30.05.2016 conwert meldet operative Erfolge und gesteigerten FFO I
Die im österreichischen ATX gehandelte conwert Immobilien Invest SE (conwert) steigert ihre operative Rentabilität weiter und schließt das erste Quartal 2016 zudem mit deutlich gesteigertem FFO I ab.
Die Umsatzerlöse von conwert sanken im ersten Quartal 2016 verglichen mit dem ersten Quartal 2015 erwartungsgemäß um 13,7 % von 106,9 Mio € auf 92,3 Mio €. Der Rückgang ist durch niedrigere gebuchte Verkaufserlöse im ersten Quartal 2016 und die Fokussierung auf den Kernbestand des Portfolios geprägt. So sanken die Veräußerungserlöse im ersten Quartal diesen Jahres um 23,8 % auf 38,2 Mio € (1-3/2015: 50,1 Mio €). Im Rahmen der Portfoliobereinigung wurden jedoch seit Jahresbeginn bereits Verkäufe im Wert von etwa 145 Mio € beurkundet oder abgeschlossen. Damit ist conwert auf einem sehr guten Weg, das Ziel von 300 - 350 Mio € Verkaufserlöse aus der Portfoliobereinigung 2016 zu erreichen.
Trotz der bis zum Ablauf des Berichtszeitraums vorgenommenen Portfolioreduzierung um 9,0 % auf 27.473 Mieteinheiten (31.3.2015: 30.180), sanken die Vermietungserlöse nur leicht um 4,6 % auf 52,6 Mio € (1-3/2015: 55,2 Mio €) und der Net Rental Result (NRR) um lediglich 4,9 % auf 36,1 Mio € (1-3/2015: 38,0 Mio €). Die NRR-Marge als Maß für die operative Effizienz blieb mit 68,7 % auf dem Vorjahresniveau (1-3/2015: 68,9 %). Die bereinigte NRR-Marge – Vermietungserlöse abzüglich an die Mieter weiterverrechenbarer Betriebskosten – verbesserte sich sogar leicht um 1,3 % auf 88,8 % (1-3/2015: 87,7 %).
conwert konnte auf like-for-like Basis eine Mietsteigerung von 2,9 % über das gesamte Portfolio bzw. 3,1 % im Kernportfolio realisieren. Im Kernbereich Wohnen erhöhte sich die monatliche Durchschnittsmiete in Österreich von 6,09 €/m²/M. auf 6,28 €/m²/M. (+3,2 %), in Deutschland von 5,60 €/m²/M. auf 5,77 €/m²/M. (+2,9 %). Die durchschnittliche Leerstandsrate über das gesamte Portfolio konnte um insgesamt 23,0 % auf 7,2 % zum Berichtsstichtag gesenkt werden (31.03.2015: 9,4 %), ermöglicht wurde dies durch den Verkauf von Immobilien mit hoher Leerstandsrate als auch durch die aktive Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien.
Der FFO I (Funds from Operations vor Verkauf und Einmaleffekten) als wichtigste Kenngröße von conwert erhöhte sich entsprechend den operativen Fortschritten deutlich um 42,6 % auf 18,2 Mio € im ersten Quartal 2016 (1-3/2015: 12,7 Mio €). Der FFO II (FFO I zuzüglich Verkaufsergebnis) lag bei 19,4 Mio €, nach 14,5 Mio € in der Vergleichsperiode des Vorjahres.
Das Finanzergebnis verbesserte sich um 4,2 % auf (24,7) Mio €, obwohl es stark von nicht cash-wirksamen Effekten aus Derivaten in Höhe von 15,5 Mio € geprägt war. conwert hatte bereits im Jahr 2015 das Derivatvolumen stark reduziert, aufgrund der weiterhin stark sinkenden Zinslandschaft war jedoch im ersten Quartal 2016 ein Rückgang der ineffektiven Marktwerte von Derivaten um 9,1 Mio € zu verzeichnen. Weitere 6,4 Mio € entstammen der fortlaufenden Auflösung der Cash Flow Hedge Reserve bereits aufgelöster beziehungsweise restrukturierter Derivate.
Aufgrund der Anpassung des Derivatvolumens sowie der Neuverhandlung von Hypothekarkrediten sanken die cash-wirksamen Finanzierungskosten stark auf (7,9) Mio € (1-3 2015: (16.1) Mio €) und der cash-wirksame Stichtagszinssatz nach Hedging reduzierte sich auf 2,2 % (1-3 2015: 3,9 %).
Die geringeren Verkaufserlöse, die veräußerungsbedingt niedrigeren Vermietungserlöse sowie Einmaleffekte im für conwert ereignisreichen ersten Quartal 2016 resultierten im Berichtszeitraum in einem im Vergleich zum Vorjahr niedrigeren EBIT von 25,1 Mio € (1-3/2015: 32,5 Mio €); das EBT kam – geprägt von den nicht cash-wirksamen Effekten im Finanzergebnis im ersten Quartal 2016 – bei 0,4 Mio € zu liegen (1-3/2015: 6,7 Mio €). Das Konzernergebnis nach Steuern lag bei (4,0) Mio € (1-3/2015: 2,5 Mio €).
Der Loan-to-Value (LTV) – Verschuldungsgrad bezogen auf das Immobilienvermögen unter Berücksichtigung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente – wurde weiter gesenkt und betrug zum 31.3.2016 nur mehr 47,2 % (31.12.2015: 49,2 %; als adjusted LTV unter Berücksichtigung der im Jänner 2016 ausgelaufenen und fast vollständig gewandelten 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen). Die Eigenkapitalquote erhöhte sich zum 31.03.2016 leicht auf 45,7 % (31.12.2015: 43,8 %).
2016 wird die Optimierung der Bewirtschaftung des Immobilienbestands, die Steigerung der Mieteinnahmen sowie der Verkauf von Immobilien die zum Nicht-Kernportfolio zählen konsequent fortgesetzt werden.
Für das Gesamtjahr 2016 erwartet conwert unter anderem durch operative Verbesserungen einen Anstieg des FFO I (vor Verkaufsergebnis und Einmaleffekten) auf 70 Mio €. Im Jahr 2015 lag der FFO I noch bei 53,4 Mio €. Die – im Jahr 2015 begonnene – Restrukturierung wird im Jahr 2016 abgeschlossen werden und in Folge zur Verringerung der Sach- und Personalkosten beitragen.
Dr. Wolfgang Beck, CEO von conwert, zum Quartalsergebnis: „conwert hat im ersten Quartal 2016 das nachhaltige operative Ergebnis weiter verbessert. Die Fortschritte bei Mietsteigerungen, Leerstandsreduktion, Kostensenkung und Portfoliobereinigung geben uns das Vertrauen unsere FFO I Guidance von 65 auf 70 Mio € erhöhen zu können.“
Mag. Thomas Doll, CFO, ergänzt: „Im ersten Quartal 2016 hat conwert die cash-wirksamen Zinskosten mit 2,2 % weiter senken können, wobei wir in 2016 noch weitere Verbesserungsmöglichkeiten sehen.“
Die Umsatzerlöse von conwert sanken im ersten Quartal 2016 verglichen mit dem ersten Quartal 2015 erwartungsgemäß um 13,7 % von 106,9 Mio € auf 92,3 Mio €. Der Rückgang ist durch niedrigere gebuchte Verkaufserlöse im ersten Quartal 2016 und die Fokussierung auf den Kernbestand des Portfolios geprägt. So sanken die Veräußerungserlöse im ersten Quartal diesen Jahres um 23,8 % auf 38,2 Mio € (1-3/2015: 50,1 Mio €). Im Rahmen der Portfoliobereinigung wurden jedoch seit Jahresbeginn bereits Verkäufe im Wert von etwa 145 Mio € beurkundet oder abgeschlossen. Damit ist conwert auf einem sehr guten Weg, das Ziel von 300 - 350 Mio € Verkaufserlöse aus der Portfoliobereinigung 2016 zu erreichen.
Trotz der bis zum Ablauf des Berichtszeitraums vorgenommenen Portfolioreduzierung um 9,0 % auf 27.473 Mieteinheiten (31.3.2015: 30.180), sanken die Vermietungserlöse nur leicht um 4,6 % auf 52,6 Mio € (1-3/2015: 55,2 Mio €) und der Net Rental Result (NRR) um lediglich 4,9 % auf 36,1 Mio € (1-3/2015: 38,0 Mio €). Die NRR-Marge als Maß für die operative Effizienz blieb mit 68,7 % auf dem Vorjahresniveau (1-3/2015: 68,9 %). Die bereinigte NRR-Marge – Vermietungserlöse abzüglich an die Mieter weiterverrechenbarer Betriebskosten – verbesserte sich sogar leicht um 1,3 % auf 88,8 % (1-3/2015: 87,7 %).
conwert konnte auf like-for-like Basis eine Mietsteigerung von 2,9 % über das gesamte Portfolio bzw. 3,1 % im Kernportfolio realisieren. Im Kernbereich Wohnen erhöhte sich die monatliche Durchschnittsmiete in Österreich von 6,09 €/m²/M. auf 6,28 €/m²/M. (+3,2 %), in Deutschland von 5,60 €/m²/M. auf 5,77 €/m²/M. (+2,9 %). Die durchschnittliche Leerstandsrate über das gesamte Portfolio konnte um insgesamt 23,0 % auf 7,2 % zum Berichtsstichtag gesenkt werden (31.03.2015: 9,4 %), ermöglicht wurde dies durch den Verkauf von Immobilien mit hoher Leerstandsrate als auch durch die aktive Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien.
Der FFO I (Funds from Operations vor Verkauf und Einmaleffekten) als wichtigste Kenngröße von conwert erhöhte sich entsprechend den operativen Fortschritten deutlich um 42,6 % auf 18,2 Mio € im ersten Quartal 2016 (1-3/2015: 12,7 Mio €). Der FFO II (FFO I zuzüglich Verkaufsergebnis) lag bei 19,4 Mio €, nach 14,5 Mio € in der Vergleichsperiode des Vorjahres.
Das Finanzergebnis verbesserte sich um 4,2 % auf (24,7) Mio €, obwohl es stark von nicht cash-wirksamen Effekten aus Derivaten in Höhe von 15,5 Mio € geprägt war. conwert hatte bereits im Jahr 2015 das Derivatvolumen stark reduziert, aufgrund der weiterhin stark sinkenden Zinslandschaft war jedoch im ersten Quartal 2016 ein Rückgang der ineffektiven Marktwerte von Derivaten um 9,1 Mio € zu verzeichnen. Weitere 6,4 Mio € entstammen der fortlaufenden Auflösung der Cash Flow Hedge Reserve bereits aufgelöster beziehungsweise restrukturierter Derivate.
Aufgrund der Anpassung des Derivatvolumens sowie der Neuverhandlung von Hypothekarkrediten sanken die cash-wirksamen Finanzierungskosten stark auf (7,9) Mio € (1-3 2015: (16.1) Mio €) und der cash-wirksame Stichtagszinssatz nach Hedging reduzierte sich auf 2,2 % (1-3 2015: 3,9 %).
Die geringeren Verkaufserlöse, die veräußerungsbedingt niedrigeren Vermietungserlöse sowie Einmaleffekte im für conwert ereignisreichen ersten Quartal 2016 resultierten im Berichtszeitraum in einem im Vergleich zum Vorjahr niedrigeren EBIT von 25,1 Mio € (1-3/2015: 32,5 Mio €); das EBT kam – geprägt von den nicht cash-wirksamen Effekten im Finanzergebnis im ersten Quartal 2016 – bei 0,4 Mio € zu liegen (1-3/2015: 6,7 Mio €). Das Konzernergebnis nach Steuern lag bei (4,0) Mio € (1-3/2015: 2,5 Mio €).
Der Loan-to-Value (LTV) – Verschuldungsgrad bezogen auf das Immobilienvermögen unter Berücksichtigung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente – wurde weiter gesenkt und betrug zum 31.3.2016 nur mehr 47,2 % (31.12.2015: 49,2 %; als adjusted LTV unter Berücksichtigung der im Jänner 2016 ausgelaufenen und fast vollständig gewandelten 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen). Die Eigenkapitalquote erhöhte sich zum 31.03.2016 leicht auf 45,7 % (31.12.2015: 43,8 %).
2016 wird die Optimierung der Bewirtschaftung des Immobilienbestands, die Steigerung der Mieteinnahmen sowie der Verkauf von Immobilien die zum Nicht-Kernportfolio zählen konsequent fortgesetzt werden.
Für das Gesamtjahr 2016 erwartet conwert unter anderem durch operative Verbesserungen einen Anstieg des FFO I (vor Verkaufsergebnis und Einmaleffekten) auf 70 Mio €. Im Jahr 2015 lag der FFO I noch bei 53,4 Mio €. Die – im Jahr 2015 begonnene – Restrukturierung wird im Jahr 2016 abgeschlossen werden und in Folge zur Verringerung der Sach- und Personalkosten beitragen.
Dr. Wolfgang Beck, CEO von conwert, zum Quartalsergebnis: „conwert hat im ersten Quartal 2016 das nachhaltige operative Ergebnis weiter verbessert. Die Fortschritte bei Mietsteigerungen, Leerstandsreduktion, Kostensenkung und Portfoliobereinigung geben uns das Vertrauen unsere FFO I Guidance von 65 auf 70 Mio € erhöhen zu können.“
Mag. Thomas Doll, CFO, ergänzt: „Im ersten Quartal 2016 hat conwert die cash-wirksamen Zinskosten mit 2,2 % weiter senken können, wobei wir in 2016 noch weitere Verbesserungsmöglichkeiten sehen.“
