09.11.2026 Thesenpapier: Verhältnis von Logistikimmobilien und Datacenter
Die Bundesregierung will die Rechenzentrumskapazitäten in Deutschland bis 2030 mindestens verdoppeln. Mit ihrer Nationalen Rechenzentrumsstrategie treibt sie den Ausbau der digitalen Infrastruktur voran. Damit rücken auch die Anforderungen an geeignete Flächen, Stromanschlüsse und Netzinfrastruktur stärker in den Fokus. Doch in welchem Verhältnis stehen neue Datacenter zu Logistikimmobilien, die ebenfalls auf geeignete Gewerbeflächen und eine leistungsfähige Infrastruktur angewiesen sind? Ein neues Thesenpapier der Initiative Logistikimmobilien (Logix) untersucht den Standortwettbewerb zwischen beiden Nutzungsarten und leitet daraus strategische Implikationen für Immobilienwirtschaft und Kommunen ab.
Selektiver Standortwettbewerb, Synergien sind überschaubar
Das zentrale Ergebnis der Untersuchung: Die Konkurrenz zwischen Logistikimmobilien und Rechenzentren betrifft nicht den gesamten deutschen Markt, sondern konzentriert sich auf Standorte, die für beide Nutzungen infrage kommen.
„Während Logistikimmobilien vor allem von der Nähe zu Absatzmärkten, Industrie und Verkehrsinfrastruktur profitieren, sind Rechenzentren insbesondere auf leistungsfähige Stromanschlüsse und Glasfaserverbindungen angewiesen. Treffen diese Anforderungen an einem Standort zusammen, können Datacenter Logistiknutzungen verdrängen. Grund dafür ist unter anderem ihre höhere Zahlungsbereitschaft für geeignete Grundstücke“, sagt Uwe Veres-Homm, Leiter Risiko- und Standortanalyse am Fraunhofer-Institut für Integrierte Schaltungen IIS und einer der Autoren des Thesenpapiers.
Gleichzeitig zeigt die Untersuchung mögliche Synergien auf. Die gemeinsame Entwicklung größerer Areale und die Umnutzung industriell geprägter Flächen können Chancen eröffnen. Auch der Ausbau der Energieinfrastruktur für Rechenzentren kann benachbarten Logistikstandorten zugutekommen. Allerdings sind solche Effekte nicht automatisch gegeben. Werden Netzanschlusskapazitäten frühzeitig für einzelne Projekte reserviert, können sie anderen Vorhaben zunächst fehlen. Auch die Nutzung von Abwärme setzt häufig zusätzliche Abnehmer und eine entsprechende Infrastruktur voraus.
Strategische Implikationen für Akteure und Kommunen
Für Projektentwickler und Investoren bedeutet der zunehmende Ausbau von Rechenzentren, Standortanforderungen und Wettbewerbssituationen genauer zu bewerten. Wo sich die Anforderungen beider Nutzungen überschneiden, können Datacenter die Grundstückspreise und die Verfügbarkeit geeigneter Flächen für Logistikimmobilien beeinflussen.
Für Kommunen stellt sich die Frage, wie sie Flächen angesichts konkurrierender Nutzungsansprüche langfristig entwickeln und vergeben. Neben der Zahlungsbereitschaft potenzieller Nutzer sollten dabei die vorhandene Energie- und Verkehrsinfrastruktur, Beschäftigungseffekte und die langfristigen Entwicklungsmöglichkeiten eines Standorts berücksichtigt werden.
Das Thesenpapier wurde von Uwe Veres-Homm und Christina Waibel (Fraunhofer IIS) sowie Florian Einck und Christian Meschenmoser (gridfield) erarbeitet und ist die 13. Publikation der Initiative Logistikimmobilien (Logix). Die 22 Thesen beleuchten die Flächenkonkurrenz, die Anforderungen an Energie- und Netzinfrastruktur, die kommunale Perspektive, ökologische und energiebezogene Synergien sowie die immobilienwirtschaftlichen Implikationen für Investoren genauer.
„Logistikimmobilien und Rechenzentren sind auf eine leistungsfähige Infrastruktur angewiesen und zugleich wichtige Bausteine einer funktionierenden Wirtschaft. Der steigende Bedarf an Strom führt zu einem Wettbewerb um geeignete Grundstücke, bei dem Logistikimmobilien eher das Nachsehen haben. Entsprechend ist es wichtig, ihre Entwicklung vorausschauend zu planen, Nutzungskonflikte frühzeitig zu erkennen und Lösungen zu finden, die sowohl den Unternehmen als auch den Kommunen und der Gesellschaft zugutekommen“, ergänzt Dr. Malte-Maria Münchow, Sprecher und Vorstand der Initiative Logistikimmobilien (Logix).
Das Thesenpapier steht kostenfrei unter www.logix-award.de/forschung zum Download bereit und wird von Uwe Veres-Homm am 18. November 2026 um 15 Uhr auf der BUILDINX vorgestellt.
Selektiver Standortwettbewerb, Synergien sind überschaubar
Das zentrale Ergebnis der Untersuchung: Die Konkurrenz zwischen Logistikimmobilien und Rechenzentren betrifft nicht den gesamten deutschen Markt, sondern konzentriert sich auf Standorte, die für beide Nutzungen infrage kommen.
„Während Logistikimmobilien vor allem von der Nähe zu Absatzmärkten, Industrie und Verkehrsinfrastruktur profitieren, sind Rechenzentren insbesondere auf leistungsfähige Stromanschlüsse und Glasfaserverbindungen angewiesen. Treffen diese Anforderungen an einem Standort zusammen, können Datacenter Logistiknutzungen verdrängen. Grund dafür ist unter anderem ihre höhere Zahlungsbereitschaft für geeignete Grundstücke“, sagt Uwe Veres-Homm, Leiter Risiko- und Standortanalyse am Fraunhofer-Institut für Integrierte Schaltungen IIS und einer der Autoren des Thesenpapiers.
Gleichzeitig zeigt die Untersuchung mögliche Synergien auf. Die gemeinsame Entwicklung größerer Areale und die Umnutzung industriell geprägter Flächen können Chancen eröffnen. Auch der Ausbau der Energieinfrastruktur für Rechenzentren kann benachbarten Logistikstandorten zugutekommen. Allerdings sind solche Effekte nicht automatisch gegeben. Werden Netzanschlusskapazitäten frühzeitig für einzelne Projekte reserviert, können sie anderen Vorhaben zunächst fehlen. Auch die Nutzung von Abwärme setzt häufig zusätzliche Abnehmer und eine entsprechende Infrastruktur voraus.
Strategische Implikationen für Akteure und Kommunen
Für Projektentwickler und Investoren bedeutet der zunehmende Ausbau von Rechenzentren, Standortanforderungen und Wettbewerbssituationen genauer zu bewerten. Wo sich die Anforderungen beider Nutzungen überschneiden, können Datacenter die Grundstückspreise und die Verfügbarkeit geeigneter Flächen für Logistikimmobilien beeinflussen.
Für Kommunen stellt sich die Frage, wie sie Flächen angesichts konkurrierender Nutzungsansprüche langfristig entwickeln und vergeben. Neben der Zahlungsbereitschaft potenzieller Nutzer sollten dabei die vorhandene Energie- und Verkehrsinfrastruktur, Beschäftigungseffekte und die langfristigen Entwicklungsmöglichkeiten eines Standorts berücksichtigt werden.
Das Thesenpapier wurde von Uwe Veres-Homm und Christina Waibel (Fraunhofer IIS) sowie Florian Einck und Christian Meschenmoser (gridfield) erarbeitet und ist die 13. Publikation der Initiative Logistikimmobilien (Logix). Die 22 Thesen beleuchten die Flächenkonkurrenz, die Anforderungen an Energie- und Netzinfrastruktur, die kommunale Perspektive, ökologische und energiebezogene Synergien sowie die immobilienwirtschaftlichen Implikationen für Investoren genauer.
„Logistikimmobilien und Rechenzentren sind auf eine leistungsfähige Infrastruktur angewiesen und zugleich wichtige Bausteine einer funktionierenden Wirtschaft. Der steigende Bedarf an Strom führt zu einem Wettbewerb um geeignete Grundstücke, bei dem Logistikimmobilien eher das Nachsehen haben. Entsprechend ist es wichtig, ihre Entwicklung vorausschauend zu planen, Nutzungskonflikte frühzeitig zu erkennen und Lösungen zu finden, die sowohl den Unternehmen als auch den Kommunen und der Gesellschaft zugutekommen“, ergänzt Dr. Malte-Maria Münchow, Sprecher und Vorstand der Initiative Logistikimmobilien (Logix).
Das Thesenpapier steht kostenfrei unter www.logix-award.de/forschung zum Download bereit und wird von Uwe Veres-Homm am 18. November 2026 um 15 Uhr auf der BUILDINX vorgestellt.
