20.07.2012 Commerz Real kauft Fondsimmobilie und wendet Fondsinsolvenz ab
In einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung haben die Anleger des von der Insolvenz bedrohten CFB-Fonds 130 „Deutsche Börse, Frankfurt“ am 19. Juli 2012 dem von der Fondsgeschäftsführung und dem Fondsinitiator Commerz Real entwickelten Lösungskonzept zugestimmt. Der Beschluss kam mit einer deutlichen Mehrheit von 96 Prozent der in der Versammlung vertretenen Stimmrechte zustande. Er sieht vor, dass die Gesellschafter von ihrer Nachhaftung befreit werden und die Commerz Real durch den Kauf der Immobilie alle Verpflichtungen sowie das Kosten-, Vermietungs- und Veräußerungsrisiko übernimmt.
Die bereits geleisteten Ausschüttungen von rund 40 Prozent der Einlage bleiben den Gesellschaftern erhalten. Obwohl die Risiken nach der Übertragung der Immobilie in vollem Umfang auf die Commerz Real übergehen, sieht das Lösungskonzept für die Gesellschafter einen Besserungsschein vor. Sie erhalten damit im Falle einer Weiterveräußerung der Immobilie die Chance auf eine 60-prozentige Beteiligung am Mehrerlös. Dieser setzt sich zusammen aus der Summe des Verkaufspreises und der bis zur Veräußerung erhaltenen Mietzahlungen abzüglich aller von der Commerz Real im Zusammenhang mit der Fondsimmobilie getragenen Kosten.
Umzug der Deutschen Börse galt bei Fondsauflegung als undenkbar
Der als unternehmerische Beteiligung konzipierte Fonds war nach dem Auszug der Deutschen Börse Ende März 2011 auf Grund der seither fehlenden Mieteinnahmen in eine wirtschaftlich angespannte Situation geraten. Trotz intensiver Bemühungen und aussichtsreicher Gespräche mit Interessenten konnte bislang keine Neuvermietung erzielt werden.
„Bei Auflage des Fonds im Jahr 1999 schien es undenkbar, dass die Deutsche Börse ihren Firmensitz jemals an einen Standort außerhalb der Frankfurter Stadtgrenzen verlagern könnte“, sagt Michael Kohl, Geschäftsführer der Commerz Real Fonds Beteiligungsgesellschaft. „Gleichwohl haben wir seinerzeit im Emissionsprospekt ein solches Szenario nicht ausgeschlossen. Mit Bekanntwerden der Auszugspläne im Jahr 2008 wurden umfassende Anstrengungen unternommen, die Voraussetzungen für eine angemessene Anschlussnutzung zu schaffen. Wir sind jedoch zu der Erkenntnis gelangt, dass die erzielbare Miete auf absehbare Zeit nicht zur Deckung des Kapitaldienstes und Verbindlichkeiten ausreichen wird, zumal die Marktsituation zu einem stetig sinkenden Immobilienwert geführt hat.“
Wirtschaftsprüfer stellten Überschuldung des Fonds fest
Vor diesem Hintergrund sah sich die Geschäftsführung gezwungen, die Konsequenzen dieser Situation für die Fondsgesellschaft analysieren zu lassen. In ihrem Gutachten vom 2. Juli 2012 kamen die Prüfer der Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zu dem Ergebnis, dass die Fondsgesellschaft überschuldet ist. Dies hätte die Geschäftsführung dazu gezwungen, innerhalb von drei Wochen einen Insolvenzantrag über das Vermögen der Gesellschaft zu stellen. Den Anlegern hätte damit der Totalverlust der Einlage gedroht.
Fondsgesellschaft löst sich nach Objektveräußerung auf
„Wir haben nach der Feststellung der Überschuldung sofort gehandelt, die Gesellschafter informiert, eine außerordentliche Gesellschafterversammlung einberufen und einen Lösungsvorschlag erarbeitet, der die Insolvenz vermeidet und weiteren Schaden von der Fondsgesellschaft und den Gesellschaftern abwendet“, erläutert Michael Kohl das Vorgehen. „Für das in der Versammlung ausgesprochene Vertrauen in unser Lösungskonzept sind wir sehr dankbar. Die Fondsgesellschaft wird den Verkauf der Immobilie nun zügig umsetzen. Im Zuge der Veräußerung wird die Fondsgesellschaft aufgelöst, und damit enden – unter Gewährung des Besserungsscheins –
auch die Beteiligungen der Gesellschafter. Zugleich setzen wir unsere intensiven Bemühungen um eine Anschlussnutzung des Objekts unvermindert fort. Eine Neuvermietung ist wesentliche Voraussetzung für die angestrebte Weiterveräußerung der Immobilie.“
Mit dem Kauf der Immobilie durch eine Commerz Real-Gesellschaft erfolgt unter Einbeziehung der vorhandenen Liquidität eine vollständige Ablösung der bestehenden Verbindlichkeiten. Die Finanzierung der neuen Gesellschaft erfolgt zunächst in voller Höhe auf Eigenkapitalbasis. Zu einem späteren Zeitpunkt kann in Abhängigkeit von den dann geltenden Marktkonditionen eine Anschlussfinanzierung mit einem Kapitaldienst zum Tragen kommen, der durch die geringeren Mieteinkünfte gedeckt ist.
Die ursprünglich ebenfalls im Rahmen der Gesellschafterversammlung zur Abstimmung gestellten Anträge auf Abwahl der bestehenden Fondsgeschäftsführung und der Einrichtung eines Beirats wurden nach dem positiven Votum zum Lösungskonzept zurückgezogen.
Die bereits geleisteten Ausschüttungen von rund 40 Prozent der Einlage bleiben den Gesellschaftern erhalten. Obwohl die Risiken nach der Übertragung der Immobilie in vollem Umfang auf die Commerz Real übergehen, sieht das Lösungskonzept für die Gesellschafter einen Besserungsschein vor. Sie erhalten damit im Falle einer Weiterveräußerung der Immobilie die Chance auf eine 60-prozentige Beteiligung am Mehrerlös. Dieser setzt sich zusammen aus der Summe des Verkaufspreises und der bis zur Veräußerung erhaltenen Mietzahlungen abzüglich aller von der Commerz Real im Zusammenhang mit der Fondsimmobilie getragenen Kosten.
Umzug der Deutschen Börse galt bei Fondsauflegung als undenkbar
Der als unternehmerische Beteiligung konzipierte Fonds war nach dem Auszug der Deutschen Börse Ende März 2011 auf Grund der seither fehlenden Mieteinnahmen in eine wirtschaftlich angespannte Situation geraten. Trotz intensiver Bemühungen und aussichtsreicher Gespräche mit Interessenten konnte bislang keine Neuvermietung erzielt werden.
„Bei Auflage des Fonds im Jahr 1999 schien es undenkbar, dass die Deutsche Börse ihren Firmensitz jemals an einen Standort außerhalb der Frankfurter Stadtgrenzen verlagern könnte“, sagt Michael Kohl, Geschäftsführer der Commerz Real Fonds Beteiligungsgesellschaft. „Gleichwohl haben wir seinerzeit im Emissionsprospekt ein solches Szenario nicht ausgeschlossen. Mit Bekanntwerden der Auszugspläne im Jahr 2008 wurden umfassende Anstrengungen unternommen, die Voraussetzungen für eine angemessene Anschlussnutzung zu schaffen. Wir sind jedoch zu der Erkenntnis gelangt, dass die erzielbare Miete auf absehbare Zeit nicht zur Deckung des Kapitaldienstes und Verbindlichkeiten ausreichen wird, zumal die Marktsituation zu einem stetig sinkenden Immobilienwert geführt hat.“
Wirtschaftsprüfer stellten Überschuldung des Fonds fest
Vor diesem Hintergrund sah sich die Geschäftsführung gezwungen, die Konsequenzen dieser Situation für die Fondsgesellschaft analysieren zu lassen. In ihrem Gutachten vom 2. Juli 2012 kamen die Prüfer der Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zu dem Ergebnis, dass die Fondsgesellschaft überschuldet ist. Dies hätte die Geschäftsführung dazu gezwungen, innerhalb von drei Wochen einen Insolvenzantrag über das Vermögen der Gesellschaft zu stellen. Den Anlegern hätte damit der Totalverlust der Einlage gedroht.
Fondsgesellschaft löst sich nach Objektveräußerung auf
„Wir haben nach der Feststellung der Überschuldung sofort gehandelt, die Gesellschafter informiert, eine außerordentliche Gesellschafterversammlung einberufen und einen Lösungsvorschlag erarbeitet, der die Insolvenz vermeidet und weiteren Schaden von der Fondsgesellschaft und den Gesellschaftern abwendet“, erläutert Michael Kohl das Vorgehen. „Für das in der Versammlung ausgesprochene Vertrauen in unser Lösungskonzept sind wir sehr dankbar. Die Fondsgesellschaft wird den Verkauf der Immobilie nun zügig umsetzen. Im Zuge der Veräußerung wird die Fondsgesellschaft aufgelöst, und damit enden – unter Gewährung des Besserungsscheins –
auch die Beteiligungen der Gesellschafter. Zugleich setzen wir unsere intensiven Bemühungen um eine Anschlussnutzung des Objekts unvermindert fort. Eine Neuvermietung ist wesentliche Voraussetzung für die angestrebte Weiterveräußerung der Immobilie.“
Mit dem Kauf der Immobilie durch eine Commerz Real-Gesellschaft erfolgt unter Einbeziehung der vorhandenen Liquidität eine vollständige Ablösung der bestehenden Verbindlichkeiten. Die Finanzierung der neuen Gesellschaft erfolgt zunächst in voller Höhe auf Eigenkapitalbasis. Zu einem späteren Zeitpunkt kann in Abhängigkeit von den dann geltenden Marktkonditionen eine Anschlussfinanzierung mit einem Kapitaldienst zum Tragen kommen, der durch die geringeren Mieteinkünfte gedeckt ist.
Die ursprünglich ebenfalls im Rahmen der Gesellschafterversammlung zur Abstimmung gestellten Anträge auf Abwahl der bestehenden Fondsgeschäftsführung und der Einrichtung eines Beirats wurden nach dem positiven Votum zum Lösungskonzept zurückgezogen.
