08.03.2021 Nachgefragt! Ein neuer Bildungsbau in drei Jahren!
Vorstand Matthias Schulle und Janine Jaensch, Leiterin Unternehmensentwicklung. Foto Copyright: Michael Lübke, Düsseldorf
Die EDUCIA AG wurde im September 2020 in Köln gegründet, um die Bildungslandschaft bundesweit nachhaltig zu verbessern und mit neuen Ideen und tragfähigen Konzepten den Wissensstandort Deutschland zukunftsfit zu machen. Dazu wird das Unternehmen als Investor und Projektentwickler Grundstücke bereitstellen und darauf Schulen und Hochschulen bauen, wo sie gebraucht werden - und das ohne jahrelange Verzögerungen.
„Moderne Wissensräume sind der Schlüssel für eine fortschrittliche Gesellschaft“, sagt Matthias Schulle. Der Diplom-Bauingenieur realisierte mehr als 900 Projekte – von Büros, Handel, Hotels über Krankenhäuser bis zu Museen und viele Bildungsbauten. Mit seiner Erfahrung will sich der Immobilienexperte nun ausschließlich dem Bildungssektor widmen.
Wir fragten den Vorstand Matthias Schulle und Janine Jaensch, die Leiterin der Unternehmensentwicklung, wie das funktionieren kann. Gerade in den Großstädten herrscht ja akuter Flächenmangel. Wie kommen Sie an die nötigen Grundstücke?
Schulle: Das ist in sehr nachgefragten, großen Kommunen in der Tat eine komplexe Aufgabe. Neben den unbebauten Flächen gibt es viele Liegenschaften, die einer neuen Nutzung zugeführt werden müssen, weil die Bestandsnutzung zu alt ist oder nicht mehr in die Landschaft passt. Eine noch größere Herausforderung ist es, das rare Grundstücksgut auch effizient einzusetzen. Es ist natürlich sehr wichtig, sich gemeinsam mit den Bildungsträgern über althergebrachte Flächenkenngrößen zu verständigen, um dem Umfeld angepasste, bessere Lösungen anzubieten. Eine Symbiose aus Gebäude und Freiflächen kann man auch durch integrierte und kombinierte Lösungen schaffen.
Wie schnell wollen Sie Schul-Neubauten realisieren? Denn besonders Bauvorschriften und bürokratische Hürden rauben viel Zeit.
Schulle: Erfahrungsgemäß benötigen Hochschul- oder Schulbaumaßnahmen leider um die sieben, häufig auch zehn Jahre und mehr. Das ist ein Zustand, der nicht tragfähig ist. In meiner zurückliegenden beruflichen Tätigkeit haben wir eine Reihe von Projekten, unter anderem eine Hochschule in Köln binnen 36 Monaten realisiert, einschließlich des Baugenehmigungsverfahrens. Das Projekt wurde mehrfach ausgezeichnet. Wir haben also bewiesen, dass es funktioniert Bildungsbauten in 36-48 Monaten zu schaffen und zur Verfügung zu stellen. Hochschulen werden leider oft am wirklichen Bedarf vorbei geplant, erst nach den ersten Planungsphasen wird häufig erst überlegt, ob es zum Nutzer passt, dann gehen Diskussionen los, so dauert allein eine Planung bis zum Entwurf schnell drei Jahre. Kommt dann noch ein Architekten-Wettbewerb hinzu, weitere Umplanungen oder Auseinandersetzungen mit Baufirmen, so gehen sieben bis zehn Jahre ins Land.
Wie ermitteln Sie überhaupt den Bedarf an Schul- und Hochschulobjekten? Wie funktioniert der Austausch mit Bildungsträgern?
Jaensch: Wir ermitteln nicht den Bildungsbedarf, das machen andere Profis. Die meisten kommunalen Bildungsträger haben einen Schulentwicklungsplan. Einige Hochschulen einen mehr oder weniger belastbaren Masterplan. Diese Entwicklungspläne zu optimieren und Masterpläne zu verbessern, gehört genauso zu unseren Stärken wie die Herleitung des eigentlichen Flächenbedarfs und damit zukunftsfähiger Raumkonzepte. Für die Umsetzung mangelt es dann nicht selten an Ressourcen und Ideen, manchmal auch schlichtweg an Know-how. Sich auf den Kern zu konzentrieren – nachhaltige, digitale und bildungsfördernde Umgebungen zu schaffen – bestimmt dabei unser Handeln. Es kann nicht sein, dass Kinder häufig in einer Umgebung unterrichtet werden, in der kein Erwachsener freiwillig arbeiten würde. Wir wollen innovative und zukunftsfähige Lernumgebungen mit flexiblen Raumkonzepten und modularen Bausteinen gestalten. So werden sich Kreativität und soziale Kompetenz besser entfalten.
Wo liegt der Vorteil, Bauprojekte in Ihre Hände zu legen, anstatt sie in städtischer Verantwortung zu lassen?
Schulle: Es hat zunächst etwas mit der Verfügbarkeit von Grundstücken und Ressourcen zu tun. Dort, wo Kommunen nicht über die geeigneten Flächen verfügen, aber Bedarf für weitere Bildungseinrichtungen haben, leisten wir gezielt Unterstützung. Das Geschäftsmodell der EDUCIA basiert darauf, Bildungsstandorte verfügbar zu machen, sowohl für kommunale Schulen als auch für Hochschulstandorte. Bildungseinrichtungen haben pro Jahr zwischen drei und acht Milliarden Euro Investitionsbedarf, die in neue Immobilien fließen. Auf zehn Jahre hochgerechnet, fallen reine Investitionskosten von mehr als 40 Milliarden Euro an. Das schafft man nur auf neuen Wegen und mit der Unterstützung durch die Privatwirtschaft.
Was sagen die Kommunen zu Ihren Plänen?
Jaensch: Dass ein Privatinvestor Schulen baut ist erst einmal nicht neu, wird nur selten genutzt. Der Charme des Modells ist: Die Kommune mietet eine Schule oder Hochschule für bspw. 20 Jahre, bekommt ein modernes Gebäude auf der Höhe der Zeit und hat Planungssicherheit. Danach kann sie den Bedarf prüfen und das Gebäude übernehmen oder auch nicht. Welche Vorteile das für die, in dieser Situation so angespannten kommunalen Finanzen hat, ist leicht ersichtlich. Daher haben wir an der einen oder anderen Stellen wesentlich weniger Überzeugungsarbeit leisten müssen, als wir zunächst angenommen hatten.
Die Baukosten sind in den letzten Jahren extrem gestiegen. Wie lässt sich eine akzeptable Preisgestaltung realisieren?
Schulle: Was Bauen in den letzten Jahren wesentlich verteuert hat, sind der Grundstückspreis und die Baunebenkosten, erst danach folgen Kosten aus gesetzlichen Auflagen sowie Material- und Lohnkosten. Auch da ist die Privatwirtschaft gegenüber dem öffentlichen Auftraggeber im Vorteil, kann Preis und Leistungen verhandeln, schneller planen und bauen. Ein Investor, der eine Bildungsimmobilie errichtet, bekommt das generell günstiger hin als jede Kommune.
Was ist Ihr langfristiges Ziel?
Schulle: Wir wollen die Bildungslandschaft einfach besser machen. Es ist nun mal unser höchstes Gut und damit auch etwas, das die Gesellschaft und den Wohlstand bestimmt. Somit ist unser Antrieb nicht nur unternehmerischer Natur, sondern vielmehr auch eine ethische Haltung zur Unterstützung und Gestaltung der Gesellschaft.
Jaensch: Wir werden mit unserem Know-how einen Umschwung in der Herangehensweise an Bildungsbauten einläuten. Langfristig werden wir alle gemeinsam den neben Schülern und Lehrern sogenannten „dritten Pädagogen Immobilie“ schneller und besser zur Verfügung stellen können.
Ambitionierte Ziele! Viel Erfolg!
„Moderne Wissensräume sind der Schlüssel für eine fortschrittliche Gesellschaft“, sagt Matthias Schulle. Der Diplom-Bauingenieur realisierte mehr als 900 Projekte – von Büros, Handel, Hotels über Krankenhäuser bis zu Museen und viele Bildungsbauten. Mit seiner Erfahrung will sich der Immobilienexperte nun ausschließlich dem Bildungssektor widmen.
Wir fragten den Vorstand Matthias Schulle und Janine Jaensch, die Leiterin der Unternehmensentwicklung, wie das funktionieren kann. Gerade in den Großstädten herrscht ja akuter Flächenmangel. Wie kommen Sie an die nötigen Grundstücke?
Schulle: Das ist in sehr nachgefragten, großen Kommunen in der Tat eine komplexe Aufgabe. Neben den unbebauten Flächen gibt es viele Liegenschaften, die einer neuen Nutzung zugeführt werden müssen, weil die Bestandsnutzung zu alt ist oder nicht mehr in die Landschaft passt. Eine noch größere Herausforderung ist es, das rare Grundstücksgut auch effizient einzusetzen. Es ist natürlich sehr wichtig, sich gemeinsam mit den Bildungsträgern über althergebrachte Flächenkenngrößen zu verständigen, um dem Umfeld angepasste, bessere Lösungen anzubieten. Eine Symbiose aus Gebäude und Freiflächen kann man auch durch integrierte und kombinierte Lösungen schaffen.
Wie schnell wollen Sie Schul-Neubauten realisieren? Denn besonders Bauvorschriften und bürokratische Hürden rauben viel Zeit.
Schulle: Erfahrungsgemäß benötigen Hochschul- oder Schulbaumaßnahmen leider um die sieben, häufig auch zehn Jahre und mehr. Das ist ein Zustand, der nicht tragfähig ist. In meiner zurückliegenden beruflichen Tätigkeit haben wir eine Reihe von Projekten, unter anderem eine Hochschule in Köln binnen 36 Monaten realisiert, einschließlich des Baugenehmigungsverfahrens. Das Projekt wurde mehrfach ausgezeichnet. Wir haben also bewiesen, dass es funktioniert Bildungsbauten in 36-48 Monaten zu schaffen und zur Verfügung zu stellen. Hochschulen werden leider oft am wirklichen Bedarf vorbei geplant, erst nach den ersten Planungsphasen wird häufig erst überlegt, ob es zum Nutzer passt, dann gehen Diskussionen los, so dauert allein eine Planung bis zum Entwurf schnell drei Jahre. Kommt dann noch ein Architekten-Wettbewerb hinzu, weitere Umplanungen oder Auseinandersetzungen mit Baufirmen, so gehen sieben bis zehn Jahre ins Land.
Wie ermitteln Sie überhaupt den Bedarf an Schul- und Hochschulobjekten? Wie funktioniert der Austausch mit Bildungsträgern?
Jaensch: Wir ermitteln nicht den Bildungsbedarf, das machen andere Profis. Die meisten kommunalen Bildungsträger haben einen Schulentwicklungsplan. Einige Hochschulen einen mehr oder weniger belastbaren Masterplan. Diese Entwicklungspläne zu optimieren und Masterpläne zu verbessern, gehört genauso zu unseren Stärken wie die Herleitung des eigentlichen Flächenbedarfs und damit zukunftsfähiger Raumkonzepte. Für die Umsetzung mangelt es dann nicht selten an Ressourcen und Ideen, manchmal auch schlichtweg an Know-how. Sich auf den Kern zu konzentrieren – nachhaltige, digitale und bildungsfördernde Umgebungen zu schaffen – bestimmt dabei unser Handeln. Es kann nicht sein, dass Kinder häufig in einer Umgebung unterrichtet werden, in der kein Erwachsener freiwillig arbeiten würde. Wir wollen innovative und zukunftsfähige Lernumgebungen mit flexiblen Raumkonzepten und modularen Bausteinen gestalten. So werden sich Kreativität und soziale Kompetenz besser entfalten.
Wo liegt der Vorteil, Bauprojekte in Ihre Hände zu legen, anstatt sie in städtischer Verantwortung zu lassen?
Schulle: Es hat zunächst etwas mit der Verfügbarkeit von Grundstücken und Ressourcen zu tun. Dort, wo Kommunen nicht über die geeigneten Flächen verfügen, aber Bedarf für weitere Bildungseinrichtungen haben, leisten wir gezielt Unterstützung. Das Geschäftsmodell der EDUCIA basiert darauf, Bildungsstandorte verfügbar zu machen, sowohl für kommunale Schulen als auch für Hochschulstandorte. Bildungseinrichtungen haben pro Jahr zwischen drei und acht Milliarden Euro Investitionsbedarf, die in neue Immobilien fließen. Auf zehn Jahre hochgerechnet, fallen reine Investitionskosten von mehr als 40 Milliarden Euro an. Das schafft man nur auf neuen Wegen und mit der Unterstützung durch die Privatwirtschaft.
Was sagen die Kommunen zu Ihren Plänen?
Jaensch: Dass ein Privatinvestor Schulen baut ist erst einmal nicht neu, wird nur selten genutzt. Der Charme des Modells ist: Die Kommune mietet eine Schule oder Hochschule für bspw. 20 Jahre, bekommt ein modernes Gebäude auf der Höhe der Zeit und hat Planungssicherheit. Danach kann sie den Bedarf prüfen und das Gebäude übernehmen oder auch nicht. Welche Vorteile das für die, in dieser Situation so angespannten kommunalen Finanzen hat, ist leicht ersichtlich. Daher haben wir an der einen oder anderen Stellen wesentlich weniger Überzeugungsarbeit leisten müssen, als wir zunächst angenommen hatten.
Die Baukosten sind in den letzten Jahren extrem gestiegen. Wie lässt sich eine akzeptable Preisgestaltung realisieren?
Schulle: Was Bauen in den letzten Jahren wesentlich verteuert hat, sind der Grundstückspreis und die Baunebenkosten, erst danach folgen Kosten aus gesetzlichen Auflagen sowie Material- und Lohnkosten. Auch da ist die Privatwirtschaft gegenüber dem öffentlichen Auftraggeber im Vorteil, kann Preis und Leistungen verhandeln, schneller planen und bauen. Ein Investor, der eine Bildungsimmobilie errichtet, bekommt das generell günstiger hin als jede Kommune.
Was ist Ihr langfristiges Ziel?
Schulle: Wir wollen die Bildungslandschaft einfach besser machen. Es ist nun mal unser höchstes Gut und damit auch etwas, das die Gesellschaft und den Wohlstand bestimmt. Somit ist unser Antrieb nicht nur unternehmerischer Natur, sondern vielmehr auch eine ethische Haltung zur Unterstützung und Gestaltung der Gesellschaft.
Jaensch: Wir werden mit unserem Know-how einen Umschwung in der Herangehensweise an Bildungsbauten einläuten. Langfristig werden wir alle gemeinsam den neben Schülern und Lehrern sogenannten „dritten Pädagogen Immobilie“ schneller und besser zur Verfügung stellen können.
Ambitionierte Ziele! Viel Erfolg!
