10.08.2016 LEG Immobilien im ersten Halbjahr mit deutlichem Gewinnanstieg
Die LEG Immobilien AG setzt ihre sehr gute Geschäftsentwicklung fort und verbessert in den ersten sechs Monaten des Jahres alle relevanten operativen und finanziellen Kennzahlen. Wesentlicher Treiber für den starken Ergebnisanstieg war eine deutliche Ausweitung der operativen Marge aufgrund von Synergien aus Wohnungszukäufen in LEG-Kernmärkten und hoher Kostendisziplin. Angesichts der guten Fortschritte des Effizienzsteigerungsprogramms hebt die LEG die Prognose für das Geschäftsjahr 2016 erneut leicht an.
„Unsere erfolgreiche Performance beweist die Stärke unserer fokussierten Wachstumsstrategie. Und die positiven Effekte aus unserem Effizienzprogramm zeigen sich schneller als ursprünglich geplant, so dass wir die Prognose für 2016 nochmals anheben konnten,“ so Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
Operatives Ergebnis konnte im 1. Halbjahr 2016 deutlich zulegen
Der Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl konnte im Halbjahresvergleich signifikant um 35,7 Prozent auf 137,6 Millionen Euro gesteigert werden (i.Vj. 101,4 Millionen Euro). Ursächlich für diese Entwicklung waren gestiegene Nettokaltmieten inklusive der Effekte aus Wohnungszukäufen, die weitere Verbesserung der operativen Effizienz sowie weiter gesunkene durchschnittliche Zinskosten. Trotz höher Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen verbesserte sich die EBITDA-Marge im Halbjahresvergleich auf 72,4 Prozent (i.Vj. 68,6 Prozent).
Der EPRA-Net Asset Value (ohne Goodwill) lag zum Quartalsstichtag nach Auszahlung der Dividende bei 58,15 Euro pro Aktie (31.12.2015: 58,92 Euro pro Aktie). Bei der turnusmäßig zum Jahresende anstehenden Neubewertung des Immobilienportfolios ist aufgrund der Entwicklung der Marktpreise von einem Wertzuwachs oberhalb der Mietentwicklung auszugehen.
Mietentwicklung unverändert positiv; dynamisches Wachstum im frei finanzierten Bestand
Die LEG konnte im ersten Halbjahr 2016 die Mieterlöse gegenüber dem Vergleichszeitraum um 16,1 Prozent auf 249,4 Millionen Euro steigern (i.Vj. 214,8 Millionen Euro). Neben positiven Effekten aus den Wohnungsakquisitionen war das organische Mietwachstum ein wesentlicher Treiber. So konnte die Miete auf vergleichbarer Fläche um 2,4 Prozent pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr zulegen. Die Mieten der frei finanzierten Wohnungen stiegen um 3,4 Prozent und zeigen damit ein unverändert dynamisches Wachstum. Die monatliche Ist-Miete lag zum Halbjahresende bei durchschnittlich 5,29 Euro pro Quadratmeter. Auf Basis der positiven Mietentwicklung wird für das Gesamtjahr 2016 ein Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche in der Größenordnung von 2,4 bis 2,6 Prozent erwartet.
Die EPRA-Leerstandsquote sank auf vergleichbarer Basis zum Ende des zweiten Quartals auf 2,8 Prozent (30.06.2015: 3,2 Prozent). Es wird erwartet, dass der Leerstand im weiteren Jahresverlauf weiter leicht gesenkt werden kann und auf vergleichbarer Fläche in 2016 das sehr niedrige Niveau zum Vorjahresende erreichen wird (30.12.2015: absolut 2,6 Prozent).
Die Investitionen in den Immobilienbestand lagen zum Halbjahresende bei 7,20 Euro pro Quadratmeter. Da sich das Marktumfeld für wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen weiter verbessert hat, geht die LEG für das Gesamtjahr 2016 von einem weiteren leichten Anstieg der Investitionen auf rund 18 Euro pro Quadratmeter aus (i.Vj. 16,10 Euro pro Quadratmeter). Derzeit werden die Potenziale für ein zusätzliches Investitionsprogramm intensiv geprüft.
Finanzierung langfristig zu niedrigen Konditionen gesichert
Mit ihrer langfristig gesicherten und ausgewogenen Finanzierung ist die LEG sehr gut für langfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum aufgestellt. Als Ergebnis der im vergangenen und im laufenden Geschäftsjahr durchgeführten Refinanzierungsmaßnahmen konnten zu Ende Juni 2016 die durchschnittlichen Finanzierungskosten der LEG auf 2,09 Prozent bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 10,9 Jahren weiter reduziert werden.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) hat sich im Berichtszeitraum im Vergleich zum 31. Dezember 2015 aufgrund der Ankaufsfinanzierungen planmäßig auf 49,9 Prozent erhöht (31.12.2015: 44,2 Prozent) und bleibt damit auf einem sehr soliden Niveau.
Fortsetzung der externen Wachstumsstrategie
Neben dem organischen Mietwachstum treibt die LEG auch das fokussierte externe Wachstum weiter voran. So konnten bis dato rund 2.000 Wohneinheiten bereits erworben werden oder stehen kurz vor dem Ankauf.
Das Marktumfeld für den Abschluss von wertsteigernden Akquisitionen ist auch in NRW herausfordernder geworden. Da eine Belebung des Transaktionsmarktes in der zweiten Jahreshälfte erwartet wird, kann die Zielsetzung, 5.000 Wohneinheiten bis Ende 2016 zu erwerben, derzeit noch als realistisch angesehen werden.
Gleichzeitig befindet sich die LEG in vielversprechenden Verhandlungen hinsichtlich des Verkaufs von Immobilien, die nicht zum langfristigen Kernportfolio der LEG gehören.
Aufgrund der positiven Marktresonanz wird das geplante Verkaufsvolumen für 2016 auf rund 4.000 Wohneinheiten angehoben. Die LEG geht davon aus, dass die Transaktionen insgesamt mit attraktiven durchschnittlichen Buchgewinnen verbunden sein werden, was sich auch positiv auf die turnusmäßige Neubewertung des LEG-Immobilienbestands zum Jahresende auswirken sollte.
Ausblick für den FFO I für 2016 erneut leicht angehoben
Auf Basis der Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2016 sieht sich die LEG gut aufgestellt, ihre Ziele für das laufende Geschäftsjahr zu erreichen. Vor dem Hintergrund der guten Fortschritte bei der Umsetzung der geplanten Effizienzsteigerungsmaßnahmen kann der Ausblick für den FFO I 2016 erneut leicht angehoben werden. Für 2016 erwartet die LEG nunmehr einen Anstieg des FFO I auf 261 bis 265 Millionen Euro (zuvor: 257 bis 262 Millionen Euro). Für 2017 wird die FFO I-Prognose in der Bandbreite von 284 bis 289 Millionen Euro bestätigt. Die Prognose geht dabei von einem stabilen Immobilienportfolio aus.
„Unsere erfolgreiche Performance beweist die Stärke unserer fokussierten Wachstumsstrategie. Und die positiven Effekte aus unserem Effizienzprogramm zeigen sich schneller als ursprünglich geplant, so dass wir die Prognose für 2016 nochmals anheben konnten,“ so Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
Operatives Ergebnis konnte im 1. Halbjahr 2016 deutlich zulegen
Der Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl konnte im Halbjahresvergleich signifikant um 35,7 Prozent auf 137,6 Millionen Euro gesteigert werden (i.Vj. 101,4 Millionen Euro). Ursächlich für diese Entwicklung waren gestiegene Nettokaltmieten inklusive der Effekte aus Wohnungszukäufen, die weitere Verbesserung der operativen Effizienz sowie weiter gesunkene durchschnittliche Zinskosten. Trotz höher Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen verbesserte sich die EBITDA-Marge im Halbjahresvergleich auf 72,4 Prozent (i.Vj. 68,6 Prozent).
Der EPRA-Net Asset Value (ohne Goodwill) lag zum Quartalsstichtag nach Auszahlung der Dividende bei 58,15 Euro pro Aktie (31.12.2015: 58,92 Euro pro Aktie). Bei der turnusmäßig zum Jahresende anstehenden Neubewertung des Immobilienportfolios ist aufgrund der Entwicklung der Marktpreise von einem Wertzuwachs oberhalb der Mietentwicklung auszugehen.
Mietentwicklung unverändert positiv; dynamisches Wachstum im frei finanzierten Bestand
Die LEG konnte im ersten Halbjahr 2016 die Mieterlöse gegenüber dem Vergleichszeitraum um 16,1 Prozent auf 249,4 Millionen Euro steigern (i.Vj. 214,8 Millionen Euro). Neben positiven Effekten aus den Wohnungsakquisitionen war das organische Mietwachstum ein wesentlicher Treiber. So konnte die Miete auf vergleichbarer Fläche um 2,4 Prozent pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr zulegen. Die Mieten der frei finanzierten Wohnungen stiegen um 3,4 Prozent und zeigen damit ein unverändert dynamisches Wachstum. Die monatliche Ist-Miete lag zum Halbjahresende bei durchschnittlich 5,29 Euro pro Quadratmeter. Auf Basis der positiven Mietentwicklung wird für das Gesamtjahr 2016 ein Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche in der Größenordnung von 2,4 bis 2,6 Prozent erwartet.
Die EPRA-Leerstandsquote sank auf vergleichbarer Basis zum Ende des zweiten Quartals auf 2,8 Prozent (30.06.2015: 3,2 Prozent). Es wird erwartet, dass der Leerstand im weiteren Jahresverlauf weiter leicht gesenkt werden kann und auf vergleichbarer Fläche in 2016 das sehr niedrige Niveau zum Vorjahresende erreichen wird (30.12.2015: absolut 2,6 Prozent).
Die Investitionen in den Immobilienbestand lagen zum Halbjahresende bei 7,20 Euro pro Quadratmeter. Da sich das Marktumfeld für wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen weiter verbessert hat, geht die LEG für das Gesamtjahr 2016 von einem weiteren leichten Anstieg der Investitionen auf rund 18 Euro pro Quadratmeter aus (i.Vj. 16,10 Euro pro Quadratmeter). Derzeit werden die Potenziale für ein zusätzliches Investitionsprogramm intensiv geprüft.
Finanzierung langfristig zu niedrigen Konditionen gesichert
Mit ihrer langfristig gesicherten und ausgewogenen Finanzierung ist die LEG sehr gut für langfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum aufgestellt. Als Ergebnis der im vergangenen und im laufenden Geschäftsjahr durchgeführten Refinanzierungsmaßnahmen konnten zu Ende Juni 2016 die durchschnittlichen Finanzierungskosten der LEG auf 2,09 Prozent bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 10,9 Jahren weiter reduziert werden.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) hat sich im Berichtszeitraum im Vergleich zum 31. Dezember 2015 aufgrund der Ankaufsfinanzierungen planmäßig auf 49,9 Prozent erhöht (31.12.2015: 44,2 Prozent) und bleibt damit auf einem sehr soliden Niveau.
Fortsetzung der externen Wachstumsstrategie
Neben dem organischen Mietwachstum treibt die LEG auch das fokussierte externe Wachstum weiter voran. So konnten bis dato rund 2.000 Wohneinheiten bereits erworben werden oder stehen kurz vor dem Ankauf.
Das Marktumfeld für den Abschluss von wertsteigernden Akquisitionen ist auch in NRW herausfordernder geworden. Da eine Belebung des Transaktionsmarktes in der zweiten Jahreshälfte erwartet wird, kann die Zielsetzung, 5.000 Wohneinheiten bis Ende 2016 zu erwerben, derzeit noch als realistisch angesehen werden.
Gleichzeitig befindet sich die LEG in vielversprechenden Verhandlungen hinsichtlich des Verkaufs von Immobilien, die nicht zum langfristigen Kernportfolio der LEG gehören.
Aufgrund der positiven Marktresonanz wird das geplante Verkaufsvolumen für 2016 auf rund 4.000 Wohneinheiten angehoben. Die LEG geht davon aus, dass die Transaktionen insgesamt mit attraktiven durchschnittlichen Buchgewinnen verbunden sein werden, was sich auch positiv auf die turnusmäßige Neubewertung des LEG-Immobilienbestands zum Jahresende auswirken sollte.
Ausblick für den FFO I für 2016 erneut leicht angehoben
Auf Basis der Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2016 sieht sich die LEG gut aufgestellt, ihre Ziele für das laufende Geschäftsjahr zu erreichen. Vor dem Hintergrund der guten Fortschritte bei der Umsetzung der geplanten Effizienzsteigerungsmaßnahmen kann der Ausblick für den FFO I 2016 erneut leicht angehoben werden. Für 2016 erwartet die LEG nunmehr einen Anstieg des FFO I auf 261 bis 265 Millionen Euro (zuvor: 257 bis 262 Millionen Euro). Für 2017 wird die FFO I-Prognose in der Bandbreite von 284 bis 289 Millionen Euro bestätigt. Die Prognose geht dabei von einem stabilen Immobilienportfolio aus.
