17.04.2012 Büro-Investments mit starkem Jahresauftakt
Nachdem der deutsche Investmentmarkt 2011 von Retail-Investments dominiert wurde, haben sich Büroobjekte im ersten Quartal 2012 eindrucksvoll zurückgemeldet. Mit einem bundesweiten Transaktionsvolumen von 2,2 Milliarden Euro wurde das vergleichbare Vorjahresergebnis um 179 Prozent übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Auch im langjährigen Vergleich ist dieses Resultat weit oben angesiedelt“, erläutert Sven Stricker, Geschäftsführer und Bereichsleiter Investment von BNP Paribas Real Estate. „Nur in den Jahren 2007 und 2008 wurde bislang ein besseres erstes Quartal erzielt.“ Damit haben sich Büro-Investments wieder klar an die Spitze aller Nutzungsarten gesetzt. Ihr Anteil am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien liegt in den ersten drei Monaten des Jahres bei 42 Prozent. Damit werden die im vergangenen Jahr führenden Einzelhandelsobjekte deutlich auf den zweiten Platz verwiesen (29 %).
Das sehr gute Ergebnis wurde im Wesentlichen von den starken Umsätzen an den Big-Six-Standorten getragen. Insgesamt belief sich der Investmentumsatz in diesen Städten im ersten Quartal auf 1,5 Milliarden Euro, was einer Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 236 Prozent entspricht. Gleichzeitig entfallen damit knapp 74 Prozent des in Büroobjekte investierten Transaktionsvolumens (ohne Berücksichtigung von Portfoliodeals) auf die Top-Standorte. Lediglich zwei Städte, nämlich Berlin (minus 30 %) und Köln (minus 28 %) verzeichneten einen geringeren Umsatz als im Vorjahreszeitraum. Eindeutig an die Spitze gesetzt hat sich bisher Frankfurt mit einem Transaktionsvolumen von 576 Millionen Euro, womit das schwache Ergebnis des ersten Quartals 2011 um über 500 Millionen Euro übertroffen wurde. Der mit Abstand größte Deal war dabei der Verkauf des Mehrheitsanteils am Hochhaus Trianon für rund 230 Millionen Euro. Darüber hinaus konnten aber noch vier weitere Verkäufe zwischen 50 und 100 Millionen Euro registriert werden. Auf dem zweiten Platz folgt München mit 434 Millionen Euro (plus 334 %). Stark beeinflusst wurde dieser sehr gute Umsatz vom Verkauf der Allianz-Deutschlandzentrale in Unterföhring für über 300 Millionen Euro. Aber auch Hamburg mit 258 Millionen Euro (plus 80 %) und Düsseldorf mit 142 Millionen Euro (plus 403 %) haben einen fulminanten Jahresauftakt hingelegt. Weitere 19 Prozent des Transaktionsvolumens entfallen auf die übrigen Städte mit mehr als 250.000 Einwohnern, wohingegen kleinere Standorte lediglich mit rund 10 Prozent am Umsatz beteiligt waren.
Wichtigster Treiber für den hervorragenden Investmentumsatz waren große Deals über 50 Millionen Euro, die auf einen Anteil von 65 Prozent kommen. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum lag ihr Anteil lediglich bei 29 Prozent. Auf die Größenklasse von 25 bis 50 Millionen Euro entfallen rund 19 Prozent und auf die Kategorie zwischen 10 und 25 Millionen Euro 11 Prozent des Ergebnisses (Vorjahr: 27 %). Kleinere Deals unter 10 Millionen Euro waren nur mit 6 Prozent am Gesamtumsatz beteiligt (Vorjahr: 16 %).
Fonds an der Spitze der Investoren – Spitzenrenditen unverändert
Wie auch in anderen Assetklassen waren Fonds die aktivsten Käufer im Bürosegment. Auf dem ersten Platz rangieren geschlossene Fonds mit einem Anteil von 26 Prozent am Transaktionsvolumen. Die nächsten beiden Ränge belegen Equity/Real Estate Funds (17 %) und Spezialfonds (12 %). Nur knapp dahinter folgen private Anleger mit 11,5 Prozent. Darüber hinaus waren Projektentwickler mit 8 Prozent am Gesamtumsatz beteiligt.
Nachdem sich die Spitzenrenditen in den letzten zwei Jahren wieder deutlich nach unten bewegt haben, sind sie in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres konstant geblieben und liegen weiterhin auf den im Jahr 2011 erreichten Niveaus. Spitzenreiter ist nach wie vor München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,75 Prozent. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg (4,8 %), Frankfurt (4,9 %), Berlin (4,95 %), Düsseldorf (5,0 %) und Köln mit 5,3 Prozent. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Big-Six-Standorten liegt somit bei 4,95 Prozent und damit knapp unter ihrem Mittelwert der vergangenen sieben Jahre. Vergleicht man sie allerdings mit dem entsprechenden Wert von Mitte 2007, dem Höhepunkt der Boomjahre auf den Investmentmärkten, beträgt der Abstand immer noch 55 Basispunkte. Von einer Marktüberhitzung und überhöhten Kaufpreisniveaus im absoluten Top-Segment kann vor diesem Hintergrund nicht gesprochen werden.
„Trotz der nach wie vor unsicheren gesamtwirtschaftlichen Situation und Finanzmarktlage in Europa bleiben deutsche Immobilien als vergleichsweise sichere Anlage erwartungsgemäß sehr attraktiv“, so Sven Stricker. „Daran wird sich auch im weiteren Jahresverlauf nichts ändern. Gleichzeitig hat das erste Quartal eindrucksvoll belegt, dass hochwertige, gut vermietete Büroimmobilien bei den Investoren immer noch sehr beliebt sind. Wenn es ein ausreichendes Angebot an absoluten Core-Objekten gibt, trifft dieses auf eine sehr gute Nachfrage. Da sich eine ganze Reihe von größeren Verkäufen in Vorbereitung befindet, deutet alles auf weiterhin hohe Investmentumsätze hin. Es bestehen gute Chancen, das 2011 erzielte Transaktionsvolumen dieses Jahr deutlich zu überbieten.“
„Auch im langjährigen Vergleich ist dieses Resultat weit oben angesiedelt“, erläutert Sven Stricker, Geschäftsführer und Bereichsleiter Investment von BNP Paribas Real Estate. „Nur in den Jahren 2007 und 2008 wurde bislang ein besseres erstes Quartal erzielt.“ Damit haben sich Büro-Investments wieder klar an die Spitze aller Nutzungsarten gesetzt. Ihr Anteil am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien liegt in den ersten drei Monaten des Jahres bei 42 Prozent. Damit werden die im vergangenen Jahr führenden Einzelhandelsobjekte deutlich auf den zweiten Platz verwiesen (29 %).
Das sehr gute Ergebnis wurde im Wesentlichen von den starken Umsätzen an den Big-Six-Standorten getragen. Insgesamt belief sich der Investmentumsatz in diesen Städten im ersten Quartal auf 1,5 Milliarden Euro, was einer Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 236 Prozent entspricht. Gleichzeitig entfallen damit knapp 74 Prozent des in Büroobjekte investierten Transaktionsvolumens (ohne Berücksichtigung von Portfoliodeals) auf die Top-Standorte. Lediglich zwei Städte, nämlich Berlin (minus 30 %) und Köln (minus 28 %) verzeichneten einen geringeren Umsatz als im Vorjahreszeitraum. Eindeutig an die Spitze gesetzt hat sich bisher Frankfurt mit einem Transaktionsvolumen von 576 Millionen Euro, womit das schwache Ergebnis des ersten Quartals 2011 um über 500 Millionen Euro übertroffen wurde. Der mit Abstand größte Deal war dabei der Verkauf des Mehrheitsanteils am Hochhaus Trianon für rund 230 Millionen Euro. Darüber hinaus konnten aber noch vier weitere Verkäufe zwischen 50 und 100 Millionen Euro registriert werden. Auf dem zweiten Platz folgt München mit 434 Millionen Euro (plus 334 %). Stark beeinflusst wurde dieser sehr gute Umsatz vom Verkauf der Allianz-Deutschlandzentrale in Unterföhring für über 300 Millionen Euro. Aber auch Hamburg mit 258 Millionen Euro (plus 80 %) und Düsseldorf mit 142 Millionen Euro (plus 403 %) haben einen fulminanten Jahresauftakt hingelegt. Weitere 19 Prozent des Transaktionsvolumens entfallen auf die übrigen Städte mit mehr als 250.000 Einwohnern, wohingegen kleinere Standorte lediglich mit rund 10 Prozent am Umsatz beteiligt waren.
Wichtigster Treiber für den hervorragenden Investmentumsatz waren große Deals über 50 Millionen Euro, die auf einen Anteil von 65 Prozent kommen. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum lag ihr Anteil lediglich bei 29 Prozent. Auf die Größenklasse von 25 bis 50 Millionen Euro entfallen rund 19 Prozent und auf die Kategorie zwischen 10 und 25 Millionen Euro 11 Prozent des Ergebnisses (Vorjahr: 27 %). Kleinere Deals unter 10 Millionen Euro waren nur mit 6 Prozent am Gesamtumsatz beteiligt (Vorjahr: 16 %).
Fonds an der Spitze der Investoren – Spitzenrenditen unverändert
Wie auch in anderen Assetklassen waren Fonds die aktivsten Käufer im Bürosegment. Auf dem ersten Platz rangieren geschlossene Fonds mit einem Anteil von 26 Prozent am Transaktionsvolumen. Die nächsten beiden Ränge belegen Equity/Real Estate Funds (17 %) und Spezialfonds (12 %). Nur knapp dahinter folgen private Anleger mit 11,5 Prozent. Darüber hinaus waren Projektentwickler mit 8 Prozent am Gesamtumsatz beteiligt.
Nachdem sich die Spitzenrenditen in den letzten zwei Jahren wieder deutlich nach unten bewegt haben, sind sie in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres konstant geblieben und liegen weiterhin auf den im Jahr 2011 erreichten Niveaus. Spitzenreiter ist nach wie vor München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,75 Prozent. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg (4,8 %), Frankfurt (4,9 %), Berlin (4,95 %), Düsseldorf (5,0 %) und Köln mit 5,3 Prozent. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Big-Six-Standorten liegt somit bei 4,95 Prozent und damit knapp unter ihrem Mittelwert der vergangenen sieben Jahre. Vergleicht man sie allerdings mit dem entsprechenden Wert von Mitte 2007, dem Höhepunkt der Boomjahre auf den Investmentmärkten, beträgt der Abstand immer noch 55 Basispunkte. Von einer Marktüberhitzung und überhöhten Kaufpreisniveaus im absoluten Top-Segment kann vor diesem Hintergrund nicht gesprochen werden.
„Trotz der nach wie vor unsicheren gesamtwirtschaftlichen Situation und Finanzmarktlage in Europa bleiben deutsche Immobilien als vergleichsweise sichere Anlage erwartungsgemäß sehr attraktiv“, so Sven Stricker. „Daran wird sich auch im weiteren Jahresverlauf nichts ändern. Gleichzeitig hat das erste Quartal eindrucksvoll belegt, dass hochwertige, gut vermietete Büroimmobilien bei den Investoren immer noch sehr beliebt sind. Wenn es ein ausreichendes Angebot an absoluten Core-Objekten gibt, trifft dieses auf eine sehr gute Nachfrage. Da sich eine ganze Reihe von größeren Verkäufen in Vorbereitung befindet, deutet alles auf weiterhin hohe Investmentumsätze hin. Es bestehen gute Chancen, das 2011 erzielte Transaktionsvolumen dieses Jahr deutlich zu überbieten.“
