10.11.2026 Wohnungsfrage: Bau-Experte fordert einfaches Bauen als Regelfall
Unter dem Titel „Heimweh – Antworten auf die Wohnungsfrage“ diskutieren Architekten, Stadtplaner, Politiker, Vertreter der Wohnungswirtschaft und Wissenschaftler am 26. und 27. November 2026 auf dem Bauwelt Kongress im Berliner Kino International. Auf der Tagesordnung stehen Bodenpreise, Baukosten und Normen, neue Grundrisse für veränderte Familienformen und die wachsende Zahl von Einpersonenhaushalten sowie nachhaltige Bauweisen und Klimaschutz. Klaus-Peter Stöppler, Executive Interim Manager und Beirat für die Bau- und Immobilienwirtschaft, ordnet die Kongressthemen aus Sicht der Bauausführung ein. Nach seiner Erfahrung entscheidet sich die Wohnungsfrage weniger am Zeichentisch als bei Standards, Genehmigungsverfahren, Bauweisen sowie bei Kalkulation und Steuerung in den Bauunternehmen.
„Wenn Neubau wirtschaftlich nicht darstellbar ist, wird er nicht gebaut – ganz gleich, ob der Bauherr kommunal, genossenschaftlich oder privat ist“, sagt Klaus-Peter Stöppler. Die Rahmendaten bestätigen den Befund: Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden lagen im August 2026 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes um mehr als fünf Prozent über dem Vorjahresmonat. Das ifo Institut rechnet für 2026 mit nur rund 185.000 fertiggestellten Wohnungen, während das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) den jährlichen Neubaubedarf bis 2030 auf rund 320.000 Wohnungen beziffert. Im September meldeten laut ifo rund 14 Prozent der Unternehmen im Wohnungsbau stornierte Projekte.
Gebäudetyp E: Einfach bauen ohne Haftungsfalle
Kurzfristig am wirksamsten wäre aus Stöpplers Sicht eine Korrektur im Bauvertragsrecht. Heute muss ein Bauunternehmen in der Regel die anerkannten Regeln der Technik einhalten – und damit auch Normen zu Komfort und Ausstattung, die kein Gesetz verlangt. Bleibt ein Gebäude darunter, steht schnell ein Mangel im Raum, obwohl Standsicherheit, Brandschutz und Nutzbarkeit gewährleistet sind. „Wer für jede Abweichung haften muss, plant und baut vorsorglich das Maximum. Das treibt die Kosten stärker als jedes einzelne Bauteil“, sagt Stöppler.
Dass es anders geht, zeigen die Pilotvorhaben zum Gebäudetyp E in Bayern. Nach Angaben des Bayerischen Bauministeriums und der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau lassen sich dort mehr als zehn Prozent der Kosten einsparen, in Augsburg-Haunstetten liegen die Bauwerkskosten sogar um mehr als 15 Prozent niedriger. Stöppler sieht die Einsparpotenziale vor allem im Tragwerk, bei Tiefgaragen, in der Gebäudetechnik und beim Schallschutz. „Einfaches Bauen darf nicht länger vom Mut einzelner Bauherren und von Ausnahmegenehmigungen abhängen“, sagt er. „Der Gebäudetyp E muss zum Regelfall werden, im Neubau ebenso wie beim Bauen im Bestand.“
Serielles und modulares Bauen braucht Stückzahlen
Für eine systematische Senkung der Baukosten setzt Stöppler auf weniger überzogene Standards, stärkere Typisierung, serielle und modulare Bauweisen sowie vereinfachte Bauordnungen. Vorfertigung verkürze die Bauzeiten, vereinheitliche die Qualität und senke die Kosten. Dass ihr Anteil nicht höher ist, liegt nach seiner Beobachtung an mehreren Faktoren: Viele traditionelle Bauunternehmen bauen weiterhin konventionell, Planungs- und Genehmigungsprozesse dauern lange, Serienbau wird oft erst bei sehr hohen Stückzahlen wirklich günstiger, und es fehlt an ausreichend großen, standardisierten Vorhaben im Mehrfamilienhausbau.
Ähnlich zögerlich verbreite sich die digitale Planung. „Building Information Modeling ist eine Riesenchance, die von der Branche weitgehend vertan wird. Die Schuld liegt hier weniger bei der Politik als auf der Unternehmensseite“, sagt Stöppler. Auf Dauer würden sich digitalisierte und teilautomatisierte Bauprozesse durchsetzen, um Fachkräftemangel, Produktivitätsprobleme und hohe Baukosten zu bewältigen.
Genehmigung: Fristen, digitale Verfahren, keine Doppelprüfungen
Zwischen Planung, Abstimmung, Genehmigung, Förderzusage und Baubeginn vergeht nach Stöpplers Erfahrung häufig zu viel Zeit. Er fordert digitalisierte Baugenehmigungen, verbindliche Fristen, standardisierte Verfahren und weniger Doppelprüfungen zwischen Kommunen, Ländern und Förderstellen. „Eine drastische Vereinfachung des Baurechts ist dringend geboten, um der stark mittelständisch geprägten Bauwirtschaft zu helfen. Die Diskussionen um eine automatische Genehmigung nach drei Monaten zumindest bei bestimmten Bauvorhaben zielen in die richtige Richtung“, sagt er. Zugleich bremse die Verwaltung die Digitalisierung der Unternehmen: „Die Verknüpfung von BIM mit digitalen Karten- und Genehmigungsdaten ist kaum möglich, wenn das Amt am Ende auf Papierunterlagen besteht.“
Bestand und Bauland statt neuer Strukturen
Mit dem Kongressthema Umbau und Umnutzung trifft der Bauwelt Kongress aus Stöpplers Sicht einen Kern der Wohnungsfrage. Erhebliche Reserven lägen in Dachaufstockungen, Nachverdichtung, der Umnutzung leerstehender Büro- und Gewerbeflächen und der schnelleren Aktivierung des Bauüberhangs. „Der Umbau und die Umnutzung müssen deutlich einfacher werden“, sagt Stöppler. Bei den Bodenpreisen verweist er auf schnellere Bebauungspläne und eine aktivere Bodenpolitik von Kommunen und Ländern: „Das Problem ist nicht die Eigentümerform des Bauträgers, sondern die Verfügbarkeit baureifer Flächen.“
Steuerung und Restrukturierung in den Bauunternehmen
Ausdrücklich nimmt Stöppler auch die Branche selbst in die Pflicht. „Wenn das Geschäft gut läuft, hat man keine Zeit zur Modernisierung, und wenn es schlecht läuft, kein Geld dafür – das ist eine weit verbreitete Denkweise in der Baubranche“, sagt der Interim Manager. Problemprojekte wiesen fast immer dieselben Symptome auf: unklare Zielsetzungen, zu viele Entscheidungsebenen, fehlende Verantwortlichkeiten und keine Gesamtsteuerung. Erfolgreiche Vorhaben zeichneten sich dagegen durch frühzeitige Entscheidungen, eindeutige Verantwortlichkeiten, professionelle Projektsteuerung und eine konsequente Ausrichtung am Projektziel aus.
In der Restrukturierung von Bauunternehmen zähle vor allem der Zeitpunkt. „In vielen Fällen wünschte ich mir, man hätte mich ein oder wenigstens ein halbes Jahr früher zu Hilfe gerufen“, sagt Stöppler. „Sanierung ist vor allem Führungsstärke, gepaart mit Erfahrung, zügigem Handeln und klarer Kommunikation mit allen Beteiligten.“
Sein Fazit für die Debatte in Berlin: „Der wirksame Weg ist, Baurecht und Genehmigungen zu beschleunigen, Baukosten zu senken, Förderprogramme verlässlich auszugestalten, den Bauüberhang zu aktivieren und den Bestand intelligenter zu entwickeln. Zugleich gilt: Die Politik wird die Wirtschaft nicht retten. Die Bauunternehmen müssen sich aus eigener Kraft fit für die Zukunft machen.“
„Wenn Neubau wirtschaftlich nicht darstellbar ist, wird er nicht gebaut – ganz gleich, ob der Bauherr kommunal, genossenschaftlich oder privat ist“, sagt Klaus-Peter Stöppler. Die Rahmendaten bestätigen den Befund: Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden lagen im August 2026 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes um mehr als fünf Prozent über dem Vorjahresmonat. Das ifo Institut rechnet für 2026 mit nur rund 185.000 fertiggestellten Wohnungen, während das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) den jährlichen Neubaubedarf bis 2030 auf rund 320.000 Wohnungen beziffert. Im September meldeten laut ifo rund 14 Prozent der Unternehmen im Wohnungsbau stornierte Projekte.
Gebäudetyp E: Einfach bauen ohne Haftungsfalle
Kurzfristig am wirksamsten wäre aus Stöpplers Sicht eine Korrektur im Bauvertragsrecht. Heute muss ein Bauunternehmen in der Regel die anerkannten Regeln der Technik einhalten – und damit auch Normen zu Komfort und Ausstattung, die kein Gesetz verlangt. Bleibt ein Gebäude darunter, steht schnell ein Mangel im Raum, obwohl Standsicherheit, Brandschutz und Nutzbarkeit gewährleistet sind. „Wer für jede Abweichung haften muss, plant und baut vorsorglich das Maximum. Das treibt die Kosten stärker als jedes einzelne Bauteil“, sagt Stöppler.
Dass es anders geht, zeigen die Pilotvorhaben zum Gebäudetyp E in Bayern. Nach Angaben des Bayerischen Bauministeriums und der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau lassen sich dort mehr als zehn Prozent der Kosten einsparen, in Augsburg-Haunstetten liegen die Bauwerkskosten sogar um mehr als 15 Prozent niedriger. Stöppler sieht die Einsparpotenziale vor allem im Tragwerk, bei Tiefgaragen, in der Gebäudetechnik und beim Schallschutz. „Einfaches Bauen darf nicht länger vom Mut einzelner Bauherren und von Ausnahmegenehmigungen abhängen“, sagt er. „Der Gebäudetyp E muss zum Regelfall werden, im Neubau ebenso wie beim Bauen im Bestand.“
Serielles und modulares Bauen braucht Stückzahlen
Für eine systematische Senkung der Baukosten setzt Stöppler auf weniger überzogene Standards, stärkere Typisierung, serielle und modulare Bauweisen sowie vereinfachte Bauordnungen. Vorfertigung verkürze die Bauzeiten, vereinheitliche die Qualität und senke die Kosten. Dass ihr Anteil nicht höher ist, liegt nach seiner Beobachtung an mehreren Faktoren: Viele traditionelle Bauunternehmen bauen weiterhin konventionell, Planungs- und Genehmigungsprozesse dauern lange, Serienbau wird oft erst bei sehr hohen Stückzahlen wirklich günstiger, und es fehlt an ausreichend großen, standardisierten Vorhaben im Mehrfamilienhausbau.
Ähnlich zögerlich verbreite sich die digitale Planung. „Building Information Modeling ist eine Riesenchance, die von der Branche weitgehend vertan wird. Die Schuld liegt hier weniger bei der Politik als auf der Unternehmensseite“, sagt Stöppler. Auf Dauer würden sich digitalisierte und teilautomatisierte Bauprozesse durchsetzen, um Fachkräftemangel, Produktivitätsprobleme und hohe Baukosten zu bewältigen.
Genehmigung: Fristen, digitale Verfahren, keine Doppelprüfungen
Zwischen Planung, Abstimmung, Genehmigung, Förderzusage und Baubeginn vergeht nach Stöpplers Erfahrung häufig zu viel Zeit. Er fordert digitalisierte Baugenehmigungen, verbindliche Fristen, standardisierte Verfahren und weniger Doppelprüfungen zwischen Kommunen, Ländern und Förderstellen. „Eine drastische Vereinfachung des Baurechts ist dringend geboten, um der stark mittelständisch geprägten Bauwirtschaft zu helfen. Die Diskussionen um eine automatische Genehmigung nach drei Monaten zumindest bei bestimmten Bauvorhaben zielen in die richtige Richtung“, sagt er. Zugleich bremse die Verwaltung die Digitalisierung der Unternehmen: „Die Verknüpfung von BIM mit digitalen Karten- und Genehmigungsdaten ist kaum möglich, wenn das Amt am Ende auf Papierunterlagen besteht.“
Bestand und Bauland statt neuer Strukturen
Mit dem Kongressthema Umbau und Umnutzung trifft der Bauwelt Kongress aus Stöpplers Sicht einen Kern der Wohnungsfrage. Erhebliche Reserven lägen in Dachaufstockungen, Nachverdichtung, der Umnutzung leerstehender Büro- und Gewerbeflächen und der schnelleren Aktivierung des Bauüberhangs. „Der Umbau und die Umnutzung müssen deutlich einfacher werden“, sagt Stöppler. Bei den Bodenpreisen verweist er auf schnellere Bebauungspläne und eine aktivere Bodenpolitik von Kommunen und Ländern: „Das Problem ist nicht die Eigentümerform des Bauträgers, sondern die Verfügbarkeit baureifer Flächen.“
Steuerung und Restrukturierung in den Bauunternehmen
Ausdrücklich nimmt Stöppler auch die Branche selbst in die Pflicht. „Wenn das Geschäft gut läuft, hat man keine Zeit zur Modernisierung, und wenn es schlecht läuft, kein Geld dafür – das ist eine weit verbreitete Denkweise in der Baubranche“, sagt der Interim Manager. Problemprojekte wiesen fast immer dieselben Symptome auf: unklare Zielsetzungen, zu viele Entscheidungsebenen, fehlende Verantwortlichkeiten und keine Gesamtsteuerung. Erfolgreiche Vorhaben zeichneten sich dagegen durch frühzeitige Entscheidungen, eindeutige Verantwortlichkeiten, professionelle Projektsteuerung und eine konsequente Ausrichtung am Projektziel aus.
In der Restrukturierung von Bauunternehmen zähle vor allem der Zeitpunkt. „In vielen Fällen wünschte ich mir, man hätte mich ein oder wenigstens ein halbes Jahr früher zu Hilfe gerufen“, sagt Stöppler. „Sanierung ist vor allem Führungsstärke, gepaart mit Erfahrung, zügigem Handeln und klarer Kommunikation mit allen Beteiligten.“
Sein Fazit für die Debatte in Berlin: „Der wirksame Weg ist, Baurecht und Genehmigungen zu beschleunigen, Baukosten zu senken, Förderprogramme verlässlich auszugestalten, den Bauüberhang zu aktivieren und den Bestand intelligenter zu entwickeln. Zugleich gilt: Die Politik wird die Wirtschaft nicht retten. Die Bauunternehmen müssen sich aus eigener Kraft fit für die Zukunft machen.“
