13.11.2026 Offene Immobilienfonds: Ernste Belastungsprobe, kein Systemversagen
Das Gating beim grundbesitz europa der DWS hat die Debatte über offene Immobilienfonds neu entfacht. Scope sieht die Anlageklasse in einer ernsten Belastungsprobe. Diese ist jedoch kein Ausdruck systemischen Versagens, sondern den Realitäten auf den Immobilien- und Kapitalmärkten geschuldet.
Die für 2026 erwartete Stabilisierung des Immobilienmarktes ist ausgeblieben, geopolitische Spannungen und das erneut gestiegene Zinsniveau belasten, Transaktionsprozesse dauern länger, Büroimmobilien stehen weiter unter Abwertungsdruck.
Gating schützt im Fonds verbleibende Anleger
Seit dem 28. Oktober bedient der grundbesitz europa fällige Rückgaben nur noch zu 10%, die Maßnahme gilt längstens für zwölf Monate. Für Scope sind Rücknahmebeschränkungen und -aussetzungen keine Fehlfunktion offener Immobilienfonds, sondern gesetzlich vorgesehene Instrumente, die Anleger schützen und Notverkäufe verhindern sollen.
Gating ist dabei im Vergleich zu Rücknahmeaussetzungen das mildere Mittel: Anleger erhalten weiterhin einen Teil ihres Geldes, der Fonds gewinnt Zeit für geordnete Verkäufe, und die Quote lässt sich flexibel anpassen. Eine höhere Auszahlungsquote könnte jedoch die grundsätzliche Akzeptanz des Gatings erhöhen.
Große Unterschiede zwischen den Fonds
Pauschale Verkaufsempfehlungen werden der Heterogenität der Fonds nicht gerecht und verstärken prozyklisches Verhalten. Während der Branchendurchschnitt der Einjahresrendite bei rund -3% liegt, erzielen die fünf größten Portfolios im Mittel ein leichtes Plus. Robust zeigen sich vor allem die Fonds von Deka und Commerz Real, deren Performance positiv bleibt.
Anleger, die ihre Fondsanteile jetzt verkaufen, realisieren Verluste unter ungünstigen Bedingungen. Die derzeit hohen Börsenabschläge spiegeln vor allem das negative Sentiment wider und sind nur begrenzt ein Indikator für den tatsächlichen Wert der Immobilienportfolios.
Kein Déjà-vu der Finanzkrise
Eine Gleichstellung mit den Fondsabwicklungen nach der Finanzkrise greift zu kurz. Mindestliquiditätsquoten, Halte- und Kündigungsfristen, geringe Fremdfinanzierung und zusätzliche Liquiditätsmanagement-Tools ermöglichen heute frühere und abgestufte Reaktionen.
Seit Anfang 2023 haben die Fonds mehr als 30 Mrd. Euro an Anleger zurückgezahlt – deutlich mehr als im vergleichbaren Zeitraum nach 2008. Trotz dieser beachtlichen Leistung hält Scope weitere Liquiditätsmaßnahmen bei einzelnen Fonds für wahrscheinlich, vor allem bei Produkten mit schwacher Wertentwicklung und anhaltend hohen Rückgaben.
Ausblick: Mittelabflüsse entscheiden, Immobilienmarkt sendet einige positive Signale
Die Mittelabflüsse hatten sich im ersten Halbjahr 2026 etwas beruhigt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben sich die Bruttomittelrückflüsse im ersten Quartal 2026 um 13% und im zweiten Quartal um 14% abgeschwächt.
Entscheidend wird sein, wie sich die Rückgaben nach der jüngsten Medienkritik entwickeln und ob sich Transaktionsmärkte und Bewertungen 2027 stabilisieren.
Fundamental gibt es neben den bestehenden Herausforderungen auch positive Signale: Hohe Baupreise und eine schrumpfende Neubaupipeline begrenzen das Angebot. Bei Wohnimmobilien steigen die Mieten weiter. Für den europäischen Büromarkt 2027 wird ein deutlicher Rückgang der Fertigstellungen erwartet, wovon marktgängige Bestandsobjekte profitieren.
Hilfreich könnte aus Sicht von Scope zudem sein, den Muttergesellschaften der Fondshäuser Stützungsmaßnahmen wie den Erwerb von Fondsanteilen zu ermöglichen.
Den vollständigen Marktbericht können Sie hier herunterladen.
Die für 2026 erwartete Stabilisierung des Immobilienmarktes ist ausgeblieben, geopolitische Spannungen und das erneut gestiegene Zinsniveau belasten, Transaktionsprozesse dauern länger, Büroimmobilien stehen weiter unter Abwertungsdruck.
Gating schützt im Fonds verbleibende Anleger
Seit dem 28. Oktober bedient der grundbesitz europa fällige Rückgaben nur noch zu 10%, die Maßnahme gilt längstens für zwölf Monate. Für Scope sind Rücknahmebeschränkungen und -aussetzungen keine Fehlfunktion offener Immobilienfonds, sondern gesetzlich vorgesehene Instrumente, die Anleger schützen und Notverkäufe verhindern sollen.
Gating ist dabei im Vergleich zu Rücknahmeaussetzungen das mildere Mittel: Anleger erhalten weiterhin einen Teil ihres Geldes, der Fonds gewinnt Zeit für geordnete Verkäufe, und die Quote lässt sich flexibel anpassen. Eine höhere Auszahlungsquote könnte jedoch die grundsätzliche Akzeptanz des Gatings erhöhen.
Große Unterschiede zwischen den Fonds
Pauschale Verkaufsempfehlungen werden der Heterogenität der Fonds nicht gerecht und verstärken prozyklisches Verhalten. Während der Branchendurchschnitt der Einjahresrendite bei rund -3% liegt, erzielen die fünf größten Portfolios im Mittel ein leichtes Plus. Robust zeigen sich vor allem die Fonds von Deka und Commerz Real, deren Performance positiv bleibt.
Anleger, die ihre Fondsanteile jetzt verkaufen, realisieren Verluste unter ungünstigen Bedingungen. Die derzeit hohen Börsenabschläge spiegeln vor allem das negative Sentiment wider und sind nur begrenzt ein Indikator für den tatsächlichen Wert der Immobilienportfolios.
Kein Déjà-vu der Finanzkrise
Eine Gleichstellung mit den Fondsabwicklungen nach der Finanzkrise greift zu kurz. Mindestliquiditätsquoten, Halte- und Kündigungsfristen, geringe Fremdfinanzierung und zusätzliche Liquiditätsmanagement-Tools ermöglichen heute frühere und abgestufte Reaktionen.
Seit Anfang 2023 haben die Fonds mehr als 30 Mrd. Euro an Anleger zurückgezahlt – deutlich mehr als im vergleichbaren Zeitraum nach 2008. Trotz dieser beachtlichen Leistung hält Scope weitere Liquiditätsmaßnahmen bei einzelnen Fonds für wahrscheinlich, vor allem bei Produkten mit schwacher Wertentwicklung und anhaltend hohen Rückgaben.
Ausblick: Mittelabflüsse entscheiden, Immobilienmarkt sendet einige positive Signale
Die Mittelabflüsse hatten sich im ersten Halbjahr 2026 etwas beruhigt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben sich die Bruttomittelrückflüsse im ersten Quartal 2026 um 13% und im zweiten Quartal um 14% abgeschwächt.
Entscheidend wird sein, wie sich die Rückgaben nach der jüngsten Medienkritik entwickeln und ob sich Transaktionsmärkte und Bewertungen 2027 stabilisieren.
Fundamental gibt es neben den bestehenden Herausforderungen auch positive Signale: Hohe Baupreise und eine schrumpfende Neubaupipeline begrenzen das Angebot. Bei Wohnimmobilien steigen die Mieten weiter. Für den europäischen Büromarkt 2027 wird ein deutlicher Rückgang der Fertigstellungen erwartet, wovon marktgängige Bestandsobjekte profitieren.
Hilfreich könnte aus Sicht von Scope zudem sein, den Muttergesellschaften der Fondshäuser Stützungsmaßnahmen wie den Erwerb von Fondsanteilen zu ermöglichen.
Den vollständigen Marktbericht können Sie hier herunterladen.
