09.11.2016 Dynamische Gewinnentwicklung der LEG Immobilien AG setzt sich fort
Die LEG Immobilien AG setzt ihre sehr gute Geschäftsentwicklung fort und konnte in den ersten neun Monaten des Jahres alle relevanten operativen und finanziellen Kennzahlen teilweise deutlich verbessern. Wesentlicher Treiber für den starken Ergebnisanstieg war neben der dynamischen Umsatzentwicklung eine weitere Ausweitung der operativen Marge aufgrund von Synergien aus Wohnungszukäufen und einer hohen Kostendisziplin.
„Die Geschäftsentwicklung in den ersten neun Monaten ist erneut Beleg für die Stärke der fokussierten Wachstumsstrategie der LEG. Diesen Weg des wertschaffenden Wachstums setzen wir konsequent fort. Eine weitere Beschleunigung des organischen Wachstums durch höhere Investitionen in den Bestand und der starke Fokus auf den weiteren Ausbau der führenden Profitabilität untermauern die Perspektive für ein weiter dynamisches Gewinn- und Dividendenwachstum in den kommenden Jahren,“ so Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
Ergebnis konnte in den ersten neun Monaten 2016 deutlich zulegen
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl konnten im Jahresvergleich deutlich um 32,9 Prozent auf 210,6 Millionen Euro gesteigert werden (i.Vj. 158,5 Millionen Euro). Der FFO I pro Aktie stieg dabei um 21,4 Prozent. Ursächlich für diese Entwicklung waren gestiegene Nettokaltmieten inklusive der Effekte aus den getätigten Wohnungszukäufen, der unterproportionale Anstieg der operativen Kosten sowie die gesunkenen zahlungswirksamen Zinsaufwendungen. Trotz höher Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen verbesserte sich dabei die EBITDA-Marge im Jahresvergleich auf 72,4 Prozent (i.Vj. 69,3 Prozent).
Der EPRA-Net Asset Value (ohne Goodwill) lag zum Quartalsstichtag bei 58,79 Euro pro Aktie. Bei der turnusmäßig zum Jahresende anstehenden Neubewertung des Immobilienportfolios ist zum Jahresende von Bewertungsgewinnen von insgesamt rund 500 bis 520 Millionen Euro auszugehen. Demzufolge wird mit einem Anstieg des EPRA-NAV auf rund 66 bis 67 Euro pro Aktie gerechnet.
Mietentwicklung unverändert positiv; dynamisches Wachstum im frei finanzierten Bestand
Die LEG konnte in den ersten neun Monaten 2016 die Mieterlöse gegenüber dem Vergleichszeitraum um 17,2 Prozent auf 381,3 Millionen Euro steigern (i.Vj. 325,3 Millionen Euro). Neben positiven Effekten aus den Wohnungsakquisitionen war das organische Mietwachstum ein wesentlicher Treiber. So konnte die Miete auf vergleichbarer Fläche um 2,4 Prozent pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr zulegen. Die Mieten der frei finanzierten Wohnungen stiegen um 3,3 Prozent und zeigen damit ein unverändert dynamisches Wachstum. Zum 30.09.2016 lag die monatliche Ist-Miete bei durchschnittlich 5,25 Euro pro Quadratmeter. Auf Basis der positiven Mietentwicklung wird für das Gesamtjahr 2016 weiterhin ein Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche in der Größenordnung von 2,4 bis 2,6 Prozent erwartet.
Die EPRA-Leerstandsquote blieb auf vergleichbarer Basis zum 30.09.2016 mit 3,1 Prozent stabil. Es wird unverändert davon ausgegangen, dass der Leerstand auf vergleichbarer Fläche im vierten Quartal 2016 auf ein Niveau von rund 2,6 bis 2,8 Prozent weiter sinken wird.
Die Investitionen in den Immobilienbestand lagen zum 30.09.2016 bei 11,30 Euro pro Quadratmeter. Um die Qualität des Immobilienportfolios zu erhalten und Chancen für wertsteigernde Maßnahmen wahrzunehmen, sollen im Geschäftsjahr 2016 rund 18 Euro pro Quadratmeter investiert werden. Davon entfällt ein überdurchschnittlich hoher Anteil auf neu zugekaufte Bestände.
Als Ergebnis einer intensiven Analyse wurden für die nächsten drei Jahre bereits die Potenziale für zusätzliche Investitionen in Höhe von insgesamt rund 200 Millionen Euro identifiziert. Damit wird die Basis für eine weitere Beschleunigung des organischen Mietwachstums sowie ein weiter dynamisches Gewinnwachstum gelegt.
Finanzierung langfristig zu attraktiven Konditionen gesichert
Mit ihrer langfristig gesicherten und ausgewogenen Finanzierung ist die LEG sehr gut für langfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum aufgestellt. Als Ergebnis der im vergangenen und im laufenden Geschäftsjahr durchgeführten Refinanzierungsmaßnahmen konnten zu Ende September 2016 die durchschnittlichen Finanzierungskosten der LEG auf 2,05 Prozent (i.Vj. 2,27 Prozent) bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 10,9 Jahren weiter reduziert werden. Dies trägt, auch in einem Szenario steigender Marktzinsen, zu einem hohen Maß an Sicherheit für ein mittelfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum bei.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) liegt auf einem soliden Niveau von 48,8 Prozent. Aufgrund der erwarteten Bewertungsgewinne kann mit einer weiteren Reduzierung des Verschuldungsgrades zum Jahresende gerechnet werden.
Im aktuellen Marktfumfeld Chancen im Verkauf konsequent genutzt
Das Marktumfeld für wertschaffende Akquisitionen ist angesichts stark gestiegener Kaufpreisvorstellungen auch in NRW herausfordernder geworden. In diesem Marktumfeld konnte die LEG im laufenden Geschäftsjahr bislang rund 2.000 Wohneinheiten zu attraktiven Renditen erwerben. Die LEG wird auch in der aktuellen Marktlage an ihrem Prinzip der Kapitaldisziplin festhalten und nur Opportunitäten verfolgen, die das Potential für eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes bieten.
Gleichzeitig konnte die LEG selektiv Immobilien, die nicht zum langfristigen Kernportfolio des Unternehmens gehören, zu attraktiven Konditionen veräußern. So konnten rund 4.000 Wohnungen mit einer Prämie auf den Buchwert von rund 13 Prozent verkauft werden. Neben dem direkten positiven Ergebnisbeitrag unterstreichen diese Transaktionen auch die Werthaltigkeit des LEG-Portfolios.
Ausblick für den FFO I für 2016 und 2017 bei weiter verbesserter Ergebnisqualität bestätigt; weiterer deutlicher Gewinnanstieg in 2018 geplant
Auf Basis der Geschäftsentwicklung in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahrs 2016 sieht sich die LEG gut aufgestellt, ihre Ziele für die finanziellen und operativen Kennzahlen zu erreichen. Die LEG bestätigt daher die Prognose für den FFO I in der Bandbreite von 261 bis 265 Millionen Euro für das Geschäftsjahr 2016 sowie in der Bandbreite von 284 bis 289 Millionen Euro für 2017. Die wegfallenden Ergebnisbeiträge aus den Verkäufen können somit vollständig kompensiert werden. Ein erster zu erwartender positiver Beitrag aus dem zusätzlichen Investitionsprogramm ist dabei in der Gewinnprognose für 2017 noch nicht enthalten. Für das Geschäftsjahr 2018 erwartet die LEG einen weiteren deutlichen Anstieg des FFO I auf 307 bis 313 Millionen. Basis hierfür ist eine weitere geplante Steigerung der EBITDA-Marge in 2018 auf rund 73 Prozent. Dieser Ausblick basiert auf der Annahme eines stabilen Wohnungsportfolios und berücksichtigt keine Effekte aus geplanten Akquisitionen.
„Die Geschäftsentwicklung in den ersten neun Monaten ist erneut Beleg für die Stärke der fokussierten Wachstumsstrategie der LEG. Diesen Weg des wertschaffenden Wachstums setzen wir konsequent fort. Eine weitere Beschleunigung des organischen Wachstums durch höhere Investitionen in den Bestand und der starke Fokus auf den weiteren Ausbau der führenden Profitabilität untermauern die Perspektive für ein weiter dynamisches Gewinn- und Dividendenwachstum in den kommenden Jahren,“ so Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
Ergebnis konnte in den ersten neun Monaten 2016 deutlich zulegen
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl konnten im Jahresvergleich deutlich um 32,9 Prozent auf 210,6 Millionen Euro gesteigert werden (i.Vj. 158,5 Millionen Euro). Der FFO I pro Aktie stieg dabei um 21,4 Prozent. Ursächlich für diese Entwicklung waren gestiegene Nettokaltmieten inklusive der Effekte aus den getätigten Wohnungszukäufen, der unterproportionale Anstieg der operativen Kosten sowie die gesunkenen zahlungswirksamen Zinsaufwendungen. Trotz höher Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen verbesserte sich dabei die EBITDA-Marge im Jahresvergleich auf 72,4 Prozent (i.Vj. 69,3 Prozent).
Der EPRA-Net Asset Value (ohne Goodwill) lag zum Quartalsstichtag bei 58,79 Euro pro Aktie. Bei der turnusmäßig zum Jahresende anstehenden Neubewertung des Immobilienportfolios ist zum Jahresende von Bewertungsgewinnen von insgesamt rund 500 bis 520 Millionen Euro auszugehen. Demzufolge wird mit einem Anstieg des EPRA-NAV auf rund 66 bis 67 Euro pro Aktie gerechnet.
Mietentwicklung unverändert positiv; dynamisches Wachstum im frei finanzierten Bestand
Die LEG konnte in den ersten neun Monaten 2016 die Mieterlöse gegenüber dem Vergleichszeitraum um 17,2 Prozent auf 381,3 Millionen Euro steigern (i.Vj. 325,3 Millionen Euro). Neben positiven Effekten aus den Wohnungsakquisitionen war das organische Mietwachstum ein wesentlicher Treiber. So konnte die Miete auf vergleichbarer Fläche um 2,4 Prozent pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr zulegen. Die Mieten der frei finanzierten Wohnungen stiegen um 3,3 Prozent und zeigen damit ein unverändert dynamisches Wachstum. Zum 30.09.2016 lag die monatliche Ist-Miete bei durchschnittlich 5,25 Euro pro Quadratmeter. Auf Basis der positiven Mietentwicklung wird für das Gesamtjahr 2016 weiterhin ein Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche in der Größenordnung von 2,4 bis 2,6 Prozent erwartet.
Die EPRA-Leerstandsquote blieb auf vergleichbarer Basis zum 30.09.2016 mit 3,1 Prozent stabil. Es wird unverändert davon ausgegangen, dass der Leerstand auf vergleichbarer Fläche im vierten Quartal 2016 auf ein Niveau von rund 2,6 bis 2,8 Prozent weiter sinken wird.
Die Investitionen in den Immobilienbestand lagen zum 30.09.2016 bei 11,30 Euro pro Quadratmeter. Um die Qualität des Immobilienportfolios zu erhalten und Chancen für wertsteigernde Maßnahmen wahrzunehmen, sollen im Geschäftsjahr 2016 rund 18 Euro pro Quadratmeter investiert werden. Davon entfällt ein überdurchschnittlich hoher Anteil auf neu zugekaufte Bestände.
Als Ergebnis einer intensiven Analyse wurden für die nächsten drei Jahre bereits die Potenziale für zusätzliche Investitionen in Höhe von insgesamt rund 200 Millionen Euro identifiziert. Damit wird die Basis für eine weitere Beschleunigung des organischen Mietwachstums sowie ein weiter dynamisches Gewinnwachstum gelegt.
Finanzierung langfristig zu attraktiven Konditionen gesichert
Mit ihrer langfristig gesicherten und ausgewogenen Finanzierung ist die LEG sehr gut für langfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum aufgestellt. Als Ergebnis der im vergangenen und im laufenden Geschäftsjahr durchgeführten Refinanzierungsmaßnahmen konnten zu Ende September 2016 die durchschnittlichen Finanzierungskosten der LEG auf 2,05 Prozent (i.Vj. 2,27 Prozent) bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 10,9 Jahren weiter reduziert werden. Dies trägt, auch in einem Szenario steigender Marktzinsen, zu einem hohen Maß an Sicherheit für ein mittelfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum bei.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) liegt auf einem soliden Niveau von 48,8 Prozent. Aufgrund der erwarteten Bewertungsgewinne kann mit einer weiteren Reduzierung des Verschuldungsgrades zum Jahresende gerechnet werden.
Im aktuellen Marktfumfeld Chancen im Verkauf konsequent genutzt
Das Marktumfeld für wertschaffende Akquisitionen ist angesichts stark gestiegener Kaufpreisvorstellungen auch in NRW herausfordernder geworden. In diesem Marktumfeld konnte die LEG im laufenden Geschäftsjahr bislang rund 2.000 Wohneinheiten zu attraktiven Renditen erwerben. Die LEG wird auch in der aktuellen Marktlage an ihrem Prinzip der Kapitaldisziplin festhalten und nur Opportunitäten verfolgen, die das Potential für eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes bieten.
Gleichzeitig konnte die LEG selektiv Immobilien, die nicht zum langfristigen Kernportfolio des Unternehmens gehören, zu attraktiven Konditionen veräußern. So konnten rund 4.000 Wohnungen mit einer Prämie auf den Buchwert von rund 13 Prozent verkauft werden. Neben dem direkten positiven Ergebnisbeitrag unterstreichen diese Transaktionen auch die Werthaltigkeit des LEG-Portfolios.
Ausblick für den FFO I für 2016 und 2017 bei weiter verbesserter Ergebnisqualität bestätigt; weiterer deutlicher Gewinnanstieg in 2018 geplant
Auf Basis der Geschäftsentwicklung in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahrs 2016 sieht sich die LEG gut aufgestellt, ihre Ziele für die finanziellen und operativen Kennzahlen zu erreichen. Die LEG bestätigt daher die Prognose für den FFO I in der Bandbreite von 261 bis 265 Millionen Euro für das Geschäftsjahr 2016 sowie in der Bandbreite von 284 bis 289 Millionen Euro für 2017. Die wegfallenden Ergebnisbeiträge aus den Verkäufen können somit vollständig kompensiert werden. Ein erster zu erwartender positiver Beitrag aus dem zusätzlichen Investitionsprogramm ist dabei in der Gewinnprognose für 2017 noch nicht enthalten. Für das Geschäftsjahr 2018 erwartet die LEG einen weiteren deutlichen Anstieg des FFO I auf 307 bis 313 Millionen. Basis hierfür ist eine weitere geplante Steigerung der EBITDA-Marge in 2018 auf rund 73 Prozent. Dieser Ausblick basiert auf der Annahme eines stabilen Wohnungsportfolios und berücksichtigt keine Effekte aus geplanten Akquisitionen.
