News

Die Freie und Hansestadt Hamburg zählt nicht nur in Deutschland sondern auch im europäischen Kontext ohne Zweifel zu den absoluten Top-Destinationen für national und international erfolgreiche Retailer. Grund genug für den in Hamburg ansässigen Bereich COMFORT Research & Consulting des bundesweit auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens COMFORT, sich in einer Studie eingehend mit diesem Heimatmarkt des Unternehmens intensiv zu beschäftigen. Die Ergebnisse der Studie wurden nun in einer Publikation zum zehnjährigen Bestehen des Unternehmens in Hamburg veröffentlicht.

Zweitgrößte Stadt Deutschlands mit zentraler Bedeutung für den Norden
Hamburg ist mit knapp 1,8 Mio. Einwohnern zweitgrößte Stadt Deutschlands und weist als Handels-, Verkehrs-, und Dienstleistungsmetropole eine weitgefächerte, sehr solide wirtschaftliche Basis mit einer ausgesprochenen leistungsfähigen Verkehrsinfrastruktur auf. Als „Tor zur Welt“ spielt der Außenhandel traditionell eine maßgebliche Rolle, vor allem mit der Hamburger Hafenwirtschaft und dem zweitgrößten Containerhafen Europas. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt eine herausragende Bedeutung als Arbeitsplatzstandort für ganz Norddeutschland inne, was sich nicht zuletzt in einem Pendlerüberschuss von arbeitstäglich mehr als 217.000 Personen ausdrückt.

Dynamischer Tourismus
Ausgehend von seiner naturräumlich bevorzugten Wasserlagen an Elbe und Alster, dem stimulierenden Stadtbild und Ambiente sowie zahlreichen Freizeit- und Erlebnisangeboten (seien es Museen, Sport, Konzerte/Musicals, Erlebnisraum Hafen City oder andere) stellt die Stadt ein hochinteressantes Touristenziel dar, welches sich gerade in den letzten Jahren sehr dynamisch entwickelte. So hat sich die Zahl der Übernachtungen zwischen 2001 und 2011 auf ungefähr 10 Mio. verdoppelt.

Vor diesem Hintergrund weist der Hamburger Einzelhandel, bezogen auf die konsumrelevanten Fakten und Perspektiven, generell günstige Rahmenbedingungen auf, wie COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen berichtet. Dabei, so Petersen weiter, ist zunächst auf eine zunehmende Einwohnerzahl zu verweisen. Hamburg ist eine „wachsende Stadt“, was sowohl für die letzten Jahre, als auch ausgehend vom aktuell erreichten Status für die absehbare Zukunft festzustellen ist. Gegenüber dem aktuellen Status dürfte die Einwohnerzahl bis 2030 um gut 7% auf rund 1,9 Mio. weiter zulegen.

Hohes BIP und Beschäftigungsquote auf Rekordniveau
Positiv ist auch die Wirtschaftskraft der Metropole und hieran geknüpft die Arbeitsmarktentwicklung. So liegt die gesamtwirtschaftliche Produktivität (BIP pro Kopf bzw. Erwerbstätigen) an der Spitze Deutschlands wie auch Europas. Gemäß einer von Eurostat 2011 veröffentlichten Statistik hält Hamburg unter 271 Europäischen Regionen die Position 5 inne. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten bewegt sich aktuell mit weit über 800.000 auf einem historischen Rekordniveau, während die Arbeitslosenquote mit gut 7% ein sehr überschaubares Niveau aufweist.

Einzugsgebiet von rund 3,4 Millionen Menschen
Auf dieser Basis bewegt sich dagegen die einzelhandelsrelevante Kaufkraft nach Angaben der GfK Geomarketing mit einem Wert von 109,0 in 2012 auf einem deutlich überdurchschnittlichen Niveau. Über das eigene Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial hinaus reflektiert der Hamburger Einzelhandel traditionell auch auf ein weiträumiges Einzugsgebiet im schleswig-holsteinischen und niedersächsischen Umland. Hier, sagt Olaf Petersen, sind noch einmal rund 1,6 Mio. Einwohner ansässig, so dass der Hamburger Einzelhandel insgesamt eine Nachfrage-Plattform von rund. 3,4 Mio. Einwohnern aufweist. Als zusätzlicher positiver externer Faktor ist zudem auf den Tourismus hinzuweisen. Allein ausgehend vom Übernachtungstourismus, ergab sich in 2011 ein Umsatzvolumen von stattlichen 400 Mio. Euro für den städtischen Einzelhandel. Das absolute Gros hiervon ist angesichts der Fokussierung der auswärtigen Besucher auf die Innenstadt in dem zentralen City Einkaufsbereich ausgegeben worden.

Viel Verkaufsfläche in Hamburg – davon aber zu wenig in der Innenstadt
In quantitativer Hinsicht verfügt der Einzelhandel insgesamt über eine Verkaufsfläche von knapp 2,7 Mio. m² – das entspricht einer Ausstattung von rund 1,5 m² Verkaufsfläche pro Kopf-, auf der ein Gesamtumsatz von ca. 10,7 Mrd. Euro (alles Werte für 2011) getätigt wurde. Bezogen auf die in der Hansestadt befindliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft ergibt sich somit eine Einzelhandelszentralität von 113,6 (2011).

„Im Rahmen der polyzentrischen Stadt- und Einzelhandelsstruktur spielt die Hamburger City eine Schlüsselrolle“, erklärt Olaf Petersen, „verfügt sie doch über die größte räumliche Ausstrahlung und Attraktivität in der Stadt und Region. Gemäß der von der COMFORT Hamburg GmbH durchgeführten detaillierten Einzelhandelserhebung weist die City insgesamt eine Verkaufsfläche von knapp 330.000 m² auf, was einem Anteil der gesamtdurchschnittlichen Verkaufsfläche von gut 12% entspricht.“ Im Vergleich der deutschen Millionen-Städte ist das ein ausgesprochen niedriger Wert. Umsatzseitig wurde in der Hamburger City 2011 ein Wert von gut 1,8 Mrd. Euro erreicht, bezogen auf die innerstädtische Verkaufsfläche ergibt sich eine durchschnittliche Flächenproduktivität von rund 5.500 Euro je m². Im Vergleich mit den übrigen deutschen Millionenstädten, aber auch anderen deutschen Großstädten, kann sich die Flächenleistung damit mehr als sehen lassen, jedoch ist hinsichtlich der relativen Umsatzbedeutung der Innenstadt mit einem Anteil von ca. 17% eine relativ schwache Performance zu konstatieren.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die längerfristige Entwicklung des Niveaus der City- Anteile sowohl bezogen auf Verkaufsfläche als auch Umsatz eine negative Tendenz aufweisen und dies auch signifikant ungünstiger als in den anderen drei deutschen Millionenstädten. So sind in den beiden zurückliegenden Jahrzenten zwar sowohl die Verkaufsfläche als auch der Umsatz in der Hansestadt signifikant gestiegen, jedoch fand dieses Wachstum in der Hansestadt relativ dezentral ausgeprägt statt. So standen primär der Ausbau der Nahversorgung wie auch die Versorgung mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten im Vordergrund bzw. folgte eine grundlegende Modernisierung der zentralen Versorgungsstrukturen in den Bezirks-, und Bezirksentlastungszentren, vor allem durch Center- Erweiterungen wie beispielsweise im Alstertal und Elbe-Einkaufszentrum, aber auch Neu-Etablierungen wie dem Harburger Phoenix Center und zuletzt dem Stadtteilzentrum in Bramfeld.


Geringe Mieterfluktuation führte in der Vergangenheit zu wenig Dynamik
„Der bescheidene Status und die Entwicklung der Einzelhandelsquantitäten finden nicht zuletzt auch ihren Niederschlag in qualitativen Aspekten des innerstädtischen Besatzes und der Handelsimmobilien“ stellt Petersen fest. Im Zusammenspiel mit dem generell relativ hohen Flächenproduktivitätsniveau begünstigt dies einen unterentwickelten Wettbewerb, sprich geringe Mieter-Fluktuation. Aber auch die Investitionsfreude der innerstädtischen Eigentümer, ihre Geschäftshäuser im Außen-, wie auch Innenauftritt „ à jour“ zu halten. Nicht zuletzt die geringe Fluktuation begrenzt die Ansiedlungschancen für neue Konzepte und neue (internationale) Mieter.

Kernergebnisse der COMFORT-Erhebungen
Der Innenstadt-Erhebungsraum war räumlich begrenzt durch die Ost-West-Straße im Süden sowie den Wallring, einschließlich Hauptbahnhof. Innerhalb dieses Bereichs wird unterschieden in City Ost (gleich Bereich östlich des Alsterfleets und der Binnenalster) sowie der City-West westlich davon. Ergänzend wurde zudem das Überseequartier der Hafen City mit dem ersten fertigen Abschnitt mit erhoben.

Bezogen auf die aktiv betriebene Einzelhandelsverkaufsfläche weist die City-Ost mit nahezu 225.000 m² einen Bestand auf, der doppelt so groß ist wie in der übrigen Innenstadt. Andererseits lag mit 535 Läden mehr als die Hälfte der insgesamt 1040 Einzelhandelsgeschäfte in der City-West. Entsprechend ist die durchschnittliche Größe der Ladenlokale hier nur etwa halb so groß wie in der City-Ost.

Zwei Drittel des Einzelhandelsumsatzes werden in der City-Ost generiert
Mehr als zwei Drittel des City-Einzelhandelsumsatzes, nämlich rund 71 % entfallen auf die City-Ost, nur 28% auf die City-West. Das Überseequartier ist eine in diesem Zusammenhang noch zu vernachlässigende Größe.
Bezüglich der Branchenstruktur weist die Hamburger City einen innenstadttypischen Besatz mit einer relativen Dominanz des textilen Sektors sowie weiterer Verteilung des Angebots primär auf Branchen des persönlichen Bedarfs auf. Die Verkaufsfläche der City-West stellt sich eindeutig „textilien-“, wie auch möbel-, und einrichtungsorientierter als die City-Ost dar. Diese ist durch das Angebot einschlägiger Großflächen deutlich „sportlicher“ wie auch „technischer“ ausgerichtet.

Zwar tendiert die absolute Höhe der Verkaufsfläche zwischen den beiden traditionellen City-Bereichen erheblich zugunsten der City-Ost. Die Erhebung der Verkaufsflächen nach Geschossen der Handelsimmobilien zeigt aber, dass dies vor allem auf einen strukturellen Unterschied beider City-Bereiche zurückzuführen ist. Denn mit gut 68.000 m² Verkaufsfläche im Erdgeschoss agiert die City-West auf dieser Ebene nahezu „auf Augenhöhe“ mit der City-Ost (gut 79.000 m² Verkaufsfläche). Die große Flächendifferenz resultiert im Weiteren aus den jeweils erheblichen Größenunterschieden in den Obergeschossen wie auch im Untergeschoss zugunsten der City-Ost.

Starkes gastronomisches Angebot
Nicht nur in puncto Ambiente und Urbanität sondern auch hinsichtlich der Quantität keinesfalls zu unterschätzen ist das gastronomische Angebot in der Hamburger City. Bezogen auf die insgesamt knapp 47.000 m² Geschäftsfläche zusammen in der City-Ost und City-West, kann abgesehen vom dominierenden Bekleidung-/Textilsektor keine andere „klassische“ Einzelhandelsbranche mithalten.
Weniger als die Hälfte der Geschäftsflächen für Gastronomie wird von Läden/Filialen (insgesamt gut 17.000 m²) mit einzelhandelsnahen Dienstleistungen belegt. Hier dominieren die Bank- und Sparkassenfilialen vor den Frisören und Reisebüros.
Zur Abbildung eines möglichst differenzierten Bildes der Besucherströme führte die COMFORT Hamburg GmbH zudem Ende Oktober 2011 an 37 festen Standorten die größte innerstädtische Passantenzählung in Hamburg und eine der größten Passantenerhebung in einer bundesdeutschen Innenstadt überhaupt durch. Mit folgenden Hauptergebnissen:


Höchste Passantenfrequenz auf der Spitalerstraße
Die absolute innerstädtische Spitzenfrequenz wurde an einem Samstag, am Beginn der Spitalerstraße auf Höhe von Roland-Schuhe mit rund 13.400 Passanten/Stunde ermittelt. „Hier,“ sagt Olaf Petersen, „ist zu berücksichtigen, dass mit Spitalerstraße und östlicher Mönckebergstraße zwei 1A-Lagen praktisch parallel verlaufen was – mit Blick auf die summarischen Frequenzen - ziemlich einzigartig in Deutschland ist. Rechnet man den Wert der Mönckebergstraße auf gleicher Höhe von rund 7.500 Passanten dazu ergibt sich eine Gesamtanzahl von mehr als 20.000 Passanten.“

Der Samstag ist durchgehend an allen Zielstandorten deutlich stärker als der Donnerstag, und zwar im Durchschnitt um mehr als das Doppelte (+105%).
Die Spreizung der Frequenzen ist am Samstag deutlich größer als am Donnerstag:
- Samstag Spitze 13.400 (Spitalerstraße, Roland Schuh) versus schwächster Punkt 1.150 (Hohe Bleichen, Prada)
- Donnerstag Spitze rund 5.700 (Spitalerstraße, Roland Schuhe) versus schwächster Standort 771 (Hohe Bleichen, Prada)

City-West holt bei Passantenfrequenz auf
„Für acht Zielstandorte konnte ausgehend von Ergebnissen aus einer Ende Oktober 2009 durchgeführten COMFORT Passantenzählung ein paariger Vergleich der Passantenfrequenz und deren Entwicklung durchgeführt werden,“ ergänzt Petersen. „Im Gesamtergebnis belegt der Zensusvergleich insgesamt eine positive Frequenzentwicklung für die City. Dabei fällt – ausgehend von einem merklich niedrigerem Frequenzniveau - die Entwicklungsdynamik in der City-West mit dem eindeutigen Spitzenreiter Jungfernstieg, deutlich größer aus als in der City-Ost.“


Vermietung:
Die Hamburger Innenstadt weist heute insgesamt acht einzelhandelsorientierte 1A-Lagen auf. Nach Angaben der COMFORT-Experten gibt es wenig vergleichbare Metropolen, die so viele 1A-Lagen aufweisen und die sich parallel so gleichmäßig entwickelt haben. Im längerfristigen Zeitvergleich fällt auf, dass die Dynamik der Mietpreisentwicklung der kleinen Fläche ab 2006, bis auf die Spitalerstraße und die Stabilität des Jungfernstiegs, abgenommen hat. Die absolute Spitzenmiete liegt bei 258 EUR in der Spitalerstraße.

Im längerfristigen Vergleich robuster stellt sich die Mietpreisentwicklung der größeren Flächen dar. Spürbar entwickelten sich die Spitalerstraße und vor allem der Neue Wall, dessen Mietpreisentwicklung der größeren Flächen die Entwicklung der Luxuslage auffällig widerspiegelt.

Spitzenmiete von 258 EUR in der Spitalerstraße
Die sehr solide bis kräftige Mietpreisentwicklung der letzten Jahre fußt auf einer ausgesprochen robusten Nachfrage von Einzelhändlern nach Ladenflächen. Im ersten Quartal 2012 erreichte diese ein Flächenvolumen von insgesamt 213.000 m² für 241 Ladeneinheiten. Hier handelt es sich in erster Linie um Neuansiedlungen. Aber auch Flächenentwicklungen von bereits ansässigen Einzelhändlern, die ihren Auftritt optimieren wollen, sind nach Angaben von Olaf Petersen berücksichtigt.

Neue internationale Labels neu in der City-West
Dabei wird deutlich, dass die City West im Verhältnis zu ihrem jetzigen Ist-Bestand einen klaren Bedeutungsgewinn bei den ansiedlungswilligen Einzelhändlern zu verzeichnen hat. Vor allen Dingen international aufgestellte Konzepte haben sich in der zurückliegenden Zeit verstärkt auf dieses Quartier fokussiert. Eine herausragende Ansiedlungskonzentration ist für den Neuen Wall zu konstatieren. In den letzten zwei Jahren haben sich hier die Labels Gant, Joop bzw. St. Emile (durch die begleitende Unterstützung der COMFORT Hamburg) ebenso angesiedelt wie Burberry, Bottega Veneta oder Lacoste. Aber auch Apple (Jungfernstieg) mit seinem Flagshipstore, oder der englische Traditionskonfektionär Hackett (Hohe Bleichen, Ecke Poststraße), wie Zara Home (Große Bleichen, vermittelt durch die COMFORT Hamburg) haben jeweils ihre Straßenquartiere qualitativ aufgewertet. Die Entscheidung des dynamischen Markenlabels Strenesse wird nicht nur die weitere Entwicklung der Große Bleichen stärken, sondern gleichzeitig auch mithelfen, das Kaufmannshaus neu zu positionieren (Vermittlung durch COMFORT Hamburg). „Nicht zuletzt die spektakuläre Entwicklung der Alten Post mit den Konzepten NEO (Sonderlinie von Adidas), Tommy Hilfiger und dem Flagshipstore von Abercrombie & Fitch machen deutlich, dass die Ansiedlungsdynamik für anspruchsvolle Einzelhandelskonzepte in der Innenstadt von Hamburg noch nicht abgeschlossen ist,“ meint Olaf Petersen.

Bedeutung der City-West nimmt zu
Im Hinblick auf die Bewertung der Nachfrage ist ein Blick auf die sogenannte Nachfrageintensität sehr hilfreich, welche die Flächengesuche ins Verhältnis zur innerstädtischen Bestandsfläche bringt. Hier, so Petersen, sei festzustellen, dass Hamburg mit 65% Nachfrage an der Bestandsfläche im deutschen Metropolenvergleich die Nummer 1 darstelle und die übrigen deutschen Millionenstädte Berlin (39 %), München (41 %) und Köln (50 %) distanziere.

Im Hinblick auf die Entwicklung der allgemeinen Lagestrukturen sei darauf hinzuweisen, dass viele der speziell in den 90er Jahren als Zugpferde des City-Besuchs agierenden Passagen zwischenzeitlich „in die Jahre“ gekommen waren. „Der Handlungsbedarf, “ sagt Olaf Petersen, „ist aber mittlerweile vielfältig erkannt und hat seinen Niederschlag unter anderem in der Etablierung des Business Improvement Districts „Passagenviertel„ gefunden, das gegenwärtig in der Umsetzung ist.“ Dies übrigens auch mit diversen positiven Impulsen generell für die Poststraße und die Große Bleichen.

Investment:
In der gegenwärtigen gesamtwirtschaftlichen Lage dominieren nach Ansicht von COMFORT-Geschäftsführer Günter Rudloff die Sicherheitsaspekte die Anlagesicherheitsstrategien der Immobilieninvestoren. Diese suchen überwiegend vollvermietete Immobilien mit lang laufenden Mietverträgen, bester Mieterbonität und flexiblen Mietflächenstrukturen. Zulasten der Renditeoptimierung tritt die nachhaltig sichere Rendite des Investments in den Vordergrund. In dieser Gemengelage und angesichts der zuvor erwähnten nachhaltig hohen Mieternachfrage besitzt die Hamburger City als eine der Top-Städte deutscher Investitionsstandorte nach Angaben des COMFORT-Experten eine hohe Attraktivität für Investments. Dies spiegelt sich nicht zuletzt auch in den getätigten Transaktionen wieder. „Noch nie“, so Rudloff, „gab es in den zurückliegenden Jahren eine derartige Konzentration von Verkäufen in den absoluten 1A-Lagen.“ Beispiele sind vor allem der Verkauf der Spitalerstraße 3 der CENTRUM (durch Beteiligung der COMFORT Hamburg GmbH) und der Verkauf der Spitalerstraße 8 an die bayrische Versorgungskammer. Des Weiteren wurde die Mönckebergstraße 13 (Adidas, Fossil, WMF) an die Aachener Grundvermögen veräußert, die ebenso die Immobilie Kleine Rosenstraße (Benetton) erworben hat.

Zuletzt viele Transaktionen in der 1A-Lage Hamburgs
Erstmalig sind in kurzer Zeit einige Immobilien am Neuen Wall (Nr. 52, 69 und 84) gehandelt und auch am Gänsemarkt ein interessantes Investment platziert worden. Ebenso Bewegung gab es im Entwicklungsbereich Nikolaiquartier, wie auch in der Dammtorstraße. Nicht zuletzt die Alte Post mit dem Käufer Stenham Property zeigt die innerstädtische Investmentdynamik auf. Der in 2011 abgewickelte Ankauf der Vattenfall-Immobilie (Spitalerstraße 22-26) von der CENTRUM, initiiert durch die der COMFORT Hamburg, weist vor allem für Projektentwickler auf einen hochattraktiven Investmentmarkt hin. Die Gesamtinvestitionssumme der vorgenannten Transaktionen beziffert Rudloff auf rund 700 Mio. Euro, was die Attraktivität der Hamburger City natürlich unterstreiche.

Entwicklungsperspektiven
„Als natürlicher Hauptkristallisationspunkt des Einzelhandelsgeschehens für die auswärtigen Besucher wie auch die Einwohner muss sich die City adäquat fortentwickeln“ postuliert Olaf Petersen übereinstimmend mit Günter Rudloff. Dies nicht zuletzt auch, da – wie vorstehend dargestellt – ihre Entwicklung absolut wie auch im relativen Vergleich in den letzten zwei Jahrzehnten deutlich zurück geblieben sei. Sowohl der Cityanteil der Verkaufsflächen als auch des Umsatzes an den Hamburger Gesamtwerten weise deutlichen Nachholbedarf auf. Würde der heutige Anteil der City-Verkaufsflächen nur wieder das Niveau des Jahres 1993 erreichen, entspräche das rein rechnerisch einer zusätzlichen innerstädtischen Verkaufsfläche in einer Größenordnung von rund 90.000 m². Sofern das Niveau anderer Großstädte wie z.B. Köln erreicht werden solle, bedürfe es noch deutlich mehr.

Weiterentwicklung in Hamburg notwendig – zu wenig innerstädtische Verkaufsfläche
„Wie auch der Entwurf zum Hamburger Innenstadtkonzept aussagt: Die Hamburger City braucht zwingend mehr Verkaufsfläche, um nicht zuletzt im europäischem Metropolvergleich bestehen zu können“, sagt Günter Rudloff. Die diesbezüglichen Voraussetzungen seien nicht nur von den Hamburger Rahmendaten gegeben, sie werden auch - wie vorstehend angesprochen - von der Nachfrage potenzieller Einzelhandelsmieter getragen. „Es besteht eindeutig eine hohe Überschussnachfrage nach attraktiven Ladenflächen mit Schwerpunkt für mittelgroße bis große Mietflächen.“
Hierauf reflektierend befinden sich eine ganze Reihe von Maßnahmen in der mehr oder weniger konkreten Umsetzung, wobei die City-West den eindeutigen Schwerpunkt bildet: von der Erweiterung des Kaufmannshauses, der Projektierung der Kaiser-Galerie anstelle des ehemaligen Ohnsorg-Theaters bis hin zur Quantum-Projektierung der „Stadthöfe“ auf dem Areal der Baubehörde. Weitere Maßnahmen vollziehen sich im Bereich des BIDs Opern Boulevard oder angrenzend zur City-West am Alten Wall im Hinblick auf die Nachnutzung des Uni Credit-Gebäudes.
Überschaubarer stellen sich die Einzelhandelsplanungen im Bereich der City-Ost da, wobei hier im Kernbereich die Vattenfall-Immobilie vor einer konkreten Neuentwicklung steht. Mit Blick auf das eine der maßgeblichen Übergänge zur Hafen City darstellende Nikolaiquartier ist mittelfristig auf den geplanten Neubau des Allianz Gebäudes am Großen Burstah im Zusammenspiel mit den neuen gleichnamigen BID hinzuweisen, welches eine Schlüsselfunktion aufweist. Nach aktuellen Meldungen will die Allianz diesbezüglich ein Joint Venture mit dem Hamburger Entwickler Quantum eingehen.
Unabhängig vom Grad der Konkretisierung/Realisierung und jenseits der angesprochenen Projekte ist nach Ansicht der COMFORT-Experten insgesamt eine Vielzahl von einzelhändlerischen Entwicklungsoptionen in bzw. anknüpfend an die City-Bestandslagen gegeben. Sie erwarten in diesem Kontext mit Blick auf die zukünftige Entwicklungsrichtung des innerstädtischen Einzelhandels eine Ausdehnung der qualifizierten Einzelhandelslagen vornehmlich in südlicher und südöstlicher Ausrichtung. Dies sei mit Blick auf eine zukünftig verbesserte funktionale Verknüpfung der Hafen City und vor allem auch das Überseequartiers stadtentwicklungspolitisch ausdrücklich zu begrüßen. Anders als teilweise propagiert werde diese Entwicklung jedoch von den bestehenden Citylagen in Richtung Überseequartier ausgehen und nicht umgekehrt. Bezüglich der Verknüpfung bzw. Laufwegeverbindung der angestammten City Bereiche mit der Hafen City sei eine längerfristige, iterative Entwicklung zu erwarten, mit starkem Bezug zu Immobilienschlüssel-Entwicklungen (z.B. der City Hochhäuser als neuem Dienstleistungs- und Wohnquartier). Wie der Trägerverbund Innenstadt weiterhin zutreffend herausstelle, spiele zudem auch die Entwicklung öffentlicher Plätze mit der Herstellung von Aufenthaltsqualität und Lagevernetzung für das Zusammenwachsen am Domplatz, Burchardplatz und Hopfenmarkt, aber auch am Gerhart-Hauptmann-Platz und am Gertrudenkirchhof als Verknüpfung der A-Lagen mit der Binnenalster eine große Rolle.

Integration der Hafen City nicht ohne Risiken
Aktuelle Meldungen, wonach bezüglich der weiteren Realisierung des Überseequartiers ein Einstieg des Hamburger Shoppingcenter Entwicklers ECE in der Diskussion ist, werden von den COMFORT-Experten mit spürbarem Unbehagen aufgenommen. In der zurückliegenden Diskussion hatte sich die COMFORT zusammen mit dem Trägerverband Innenstadt ausdrücklich gegen die Realisierung einer klassischen Centerlösung an dieser Stelle ausgesprochen, da sie in größerem Umfang zu Lasten der bestehenden City und ihrer organischen Weiterentwicklung gehen würde. Mit einem Einstieg der ECE dürfte die Wahrscheinlichkeit für eine derartige schädigende konventionelle Entwicklung klar steigen, wogegen die COMFORT eindeutig einen innovativen Entwicklungsansatz für das neu-urbane City-Quartier Hafen City befürwortet.
Die vollständige, 48-seitige Studie kann bei Interesse telefonisch bei Herrn Olaf Petersen, Geschäftsführer des Bereiches Research & Consulting der COMFORT Hamburg GmbH unter 040 3008 58-0 angefordert werden.