24.03.2015 Jubiläumsjahr der S-Immobilien Heidelberg startet auf Rekordniveau
„2014 war ein sehr gutes Immobilienjahr, das fünfte Boom-Jahr in Folge“, schildert Georg Breithecker, Geschäftsführer der Sparkassen Immobiliengesellschaft, die Entwicklung in Heidelberg und der Region. Die Nachfrage von Eigennutzern und Kapitalanlegern sei unvermindert hoch. Mit 495 vermittelten Immobilien und einem Objektumsatz von über 103 Millionen Euro wurde erneut ein Spitzenergebnis erzielt. Damit belegt S-Immobilien Heidelberg zum vierten Mal in Folge den ersten Platz unter den Sparkassen in Baden-Württemberg. „Das sind die besten Voraussetzungen für unser Jubiläumsjahr, so darf es weitergehen“, findet Rainer Arens, Vorstand der Sparkasse Heidelberg.
20 Jahre S-Immobilien: Führend in der Region
Die S-Immobilien GmbH ist eine hundertprozentige Tochter der Sparkasse Heidelberg. Seit Ihrer Gründung zum 01.01.1995 hat sich die Gesellschaft kontinuierlich weiterentwickelt. Angefangen mit drei Mitarbeitern, besteht das Team heute aus 20 Personen. Neben der Zentrale in Heidelberg decken Büros in Wiesloch, Schwetzingen, Hockenheim und Neckargemünd die Region ab, unterstützt durch Berater in den zahlreichen Sparkassen-Filialen vor Ort. „Wir sind breit aufgestellt, so konnten wir unsere Kompetenzen voll ausspielen und erneut beste Ergebnisse erzielen“, freut sich Arens.
Unter den Vermittlungsunternehmen ist S-Immobilien seit Jahren Marktführer in Heidelberg und der Region. Dabei entfallen rund 50 Prozent aller Maklertätigkeiten auf das Umland. Zum Leistungsspektrum zählen die Vermittlung von Häusern und Wohnungen im Bestand, Gewerbeimmobilien, die Vermarktung großer Neubaugebiete (u.a. Kleingemünd, Rauenberg, Altlußheim), Neubau- und Sanierungsprojekte sowie die Vermarktung der Heidelberger Bahnstadt.
Eigentum begehrt wie nie – Angebote knapp
Die Rahmenbedingungen waren erneut sehr gut, berichtet Georg Breithecker über das vergangene Geschäftsjahr. Nach wie vor sei das Baugeld günstig, die Renditen anhaltend gering. „Das Vertrauen in die Finanzmärkte ist noch nicht wiederhergestellt“, erklärt Breithecker. Viele Anleger bevorzugten daher die Sachwerte. Außerdem wechselten immer mehr solvente Mieter ins Eigentum, bedingt durch die hohen Mieten bei gleichzeitig niedrigen Finanzierungszinsen.
Für die Stadt Heidelberg bedeute das allerdings eine Verschärfung der ohnehin schon angespannten Nachfragesituation. „Es fehlen einfach Häuser und Wohnungen“, so Breithecker. Dazu komme: viele Eigentümer stellten den Verkauf zurück, obwohl gerade jetzt ein guter Zeitpunkt wäre. Von den großen Neubaugebieten der Region sei ebenfalls kaum Entspannung zu erwarten: „Nahezu alle Bauplätze sind verkauft.“
Bahnstadt erfolgreich vermarktet
Bei den Eigentumswohnungen sorgt Heidelbergs neuer Stadtteil seit gut vier Jahren zumindest für eine Teilentspannung. Die Bahnstadt war auch in 2014 wieder ein Schwerpunkt der Vermittlungstätigkeit von S-Immobilien. In den vergangenen drei Jahren wurden hier allein 1.067 Eigentums- sowie 1.023 Mietwohnungen fertiggestellt oder stehen kurz davor. Damit wurde das gesamtstädtische Ziel von 650 neu geschaffenen Wohnungen pro Jahr deutlich übertroffen. Die Preise im Wohngebiet haben sich seit Ende 2010 moderat von durchschnittlich 3.200,- Euro/m² auf 3.650,- Euro/m² entwickelt. Etwas teurer sind die begehrten Mikroapartments auf dem Bahnstadt Campus, die Vollmöblierung, Gemeinschaftsflächen und Serviceleistungen beinhalten. Die kalkulierbaren Einnahmen aus einem Mietenpool bieten dem Kapitalanleger im Vergleich bessere Erträge.
Insgesamt wurden seit Beginn der Vermarktung in der Bahnstadt, ca. 1.000 Verkäufe abgeschlossen. „Viele Projekte waren bereits lange vor Fertigstellung ausverkauft“, so Breithecker.
Dynamisierung des Immobilienmarkts
Der Trend zur Lebensabschnittsimmobilie sorgt in Heidelberg und dem Umland für eine hohe Fluktuationsrate. Etwa 60 Prozent der neuen Bahnstadt-Bewohner kommen nicht aus Heidelberg. Neben berufsbedingten Neu-Zuzügen nutzten viele der nahezu 60.000 Pendler die Chance, in die Stadt zu ziehen. Die Urbanisierung erfasst zunehmend auch Ältere, die aus ihren Häusern innerhalb Heidelbergs und aus dem Umland in die komfortablen Wohnungen der Bahnstadt ziehen.
Der Trend an der Infrastruktur wohnen zu wollen, setzt sich trotz höherer Kauf- und Mietkosten bundesweit durch. Diese „Renaissance der Stadt“ führt zu einer zunehmenden Kompaktheit der Wohnungen. „Die Menschen wollen die Lebensqualität des urbanen Umfelds, dafür akzeptieren sie eine räumliche Verkleinerung“, erklärt Breithecker. Zukunfts-Quartiere wie die Bahnstadt entsprächen dieser Entwicklung und damit dem modernen städtischen Wohnen durch einen multifunktionellen Angebotsmix.
Preisentwicklung langsam gebremst
Die Entwicklung der Kaufpreise war 2014 mit +3% im Neubaubereich in Heidelberg deutlich moderater als in anderen Großstädten oder vergleichbaren Universitätsstädten wie Freiburg. In den attraktiven Mittelzentren Schwetzingen und Wiesloch, haben die Preise für Neubauwohnungen in guten Lagen die 3.000-Euro-Marke inzwischen deutlich überschritten. Gründe hierfür sind das geringe Angebot bei gleichhohen Baupreisen wie in Heidelberg. Bei den Bestandsimmobilien sind die Preise besonders in Heidelberg aufgrund des tendenziell sinkenden Angebots mit +4% etwas stärker gestiegen. Das gilt auch für die Mietpreise, die bei Erstvermietungen inzwischen bei durchschnittlich 11,90 Euro/m² liegen (Spanne: 9,70 - 14,80 Euro/m²).
Der Preisanstieg hat sich allerdings, bei den Kauf- wie den Mietpreisen, im zweiten Halbjahr verlangsamt. Eine bundesweite Entwicklung, die von Analysten (DIW, Emprica) bestätigt wird. „Wir beobachten eine zunehmende Preisstabilisierung, wenngleich auf hohem Niveau“, berichtet Breithecker. Allerdings müsse bei den Preisen sehr stark nach Lagen und Immobilientypen differenziert werden. Hier gäbe es ganz unterschiedliche Entwicklungen.
Seriöse Preisberatung
Man dürfe auch nicht die in der Werbung für gebrauchte Immobilien aufgerufenen Preise als die Zahlen ansehen, die schlussendlich beim Notar beurkundet werden. Dazwischen würden oft Welten liegen von bis zu 30%. „Hier wird ein großes Wunschkonzert gespielt“, meint der Geschäftsführer und fürchtet um die Seriosität der Branche, weil viele Makler die Auftraggeber nicht konsequent beraten würden. Gerade bei der Beratung des Immobilieneigentümers über marktgerechte Preise sieht er die größten Defizite in der Branche. „Der richtige Preis ist die Königsdisziplin des Maklers“, betont Breithecker. Viele Marktteilnehmer hätten aufgrund der geringen Anzahl von Vermittlungen überhaupt keine Markttransparenz.
Keine Anzeichen für Immobilienblase
Für eine Immobilienblase in Heidelberg sieht der Geschäftsführer derzeit keine Anzeichen, die Preissteigerung bei Neubauimmobilien führe erfahrungsgemäß nicht zu Wiederverkaufsproblemen. Die kontinuierliche Mietpreissteigerung spreche ebenfalls gegen eine Blasenbildung. Allenfalls bei hochwertigen Bestandsimmobilien gebe es bei Liebhaber- und Luxusobjekten eher wachsende Diskrepanzen zwischen Kaufpreisen und Mietpreisen. „Die Käufer finanzieren meist mit sehr hoher Eigenkapitalquote, die Sparkasse vergibt keine Kredite, wenn die Bonität nicht stimmt“, betont Sparkassen-Vorstand Arens die Vorsorgemaßnahmen – dafür sei das gleichbleibende Baufinanzierungsvolumen ein deutlicher Indikator.
Starke Nachfrage bei allen Objekttypen
„Zurzeit lässt sich fast alles verkaufen“, beschreibt Georg Breithecker das aktuelle Marktgeschehen. Es gab im letzten Jahr kaum Abgrenzungen zwischen stark oder weniger stark nachgefragten Objekten. Die Suche nach der persönlichen Traumimmobilie spiele heute eine geringere Rolle. „Die Käufer stehen unter Druck, sie gehen häufiger Kompromisse ein und entscheiden sich schneller“, erläutert Breithecker. Die Konkurrenzsituation beschleunige den Abverkauf. Nicht selten lag die Verkaufszeit unter einem Monat.
Überblick: Trends 2014
- solvente Mieter wechseln zunehmend ins Eigentum
- Die Kapitalanleger sind zurück
- Immobilien als Altersvorsorge gewinnen an Bedeutung
- Dynamisierung der Immobilienmärkte durch berufliche Mobilität und Trend zur Lebensabschnittsimmobilie
- Zunehmende Kompaktheit der Wohnungen aufgrund hoher Kauf- und Mietpreise (vorwiegend 2-3 ZW)
- Neue Stadtquartiere zielen auf Multifunktionalität (Wohnen, Arbeiten, Leben) und Vielfalt (Mehrgenerationenwohnen, aktive Nachbarschaften).
Ausblick: Positive Rahmenbedingungen bleiben
Die Dynamik des Preisanstiegs ist abgebremst, allerdings auf hohem Niveau. Daher erwarten die Makler der Sparkasse Heidelberg für 2015 keine großen Veränderungen. Das Kaufinteresse von Anlegern und Selbstnutzern wird aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und hoher Mieten bestehen bleiben.
Eine Schwierigkeit wird es sein, mehr Wohnobjekte in den Verkauf zu bringen und so dem Engpass entgegenzuwirken. Breithecker appelliert deshalb an die privaten Anbieter, ihre Immobilien nicht länger zurückzuhalten. Daneben wird sich die Angebotssituation in Heidelberg durch neue Projekte in der Bahnstadt sowie durch die Konversionsflächen verbessern.
Kritisch sieht Breithecker den Gesetzesentwurf der Bundesregierung zum Mietrecht: Eine Mietpreisbremse werde die Situation in der Region nur verschärfen. „Der Markt reguliert sich von alleine, oft wenn die Politik eingreift, geht das Ganze schief“, weiß der Immobilienexperte aus langjähriger Erfahrung.
Der Geschäftsführer und sein Team blicken optimistisch ins neue Jahr und in die weitere Zukunft: „Wir leben in einer attraktiven und wirtschaftsstarken Region, dadurch wird der heimische Immobilienmarkt auf lange Sicht prosperieren.“
„Wir feiern Jubiläum“
Den Geburtstag will das Unternehmen das ganze Jahr hindurch begehen. Monatlich wechselnde Aktionen und Bonus-Programme werden in der lokalen Tagespresse angekündigt. „20 Jahre, das ist wirklich ein Grund zur Freude“, sagt Georg Breithecker, „die Menschen in der Region sollen daran teilhaben.“
20 Jahre S-Immobilien: Führend in der Region
Die S-Immobilien GmbH ist eine hundertprozentige Tochter der Sparkasse Heidelberg. Seit Ihrer Gründung zum 01.01.1995 hat sich die Gesellschaft kontinuierlich weiterentwickelt. Angefangen mit drei Mitarbeitern, besteht das Team heute aus 20 Personen. Neben der Zentrale in Heidelberg decken Büros in Wiesloch, Schwetzingen, Hockenheim und Neckargemünd die Region ab, unterstützt durch Berater in den zahlreichen Sparkassen-Filialen vor Ort. „Wir sind breit aufgestellt, so konnten wir unsere Kompetenzen voll ausspielen und erneut beste Ergebnisse erzielen“, freut sich Arens.
Unter den Vermittlungsunternehmen ist S-Immobilien seit Jahren Marktführer in Heidelberg und der Region. Dabei entfallen rund 50 Prozent aller Maklertätigkeiten auf das Umland. Zum Leistungsspektrum zählen die Vermittlung von Häusern und Wohnungen im Bestand, Gewerbeimmobilien, die Vermarktung großer Neubaugebiete (u.a. Kleingemünd, Rauenberg, Altlußheim), Neubau- und Sanierungsprojekte sowie die Vermarktung der Heidelberger Bahnstadt.
Eigentum begehrt wie nie – Angebote knapp
Die Rahmenbedingungen waren erneut sehr gut, berichtet Georg Breithecker über das vergangene Geschäftsjahr. Nach wie vor sei das Baugeld günstig, die Renditen anhaltend gering. „Das Vertrauen in die Finanzmärkte ist noch nicht wiederhergestellt“, erklärt Breithecker. Viele Anleger bevorzugten daher die Sachwerte. Außerdem wechselten immer mehr solvente Mieter ins Eigentum, bedingt durch die hohen Mieten bei gleichzeitig niedrigen Finanzierungszinsen.
Für die Stadt Heidelberg bedeute das allerdings eine Verschärfung der ohnehin schon angespannten Nachfragesituation. „Es fehlen einfach Häuser und Wohnungen“, so Breithecker. Dazu komme: viele Eigentümer stellten den Verkauf zurück, obwohl gerade jetzt ein guter Zeitpunkt wäre. Von den großen Neubaugebieten der Region sei ebenfalls kaum Entspannung zu erwarten: „Nahezu alle Bauplätze sind verkauft.“
Bahnstadt erfolgreich vermarktet
Bei den Eigentumswohnungen sorgt Heidelbergs neuer Stadtteil seit gut vier Jahren zumindest für eine Teilentspannung. Die Bahnstadt war auch in 2014 wieder ein Schwerpunkt der Vermittlungstätigkeit von S-Immobilien. In den vergangenen drei Jahren wurden hier allein 1.067 Eigentums- sowie 1.023 Mietwohnungen fertiggestellt oder stehen kurz davor. Damit wurde das gesamtstädtische Ziel von 650 neu geschaffenen Wohnungen pro Jahr deutlich übertroffen. Die Preise im Wohngebiet haben sich seit Ende 2010 moderat von durchschnittlich 3.200,- Euro/m² auf 3.650,- Euro/m² entwickelt. Etwas teurer sind die begehrten Mikroapartments auf dem Bahnstadt Campus, die Vollmöblierung, Gemeinschaftsflächen und Serviceleistungen beinhalten. Die kalkulierbaren Einnahmen aus einem Mietenpool bieten dem Kapitalanleger im Vergleich bessere Erträge.
Insgesamt wurden seit Beginn der Vermarktung in der Bahnstadt, ca. 1.000 Verkäufe abgeschlossen. „Viele Projekte waren bereits lange vor Fertigstellung ausverkauft“, so Breithecker.
Dynamisierung des Immobilienmarkts
Der Trend zur Lebensabschnittsimmobilie sorgt in Heidelberg und dem Umland für eine hohe Fluktuationsrate. Etwa 60 Prozent der neuen Bahnstadt-Bewohner kommen nicht aus Heidelberg. Neben berufsbedingten Neu-Zuzügen nutzten viele der nahezu 60.000 Pendler die Chance, in die Stadt zu ziehen. Die Urbanisierung erfasst zunehmend auch Ältere, die aus ihren Häusern innerhalb Heidelbergs und aus dem Umland in die komfortablen Wohnungen der Bahnstadt ziehen.
Der Trend an der Infrastruktur wohnen zu wollen, setzt sich trotz höherer Kauf- und Mietkosten bundesweit durch. Diese „Renaissance der Stadt“ führt zu einer zunehmenden Kompaktheit der Wohnungen. „Die Menschen wollen die Lebensqualität des urbanen Umfelds, dafür akzeptieren sie eine räumliche Verkleinerung“, erklärt Breithecker. Zukunfts-Quartiere wie die Bahnstadt entsprächen dieser Entwicklung und damit dem modernen städtischen Wohnen durch einen multifunktionellen Angebotsmix.
Preisentwicklung langsam gebremst
Die Entwicklung der Kaufpreise war 2014 mit +3% im Neubaubereich in Heidelberg deutlich moderater als in anderen Großstädten oder vergleichbaren Universitätsstädten wie Freiburg. In den attraktiven Mittelzentren Schwetzingen und Wiesloch, haben die Preise für Neubauwohnungen in guten Lagen die 3.000-Euro-Marke inzwischen deutlich überschritten. Gründe hierfür sind das geringe Angebot bei gleichhohen Baupreisen wie in Heidelberg. Bei den Bestandsimmobilien sind die Preise besonders in Heidelberg aufgrund des tendenziell sinkenden Angebots mit +4% etwas stärker gestiegen. Das gilt auch für die Mietpreise, die bei Erstvermietungen inzwischen bei durchschnittlich 11,90 Euro/m² liegen (Spanne: 9,70 - 14,80 Euro/m²).
Der Preisanstieg hat sich allerdings, bei den Kauf- wie den Mietpreisen, im zweiten Halbjahr verlangsamt. Eine bundesweite Entwicklung, die von Analysten (DIW, Emprica) bestätigt wird. „Wir beobachten eine zunehmende Preisstabilisierung, wenngleich auf hohem Niveau“, berichtet Breithecker. Allerdings müsse bei den Preisen sehr stark nach Lagen und Immobilientypen differenziert werden. Hier gäbe es ganz unterschiedliche Entwicklungen.
Seriöse Preisberatung
Man dürfe auch nicht die in der Werbung für gebrauchte Immobilien aufgerufenen Preise als die Zahlen ansehen, die schlussendlich beim Notar beurkundet werden. Dazwischen würden oft Welten liegen von bis zu 30%. „Hier wird ein großes Wunschkonzert gespielt“, meint der Geschäftsführer und fürchtet um die Seriosität der Branche, weil viele Makler die Auftraggeber nicht konsequent beraten würden. Gerade bei der Beratung des Immobilieneigentümers über marktgerechte Preise sieht er die größten Defizite in der Branche. „Der richtige Preis ist die Königsdisziplin des Maklers“, betont Breithecker. Viele Marktteilnehmer hätten aufgrund der geringen Anzahl von Vermittlungen überhaupt keine Markttransparenz.
Keine Anzeichen für Immobilienblase
Für eine Immobilienblase in Heidelberg sieht der Geschäftsführer derzeit keine Anzeichen, die Preissteigerung bei Neubauimmobilien führe erfahrungsgemäß nicht zu Wiederverkaufsproblemen. Die kontinuierliche Mietpreissteigerung spreche ebenfalls gegen eine Blasenbildung. Allenfalls bei hochwertigen Bestandsimmobilien gebe es bei Liebhaber- und Luxusobjekten eher wachsende Diskrepanzen zwischen Kaufpreisen und Mietpreisen. „Die Käufer finanzieren meist mit sehr hoher Eigenkapitalquote, die Sparkasse vergibt keine Kredite, wenn die Bonität nicht stimmt“, betont Sparkassen-Vorstand Arens die Vorsorgemaßnahmen – dafür sei das gleichbleibende Baufinanzierungsvolumen ein deutlicher Indikator.
Starke Nachfrage bei allen Objekttypen
„Zurzeit lässt sich fast alles verkaufen“, beschreibt Georg Breithecker das aktuelle Marktgeschehen. Es gab im letzten Jahr kaum Abgrenzungen zwischen stark oder weniger stark nachgefragten Objekten. Die Suche nach der persönlichen Traumimmobilie spiele heute eine geringere Rolle. „Die Käufer stehen unter Druck, sie gehen häufiger Kompromisse ein und entscheiden sich schneller“, erläutert Breithecker. Die Konkurrenzsituation beschleunige den Abverkauf. Nicht selten lag die Verkaufszeit unter einem Monat.
Überblick: Trends 2014
- solvente Mieter wechseln zunehmend ins Eigentum
- Die Kapitalanleger sind zurück
- Immobilien als Altersvorsorge gewinnen an Bedeutung
- Dynamisierung der Immobilienmärkte durch berufliche Mobilität und Trend zur Lebensabschnittsimmobilie
- Zunehmende Kompaktheit der Wohnungen aufgrund hoher Kauf- und Mietpreise (vorwiegend 2-3 ZW)
- Neue Stadtquartiere zielen auf Multifunktionalität (Wohnen, Arbeiten, Leben) und Vielfalt (Mehrgenerationenwohnen, aktive Nachbarschaften).
Ausblick: Positive Rahmenbedingungen bleiben
Die Dynamik des Preisanstiegs ist abgebremst, allerdings auf hohem Niveau. Daher erwarten die Makler der Sparkasse Heidelberg für 2015 keine großen Veränderungen. Das Kaufinteresse von Anlegern und Selbstnutzern wird aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und hoher Mieten bestehen bleiben.
Eine Schwierigkeit wird es sein, mehr Wohnobjekte in den Verkauf zu bringen und so dem Engpass entgegenzuwirken. Breithecker appelliert deshalb an die privaten Anbieter, ihre Immobilien nicht länger zurückzuhalten. Daneben wird sich die Angebotssituation in Heidelberg durch neue Projekte in der Bahnstadt sowie durch die Konversionsflächen verbessern.
Kritisch sieht Breithecker den Gesetzesentwurf der Bundesregierung zum Mietrecht: Eine Mietpreisbremse werde die Situation in der Region nur verschärfen. „Der Markt reguliert sich von alleine, oft wenn die Politik eingreift, geht das Ganze schief“, weiß der Immobilienexperte aus langjähriger Erfahrung.
Der Geschäftsführer und sein Team blicken optimistisch ins neue Jahr und in die weitere Zukunft: „Wir leben in einer attraktiven und wirtschaftsstarken Region, dadurch wird der heimische Immobilienmarkt auf lange Sicht prosperieren.“
„Wir feiern Jubiläum“
Den Geburtstag will das Unternehmen das ganze Jahr hindurch begehen. Monatlich wechselnde Aktionen und Bonus-Programme werden in der lokalen Tagespresse angekündigt. „20 Jahre, das ist wirklich ein Grund zur Freude“, sagt Georg Breithecker, „die Menschen in der Region sollen daran teilhaben.“
