erreichten Niveaus. Langfristig vermietete Büroimmobilien erzielen an ausgezeichneten Standorten eine Spitzenrendite von 5,3 %, womit das Kölner Preisniveau nach wie vor vergleichsweise attraktiv ist. Für Geschäftshäuser des Premiumsegments sind bis 4,35 % anzusetzen, moderne Logistikobjekte mit hervorragender Verkehrs-anbindung erreichen in der Spitze 6,8 %.
Perspektiven
Durch die anhaltende europäische Staatsschuldenkrise bleibt das gesamtwirtschaftliche Umfeld nach wie vor unsicher, sodass der Fokus der Investoren auch weiterhin auf sicherheitsorientierten Anlagen liegt. Da das Angebot im Core-Segment jedoch gering ist und zudem kaum großvolumige Immobilien auf den Markt kommen, werden aktuell nicht die Investitionsumsätze der vergangenen Jahre erreicht. Ob der Kölner Investmentmarkt im vierten Quartal, nach dem bereits sehr guten Ergebnis des dritten Quartals, noch einmal zulegen kann, bleibt abzuwarten. Ein ähnliches Gesamtvolumen wie im vergangenen Jahr (842 Mio. €) wird jedoch voraussichtlich nicht wieder erreicht. An der zu beobachtenden Stabilität der Spitzenrenditen sollte sich auch bis zum Jahresende nichts ändern.
