16.06.2015 alstria will DO Deutsche Office AG übernehmen
Die alstria office REIT-AG, der führende deutsche Büroimmobilien-REIT, gibt ein öffentliches Umtauschangebot für alle Aktien der DO Deutsche Office AG („Deutsche Office“) sowie den Abschluss einer unwiderruflichen Vereinbarung mit von Oaktree Capital Management, L.P. („Oaktree“) gemanagten Fonds über die Einbringung ihres gesamten 60,54% Anteils an der Deutsche Office in die Transaktion bekannt.
Zusammenschluss etabliert alstria als deutschen Marktführer im Bereich Büroimmobilien
Mit der Zustimmung von Vorstand und Aufsichtsrat gibt alstria heute bekannt, dass sie ein öffentliches Umtauschangebot für alle ausstehenden Aktien der Deutsche Office abgeben wird. Durch den Zusammenschluss beider Unternehmen entsteht das führende deutsche Büroimmobilienunternehmen mit einem Portfolio von 125 Immobilien, einer vermietbaren Fläche von 1,7 Mio. Quadratmetern und einem Portfoliowert von rund EUR 3,5 Mrd. (Stand per 31. März 2015).
Ausbau der Marktposition in den wichtigsten Büromärkten
Sowohl alstria als auch die Deutsche Office richten ihren Investitionsschwerpunkt auf die wachstumsstarken deutschen Büromärkte in den Metropolregionen Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart, Berlin und Frankfurt. Durch die Kombination beider Portfolien stärkt alstria die Präsenz in Hamburg und dem Rhein-Ruhr-Gebiet und erreicht substanzielle Größenordnungen in Berlin, Stuttgart und Frankfurt, womit das Unternehmen in sechs der sieben wichtigsten deutschen Büromärkte eine kritische Größenordnung erreicht. Während die Zusammenführung der beiden Portfolien Klumpenrisiken reduziert, bietet es alstrias Aktionären Zugang zu einem großen, profitablen und diversifizierten Portfolio von Büroimmobilien mit Schwerpunkten in Deutschlands dynamischen Wachstumsregionen. Die neue Unternehmensgröße und die zu erwartende höhere Handelsliquidität der Aktie verbessern darüber hinaus substanziell das Kapitalmarktprofil des Unternehmens.
Transaktion hat deutlich positiven Einfluss auf den FFO
alstria erwartet nach Abschluss der Integration und der Kombination beider Portfolien positive Synergieeffekte von jährlich EUR 2,5 Mio. im Management der Immobilien und Einsparungen in den Overhead-Funktionen. Darüber hinaus kann basierend auf der besseren Kreditwürdigkeit mit einer signifikanten Senkung der Finanzierungskosten (ca. EUR 7,5 Mio. p.a.) und einer Einsparung von weiteren EUR 7,5 Mio. p.a. durch eine Anpassung der Hedging-Instrumente an derzeitige Marktkonditionen gerechnet werden. Eine vollständige Integration erfolgt voraussichtlich in den 24 Monaten nach Vollzug der Transaktion. Infolge der zu erwartenden Kostensynergien und der Einsparungen im Bereich der Finanzierungskosten wird mit einer Steigerung des operativen Ergebnisses (FFO) je Aktie um mehr als 20% gerechnet, womit auf pro-forma Basis ein Anstieg des FFO je Aktie von EUR 62 Cent (Stand vor der Kapitalerhöhung im März 2015) auf rund 75 Cent je Aktie zu erwarten ist. Die Realisierung der Einsparungen und alle mit der Transaktion verbundenen Kosten belaufen sich auf schätzungsweise EUR 100 Mio., wovon etwa die Hälfte auf die Auflösung existierender Hedging-Instrumente der Deutsche Office entfällt.
Starke Bilanz und Potenzial durch Restrukturierung der Verbindlichkeiten
Nach dem Abschluss der Transaktion beabsichtigt alstria, die Verbindlichkeiten der Deutsche Office zu refinanzieren, um die Finanzierungskosten an aktuelle Marktkonditionen anzupassen und von der verbesserten Kreditwürdigkeit des Unternehmens zu profitieren. In diesem Zusammenhang wird alstria alle Optionen, inklusive der Kapitalmarktfinanzierung der Verbindlichkeiten, prüfen und die vorteilhafteste Finanzierungsalternative nutzen. alstria hat eine Brückenfinanzierung im Volumen von rund EUR 1,1 Mrd. gesichert, um möglichen Fälligstellungen im Zusammenhang mit Change-of-Control-Klauseln im Kreditportfolio der Deutsche Office zu begegnen. Die Brückenfinanzierung wird von der UBS und der UniCredit zur Verfügung gestellt.
In Übereinstimmung mit den Bewertungsansätzen des eigenen Portfolios und um den operativen Teams zukünftig eine flexiblere Vermietungsstrategie zu ermöglichen, erwartet alstria eine Abwertung des Portfolios der Deutsche Office um rund EUR 80 Mio., insbesondere in der Rhein-Main-Region. Die Nettoverschuldungsquote auf pro-forma Basis liegt unter Berücksichtigung der zu erwartenden Abwertung bei rund 50%, während die REIT-Eigenkapitalquote eine Größenordnung von etwa 47% erreicht. alstria strebt mittelfristig weiterhin eine Reduktion des Verschuldungsgrads auf 40% an.
alstria wird ein stärkeres und besseres Unternehmen
Unter Berücksichtigung der Wertanpassung generiert das kombinierte Portfolio eine attraktive Bruttorendite von 6,1%. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt mit rund 5,6 Jahren deutlich über dem Durchschnitt deutscher Büroimmobilien. Das Portfolio eröffnet mit einem Leerstand von rund 14% interne Wachstumsmöglichkeiten, die durch ein aktives Asset-Management und die kombinierte Expertise der operativen Teams von alstria und Deutsche Office genutzt werden.
„In den vergangenen Jahren haben wir alstria auf einen signifikanten Wachstumsschritt vorbereitet, um das Unternehmen als das führende börsennotiere Büroimmobilienunternehmen zu positionieren", sagte Olivier Elamine, Vorstandsvorsitzender der alstria office REIT-AG. „Diese Transaktion macht aus vielerlei Gründen Sinn. Der wesentliche Grund ist allerdings, dass wir ein besseres und stärkeres Unternehmen mit einem zusätzlichen Nutzen für alle unsere Stakeholder schaffen.”
Transaktion bietet attraktive Prämie
Die Bedingungen des Umtauschangebots werden vorsehen, dass die Aktionäre der Deutsche Office bis zu 68.781.791 neue Aktien der alstria erhalten. Damit bekommen die Aktionäre der Deutsche Office 1 (eine) neue alstria-Aktie im Austausch für gerundet 2,625 Aktien der Deutsche Office AG. Dies entspricht einem Umtauschverhältnis von 1:0,381. Die neuen alstria-Aktien werden ab dem 1. Januar 2015 dividendenberechtigt sein. Basierend auf dem gestrigen Schlusskurs der alstria in Höhe von EUR 11,57 repräsentiert das Angebot eine Prämie von 16,2%, adjustiert um die von der Deutsche Office bereits angekündigte Dividende von EUR 15 Cent je Aktie.
Das Umtauschangebot wird vorbehaltlich der für eine Transaktion dieser Art und Größe üblichen Bestimmungen und Bedingungen durchgeführt. Zu diesen Bedingungen zählen die Zustimmung der alstria-Aktionäre zur Schaffung der für die Durchführung der Sachkapitalerhöhung erforderlichen neuen Aktien für den Umtausch und das Erreichen einer Mindestannahmeschwelle von 69,6%. Oaktree, der Hauptaktionär der Deutsche Office, hat sich heute unwiderruflich verpflichtet, seinen Anteil von 60,54% an der Deutsche Office in die Transaktion einzubringen. 50% der an Oaktree zu liefernden Aktien unterliegen einer Lock-up-Frist von 180 Tagen.
Die alstria office REIT-AG wird dementsprechend am heutigen Tag ihre Aktionäre zu einer außerordentlichen Hauptversammlung am 23. Juli 2015 einladen, um einen Beschluss über die erforderliche Kapitalerhöhung herbeizuführen. Mit einer Veröffentlichung der Angebotsunterlage ist im August oder Anfang September zu rechnen. Ein Abschluss der Transaktion wird im Verlauf des zweiten Halbjahres 2015 erwartet. Die Durchführung des Angebots steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung der Angebotsunterlage durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Die Angebotsunterlage wird nach der Genehmigung im Internet unter www.alstria.de zur Verfügung stehen.
Die UBS agiert als Finanzberater und die UniCredit als Co-Finanzberater der alstria office REIT-AG. Rechtsberater der Transaktion ist Allen & Overy.
Zusammenschluss etabliert alstria als deutschen Marktführer im Bereich Büroimmobilien
Mit der Zustimmung von Vorstand und Aufsichtsrat gibt alstria heute bekannt, dass sie ein öffentliches Umtauschangebot für alle ausstehenden Aktien der Deutsche Office abgeben wird. Durch den Zusammenschluss beider Unternehmen entsteht das führende deutsche Büroimmobilienunternehmen mit einem Portfolio von 125 Immobilien, einer vermietbaren Fläche von 1,7 Mio. Quadratmetern und einem Portfoliowert von rund EUR 3,5 Mrd. (Stand per 31. März 2015).
Ausbau der Marktposition in den wichtigsten Büromärkten
Sowohl alstria als auch die Deutsche Office richten ihren Investitionsschwerpunkt auf die wachstumsstarken deutschen Büromärkte in den Metropolregionen Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart, Berlin und Frankfurt. Durch die Kombination beider Portfolien stärkt alstria die Präsenz in Hamburg und dem Rhein-Ruhr-Gebiet und erreicht substanzielle Größenordnungen in Berlin, Stuttgart und Frankfurt, womit das Unternehmen in sechs der sieben wichtigsten deutschen Büromärkte eine kritische Größenordnung erreicht. Während die Zusammenführung der beiden Portfolien Klumpenrisiken reduziert, bietet es alstrias Aktionären Zugang zu einem großen, profitablen und diversifizierten Portfolio von Büroimmobilien mit Schwerpunkten in Deutschlands dynamischen Wachstumsregionen. Die neue Unternehmensgröße und die zu erwartende höhere Handelsliquidität der Aktie verbessern darüber hinaus substanziell das Kapitalmarktprofil des Unternehmens.
Transaktion hat deutlich positiven Einfluss auf den FFO
alstria erwartet nach Abschluss der Integration und der Kombination beider Portfolien positive Synergieeffekte von jährlich EUR 2,5 Mio. im Management der Immobilien und Einsparungen in den Overhead-Funktionen. Darüber hinaus kann basierend auf der besseren Kreditwürdigkeit mit einer signifikanten Senkung der Finanzierungskosten (ca. EUR 7,5 Mio. p.a.) und einer Einsparung von weiteren EUR 7,5 Mio. p.a. durch eine Anpassung der Hedging-Instrumente an derzeitige Marktkonditionen gerechnet werden. Eine vollständige Integration erfolgt voraussichtlich in den 24 Monaten nach Vollzug der Transaktion. Infolge der zu erwartenden Kostensynergien und der Einsparungen im Bereich der Finanzierungskosten wird mit einer Steigerung des operativen Ergebnisses (FFO) je Aktie um mehr als 20% gerechnet, womit auf pro-forma Basis ein Anstieg des FFO je Aktie von EUR 62 Cent (Stand vor der Kapitalerhöhung im März 2015) auf rund 75 Cent je Aktie zu erwarten ist. Die Realisierung der Einsparungen und alle mit der Transaktion verbundenen Kosten belaufen sich auf schätzungsweise EUR 100 Mio., wovon etwa die Hälfte auf die Auflösung existierender Hedging-Instrumente der Deutsche Office entfällt.
Starke Bilanz und Potenzial durch Restrukturierung der Verbindlichkeiten
Nach dem Abschluss der Transaktion beabsichtigt alstria, die Verbindlichkeiten der Deutsche Office zu refinanzieren, um die Finanzierungskosten an aktuelle Marktkonditionen anzupassen und von der verbesserten Kreditwürdigkeit des Unternehmens zu profitieren. In diesem Zusammenhang wird alstria alle Optionen, inklusive der Kapitalmarktfinanzierung der Verbindlichkeiten, prüfen und die vorteilhafteste Finanzierungsalternative nutzen. alstria hat eine Brückenfinanzierung im Volumen von rund EUR 1,1 Mrd. gesichert, um möglichen Fälligstellungen im Zusammenhang mit Change-of-Control-Klauseln im Kreditportfolio der Deutsche Office zu begegnen. Die Brückenfinanzierung wird von der UBS und der UniCredit zur Verfügung gestellt.
In Übereinstimmung mit den Bewertungsansätzen des eigenen Portfolios und um den operativen Teams zukünftig eine flexiblere Vermietungsstrategie zu ermöglichen, erwartet alstria eine Abwertung des Portfolios der Deutsche Office um rund EUR 80 Mio., insbesondere in der Rhein-Main-Region. Die Nettoverschuldungsquote auf pro-forma Basis liegt unter Berücksichtigung der zu erwartenden Abwertung bei rund 50%, während die REIT-Eigenkapitalquote eine Größenordnung von etwa 47% erreicht. alstria strebt mittelfristig weiterhin eine Reduktion des Verschuldungsgrads auf 40% an.
alstria wird ein stärkeres und besseres Unternehmen
Unter Berücksichtigung der Wertanpassung generiert das kombinierte Portfolio eine attraktive Bruttorendite von 6,1%. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt mit rund 5,6 Jahren deutlich über dem Durchschnitt deutscher Büroimmobilien. Das Portfolio eröffnet mit einem Leerstand von rund 14% interne Wachstumsmöglichkeiten, die durch ein aktives Asset-Management und die kombinierte Expertise der operativen Teams von alstria und Deutsche Office genutzt werden.
„In den vergangenen Jahren haben wir alstria auf einen signifikanten Wachstumsschritt vorbereitet, um das Unternehmen als das führende börsennotiere Büroimmobilienunternehmen zu positionieren", sagte Olivier Elamine, Vorstandsvorsitzender der alstria office REIT-AG. „Diese Transaktion macht aus vielerlei Gründen Sinn. Der wesentliche Grund ist allerdings, dass wir ein besseres und stärkeres Unternehmen mit einem zusätzlichen Nutzen für alle unsere Stakeholder schaffen.”
Transaktion bietet attraktive Prämie
Die Bedingungen des Umtauschangebots werden vorsehen, dass die Aktionäre der Deutsche Office bis zu 68.781.791 neue Aktien der alstria erhalten. Damit bekommen die Aktionäre der Deutsche Office 1 (eine) neue alstria-Aktie im Austausch für gerundet 2,625 Aktien der Deutsche Office AG. Dies entspricht einem Umtauschverhältnis von 1:0,381. Die neuen alstria-Aktien werden ab dem 1. Januar 2015 dividendenberechtigt sein. Basierend auf dem gestrigen Schlusskurs der alstria in Höhe von EUR 11,57 repräsentiert das Angebot eine Prämie von 16,2%, adjustiert um die von der Deutsche Office bereits angekündigte Dividende von EUR 15 Cent je Aktie.
Das Umtauschangebot wird vorbehaltlich der für eine Transaktion dieser Art und Größe üblichen Bestimmungen und Bedingungen durchgeführt. Zu diesen Bedingungen zählen die Zustimmung der alstria-Aktionäre zur Schaffung der für die Durchführung der Sachkapitalerhöhung erforderlichen neuen Aktien für den Umtausch und das Erreichen einer Mindestannahmeschwelle von 69,6%. Oaktree, der Hauptaktionär der Deutsche Office, hat sich heute unwiderruflich verpflichtet, seinen Anteil von 60,54% an der Deutsche Office in die Transaktion einzubringen. 50% der an Oaktree zu liefernden Aktien unterliegen einer Lock-up-Frist von 180 Tagen.
Die alstria office REIT-AG wird dementsprechend am heutigen Tag ihre Aktionäre zu einer außerordentlichen Hauptversammlung am 23. Juli 2015 einladen, um einen Beschluss über die erforderliche Kapitalerhöhung herbeizuführen. Mit einer Veröffentlichung der Angebotsunterlage ist im August oder Anfang September zu rechnen. Ein Abschluss der Transaktion wird im Verlauf des zweiten Halbjahres 2015 erwartet. Die Durchführung des Angebots steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung der Angebotsunterlage durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Die Angebotsunterlage wird nach der Genehmigung im Internet unter www.alstria.de zur Verfügung stehen.
Die UBS agiert als Finanzberater und die UniCredit als Co-Finanzberater der alstria office REIT-AG. Rechtsberater der Transaktion ist Allen & Overy.
