09.11.2026 Datacenter stellen Immobilienwirtschaft vor neue Herausforderungen
Insbesondere der Einsatz von Künstlicher Intelligenz sowie von maschinellem Lernen führt zu einem exponentiell wachsenden Bedarf an Datacenter-Kapazitäten. „Diese Entwicklung etabliert Datacenter zunehmend als eine eigene Assetklasse im Immobilieninvestmentmarkt. Die Anforderungen an diese Objekte sind komplex und entwickeln sich mit dem technologischen Fortschritt kontinuierlich weiter. Standort, Gebäude, technische Infrastruktur und Betreiberkonzept müssen stets im Zusammenhang betrachtet werden“, fasst Nina Babic, stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtsrates der HypZert, die Ergebnisse der Studie zusammen.
Strom und Glasfaser sind entscheidende Standortfaktoren
Bei der Standortwahl und -beurteilung für Datacenter ist zunächst entscheidend, ob eine ausreichend dimensionierte Energieversorgung vorhanden ist oder bereitgestellt werden kann. Ebenso relevant sind der Zeitpunkt der Bereitstellung, die regionalen Stromkosten und die Möglichkeit einer langfristig verlässlichen Versorgung.
Für hohe Verfügbarkeitsanforderungen sind eine redundante Strom- sowie Glasfaseranbindung erforderlich. Die Nähe zu wichtigen Internetknotenpunkten und zu den jeweiligen Nutzern kann zusätzliche Standortvorteile schaffen.
In etablierten Märkten wie Frankfurt am Main sowie Berlin/Brandenburg trifft eine hohe Nachfrage auf knappe Flächen- und Stromkapazitäten. Das kann zu Preissteigerungen führen, aber auch die Attraktivität alternativer Standorte steigern.
Frankfurt am Main Standort Nummer eins in Deutschland
Generell sind in Deutschland die Investitionen in Datacenter-Immobilien gestiegen. “Aufgrund der starken Wirtschaftskraft, der zentralen Lage sowie der vorhandenen Energie- und Netzinfrastruktur ist das Rhein-Main-Gebiet und insbesondere Frankfurt am Main mit dem Internetknoten DE-CIX einer der wichtigsten Datacenter-Märkte in Europa “, so Nina Babic weiter.
Obwohl das Transaktionsvolumen im Vergleich zu etablierten Assetklassen wie Büro, Wohnen oder Logistik noch geringer ist, erreichen einzelne Datacenter-Transaktionen jedoch häufig Volumina im dreistelligen Millionenbereich und übersteigen damit die Ticketgrößen anderer Assetklassen teilweise deutlich. Datacenter weisen aufgrund der fundamentalen Nachfragetreiber mittel- bis langfristig ein überdurchschnittliches Wachstumspotenzial auf.
TGA bestimmt maßgeblich die Baukosten
Die Baukosten eines Datacenters werden maßgeblich durch die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) und die spezifische IT-Infrastruktur bzw. deren Vorbereitung bestimmt. Die Kosten für die technische Infrastruktur (Energieversorgung, Kühlung, Sicherheit) können dabei die reinen Baukosten des Gebäudekörpers um ein Vielfaches übersteigen.
Zugleich müssen Energieeffizienz, Wasserbedarf und die Möglichkeiten zur Nutzung von Abwärme in Planung und Betrieb berücksichtigt werden. Die regulatorischen Anforderungen an Energieverbrauch und -effizienz beeinflussen damit ebenfalls Standortwahl, Technikkonzept sowie Bau- und Betriebskosten.
Besondere Anforderungen an die Bewertung
Rechenzentren weisen sowohl Merkmale einer Betreiberimmobilie als auch einer hochtechnisierten Infrastrukturanlage auf.
Die Bewertung von Datacentern erfolgt gegenwärtig nahezu ausschließlich für Investoren und Betreiber und wird von wenigen spezialisierten Büros mit entsprechendem Know-how und Zugang zu Transaktionsdaten durchgeführt. Normierte Verfahren, wie das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, kommen hier an ihre Grenzen, da deren Kennzahlen wie Restnutzungsdauern, Instandhaltungskosten und Liegenschaftszinssätze bisher nicht sicher aus dem Markt ableitbar sind.
Die Drittverwendungsfähigkeit ist stark eingeschränkt, falls kein ausreichend großer Nachfragerkreis für dieselbe Nutzung vorhanden ist; alternative Nutzungen sind häufig nur mit erheblichen Umbaukosten möglich. Besonders bei Enterprise-Datacentern und Single-Tenant-Konzepten ist außerdem die Bonität und Verbleibewahrscheinlichkeit des Nutzers oder Betreibers entscheidend.
Ein weiterer zentraler Faktor ist die technologische Obsoleszenz: Höhere Leistungsdichten und neue Kühltechnologien können dazu führen, dass technische Komponenten oder sogar das gesamte Betriebskonzept wirtschaftlich veralten, obwohl der Gebäudekörper noch lange genutzt werden könnte. Der Betreiber ist daher regelmäßig für Reinvestitionen verantwortlich.
Auch bei der Ertrags- und Renditeermittlung ist eine differenzierte Betrachtung notwendig. Die Studie nennt für stabilisierte Datacenter-Immobilien je nach
Ausbaustufe Nettoanfangsrenditen in einer Orientierungsbandbreite von etwa 4,5 bis 6,5 Prozent. Insbesondere langfristig vermietete Objekte an etablierten Datacenter-Standorten mit gesicherter Stromversorgung, bonitätsstarken Nutzern bzw. Betreibern und begrenzten Vermieterpflichten sind am unteren Ende der Spanne einzuordnen. Für Finanzierer ist darüber hinaus entscheidend, welche Erträge tatsächlich der Immobilie zuzurechnen sind und welche Leistungen aus Betreiber- oder Serviceverträgen stammen.
Strom und Glasfaser sind entscheidende Standortfaktoren
Bei der Standortwahl und -beurteilung für Datacenter ist zunächst entscheidend, ob eine ausreichend dimensionierte Energieversorgung vorhanden ist oder bereitgestellt werden kann. Ebenso relevant sind der Zeitpunkt der Bereitstellung, die regionalen Stromkosten und die Möglichkeit einer langfristig verlässlichen Versorgung.
Für hohe Verfügbarkeitsanforderungen sind eine redundante Strom- sowie Glasfaseranbindung erforderlich. Die Nähe zu wichtigen Internetknotenpunkten und zu den jeweiligen Nutzern kann zusätzliche Standortvorteile schaffen.
In etablierten Märkten wie Frankfurt am Main sowie Berlin/Brandenburg trifft eine hohe Nachfrage auf knappe Flächen- und Stromkapazitäten. Das kann zu Preissteigerungen führen, aber auch die Attraktivität alternativer Standorte steigern.
Frankfurt am Main Standort Nummer eins in Deutschland
Generell sind in Deutschland die Investitionen in Datacenter-Immobilien gestiegen. “Aufgrund der starken Wirtschaftskraft, der zentralen Lage sowie der vorhandenen Energie- und Netzinfrastruktur ist das Rhein-Main-Gebiet und insbesondere Frankfurt am Main mit dem Internetknoten DE-CIX einer der wichtigsten Datacenter-Märkte in Europa “, so Nina Babic weiter.
Obwohl das Transaktionsvolumen im Vergleich zu etablierten Assetklassen wie Büro, Wohnen oder Logistik noch geringer ist, erreichen einzelne Datacenter-Transaktionen jedoch häufig Volumina im dreistelligen Millionenbereich und übersteigen damit die Ticketgrößen anderer Assetklassen teilweise deutlich. Datacenter weisen aufgrund der fundamentalen Nachfragetreiber mittel- bis langfristig ein überdurchschnittliches Wachstumspotenzial auf.
TGA bestimmt maßgeblich die Baukosten
Die Baukosten eines Datacenters werden maßgeblich durch die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) und die spezifische IT-Infrastruktur bzw. deren Vorbereitung bestimmt. Die Kosten für die technische Infrastruktur (Energieversorgung, Kühlung, Sicherheit) können dabei die reinen Baukosten des Gebäudekörpers um ein Vielfaches übersteigen.
Zugleich müssen Energieeffizienz, Wasserbedarf und die Möglichkeiten zur Nutzung von Abwärme in Planung und Betrieb berücksichtigt werden. Die regulatorischen Anforderungen an Energieverbrauch und -effizienz beeinflussen damit ebenfalls Standortwahl, Technikkonzept sowie Bau- und Betriebskosten.
Besondere Anforderungen an die Bewertung
Rechenzentren weisen sowohl Merkmale einer Betreiberimmobilie als auch einer hochtechnisierten Infrastrukturanlage auf.
Die Bewertung von Datacentern erfolgt gegenwärtig nahezu ausschließlich für Investoren und Betreiber und wird von wenigen spezialisierten Büros mit entsprechendem Know-how und Zugang zu Transaktionsdaten durchgeführt. Normierte Verfahren, wie das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, kommen hier an ihre Grenzen, da deren Kennzahlen wie Restnutzungsdauern, Instandhaltungskosten und Liegenschaftszinssätze bisher nicht sicher aus dem Markt ableitbar sind.
Die Drittverwendungsfähigkeit ist stark eingeschränkt, falls kein ausreichend großer Nachfragerkreis für dieselbe Nutzung vorhanden ist; alternative Nutzungen sind häufig nur mit erheblichen Umbaukosten möglich. Besonders bei Enterprise-Datacentern und Single-Tenant-Konzepten ist außerdem die Bonität und Verbleibewahrscheinlichkeit des Nutzers oder Betreibers entscheidend.
Ein weiterer zentraler Faktor ist die technologische Obsoleszenz: Höhere Leistungsdichten und neue Kühltechnologien können dazu führen, dass technische Komponenten oder sogar das gesamte Betriebskonzept wirtschaftlich veralten, obwohl der Gebäudekörper noch lange genutzt werden könnte. Der Betreiber ist daher regelmäßig für Reinvestitionen verantwortlich.
Auch bei der Ertrags- und Renditeermittlung ist eine differenzierte Betrachtung notwendig. Die Studie nennt für stabilisierte Datacenter-Immobilien je nach
Ausbaustufe Nettoanfangsrenditen in einer Orientierungsbandbreite von etwa 4,5 bis 6,5 Prozent. Insbesondere langfristig vermietete Objekte an etablierten Datacenter-Standorten mit gesicherter Stromversorgung, bonitätsstarken Nutzern bzw. Betreibern und begrenzten Vermieterpflichten sind am unteren Ende der Spanne einzuordnen. Für Finanzierer ist darüber hinaus entscheidend, welche Erträge tatsächlich der Immobilie zuzurechnen sind und welche Leistungen aus Betreiber- oder Serviceverträgen stammen.
