27.08.2020 Instone erhöht mittelfristiges Umsatzziel auf 1,6-1,7 Mrd. Euro
Kruno Crepulja, Vorstandsvorsitzender der Instone Real Estate Group AG
Nach einem guten Start in das Geschäftsjahr wurde für die Instone Real Estate Group AG im zweiten Quartal 2020 die Verlangsamung der wirtschaftlichen Aktivitäten in Folge der COVID-19 Pandemie spürbar. Geringere Kundennachfragen, niedrigere Wohnungsverkäufe sowie die Verschiebung von Vertriebsstarts neuer Projekte führten zu unter den Erwartungen liegenden Umsätzen sowie einer niedrigeren bereinigten EBIT- und Nettomarge. Allerdings war eine Normalisierung der Vertriebsaktivitäten bei Privatkunden zum Ende des Quartals hin spürbar, gemessen an der Vertriebsquote (Verkauf der im Vertrieb befindlichen Projekte), die sich von ihrem Tiefstwert von ca. 0,5% in den letzten Wochen vollständig auf etwa 2,0-3,0% erholte. Darüber hinaus hat das Unternehmen, nach einem vorübergehenden Rückgang, auch wieder eine starke Zunahme der Interessensbekundungen von institutionellen Investoren erfahren.
Die jüngsten Marktdaten für die Kernmärkte von Instone deuten darauf hin, dass die Nachfrage sowie die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien bereits wieder auf oder über das Niveau vor Ausbruch der Pandemie gestiegen sind, da sich diese Asset-Klasse im Hinblick auf Stabilität und Widerstandsfähigkeit den meisten anderen Immobiliensegmenten als überlegen erweist. Gleichzeitig sieht der Vorstand kurzfristig gute Möglichkeiten, von einem gestiegenen Grundstücksangebot bei einer gleichzeitig geringeren Anzahl solventer Käufer zu profitieren.
„Wir beobachten nach einem temporären Rückgang eine deutliche Erholung der Nachfrage bei all unseren Kunden, inklusive Eigennutzer, privater und institutioneller Investoren. Deutsche Wohnimmobilien scheinen noch einmal an relativer Attraktivität gewonnen zu haben. Mit der Markteinführung unseres innovativen valuehome-Produkts erschließen wir einen neuen riesigen Markt und damit langfristige Wachstumschancen für Instone“, so Kruno Crepulja, Vorstandsvorsitzender der Instone Real Estate Group AG.
Beschleunigtes Wachstum angestrebt
Vor diesem Hintergrund hat das Unternehmen zusätzliche Akquisitionsziele identifiziert, um (i) von den attraktiven Investitionschancen bei Grundstücken im Zusammenhang mit dem Covid-19-Umfeld zu profitieren, und (ii) das beschleunigte Wachstum des neuen hoch-skalierbaren valuehome-Produkts voranzutreiben. Das valuehome-Produkt ermöglicht den Bau moderner und hochwertiger Wohnungen auf Basis von Standardisierung und Digitalisierung deutlich schneller und zu niedrigeren Kosten. Das Unternehmen sieht aktuell den geeigneten Zeitpunkt, sich durch eine Kapitalerhöhung weiteren finanziellen Spielraum zu schaffen, um in den nächsten sechs bis 18 Monaten zusätzliche Projektakquisitionen mit einem erwarteten Gesamtverkaufsvolumen von mindestens 1,5 Milliarden Euro tätigen zu können. Diese Projekte werden voraussichtlich die internen Ziele für die Rendite („IRR“) und die Margen erreichen oder übertreffen. Das IRR-Ziel liegt bei etwa 25% und 20% für das valuehome- und das Kernprodukt und das Margenziel bei etwa 20% und 25% für valuehome-Projekte beziehungsweise für das traditionelle Kernprodukt. Mit diesen Investitionen strebt der Vorstand eine deutliche Beschleunigung seiner Wachstumsstrategie und in diesem Zusammenhang mittelfristig signifikant höhere bereinigte Umsatzerlöse in Höhe von 1,6 bis 1,7 Milliarden Euro an.
Der Instone Vorstand hat eine erhebliche Anzahl potenzieller zusätzlicher Investitionsprojekte identifiziert. Das Unternehmen hat insgesamt über seine acht regionalen Niederlassungen hinweg bereits Transaktionen genehmigt, grundlegende Vereinbarungen unterzeichnet oder befindet sich in aktiven Verhandlungen mit Verkäufern an 29 Standorten. Das potenzielle Gesamtverkaufsvolumen dieser Projekte beläuft sich hierbei insgesamt auf 4,3 Milliarden Euro. Der Abschluss dieser Transaktionen ist noch mit Unsicherheiten behaftet. Aktuell ist allerdings eine stetige Erhöhung der Anzahl neuer Investitionsgelegenheiten sowie eine weitere kontinuierliche Verbesserung der Verhandlungsposition des Unternehmens festzustellen.
Zur Finanzierung des geplanten Wachstums hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats die Durchführung einer Kapitalerhöhung (das „Angebot“) beschlossen und erwartet daraus einen Nettoemissionserlös in Höhe von rund 175 Millionen Euro. Die Kapitalerhöhung ist vollständig garantiert durch die Konsortialbanken Credit Suisse und Deutsche Bank die als Joint Global Coordinators, sowie durch UniCredit und Mainfirst als Joint Lead Managers.
Angebotsbedingungen
Das Grundkapital der Gesellschaft wird von derzeit 36.988.366 Euro um 10.000.000 Euro auf 46.998.336 Euro durch die Ausgabe von 10.000.000 neuer, auf den Inhaber lautenden Stückaktien ohne Nennwert („Neue Aktien“) gegen Bareinlage erhöht. Die Neuen Aktien sind ab dem 1. Januar 2020 voll dividendenberechtigt. Die Neuen Aktien werden an die bestehenden Aktionäre im Wege des mittelbaren Bezugsrechts zu einem Bezugsverhältnis von 15:4 und einem Bezugspreis von 18,20 Euro je Neuer Aktie angeboten. Fünfzehn bestehende Aktien berechtigen zum Bezug von vier Neuen Aktien. Die Bezugsfrist soll am 1. September 2020 beginnen und am 14. September 2020 enden.
Q2 spiegelt coronabedingten Rückgang der Verkäufe wider
Die bereinigten Umsatzerlöse konnten im ersten Halbjahr trotz der coronabedingten Nachfrageschwäche noch um 3,1% gegenüber dem Vorjahr auf 179,6 Millionen Euro zulegen (Vj: 174,2 Millionen Euro). Die hohe Bruttomarge von 32,2% (Vj. 33,6%) ist ein klarer Beleg für die hohe Qualität der Instone-Projektpipeline mit dem Fokus auf attraktive innerstädtische Lagen der A-Städte und Metropolregionen sowie die Instone-Kompetenz in Projektakquisition und Bauausführung.
Das bereinigte operative Ergebnis (EBIT) sank um 11,6% auf 28,2 Millionen Euro (Vj. 31,9 Millionen Euro). Die EBIT-Marge lag im ersten Halbjahr bei 15,7% (Vj. 18,3%) und spiegelt damit die geringeren Umsätze sowie die im Hinblick auf das geplante Wachstum vorgenommenen Investitionen in die Instone-Plattform wider. Darin enthalten sind auch die Anlaufkosten für die valuehome-Sparte.
Das bereinigte Ergebnis nach Steuern sank im ersten Halbjahr um 45,4% auf 13,7 Millionen Euro (Vj. 25,1 Millionen Euro). Die Nachsteuermarge betrug 7,6% (Vj. 14,4%), damit lag sie um etwa sieben Prozentpunkte unter dem Vorjahr. Ursache hierfür waren zum einen die geringere bereinigte EBIT Marge im ersten Halbjahr 2020 sowie Projekt-Akquisitionen im Jahr 2019, die zu einem deutlichen Anstieg des Finanzaufwands im ersten Halbjahr 2020 führten. Darüber hinaus hatte die erstmalige Berücksichtigung eines Verlustvortrags in H1 2019 eine deutlich niedrigere Steuerquote zur Folge.
Starke Liquiditätsposition; Erfolgreiche Refinanzierung des 2021 Term Loans über 125 Millionen Euro
Am 21. August 2020 hat Instone ein Schuldscheindarlehen mit einer fünfjährigen Laufzeit und einem Volumen von 100 Millionen Euro an verschiedene deutsche Versorgungswerke platziert. Diese Transaktion wurde von Collineo Asset Management arrangiert. Die zufließenden Mittel wurden zur vorzeitigen Tilgung des ausstehenden DB Term Loan im Volumen von 75 Millionen Euro eingesetzt. Das bislang nicht genutzte Darlehen im Umfang von 50 Millionen Euro wurde gekündigt. Mit dieser Transaktion kann Instone die Fremdkapitalkosten weiter senken, die Investorenbasis diversifizieren sowie das Fälligkeitsprofil verlängern.
Unter Berücksichtigung der Refinanzierung sowie den Mitteln aus der Kapitalerhöhung (pro-forma) lagen die verfügbaren Barmittel einschließlich der ungenutzten Kreditlinien zum Quartalsstichtag bei etwa 360 Millionen Euro. Zusätzlich verfügte das Unternehmen über ungenutzte Projektfinanzierungslinien in Höhe von etwa 210 Millionen Euro. Nach Berücksichtigung der Effekte der Kapitalerhöhung liegt der pro-forma Verschuldungsgrad des Unternehmens (Nettofinanzverbindlichkeiten in Relation zum bereinigten EBITDA) bei rund 2.8x.
Wiedereinführung eines Ausblicks für 2020 und Bestätigung der Ziele für 2021
Für das Gesamtjahr 2020, das voraussichtlich stark von den COVID-19 Auswirkungen betroffen sein wird, geht der Vorstand von bereinigten Umsatzerlösen von 470 bis 500 Millionen Euro und einem bereinigten Ergebnis nach Steuern von 30 bis 35 Millionen Euro aus. Vor dem Hintergrund des sich stabilisierenden gesamtwirtschaftlichen Umfeldes bekräftigt der Vorstand ebenso seine Ziele für das Geschäftsjahr 2021 mit bereinigten Umsatzerlösen von 900 Millionen bis 1,0 Milliarde Euro und einem bereinigten Ergebnis nach Steuern von mindestens 90 Millionen Euro.
Der Vorstand beabsichtigt ferner unverändert, erstmalig im Jahr 2021 für das Geschäftsjahr 2020 rund 30% des bereinigten Ergebnisses nach Steuern als Dividende an die Aktionäre auszuschütten.
„Mit der angekündigten Kapitalerhöhung werden wir unser ehrgeiziges und profitables Wachstumsziel finanzieren, mittelfristig bereinigte Umsatzerlöse in Höhe von 1,6 bis 1,7 Milliarden Euro zu erzielen. Wir werden die Mittel in den kommenden sechs bis 18 Monaten für zusätzliche Projektakquisitionen mit einem erwarteten Gesamtverkaufsvolumen von mindestens 1,5 Milliarden Euro einsetzen. Dies ermöglicht Instone zum einen, das Wachstum des hoch-skalierbaren valuehome-Produkts zu beschleunigen und zum anderen, von attraktiven Investmentchancen für unser Kernprodukt im COVID-Umfeld zu profitieren“, sagt Dr. Foruhar Madjlessi, CFO der Instone Real Estate Group AG.
Die jüngsten Marktdaten für die Kernmärkte von Instone deuten darauf hin, dass die Nachfrage sowie die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien bereits wieder auf oder über das Niveau vor Ausbruch der Pandemie gestiegen sind, da sich diese Asset-Klasse im Hinblick auf Stabilität und Widerstandsfähigkeit den meisten anderen Immobiliensegmenten als überlegen erweist. Gleichzeitig sieht der Vorstand kurzfristig gute Möglichkeiten, von einem gestiegenen Grundstücksangebot bei einer gleichzeitig geringeren Anzahl solventer Käufer zu profitieren.
„Wir beobachten nach einem temporären Rückgang eine deutliche Erholung der Nachfrage bei all unseren Kunden, inklusive Eigennutzer, privater und institutioneller Investoren. Deutsche Wohnimmobilien scheinen noch einmal an relativer Attraktivität gewonnen zu haben. Mit der Markteinführung unseres innovativen valuehome-Produkts erschließen wir einen neuen riesigen Markt und damit langfristige Wachstumschancen für Instone“, so Kruno Crepulja, Vorstandsvorsitzender der Instone Real Estate Group AG.
Beschleunigtes Wachstum angestrebt
Vor diesem Hintergrund hat das Unternehmen zusätzliche Akquisitionsziele identifiziert, um (i) von den attraktiven Investitionschancen bei Grundstücken im Zusammenhang mit dem Covid-19-Umfeld zu profitieren, und (ii) das beschleunigte Wachstum des neuen hoch-skalierbaren valuehome-Produkts voranzutreiben. Das valuehome-Produkt ermöglicht den Bau moderner und hochwertiger Wohnungen auf Basis von Standardisierung und Digitalisierung deutlich schneller und zu niedrigeren Kosten. Das Unternehmen sieht aktuell den geeigneten Zeitpunkt, sich durch eine Kapitalerhöhung weiteren finanziellen Spielraum zu schaffen, um in den nächsten sechs bis 18 Monaten zusätzliche Projektakquisitionen mit einem erwarteten Gesamtverkaufsvolumen von mindestens 1,5 Milliarden Euro tätigen zu können. Diese Projekte werden voraussichtlich die internen Ziele für die Rendite („IRR“) und die Margen erreichen oder übertreffen. Das IRR-Ziel liegt bei etwa 25% und 20% für das valuehome- und das Kernprodukt und das Margenziel bei etwa 20% und 25% für valuehome-Projekte beziehungsweise für das traditionelle Kernprodukt. Mit diesen Investitionen strebt der Vorstand eine deutliche Beschleunigung seiner Wachstumsstrategie und in diesem Zusammenhang mittelfristig signifikant höhere bereinigte Umsatzerlöse in Höhe von 1,6 bis 1,7 Milliarden Euro an.
Der Instone Vorstand hat eine erhebliche Anzahl potenzieller zusätzlicher Investitionsprojekte identifiziert. Das Unternehmen hat insgesamt über seine acht regionalen Niederlassungen hinweg bereits Transaktionen genehmigt, grundlegende Vereinbarungen unterzeichnet oder befindet sich in aktiven Verhandlungen mit Verkäufern an 29 Standorten. Das potenzielle Gesamtverkaufsvolumen dieser Projekte beläuft sich hierbei insgesamt auf 4,3 Milliarden Euro. Der Abschluss dieser Transaktionen ist noch mit Unsicherheiten behaftet. Aktuell ist allerdings eine stetige Erhöhung der Anzahl neuer Investitionsgelegenheiten sowie eine weitere kontinuierliche Verbesserung der Verhandlungsposition des Unternehmens festzustellen.
Zur Finanzierung des geplanten Wachstums hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats die Durchführung einer Kapitalerhöhung (das „Angebot“) beschlossen und erwartet daraus einen Nettoemissionserlös in Höhe von rund 175 Millionen Euro. Die Kapitalerhöhung ist vollständig garantiert durch die Konsortialbanken Credit Suisse und Deutsche Bank die als Joint Global Coordinators, sowie durch UniCredit und Mainfirst als Joint Lead Managers.
Angebotsbedingungen
Das Grundkapital der Gesellschaft wird von derzeit 36.988.366 Euro um 10.000.000 Euro auf 46.998.336 Euro durch die Ausgabe von 10.000.000 neuer, auf den Inhaber lautenden Stückaktien ohne Nennwert („Neue Aktien“) gegen Bareinlage erhöht. Die Neuen Aktien sind ab dem 1. Januar 2020 voll dividendenberechtigt. Die Neuen Aktien werden an die bestehenden Aktionäre im Wege des mittelbaren Bezugsrechts zu einem Bezugsverhältnis von 15:4 und einem Bezugspreis von 18,20 Euro je Neuer Aktie angeboten. Fünfzehn bestehende Aktien berechtigen zum Bezug von vier Neuen Aktien. Die Bezugsfrist soll am 1. September 2020 beginnen und am 14. September 2020 enden.
Q2 spiegelt coronabedingten Rückgang der Verkäufe wider
Die bereinigten Umsatzerlöse konnten im ersten Halbjahr trotz der coronabedingten Nachfrageschwäche noch um 3,1% gegenüber dem Vorjahr auf 179,6 Millionen Euro zulegen (Vj: 174,2 Millionen Euro). Die hohe Bruttomarge von 32,2% (Vj. 33,6%) ist ein klarer Beleg für die hohe Qualität der Instone-Projektpipeline mit dem Fokus auf attraktive innerstädtische Lagen der A-Städte und Metropolregionen sowie die Instone-Kompetenz in Projektakquisition und Bauausführung.
Das bereinigte operative Ergebnis (EBIT) sank um 11,6% auf 28,2 Millionen Euro (Vj. 31,9 Millionen Euro). Die EBIT-Marge lag im ersten Halbjahr bei 15,7% (Vj. 18,3%) und spiegelt damit die geringeren Umsätze sowie die im Hinblick auf das geplante Wachstum vorgenommenen Investitionen in die Instone-Plattform wider. Darin enthalten sind auch die Anlaufkosten für die valuehome-Sparte.
Das bereinigte Ergebnis nach Steuern sank im ersten Halbjahr um 45,4% auf 13,7 Millionen Euro (Vj. 25,1 Millionen Euro). Die Nachsteuermarge betrug 7,6% (Vj. 14,4%), damit lag sie um etwa sieben Prozentpunkte unter dem Vorjahr. Ursache hierfür waren zum einen die geringere bereinigte EBIT Marge im ersten Halbjahr 2020 sowie Projekt-Akquisitionen im Jahr 2019, die zu einem deutlichen Anstieg des Finanzaufwands im ersten Halbjahr 2020 führten. Darüber hinaus hatte die erstmalige Berücksichtigung eines Verlustvortrags in H1 2019 eine deutlich niedrigere Steuerquote zur Folge.
Starke Liquiditätsposition; Erfolgreiche Refinanzierung des 2021 Term Loans über 125 Millionen Euro
Am 21. August 2020 hat Instone ein Schuldscheindarlehen mit einer fünfjährigen Laufzeit und einem Volumen von 100 Millionen Euro an verschiedene deutsche Versorgungswerke platziert. Diese Transaktion wurde von Collineo Asset Management arrangiert. Die zufließenden Mittel wurden zur vorzeitigen Tilgung des ausstehenden DB Term Loan im Volumen von 75 Millionen Euro eingesetzt. Das bislang nicht genutzte Darlehen im Umfang von 50 Millionen Euro wurde gekündigt. Mit dieser Transaktion kann Instone die Fremdkapitalkosten weiter senken, die Investorenbasis diversifizieren sowie das Fälligkeitsprofil verlängern.
Unter Berücksichtigung der Refinanzierung sowie den Mitteln aus der Kapitalerhöhung (pro-forma) lagen die verfügbaren Barmittel einschließlich der ungenutzten Kreditlinien zum Quartalsstichtag bei etwa 360 Millionen Euro. Zusätzlich verfügte das Unternehmen über ungenutzte Projektfinanzierungslinien in Höhe von etwa 210 Millionen Euro. Nach Berücksichtigung der Effekte der Kapitalerhöhung liegt der pro-forma Verschuldungsgrad des Unternehmens (Nettofinanzverbindlichkeiten in Relation zum bereinigten EBITDA) bei rund 2.8x.
Wiedereinführung eines Ausblicks für 2020 und Bestätigung der Ziele für 2021
Für das Gesamtjahr 2020, das voraussichtlich stark von den COVID-19 Auswirkungen betroffen sein wird, geht der Vorstand von bereinigten Umsatzerlösen von 470 bis 500 Millionen Euro und einem bereinigten Ergebnis nach Steuern von 30 bis 35 Millionen Euro aus. Vor dem Hintergrund des sich stabilisierenden gesamtwirtschaftlichen Umfeldes bekräftigt der Vorstand ebenso seine Ziele für das Geschäftsjahr 2021 mit bereinigten Umsatzerlösen von 900 Millionen bis 1,0 Milliarde Euro und einem bereinigten Ergebnis nach Steuern von mindestens 90 Millionen Euro.
Der Vorstand beabsichtigt ferner unverändert, erstmalig im Jahr 2021 für das Geschäftsjahr 2020 rund 30% des bereinigten Ergebnisses nach Steuern als Dividende an die Aktionäre auszuschütten.
„Mit der angekündigten Kapitalerhöhung werden wir unser ehrgeiziges und profitables Wachstumsziel finanzieren, mittelfristig bereinigte Umsatzerlöse in Höhe von 1,6 bis 1,7 Milliarden Euro zu erzielen. Wir werden die Mittel in den kommenden sechs bis 18 Monaten für zusätzliche Projektakquisitionen mit einem erwarteten Gesamtverkaufsvolumen von mindestens 1,5 Milliarden Euro einsetzen. Dies ermöglicht Instone zum einen, das Wachstum des hoch-skalierbaren valuehome-Produkts zu beschleunigen und zum anderen, von attraktiven Investmentchancen für unser Kernprodukt im COVID-Umfeld zu profitieren“, sagt Dr. Foruhar Madjlessi, CFO der Instone Real Estate Group AG.
