17.04.2012 Investmentzentren dominieren das Investoreninteresse
Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien startete im Vergleich zum Vorjahresquartal etwas verhaltener ins neue Jahr (- 7%), blieb im ersten Jahresviertel 2012 mit einem Transaktionsvolumen von rund 5,1 Mrd. € aber 13% über dem langfristigen Quartalsdurchschnitt. Das Ergebnis spiegelt auch die Flucht der Investoren in sichere Anlagehäfen wider, wie sie der Wirtschaftsstandort Deutschland mit seinen robusten gesamtwirtschaftlichen Fundamentaldaten nachhaltig bietet. Dabei wurde das Gros der Immobilieninvestments als Einzelverkäufe getätigt, auf die 85% des Gesamtumsatzes oder 4,3 Mrd. € entfielen. Insgesamt konnten rund 19% mehr Investmenttransaktionen als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum gezählt werden. Jedoch blieben großvolumige Investments – mit Ausnahme des Verkaufs der Allianz-Zentrale in Unterföhring an einen geschlossenen Fonds der IVG durch die IVG AG selbst sowie der Anteilsverkauf des Trianon in Frankfurt an ein Investmentvehikel von Madison Real Estate – bis dato aus.
Im Investorenfokus standen weiterhin im Wesentlichen die fünf großen deutschen Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München), auf die 48% des gesamten bundesweiten Investmentumsatzes entfielen. Insgesamt wurde in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres in den fünf Immobilienhochburgen ein Investmentumsatz von 2,45 Mrd. € und somit 38% mehr als im Vorjahreszeitraum registriert. Mit einem Transaktionsvolumen von 720 Mio. € (+ 183% gegenüber dem Vorjahr) belegt München den ersten Platz vor Frankfurt mit 659 Mio. € (+ 156%) und Hamburg mit 490 Mio. € (- 5%). Berlin und Düsseldorf (inkl. Umland) folgen auf den weiteren Plätzen mit 363 bzw. 223 Mio. €, wo der Investmentumsatz bedingt durch das Ausbleiben größerer Transaktionen 18% bzw. 27% hinter dem jeweiligen Vorjahreswert zurückblieb. Auffallend ist auch der hohe Anteil inländischer Investoren, die mit 3,9 Mrd. € für mehr als drei Viertel des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich zeichnen und die den heimischen Investmentstandort gerade in der weiter anhaltenden europäischen Staatsschuldenkrise als Hort der Stabilität schätzen.
Dominierende Nutzungsart waren im ersten Jahresviertel 2012 Büroimmobilien mit 2,55 Mrd. € oder 50% des gesamten Transaktionsvolumens, nachdem diese in den beiden vorherigen Jahren deutlich hinter den einzelhandelsgenutzten Immobilien zurückgeblieben waren. Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen im ersten Quartal nur 27% des Transaktionsvolumens, was weniger für ein Nachlassen des Investorenvertrauens in diese Assetklasse spricht, sondern vielmehr den Mangel an verfügbaren, marktfähigen Handelsimmobilien widerspiegelt. Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfielen 440 Mio. € oder rund 9% des Investmentvolumens; das von Plus 63% gegenüber dem Vorjahreswert bestätigt den wieder zunehmenden Investmenttrends in diese eher defensive Immobilienklasse. Sonstige Nutzungsarten verbuchten einen Anteil von ca. 5% oder 236 Mio. €, darunter Hotelinvestments in Höhe von 145 Mio. €. Mit 523 Mio. € wurden gut 10% des gesamten Transaktionsvolumens in Grundstücke mit gewerblicher Nutzung investiert, eine Entwicklung, die wieder eine tendenziell dynamischere Projektentwicklungstätigkeit andeutet.
Weiterhin ist der Anlagefokus der Immobilieninvestoren von einer risikominimierenden Anlagestrategie geprägt, vor allem in einem schwächeren Konjunkturumfeld, das sich auch in Deutschland abzeichnet. Infolgedessen haben sich die Spitzenrenditen für erstklassige Gewerbeimmobilien in allen Assetklassen auf dem jeweiligen niedrigen Vorquartalsniveau weiter stabilisiert. Angesichts des latenten Nachfrageüberhangs nach Core- und Core Plus-Immobilien sollten sich die Immobilienrenditen auf dem aktuellen Niveau tendenziell weiter stabilisieren, in einzelnen Immobilienklassen und Investmentmärkten sind rückläufige Werte im weiteren Jahresverlauf zu erwarten.
Im Investorenfokus standen weiterhin im Wesentlichen die fünf großen deutschen Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München), auf die 48% des gesamten bundesweiten Investmentumsatzes entfielen. Insgesamt wurde in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres in den fünf Immobilienhochburgen ein Investmentumsatz von 2,45 Mrd. € und somit 38% mehr als im Vorjahreszeitraum registriert. Mit einem Transaktionsvolumen von 720 Mio. € (+ 183% gegenüber dem Vorjahr) belegt München den ersten Platz vor Frankfurt mit 659 Mio. € (+ 156%) und Hamburg mit 490 Mio. € (- 5%). Berlin und Düsseldorf (inkl. Umland) folgen auf den weiteren Plätzen mit 363 bzw. 223 Mio. €, wo der Investmentumsatz bedingt durch das Ausbleiben größerer Transaktionen 18% bzw. 27% hinter dem jeweiligen Vorjahreswert zurückblieb. Auffallend ist auch der hohe Anteil inländischer Investoren, die mit 3,9 Mrd. € für mehr als drei Viertel des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich zeichnen und die den heimischen Investmentstandort gerade in der weiter anhaltenden europäischen Staatsschuldenkrise als Hort der Stabilität schätzen.
Dominierende Nutzungsart waren im ersten Jahresviertel 2012 Büroimmobilien mit 2,55 Mrd. € oder 50% des gesamten Transaktionsvolumens, nachdem diese in den beiden vorherigen Jahren deutlich hinter den einzelhandelsgenutzten Immobilien zurückgeblieben waren. Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen im ersten Quartal nur 27% des Transaktionsvolumens, was weniger für ein Nachlassen des Investorenvertrauens in diese Assetklasse spricht, sondern vielmehr den Mangel an verfügbaren, marktfähigen Handelsimmobilien widerspiegelt. Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfielen 440 Mio. € oder rund 9% des Investmentvolumens; das von Plus 63% gegenüber dem Vorjahreswert bestätigt den wieder zunehmenden Investmenttrends in diese eher defensive Immobilienklasse. Sonstige Nutzungsarten verbuchten einen Anteil von ca. 5% oder 236 Mio. €, darunter Hotelinvestments in Höhe von 145 Mio. €. Mit 523 Mio. € wurden gut 10% des gesamten Transaktionsvolumens in Grundstücke mit gewerblicher Nutzung investiert, eine Entwicklung, die wieder eine tendenziell dynamischere Projektentwicklungstätigkeit andeutet.
Weiterhin ist der Anlagefokus der Immobilieninvestoren von einer risikominimierenden Anlagestrategie geprägt, vor allem in einem schwächeren Konjunkturumfeld, das sich auch in Deutschland abzeichnet. Infolgedessen haben sich die Spitzenrenditen für erstklassige Gewerbeimmobilien in allen Assetklassen auf dem jeweiligen niedrigen Vorquartalsniveau weiter stabilisiert. Angesichts des latenten Nachfrageüberhangs nach Core- und Core Plus-Immobilien sollten sich die Immobilienrenditen auf dem aktuellen Niveau tendenziell weiter stabilisieren, in einzelnen Immobilienklassen und Investmentmärkten sind rückläufige Werte im weiteren Jahresverlauf zu erwarten.
