29.11.2018 Scope bewertet Immobilienfonds Swiss Life Living and Working
Anleger können mit diesem Produkt einen offenen Immobilienpublikums-AIF erwerben, der gemäß Anlagebedingungen in die EWR-Staaten und die Schweiz investiert.
Der Anleger kann mit diesem Produkt einen offenen Immobilienpublikums-AIF erwerben, der gemäß Anlagebedingungen in die EWR-Staaten und die Schweiz investiert. Darüber hinaus diversifiziert der Fonds über klassische Gewerbeimmobilien hinaus auch in den Wohn- und Gesundheitssektor. Des Weiteren können 20% des Wertes des Fonds in Projektentwicklungen investiert werden. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert die Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Die Fondsauflage des Produktes erfolgte zum 22.12.2016.
Die Basis dieses Ratings bildet eine durch den Asset Manager zur Verfügung gestellte umfangreiche Datenlieferung und ein zusätzliches Interview mit dem Fondsmanagement. Sobald der Fonds über eine Mindesthistorie von zwei vollständig abgeschlossenen Geschäftsjahren verfügt, wird das vorläufige Rating aktualisiert und in ein finales Rating überführt werden.
Die angestrebte sektorale Diversifikation wurde aus Sicht von Scope in der Aufbauphase bereits sehr konsequent umgesetzt. In einer zweiten Phase des Portfolioaufbaus soll nun auch die regionale Diversifikation weiter vorangetrieben werden. Positiv wertet Scope die Integration in den Swiss Life-Konzern. Swiss Life Asset Managers Real Estate verfügt mit ca. 1.300 Mitarbeitern an 26 Standorten über ein sehr breit aufgestelltes Netzwerk und kann mit nach Regionen und Nutzungsarten fokussierten Transaktionsteams eine zeitnahe Umsetzung der Investitionsstrategie unterstützen.
Das Preisniveau ist sowohl im Gewerbeimmobiliensektor als auch in den Zielsegmenten Health Care und Wohnen in den stark nachgefragten Metropolregionen aber auch an vielen Standorten abseits dieser weiterhin auf einem historisch hohen Marktniveau. Einige Standorte bilden allerdings bezüglich der Investments in den Wohnungs- und Pflegesektor und unter Diversifikationsaspekten aus Sicht von Scope durchaus sinnvolle Investitionsmöglichkeiten.
Aus Sicht von Scope wird die bisherige Ankaufspolitik positiv beurteilt. Ankäufe wurden zwar auch in peripheren Bereichen von Ballungsgebieten getätigt; diese sind aber überwiegend durch Bevölkerungswachstum geprägt und mit einer guten Verkehrsanbindung versehen.
Die Wertentwicklung des Fonds nach BVI-Methode soll nach Angaben des Asset Managers bei mehr als 2,5% p. a. liegen. Das erste Rumpfgeschäftsjahr (22.12.2016 bis 30.06.2017) wurde mit 0,5% abgeschlossen. Mit Abschluss des ersten vollen Geschäftsjahres zum 30.06.2018 konnte der geplante Zielwert bei einer Rendite von 3,6% deutlich überschritten werden. Getragen wird die Rendite auch durch Wertsteigerungen, die im letzten Geschäftsjahr 170 Basispunkte ausmachten. Aktuell liegt die BVI-Jahresrendite per 31.10.2018 bei 3,7%.
Die Bewertung der Nachhaltigkeit liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Peergroup. Nachhaltigkeitsaspekte sollen künftig aber sowohl im Risikomanagementansatz sowie in den Anlageentscheidungen stärker berücksichtigt werden. 2018 hat Swiss Life Asset Managers die UN Principles for Responsible Investment (UNPRI) unterzeichnet und ist seit diesem Jahr auch Mitglied der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt eine leicht überdurchschnittliche Bewertung im Vergleich zu der Peergroup der offenen Publikumsfonds. Die Liquiditätsanlage erfolgt risikoarm. Die Fremdfinanzierungsquote liegt mit 19,9% leicht über dem Durchschnitt europäisch investierender offener Publikumsfonds. Ein Währungskursrisiko besteht aufgrund der aktuellen auf Länder des Euro-Raums beschränkten Investments und einer währungskongruenten Finanzierung in Euro nicht.
Der Anleger kann mit diesem Produkt einen offenen Immobilienpublikums-AIF erwerben, der gemäß Anlagebedingungen in die EWR-Staaten und die Schweiz investiert. Darüber hinaus diversifiziert der Fonds über klassische Gewerbeimmobilien hinaus auch in den Wohn- und Gesundheitssektor. Des Weiteren können 20% des Wertes des Fonds in Projektentwicklungen investiert werden. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert die Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Die Fondsauflage des Produktes erfolgte zum 22.12.2016.
Die Basis dieses Ratings bildet eine durch den Asset Manager zur Verfügung gestellte umfangreiche Datenlieferung und ein zusätzliches Interview mit dem Fondsmanagement. Sobald der Fonds über eine Mindesthistorie von zwei vollständig abgeschlossenen Geschäftsjahren verfügt, wird das vorläufige Rating aktualisiert und in ein finales Rating überführt werden.
Die angestrebte sektorale Diversifikation wurde aus Sicht von Scope in der Aufbauphase bereits sehr konsequent umgesetzt. In einer zweiten Phase des Portfolioaufbaus soll nun auch die regionale Diversifikation weiter vorangetrieben werden. Positiv wertet Scope die Integration in den Swiss Life-Konzern. Swiss Life Asset Managers Real Estate verfügt mit ca. 1.300 Mitarbeitern an 26 Standorten über ein sehr breit aufgestelltes Netzwerk und kann mit nach Regionen und Nutzungsarten fokussierten Transaktionsteams eine zeitnahe Umsetzung der Investitionsstrategie unterstützen.
Das Preisniveau ist sowohl im Gewerbeimmobiliensektor als auch in den Zielsegmenten Health Care und Wohnen in den stark nachgefragten Metropolregionen aber auch an vielen Standorten abseits dieser weiterhin auf einem historisch hohen Marktniveau. Einige Standorte bilden allerdings bezüglich der Investments in den Wohnungs- und Pflegesektor und unter Diversifikationsaspekten aus Sicht von Scope durchaus sinnvolle Investitionsmöglichkeiten.
Aus Sicht von Scope wird die bisherige Ankaufspolitik positiv beurteilt. Ankäufe wurden zwar auch in peripheren Bereichen von Ballungsgebieten getätigt; diese sind aber überwiegend durch Bevölkerungswachstum geprägt und mit einer guten Verkehrsanbindung versehen.
Die Wertentwicklung des Fonds nach BVI-Methode soll nach Angaben des Asset Managers bei mehr als 2,5% p. a. liegen. Das erste Rumpfgeschäftsjahr (22.12.2016 bis 30.06.2017) wurde mit 0,5% abgeschlossen. Mit Abschluss des ersten vollen Geschäftsjahres zum 30.06.2018 konnte der geplante Zielwert bei einer Rendite von 3,6% deutlich überschritten werden. Getragen wird die Rendite auch durch Wertsteigerungen, die im letzten Geschäftsjahr 170 Basispunkte ausmachten. Aktuell liegt die BVI-Jahresrendite per 31.10.2018 bei 3,7%.
Die Bewertung der Nachhaltigkeit liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Peergroup. Nachhaltigkeitsaspekte sollen künftig aber sowohl im Risikomanagementansatz sowie in den Anlageentscheidungen stärker berücksichtigt werden. 2018 hat Swiss Life Asset Managers die UN Principles for Responsible Investment (UNPRI) unterzeichnet und ist seit diesem Jahr auch Mitglied der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt eine leicht überdurchschnittliche Bewertung im Vergleich zu der Peergroup der offenen Publikumsfonds. Die Liquiditätsanlage erfolgt risikoarm. Die Fremdfinanzierungsquote liegt mit 19,9% leicht über dem Durchschnitt europäisch investierender offener Publikumsfonds. Ein Währungskursrisiko besteht aufgrund der aktuellen auf Länder des Euro-Raums beschränkten Investments und einer währungskongruenten Finanzierung in Euro nicht.
