31.03.2020 alstria: 6,8% der Mieten fällt bisher aus – Dividende wird neu bewertet
In Anbetracht der herrschenden Bedingungen und unter Berücksichtigung der außergewöhnlichen Umstände rund um den COVID-19-Ausbruch informiert alstria den Markt außerhalb der regulären Berichterstattung über die aktuelle geschäftliche Situation des Unternehmens.
Neue Maßnahmen zur Unterstützung der Wirtschaft
Der Deutsche Bundestag hat in der vergangenen Woche gesetzliche Rahmenbedingungen zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie verabschiedet.
Die Gesetzesänderungen sehen unter anderem vor, dass die Möglichkeit des Vermieters zur Kündigung eines Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs mit der Miete für den Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 vorübergehend ausgesetzt wird, wenn die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Bei weiterhin erwarteten erheblichen Beeinträchtigungen durch die COVID-19-Pandemie kann der Zeitraum, für den die Kündigungsbeschränkung gilt, durch eine Rechtsverordnung erweitert werden.
Nach bisheriger Rechtslage wäre alstria berechtigt, Mietverträge nach einem Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten zu kündigen. Die Miete bleibt jedoch auch nach der neuen Gesetzeslage fällig und alle unbezahlten Mieten müssen bis spätestens 30. Juni 2022 beglichen werden.
Auswirkungen auf alstria
Nach dem derzeitigen Kenntnisstand ist es wahrscheinlich, dass die neue gesetzliche Regelung und der Ausbruch von COVID-19 alstrias Cashflow beeinflussen wird, da sich die Mietzahlung bei einigen Mietern möglicherweise verzögern wird. Es ist zudem zu erwarten, dass Mietergruppen unterschiedlich stark betroffen sein werden.
Bis heute (Stand: 30. März 2020) wurde alstria von 90 Mietern, die eine monatliche Gesamtmiete von rund EUR 1 Mio. (oder 6,8% der aktuellen Monatsmiete) repräsentieren, darüber informiert, dass sie ihre Miete in den kommenden Monaten nicht bezahlen werden.
Im Folgenden haben wir alstrias aktuellen monatlichen Mietumsatz in Kategorien eingeteilt, die sich an der angenommenen Wahrscheinlichkeit von Liquiditätsengpässen orientiert.
• Öffentliche Mieter und Großunternehmen (49,3% des monatlichen Mietumsatzes):
Hierunter fallen Mieter der öffentlichen Hand (26,2% oder EUR 3,8 Mio. der monatlichen Mieteinnahmen) sowie große multi-nationale Unternehmen (23,1% oder 3,4 Mio. der monatlichen Mieteinnahmen). Bis heute hat alstria aus dieser Gruppe keine Ankündigungen betreffend die Nichtleistung von Mietzahlungen erhalten.
• Inländische Unternehmen (25,7% des monatlichen Mietumsatzes):
In diese Kategorie fallen große inländische und mittelständische Unternehmen (EUR 3,8 Mio. der monatlichen Mieteinnahmen). Bis heute hat alstria aus dieser Gruppe Ankündigungen betreffend die Nichtleistung von Mietzahlungen in Höhe von insgesamt EUR 0,25 Mio. pro Monat erhalten.
• KMU (19.3% des monatlichen Mietumsatzes):
Hierunter fallen kleine und mittlere Unternehmen (EUR 2,8 Mio. der monatlichen Mieteinnahmen). Bis heute hat alstria aus dieser Gruppe Ankündigungen betreffend die Nichtleistung von Mietzahlungen in Höhe von insgesamt EUR 0,28 Mio. erhalten.
• Direkt betroffene Mieter (5.7% des monatlichen Mietumsatzes):
In dieser Kategorie finden sich Mieter wie Einzelhändler, Restaurants, Hotels, Coworking-Anbieter, Parkhausbetreiber etc.), die direkt vom COVID-19-Ausbruch betroffen sind. Ihr Mietumsatz liegt bei monatlich EUR 0,8 Mio. Bis zum heutigen Tag kündigten Mieter aus dieser Kategorie alstria die Nichtleistung ihrer Miete im Volumen von EUR 0,5 Mio. pro Monat an.
Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf alstrias Gewinn- und Verlustrechnung sollten begrenzt sein, da die Miete weiterhin fällig sein wird. Mögliche Auswirkungen beziehen sich damit insbesondere auf einen möglichen freiwilligen Mietverzicht, den alstria von Fall zu Fall insbesondere für kleinere Mieter, die zusätzliche Hilfe zur Überbrückung der momentanen Lage benötigen, in Betracht ziehen wird.
Stärkste Bilanz in der Unternehmensgeschichte
alstria hat die günstigen wirtschaftlichen Bedingungen der vergangenen Jahre genutzt, um das Unternehmen auf einen zyklischen Abschwung vorzubereiten. Dementsprechend lag alstrias Nettoverschuldungsquote zum letzten Bilanzstichtag (31. Dezember 2019) bei 27,1% und die Kennzahl Nettoverschuldung/EBITDA bei 8,5. Die REIT-Eigenkapitalquote erreichte zum 31. Dezember 2019 einen Rekordstand von 70,9% (gesetzliche Verpflichtung: 45%).
alstria hat im laufenden Jahr keine neuen Immobilien erworben. Stattdessen wurden seit Jahresanfang fünf Immobilien im Gesamtwert von EUR 82 Mio. verkauft und dabei ein Gewinn von 6% auf den letzten Buchwert erzielt. Von diesen fünf veräußerten Immobilien wurden vier Transaktionen im Gesamtvolumen von EUR 61 Mio. bereits vollzogen, während für ein Objekt ein Abschluss in den kommenden Monaten erwartet wird (EUR 21 Mio.).
EUR 121 Mio. freie Liquidität nach Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten und geplanter Investitionen
alstria wird im Mai 2020 ein Schuldscheindarlehen über EUR 37 Mio. und im März 2021 eine Kapitalmarktanleihe im Umfang von EUR 327 Mio. zurückzahlen. Diese Verbindlichkeiten sowie die derzeit fest geplanten Investitionen in Höhe von EUR 198 Mio. sind durch den aktuellen Barmittelbestand von EUR 683 Mio. und die zu erwartenden Zuflüsse aus den noch laufenden Transaktionen in Höhe von EUR 21 Mio. komfortabel gedeckt. Die nächste Fälligkeit von Finanzverbindlichkeiten in Höhe von EUR 325 Mio. liegt erst im April 2023.
Hauptversammlung und Dividende
Wie bereits angekündigt, hat alstria die ursprünglich für den 23. April 2020 geplante Hauptversammlung auf einen späteren, noch festzulegenden Termin verschoben.
Es besteht derzeit eine erhebliche Unsicherheit sowohl in Bezug auf die Dauer der Einschränkung des öffentlichen Lebens als auch in Bezug auf die Schwere der Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft. Insbesondere ist es unmöglich abzuschätzen, welche Auswirkungen die derzeitige Situation auf die Fähigkeit von alstrias Mietern haben wird, mittelfristig ihre Miete zahlen zu können. Derzeit geht das Unternehmen davon aus, dass die große Mehrheit der Mieter nicht in Liquiditätsprobleme geraten wird.
Es ist aber auch offensichtlich, dass der Druck auf die Cashflows der Mieter umso höher sein wird, je länger der wirtschaftliche Stillstand andauert. In Anbetracht dieser Umstände und im Einklang mit dem vorsichtigen Ansatz, den das Unternehmen über die Jahre hinweg verfolgt hat, zieht der Vorstand der alstria seinen aktuellen Dividendenvorschlag für das Jahr 2019 zurück. Der Dividendenvorschlag wird neu bewertet, wenn das Unternehmen eine bessere Sicht auf die vollen Auswirkungen der Krise und auf die wirtschaftliche Situation seiner Mieter und damit auf den eigenen Cashflow hat. Diese Neubewertung wird vor der Einberufung der Hauptversammlung 2020 vorgenommen und dem Markt spätestens mit der neuen Einladung mitgeteilt.
Neue Maßnahmen zur Unterstützung der Wirtschaft
Der Deutsche Bundestag hat in der vergangenen Woche gesetzliche Rahmenbedingungen zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie verabschiedet.
Die Gesetzesänderungen sehen unter anderem vor, dass die Möglichkeit des Vermieters zur Kündigung eines Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs mit der Miete für den Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 vorübergehend ausgesetzt wird, wenn die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Bei weiterhin erwarteten erheblichen Beeinträchtigungen durch die COVID-19-Pandemie kann der Zeitraum, für den die Kündigungsbeschränkung gilt, durch eine Rechtsverordnung erweitert werden.
Nach bisheriger Rechtslage wäre alstria berechtigt, Mietverträge nach einem Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten zu kündigen. Die Miete bleibt jedoch auch nach der neuen Gesetzeslage fällig und alle unbezahlten Mieten müssen bis spätestens 30. Juni 2022 beglichen werden.
Auswirkungen auf alstria
Nach dem derzeitigen Kenntnisstand ist es wahrscheinlich, dass die neue gesetzliche Regelung und der Ausbruch von COVID-19 alstrias Cashflow beeinflussen wird, da sich die Mietzahlung bei einigen Mietern möglicherweise verzögern wird. Es ist zudem zu erwarten, dass Mietergruppen unterschiedlich stark betroffen sein werden.
Bis heute (Stand: 30. März 2020) wurde alstria von 90 Mietern, die eine monatliche Gesamtmiete von rund EUR 1 Mio. (oder 6,8% der aktuellen Monatsmiete) repräsentieren, darüber informiert, dass sie ihre Miete in den kommenden Monaten nicht bezahlen werden.
Im Folgenden haben wir alstrias aktuellen monatlichen Mietumsatz in Kategorien eingeteilt, die sich an der angenommenen Wahrscheinlichkeit von Liquiditätsengpässen orientiert.
• Öffentliche Mieter und Großunternehmen (49,3% des monatlichen Mietumsatzes):
Hierunter fallen Mieter der öffentlichen Hand (26,2% oder EUR 3,8 Mio. der monatlichen Mieteinnahmen) sowie große multi-nationale Unternehmen (23,1% oder 3,4 Mio. der monatlichen Mieteinnahmen). Bis heute hat alstria aus dieser Gruppe keine Ankündigungen betreffend die Nichtleistung von Mietzahlungen erhalten.
• Inländische Unternehmen (25,7% des monatlichen Mietumsatzes):
In diese Kategorie fallen große inländische und mittelständische Unternehmen (EUR 3,8 Mio. der monatlichen Mieteinnahmen). Bis heute hat alstria aus dieser Gruppe Ankündigungen betreffend die Nichtleistung von Mietzahlungen in Höhe von insgesamt EUR 0,25 Mio. pro Monat erhalten.
• KMU (19.3% des monatlichen Mietumsatzes):
Hierunter fallen kleine und mittlere Unternehmen (EUR 2,8 Mio. der monatlichen Mieteinnahmen). Bis heute hat alstria aus dieser Gruppe Ankündigungen betreffend die Nichtleistung von Mietzahlungen in Höhe von insgesamt EUR 0,28 Mio. erhalten.
• Direkt betroffene Mieter (5.7% des monatlichen Mietumsatzes):
In dieser Kategorie finden sich Mieter wie Einzelhändler, Restaurants, Hotels, Coworking-Anbieter, Parkhausbetreiber etc.), die direkt vom COVID-19-Ausbruch betroffen sind. Ihr Mietumsatz liegt bei monatlich EUR 0,8 Mio. Bis zum heutigen Tag kündigten Mieter aus dieser Kategorie alstria die Nichtleistung ihrer Miete im Volumen von EUR 0,5 Mio. pro Monat an.
Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf alstrias Gewinn- und Verlustrechnung sollten begrenzt sein, da die Miete weiterhin fällig sein wird. Mögliche Auswirkungen beziehen sich damit insbesondere auf einen möglichen freiwilligen Mietverzicht, den alstria von Fall zu Fall insbesondere für kleinere Mieter, die zusätzliche Hilfe zur Überbrückung der momentanen Lage benötigen, in Betracht ziehen wird.
Stärkste Bilanz in der Unternehmensgeschichte
alstria hat die günstigen wirtschaftlichen Bedingungen der vergangenen Jahre genutzt, um das Unternehmen auf einen zyklischen Abschwung vorzubereiten. Dementsprechend lag alstrias Nettoverschuldungsquote zum letzten Bilanzstichtag (31. Dezember 2019) bei 27,1% und die Kennzahl Nettoverschuldung/EBITDA bei 8,5. Die REIT-Eigenkapitalquote erreichte zum 31. Dezember 2019 einen Rekordstand von 70,9% (gesetzliche Verpflichtung: 45%).
alstria hat im laufenden Jahr keine neuen Immobilien erworben. Stattdessen wurden seit Jahresanfang fünf Immobilien im Gesamtwert von EUR 82 Mio. verkauft und dabei ein Gewinn von 6% auf den letzten Buchwert erzielt. Von diesen fünf veräußerten Immobilien wurden vier Transaktionen im Gesamtvolumen von EUR 61 Mio. bereits vollzogen, während für ein Objekt ein Abschluss in den kommenden Monaten erwartet wird (EUR 21 Mio.).
EUR 121 Mio. freie Liquidität nach Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten und geplanter Investitionen
alstria wird im Mai 2020 ein Schuldscheindarlehen über EUR 37 Mio. und im März 2021 eine Kapitalmarktanleihe im Umfang von EUR 327 Mio. zurückzahlen. Diese Verbindlichkeiten sowie die derzeit fest geplanten Investitionen in Höhe von EUR 198 Mio. sind durch den aktuellen Barmittelbestand von EUR 683 Mio. und die zu erwartenden Zuflüsse aus den noch laufenden Transaktionen in Höhe von EUR 21 Mio. komfortabel gedeckt. Die nächste Fälligkeit von Finanzverbindlichkeiten in Höhe von EUR 325 Mio. liegt erst im April 2023.
Hauptversammlung und Dividende
Wie bereits angekündigt, hat alstria die ursprünglich für den 23. April 2020 geplante Hauptversammlung auf einen späteren, noch festzulegenden Termin verschoben.
Es besteht derzeit eine erhebliche Unsicherheit sowohl in Bezug auf die Dauer der Einschränkung des öffentlichen Lebens als auch in Bezug auf die Schwere der Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft. Insbesondere ist es unmöglich abzuschätzen, welche Auswirkungen die derzeitige Situation auf die Fähigkeit von alstrias Mietern haben wird, mittelfristig ihre Miete zahlen zu können. Derzeit geht das Unternehmen davon aus, dass die große Mehrheit der Mieter nicht in Liquiditätsprobleme geraten wird.
Es ist aber auch offensichtlich, dass der Druck auf die Cashflows der Mieter umso höher sein wird, je länger der wirtschaftliche Stillstand andauert. In Anbetracht dieser Umstände und im Einklang mit dem vorsichtigen Ansatz, den das Unternehmen über die Jahre hinweg verfolgt hat, zieht der Vorstand der alstria seinen aktuellen Dividendenvorschlag für das Jahr 2019 zurück. Der Dividendenvorschlag wird neu bewertet, wenn das Unternehmen eine bessere Sicht auf die vollen Auswirkungen der Krise und auf die wirtschaftliche Situation seiner Mieter und damit auf den eigenen Cashflow hat. Diese Neubewertung wird vor der Einberufung der Hauptversammlung 2020 vorgenommen und dem Markt spätestens mit der neuen Einladung mitgeteilt.
