23.04.2019 Martin Dornieden: So machen wir Wohnraum wieder bezahlbar
DORNIEDEN-Geschäftsführer Martin Dornieden plädiert für einen Kurswechsel, um bezahlbares Wohnen wieder zu ermöglichen. Foto: DORNIEDEN Gruppe
Steigende Baukosten, ein zunehmend überreguliertes Mietrecht, höhere gesetzliche Anforderungen an Neubauten, enorme Erwerbsnebenkosten und immer weniger ausgewiesenes Bauland zu stetig zulegenden Preisen: Ist bezahlbares Bauen unter den derzeitigen Rahmenbedingungen überhaupt noch möglich? Dieser Frage ging Martin Dornieden, Geschäftsführer der Dornieden Gruppe und Vorsitzender des BFW Landesverbands NRW, beim Deutschen Immobilien Kongress in Berlin nach – und lieferte gleich mögliche Strategien für einen Kurswechsel.
„Wir müssen die Prozesse im Bau erheblich verbessern“, so Dornieden beim Kongress des BFW Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Im Hausbau hätten in den vergangenen Jahren vor allem höhere Kosten für Löhne und Rohstoffe sowie anspruchsvollere gesetzliche Forderungen zu Preissteigerungen geführt – und ein Ende des Trends sei noch nicht abzusehen. Ein gemeinsames Gegensteuern von Bauwirtschaft und Politik sei daher notwendig. „Wir können in einigen Bausegmenten durch Standardisierung bis hin zum Typenbau mit vorgefertigten Bauteilen die Kosten reduzieren, aber in der Breite gelingt es nur im Schulterschluss zwischen Immobilienwirtschaft und Politik, Wohnraum wieder erschwinglicher zu machen.“
Das standardisierte Bauen ermögliche dank einer höheren Effizienz Skaleneffekte und eine Fehlerminimierung sowie Rationalisierung durch Wiederholung gleicher Planungs- und Bauschritte. „Projektentwickler können vor allem im normierten Reihenhaus- und Geschosswohnungsbau ihre Planungsprozesse weiter optimieren und verschlanken, über einen Mengeneinkauf Geld sparen und die Bauzeiten dank strafferer Abläufe verkürzen“, erklärt Dornieden. Im individuell geplanten Hausbau seien die Möglichkeiten zur Verringerung der Bauwerkskosten dagegen vergleichsweise begrenzt. „Die Effizienzverbesserungen halten längst nicht Schritt mit den Mehrkosten durch höhere Auflagen und langwierigere Genehmigungsverfahren.“ Auch die Politik müsse sich daher bewegen – auf Bundes-, Landes- sowie Kommunalebene.
Vereinfachte Planungsverfahren
Auf dem Weg zu neuem, für Mieter und Käufer bezahlbaren Wohnraum könne der Bund beispielsweise mit einer Vereinfachung der Vorschriften für Neubauten, einer Begrenzung der Normungsflut, mehr Flexibilität in der Baunutzungsverordnung und einer Erhöhung der steuerlichen Abschreibung von Immobilien helfen, so Dornieden.
„Wünschenswert wären aber auch Vereinheitlichungen in den Baunutzungs- und Landesbauverordnungen, um beispielsweise Typengenehmigungen zu ermöglichen“, erklärt Dornieden. „Wenn die Branche in mehr Bereichen standardisiert und damit grundsätzlich schneller bauen möchte, sollten auch die Behörden ihre Verfahren vereinfachen und beschleunigen.“
Vor allem finanziell könnten die Länder außerdem viel tun: Etwa die in den vergangenen Jahren in den meisten Bundesländern gestiegene Grunderwerbsteuer wieder senken und bei gefördertem Wohnraum sowie bei Wohnungen für Familien gänzlich auf die Steuer verzichten. „Und warum nicht auch den freifinanzierten Wohnungsbau fördern, wenn die Politik kurzfristig preiswerten Wohnraum schaffen möchte?“
In den Kommunen sieht Dornieden vor allem bei den Planungs- und Genehmigungsverfahren Verbesserungsbedarf. „Schnellere Verfahren wären etwa durch die Benennung von Wohnungsbaukoordinatoren und eine Fremdvergabe von Planungsleistungen möglich.“ Auf kommunaler Ebene sei zudem eine Kostenreduzierung der Baukosten anzustreben, etwa durch eine Dämpfung der Baulandpreise, eine Ausweisung von Bauland ohne verteuernde Auflagen und eine Senkung der Hebesätze bei der Grundsteuer.
Grundsätzlich sollten die Kommunen mehr Bauland ausweisen, so Dornieden. „Die geschieht jedoch häufig nicht, weil die Kommunen fürchten, dass sie dann auch weitere Investitionen in die Infrastruktur tragen müssen“, erklärt Dornieden. „Und genau dafür ist in vielen Kommunen kein Geld da.“ Sinnvoll sei es also, wenn die Länder die Gemeinden bei notwendigen Infrastrukturmaßnahmen wegen neuer Baugebiete stärker unterstützen würden.
Kurswechsel hätte viele Vorteile
„Preiswerter Wohnraum muss keine Utopie bleiben – Bauwirtschaft und Politik haben die Mittel dazu in der Hand“, so der Chef der DORNIEDEN Gruppe. „Wenn beide Seiten jetzt zügig das ihnen Mögliche umsetzen, können wir die derzeitige Situation des Wohnungsmangels und der steigenden Preise innerhalb von wenigen Jahren entschärfen.“
Die Vorteile eines beherzten Kurswechsels lägen auf der Hand: „Mieter und Eigentümer hätten wieder mehr von ihrem Einkommen in der Tasche, was der inländischen Konsumnachfrage und damit einem wichtigen Pfeiler der Konjunktur zugute kommen dürfte. Die Eigentumsquote in Deutschland könnte endlich steigen und damit im europäischen Vergleich aufholen. Die Altersvorsorgesituation der Bürger würde sich verbessern, denn die eigenen vier Wände oder die vermietete Immobilie sind nach wie vor ein sehr guter Schutz gegen Altersarmut. Und obendrein würde der nicht sanierungswürdige Altbestand im Gebäudesektor zugunsten energieeffizienterer Neubauten abnehmen, was uns wiederum den Klimazielen der Bundesregierung näherbrächte“, erklärt Dornieden.
Und wo ist der Haken? „Es gibt keinen – auch Einbußen durch Steuersenkungen, die Politiker vielleicht befürchten, dürften Bund, Länder und Kommunen durch Mehreinnahmen an anderen Stellen kompensieren. Bei einer höheren Bauaktivität nicht zuletzt beispielsweise übersteigende Einnahmen über die Einkommensteuer der Beschäftigten in der Baubranche.“
Rege Diskussion angestoßen
Beim Deutschen Immobilien Kongress hat Martin Dornieden mit seiner Ruck-Rede bleibenden Eindruck hinterlassen und für angeregte Diskussionen gesorgt. Bereits seit vielen Jahren beschäftigt den Chef der DORNIEDEN Gruppe das Thema bezahlbarer Wohnraum. Die zur Unternehmensgruppe gehörende FAIRHOME GmbH schafft mit standardisierten Wohnungstypen „fairen“ und damit erschwinglichen Wohnraum im Geschosswohnungsbau. Die Bemühungen bleiben nicht unerkannt: Erst vor wenigen Wochen gewann FAIRHOME beim Projektentwicklungswettbewerb FIABCI Prix d´Excellence 2019 den Sonderpreis für „bezahlbares Bauen“.
„Wir müssen die Prozesse im Bau erheblich verbessern“, so Dornieden beim Kongress des BFW Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Im Hausbau hätten in den vergangenen Jahren vor allem höhere Kosten für Löhne und Rohstoffe sowie anspruchsvollere gesetzliche Forderungen zu Preissteigerungen geführt – und ein Ende des Trends sei noch nicht abzusehen. Ein gemeinsames Gegensteuern von Bauwirtschaft und Politik sei daher notwendig. „Wir können in einigen Bausegmenten durch Standardisierung bis hin zum Typenbau mit vorgefertigten Bauteilen die Kosten reduzieren, aber in der Breite gelingt es nur im Schulterschluss zwischen Immobilienwirtschaft und Politik, Wohnraum wieder erschwinglicher zu machen.“
Das standardisierte Bauen ermögliche dank einer höheren Effizienz Skaleneffekte und eine Fehlerminimierung sowie Rationalisierung durch Wiederholung gleicher Planungs- und Bauschritte. „Projektentwickler können vor allem im normierten Reihenhaus- und Geschosswohnungsbau ihre Planungsprozesse weiter optimieren und verschlanken, über einen Mengeneinkauf Geld sparen und die Bauzeiten dank strafferer Abläufe verkürzen“, erklärt Dornieden. Im individuell geplanten Hausbau seien die Möglichkeiten zur Verringerung der Bauwerkskosten dagegen vergleichsweise begrenzt. „Die Effizienzverbesserungen halten längst nicht Schritt mit den Mehrkosten durch höhere Auflagen und langwierigere Genehmigungsverfahren.“ Auch die Politik müsse sich daher bewegen – auf Bundes-, Landes- sowie Kommunalebene.
Vereinfachte Planungsverfahren
Auf dem Weg zu neuem, für Mieter und Käufer bezahlbaren Wohnraum könne der Bund beispielsweise mit einer Vereinfachung der Vorschriften für Neubauten, einer Begrenzung der Normungsflut, mehr Flexibilität in der Baunutzungsverordnung und einer Erhöhung der steuerlichen Abschreibung von Immobilien helfen, so Dornieden.
„Wünschenswert wären aber auch Vereinheitlichungen in den Baunutzungs- und Landesbauverordnungen, um beispielsweise Typengenehmigungen zu ermöglichen“, erklärt Dornieden. „Wenn die Branche in mehr Bereichen standardisiert und damit grundsätzlich schneller bauen möchte, sollten auch die Behörden ihre Verfahren vereinfachen und beschleunigen.“
Vor allem finanziell könnten die Länder außerdem viel tun: Etwa die in den vergangenen Jahren in den meisten Bundesländern gestiegene Grunderwerbsteuer wieder senken und bei gefördertem Wohnraum sowie bei Wohnungen für Familien gänzlich auf die Steuer verzichten. „Und warum nicht auch den freifinanzierten Wohnungsbau fördern, wenn die Politik kurzfristig preiswerten Wohnraum schaffen möchte?“
In den Kommunen sieht Dornieden vor allem bei den Planungs- und Genehmigungsverfahren Verbesserungsbedarf. „Schnellere Verfahren wären etwa durch die Benennung von Wohnungsbaukoordinatoren und eine Fremdvergabe von Planungsleistungen möglich.“ Auf kommunaler Ebene sei zudem eine Kostenreduzierung der Baukosten anzustreben, etwa durch eine Dämpfung der Baulandpreise, eine Ausweisung von Bauland ohne verteuernde Auflagen und eine Senkung der Hebesätze bei der Grundsteuer.
Grundsätzlich sollten die Kommunen mehr Bauland ausweisen, so Dornieden. „Die geschieht jedoch häufig nicht, weil die Kommunen fürchten, dass sie dann auch weitere Investitionen in die Infrastruktur tragen müssen“, erklärt Dornieden. „Und genau dafür ist in vielen Kommunen kein Geld da.“ Sinnvoll sei es also, wenn die Länder die Gemeinden bei notwendigen Infrastrukturmaßnahmen wegen neuer Baugebiete stärker unterstützen würden.
Kurswechsel hätte viele Vorteile
„Preiswerter Wohnraum muss keine Utopie bleiben – Bauwirtschaft und Politik haben die Mittel dazu in der Hand“, so der Chef der DORNIEDEN Gruppe. „Wenn beide Seiten jetzt zügig das ihnen Mögliche umsetzen, können wir die derzeitige Situation des Wohnungsmangels und der steigenden Preise innerhalb von wenigen Jahren entschärfen.“
Die Vorteile eines beherzten Kurswechsels lägen auf der Hand: „Mieter und Eigentümer hätten wieder mehr von ihrem Einkommen in der Tasche, was der inländischen Konsumnachfrage und damit einem wichtigen Pfeiler der Konjunktur zugute kommen dürfte. Die Eigentumsquote in Deutschland könnte endlich steigen und damit im europäischen Vergleich aufholen. Die Altersvorsorgesituation der Bürger würde sich verbessern, denn die eigenen vier Wände oder die vermietete Immobilie sind nach wie vor ein sehr guter Schutz gegen Altersarmut. Und obendrein würde der nicht sanierungswürdige Altbestand im Gebäudesektor zugunsten energieeffizienterer Neubauten abnehmen, was uns wiederum den Klimazielen der Bundesregierung näherbrächte“, erklärt Dornieden.
Und wo ist der Haken? „Es gibt keinen – auch Einbußen durch Steuersenkungen, die Politiker vielleicht befürchten, dürften Bund, Länder und Kommunen durch Mehreinnahmen an anderen Stellen kompensieren. Bei einer höheren Bauaktivität nicht zuletzt beispielsweise übersteigende Einnahmen über die Einkommensteuer der Beschäftigten in der Baubranche.“
Rege Diskussion angestoßen
Beim Deutschen Immobilien Kongress hat Martin Dornieden mit seiner Ruck-Rede bleibenden Eindruck hinterlassen und für angeregte Diskussionen gesorgt. Bereits seit vielen Jahren beschäftigt den Chef der DORNIEDEN Gruppe das Thema bezahlbarer Wohnraum. Die zur Unternehmensgruppe gehörende FAIRHOME GmbH schafft mit standardisierten Wohnungstypen „fairen“ und damit erschwinglichen Wohnraum im Geschosswohnungsbau. Die Bemühungen bleiben nicht unerkannt: Erst vor wenigen Wochen gewann FAIRHOME beim Projektentwicklungswettbewerb FIABCI Prix d´Excellence 2019 den Sonderpreis für „bezahlbares Bauen“.
