31.08.2017 DEMIRE: Positiver Ausblick zum Halbjahr 2017
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG hat sich nach dem erfolgreichen Jahresauftakt auch im zweiten Quartal solide weiterentwickelt. Das Bestandsportfolio des DEMIRE-Konzerns umfasste zum Berichtsstichtag am 30. Juni 2017 insgesamt 91 Gewerbeimmobilien (31. Dezember 2016: 174 Immobilien) mit einer vermietbaren Gebäudefläche von insgesamt rund 1 Million Quadratmetern, deren Marktwert sich auf rund EUR 999,5 Millionen summierte (31. Dezember 2016: EUR 1.005,6 Millionen). Der Rückgang der Zahl der Immobilien und die geringfügige Abnahme des Gesamtwerts des Portfolios spiegeln die weitere Optimierung der Portfoliostruktur und die Veräußerung weiterer nicht strategischer Immobilien wider. Im Zuge strategie-konformer Portfoliobereinigungen reduzierte sich die annualisierte Vertragsmiete im Berichtszeitraum von EUR 74,1 Millionen zum 31. Dezember 2016 auf nunmehr EUR 72,0 Millionen. Die EPRA-Leerstandsquote des Bestandsportfolios konnte im zweiten Quartal durch Neuvermietungen und unter Berücksichtigung bereits verkaufter Immobilien um 140 Basispunkte auf nunmehr 10,2 % reduziert werden (31. Dezember 2016: 11,6 %). Insgesamt sind die Mieteinnahmen des Immobilienportfolios im ersten Halbjahr like-for-like um circa 2,1% gestiegen.
Die Mieterträge des DEMIRE-Konzerns beliefen sich im ersten Halbjahr 2017 auf insgesamt EUR 37,2 Millionen (H1 2016: EUR 37,5 Millionen). Der leichte Rückgang um 0,8 % erklärt sich durch den zwischenzeitlich erfolgten bilanzwirksamen Verkauf von nicht strategischen Immobilien, wobei der dadurch bedingte Rückgang der Mieterträge größtenteils durch erfolgreichen Abbau von Leerständen kompensiert werden konnte. Das Ergebnis aus der Vermietung von Immobilien betrug im Berichtszeitraum EUR 27,3 Millionen und lag damit um 8,1 % unter dem Wert der entsprechenden Vorjahresperiode (H1 2016: EUR 29,8 Millionen). Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus im ersten Halbjahr 2017 durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen, was künftig zu einer Verbesserung der Leerstandsquote sowie der Mieteinnahmen führen wird.
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) belief sich im ersten Halbjahr 2017 auf EUR 24,1 Millionen (H1 2016: EUR 32,8 Millionen); hier wirkten sich im Vergleich zum Vergleichszeitraum des Vorjahres leicht gesunkene Mieteinnahmen sowie geringere Fair-Value-Anpassungen aus. Unter Berücksichtigung eines im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum höheren Steueraufwands betrug das Periodenergebnis des ersten Halbjahres 2017 EUR 5,6 Millionen nach EUR 5,6 Millionen im ersten Halbjahr 2016.
Die Bilanzsumme des Konzerns der DEMIRE AG lag zum 30. Juni 2017 weiterhin bei rund EUR 1,1 Milliarden. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich gegenüber dem Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres leicht von rund 28,2 % auf rund 28,4 %. Der unverwässerte EPRA-NAV je Aktie stieg im ersten Halbjahr 2017 leicht auf EUR 5,55 (31. Dezember 2016: EUR 5,54), der verwässerte EPRA-NAV auf EUR 4,61 (31 Dezember 2016: EUR 4,60). Der Netto-Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) verbesserte sich seit dem Jahresende 2016 um rund 30 Basispunkte auf 62,5 % (31. Dezember 2016: 62,8 %).
Das Finanzergebnis des ersten Halbjahres lag bei EUR -13,3 Millionen (H1 2016: EUR -22,8 Millionen). Die signifikante Verbesserung gegenüber dem ersten Halbjahr 2016 ist im Wesentlichen auf die infolge von Sondertilgungen und Refinanzierungen deutlich gesunkenen Zinsaufwendungen zurückzuführen. Die durchschnittliche Fremdkapitalverzinsung p. a. verminderte sich zum 30. Juni 2017 gegenüber dem Bilanzstichtag des Vorjahres um rund 30 Basispunkte auf 4,1 % (31. Dezember 2016: 4,4 %).
Bereits im Juli 2017 erfolgte der erste Schritt zur Umsetzung von DEMIRE 2.0. Mit der erfolgreichen Platzierung einer mit BB+/Ba2 gerateten, unbesicherten Unternehmensanleihe in Höhe von EUR 270 Millionen bei institutionellen Investoren und Vermögensverwaltern im internationalen Kapitalmarkt konnte die DEMIRE eine signifikante Verbesserung ihrer jährlichen Finanzierungskosten und eine weitere Diversifizierung ihrer Finanzierungsquellen erreichen. Durch die Refinanzierung wird die DEMIRE eine Steigerung des jährlichen Cashflows aufgrund von reduziertem Zinsaufwand und geringerer Tilgungsleistung von zusammen circa EUR 9,0 Millionen p.a. erreichen. Die durchschnittlichen jährlichen Finanzierungskosten werden dabei von 4,1 % auf 3,2 % p.a. auf pro forma-Basis sinken. Die eingesparten Zinsaufwendungen werden ab 2018 zu einem deutlichen jährlichen Anstieg der Funds from operations um ca. EUR 5,6 Millionen vor Steuern und Minderheiten führen.
Die FFO I (nach Steuern und vor Minderheiten) betrugen zum Stichtag 30. Juni 2017 EUR 4,9 Millionen (30. Juni 2016: EUR 5,5 Millionen), nach Minderheiten und Steuern betrugen die FFO I EUR 0,9 Millionen (30. Juni 2016: EUR 2,5 Millionen). Unter Berücksichtigung des Ergebnisses aus dem Verkauf von Immobilien, lagen die Funds from operations (FFO II) nach Steuern und vor Minderheiten bei EUR 4,5 Millionen (30. Juni 2016: EUR 5,6 Millionen), nach Steuern und nach Minderheiten bei EUR 0,5 Millionen (30. Juni 2016: EUR 3,5 Millionen).
Angesichts der soliden Entwicklung während des ersten Halbjahres bekräftigt der Vorstand seine Prognose für den FFO I (nach Steuern und vor Minderheiten) des Gesamtjahres 2017 in einer Größenordnung von EUR 8-10 Millionen. Insbesondere berücksichtigt diese Prognose nicht den positiven Effekt der Refinanzierung bestimmter Verbindlichkeiten über die im Juli 2017 begebene Unternehmensanleihe. Die eingesparten jährlichen Zinsaufwendungen in Höhe von ca. EUR 5,6 Millionen werden aufgrund doppelter Zinsaufwendungen, nicht amortisierter Transaktionskosten und Refinanzierungskosten im zweiten Halbjahr 2017 erst ab dem Geschäftsjahr 2018 voll zum Tragen kommen. Auf Basis des aktuellen Immobilienbestandes rechnet die Gesellschaft zudem mit Mieterträgen zwischen EUR 72 Millionen und EUR 73 Millionen im Geschäftsjahr 2017.
CEO Markus Drews kommentierte die Geschäftsentwicklung der ersten sechs Monate 2017: "Im ersten Halbjahr haben wir wesentliche Verbesserungen bei der operativen Performance und bei unseren Finanzkennzahlen erzielt. Bereits im Juli haben wir mit der erfolgreichen Platzierung einer gerateten, unbesicherten Unternehmensanleihe einen ersten wesentlichen Meilenstein bei der Umsetzung von DEMIRE 2.0 erreicht. Die Transaktion und weitere Umsetzung unserer geplanten Maßnahmen werden unsere Funds from operations (FFO I) und Cashflows ab 2018 nachhaltig stärken."
Das Programm DEMIRE 2.0 steht für die nächste Wachstumsphase der Gesellschaft. Mit der Umsetzung eines ganzheitlichen Maßnahmenplans - unter anderem zur Reduktion der Finanzierungskosten, Kostenoptimierung und Straffung der Gruppenstruktur - ist ein wesentlicher Eckpunkt der weitere Ausbau des aktuellen Portfolios auf ein Volumen von rund EUR 2 Mrd. Der Fokus des Geschäftsmodells liegt dabei unverändert auf Gewerbeimmobilien-Akquisitionen an deutschen Sekundärstandorten. Zudem soll durch eine permanente Effizienzsteigerung sowie im Zuge des geplanten Wachstums durch Skaleneffekte im Immobilienmanagement die Kostenbasis weiter optimiert werden. Durch eine weitere Optimierung des Finanzierungsmix, insbesondere auch unter konkreter Prüfung von Finanzierungsoptionen, sollen die durchschnittlichen Zinskosten gesenkt und mittelfristig ein Netto-Verschuldungsgrad von rund 50 % erreicht werden. Dabei strebt die DEMIRE neben der Steigerung ihrer Marktkapitalisierung auch die Positionierung ihres Risikoprofils im Bereich des "Investment-Grades" an, um die Finanzierung ihres zukünftigen Wachstums zu günstigen Konditionen langfristig und nachhaltig zu sichern.
Die Mieterträge des DEMIRE-Konzerns beliefen sich im ersten Halbjahr 2017 auf insgesamt EUR 37,2 Millionen (H1 2016: EUR 37,5 Millionen). Der leichte Rückgang um 0,8 % erklärt sich durch den zwischenzeitlich erfolgten bilanzwirksamen Verkauf von nicht strategischen Immobilien, wobei der dadurch bedingte Rückgang der Mieterträge größtenteils durch erfolgreichen Abbau von Leerständen kompensiert werden konnte. Das Ergebnis aus der Vermietung von Immobilien betrug im Berichtszeitraum EUR 27,3 Millionen und lag damit um 8,1 % unter dem Wert der entsprechenden Vorjahresperiode (H1 2016: EUR 29,8 Millionen). Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus im ersten Halbjahr 2017 durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen, was künftig zu einer Verbesserung der Leerstandsquote sowie der Mieteinnahmen führen wird.
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) belief sich im ersten Halbjahr 2017 auf EUR 24,1 Millionen (H1 2016: EUR 32,8 Millionen); hier wirkten sich im Vergleich zum Vergleichszeitraum des Vorjahres leicht gesunkene Mieteinnahmen sowie geringere Fair-Value-Anpassungen aus. Unter Berücksichtigung eines im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum höheren Steueraufwands betrug das Periodenergebnis des ersten Halbjahres 2017 EUR 5,6 Millionen nach EUR 5,6 Millionen im ersten Halbjahr 2016.
Die Bilanzsumme des Konzerns der DEMIRE AG lag zum 30. Juni 2017 weiterhin bei rund EUR 1,1 Milliarden. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich gegenüber dem Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres leicht von rund 28,2 % auf rund 28,4 %. Der unverwässerte EPRA-NAV je Aktie stieg im ersten Halbjahr 2017 leicht auf EUR 5,55 (31. Dezember 2016: EUR 5,54), der verwässerte EPRA-NAV auf EUR 4,61 (31 Dezember 2016: EUR 4,60). Der Netto-Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) verbesserte sich seit dem Jahresende 2016 um rund 30 Basispunkte auf 62,5 % (31. Dezember 2016: 62,8 %).
Das Finanzergebnis des ersten Halbjahres lag bei EUR -13,3 Millionen (H1 2016: EUR -22,8 Millionen). Die signifikante Verbesserung gegenüber dem ersten Halbjahr 2016 ist im Wesentlichen auf die infolge von Sondertilgungen und Refinanzierungen deutlich gesunkenen Zinsaufwendungen zurückzuführen. Die durchschnittliche Fremdkapitalverzinsung p. a. verminderte sich zum 30. Juni 2017 gegenüber dem Bilanzstichtag des Vorjahres um rund 30 Basispunkte auf 4,1 % (31. Dezember 2016: 4,4 %).
Bereits im Juli 2017 erfolgte der erste Schritt zur Umsetzung von DEMIRE 2.0. Mit der erfolgreichen Platzierung einer mit BB+/Ba2 gerateten, unbesicherten Unternehmensanleihe in Höhe von EUR 270 Millionen bei institutionellen Investoren und Vermögensverwaltern im internationalen Kapitalmarkt konnte die DEMIRE eine signifikante Verbesserung ihrer jährlichen Finanzierungskosten und eine weitere Diversifizierung ihrer Finanzierungsquellen erreichen. Durch die Refinanzierung wird die DEMIRE eine Steigerung des jährlichen Cashflows aufgrund von reduziertem Zinsaufwand und geringerer Tilgungsleistung von zusammen circa EUR 9,0 Millionen p.a. erreichen. Die durchschnittlichen jährlichen Finanzierungskosten werden dabei von 4,1 % auf 3,2 % p.a. auf pro forma-Basis sinken. Die eingesparten Zinsaufwendungen werden ab 2018 zu einem deutlichen jährlichen Anstieg der Funds from operations um ca. EUR 5,6 Millionen vor Steuern und Minderheiten führen.
Die FFO I (nach Steuern und vor Minderheiten) betrugen zum Stichtag 30. Juni 2017 EUR 4,9 Millionen (30. Juni 2016: EUR 5,5 Millionen), nach Minderheiten und Steuern betrugen die FFO I EUR 0,9 Millionen (30. Juni 2016: EUR 2,5 Millionen). Unter Berücksichtigung des Ergebnisses aus dem Verkauf von Immobilien, lagen die Funds from operations (FFO II) nach Steuern und vor Minderheiten bei EUR 4,5 Millionen (30. Juni 2016: EUR 5,6 Millionen), nach Steuern und nach Minderheiten bei EUR 0,5 Millionen (30. Juni 2016: EUR 3,5 Millionen).
Angesichts der soliden Entwicklung während des ersten Halbjahres bekräftigt der Vorstand seine Prognose für den FFO I (nach Steuern und vor Minderheiten) des Gesamtjahres 2017 in einer Größenordnung von EUR 8-10 Millionen. Insbesondere berücksichtigt diese Prognose nicht den positiven Effekt der Refinanzierung bestimmter Verbindlichkeiten über die im Juli 2017 begebene Unternehmensanleihe. Die eingesparten jährlichen Zinsaufwendungen in Höhe von ca. EUR 5,6 Millionen werden aufgrund doppelter Zinsaufwendungen, nicht amortisierter Transaktionskosten und Refinanzierungskosten im zweiten Halbjahr 2017 erst ab dem Geschäftsjahr 2018 voll zum Tragen kommen. Auf Basis des aktuellen Immobilienbestandes rechnet die Gesellschaft zudem mit Mieterträgen zwischen EUR 72 Millionen und EUR 73 Millionen im Geschäftsjahr 2017.
CEO Markus Drews kommentierte die Geschäftsentwicklung der ersten sechs Monate 2017: "Im ersten Halbjahr haben wir wesentliche Verbesserungen bei der operativen Performance und bei unseren Finanzkennzahlen erzielt. Bereits im Juli haben wir mit der erfolgreichen Platzierung einer gerateten, unbesicherten Unternehmensanleihe einen ersten wesentlichen Meilenstein bei der Umsetzung von DEMIRE 2.0 erreicht. Die Transaktion und weitere Umsetzung unserer geplanten Maßnahmen werden unsere Funds from operations (FFO I) und Cashflows ab 2018 nachhaltig stärken."
Das Programm DEMIRE 2.0 steht für die nächste Wachstumsphase der Gesellschaft. Mit der Umsetzung eines ganzheitlichen Maßnahmenplans - unter anderem zur Reduktion der Finanzierungskosten, Kostenoptimierung und Straffung der Gruppenstruktur - ist ein wesentlicher Eckpunkt der weitere Ausbau des aktuellen Portfolios auf ein Volumen von rund EUR 2 Mrd. Der Fokus des Geschäftsmodells liegt dabei unverändert auf Gewerbeimmobilien-Akquisitionen an deutschen Sekundärstandorten. Zudem soll durch eine permanente Effizienzsteigerung sowie im Zuge des geplanten Wachstums durch Skaleneffekte im Immobilienmanagement die Kostenbasis weiter optimiert werden. Durch eine weitere Optimierung des Finanzierungsmix, insbesondere auch unter konkreter Prüfung von Finanzierungsoptionen, sollen die durchschnittlichen Zinskosten gesenkt und mittelfristig ein Netto-Verschuldungsgrad von rund 50 % erreicht werden. Dabei strebt die DEMIRE neben der Steigerung ihrer Marktkapitalisierung auch die Positionierung ihres Risikoprofils im Bereich des "Investment-Grades" an, um die Finanzierung ihres zukünftigen Wachstums zu günstigen Konditionen langfristig und nachhaltig zu sichern.
