02.11.2026 Immobilienwirtschaft: Stimmung hellt sich auf – Büro bleibt unter Druck
Die Stimmung in der Immobilienwirtschaft hat sich gegenüber dem Vorjahr aufgehellt, eine breite Markterholung ist jedoch noch nicht in Sicht. Der aktuelle Stimmungsindex liegt bei -0,14 und damit deutlich über dem Vorjahreswert von -0,41. Für die kommenden sechs bis zwölf Monate erwarten die Befragten mit einem Indexwert von 0,14 lediglich eine leichte Verbesserung. Deutlich positiver fällt der langfristige Ausblick für die kommenden fünf Jahre mit 0,98 aus. Im Vorjahr hatte dieser Wert noch bei 0,88 gelegen. Dies sind zentrale Ergebnisse der Sentiment-Umfrage 2026, die RUECKERCONSULT im Auftrag der HIH Invest und der Ypsilon Group unter Marktakteuren der Immobilienbranche durchgeführt hat.
Stimmung verbessert sich, Markt bleibt selektiv
Die aktuelle Stimmung hat sich in nahezu allen abgefragten Marktbereichen gegenüber dem Vorjahr verbessert. Eine Ausnahme bilden institutionelle Investoren und Family Offices, die die aktuellen Marktbedingungen etwas schlechter einschätzen als noch im Jahr zuvor. Besonders positiv bewerten Property- und Facility-Manager ihre aktuelle Geschäftslage: Ihr Stimmungswert steigt von 0,75 im Vorjahr auf 2,00. Am anderen Ende der Skala stehen die Projektentwickler mit -0,76. Auch bei Immobilientransaktionen und Finanzierungen wird die aktuelle Geschäftslage überwiegend negativ eingeschätzt.
Alexander Eggert, Geschäftsführer der HIH Invest, kommentiert: „Die langfristige Zuversicht der Befragten zeigt, dass sie Immobilien weiterhin Perspektiven zutrauen. Das aktuelle Marktgeschehen wird allerdings vor allem von konkreten Investitionsgelegenheiten getragen; eine flächendeckende Belebung ist noch nicht erkennbar. Wo Kaufpreise, nachhaltig erzielbare Mieterträge und Finanzierung zusammenpassen, nutzen Marktteilnehmer die Chancen, die sich bieten. Dabei bleibt die Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen entscheidend, da sie sowohl die Finanzierungskosten als auch die Renditeanforderungen der Anleger prägt. Investitionen müssen sich deshalb auch ohne die Erwartung deutlich sinkender Zinsen rechnen. Die bessere Stimmung ist ein positives Signal, für eine breitere Erholung braucht es jedoch mehr Planungssicherheit bei Zinsen und wirtschaftlicher Entwicklung."
Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group, sagt: „Die leichte Aufhellung der Stimmung darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Marktakteure weiterhin mit erheblichen Herausforderungen konfrontiert sind. Gerade die negative Einschätzung bei Finanzierung, Transaktionen und Projektentwicklung belegt, dass die Erholung noch nicht in der Breite angekommen ist. Gleichzeitig wächst aber offenbar die Zuversicht, dass sich die Rahmenbedingungen schrittweise normalisieren. Die Branche hat sich auf das veränderte Marktumfeld eingestellt und blickt wieder etwas optimistischer nach vorn, auch wenn der Weg zurück zu einer höheren Marktdynamik noch Zeit brauchen wird.“
Büroimmobilien: Investment- und Vermietungsmärkte bleiben angespannt
Am deutlichsten zeigt sich die Zurückhaltung im Bürosegment. 62 Prozent der Befragten erwarten in den kommenden zwölf Monaten eine sinkende Flächennachfrage, weitere acht Prozent sogar einen starken Rückgang. Nur sechs Prozent rechnen mit einer steigenden Nachfrage. Auch auf dem Investmentmarkt hat sich die Einschätzung gegenüber dem Vorjahr verschlechtert: 51 Prozent prognostizieren eine sinkende und 14 Prozent eine stark sinkende Investorennachfrage. 2025 hatten insgesamt nur 42 Prozent mit einer zurückgehenden Nachfrage gerechnet.
Bei der Mietentwicklung ist das Bild positiver. Zwar rechnet die Hälfte der Befragten mit fallenden Büromieten, 32 Prozent erwarten jedoch stabile und 18 Prozent steigende Mieten. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Mietprognosen damit leicht verbessert. Bei den Kaufpreisen hält der Abwärtsdruck dagegen an: 73 Prozent gehen von weiteren Preisrückgängen aus. 42 Prozent rechnen mit einem Minus von fünf Prozent, zehn Prozent sogar mit einem Rückgang von mehr als zehn Prozent. Gleichzeitig konzentrieren sich die Investitionschancen stark auf die Top-Märkte: 78 Prozent der Befragten sehen Chancen für Büroinvestments vor allem in A-Städten.
Felix Meyen, Geschäftsführer der HIH Invest, sagt: „Der Büromarkt bleibt unter Druck. Die schwächere Flächennachfrage und die Zurückhaltung der Investoren erschweren die Stabilisierung, insbesondere bei älteren Beständen und in peripheren Lagen. Moderne, ESG-konforme Flächen an sehr guten Standorten haben bessere Vermietungsperspektiven, sind aber ebenfalls von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängig. Auch bei hochwertigen Objekten müssen Kaufpreis, Finanzierungskosten und nachhaltig erzielbare Mieten zusammenpassen. Weitere Preisanpassungen lassen sich daher nicht ausschließen.“
Wohnen: Mietmarkt bleibt angespannt, Investoren sondieren den Markt
Bei Wohnimmobilien setzt sich die hohe Nutzernachfrage fort. 64 Prozent der Befragten erwarten eine steigende, weitere 22 Prozent eine stark steigende Nachfrage nach Mietwohnungen. Entsprechend eindeutig sind die Erwartungen für die Mietentwicklung: 93 Prozent rechnen mit steigenden Wohnungsmieten. Die große Mehrheit erwartet dabei ein Plus von fünf Prozent. Gegenüber 2025 hat sich die Erwartung sogar leicht in Richtung stärkerer Mietsteigerungen verschoben.
Auf dem Investmentmarkt fällt das Bild zurückhaltender aus. Zwar rechnen weiterhin 48 Prozent mit einer erhöhten Investorennachfrage nach Wohnimmobilien, im Vorjahr waren es jedoch noch 67 Prozent. Gleichzeitig ist der Anteil der Befragten, die eine konstante Nachfrage erwarten, von 20 auf 32 Prozent gestiegen. Auch bei den Kaufpreisen von Mehrfamilien- und Zinshäusern hat sich die Erwartung gedämpft: 48 Prozent rechnen mit steigenden Preisen, 39 Prozent mit einem konstanten Niveau und 13 Prozent mit Rückgängen. Im Vorjahr hatten noch 61 Prozent einen moderaten Preisanstieg von fünf Prozent erwartet; 2026 sind es 37 Prozent.
Ulrich Creydt, Geschäftsführer der Ypsilon Group, sagt: „Im Wohnsegment treffen zwei Entwicklungen aufeinander. Auf der Nutzerseite bleibt der Nachfrageüberhang groß und sorgt für weiteren Druck auf die Mieten. Auf der Investmentseite agieren die Marktteilnehmer dagegen vorsichtiger. Das ist kein Widerspruch: Investoren sehen die starken Fundamentaldaten, müssen zugleich aber Finanzierungskosten, regulatorische Anforderungen und Investitionen in den Bestand berücksichtigen. Hinzu kommen die geplanten Änderungen des Mietrechts, die unter anderem vorsehen, Indexmieterhöhungen zu begrenzen. Entsprechend differenzierter werden Kaufpreise und Businesspläne kalkuliert.“
Logistik: positive Signale vom Vermietungsmarkt
Vergleichsweise positiv sind die Erwartungen für Logistikimmobilien. 48 Prozent der Befragten rechnen mit einer steigenden und weitere fünf Prozent mit einer stark steigenden Flächennachfrage. Nur sechs Prozent erwarten einen Rückgang. Gegenüber 2025 hat sich das Bild damit verbessert: Damals waren noch 15 Prozent von einer sinkenden Nachfrage ausgegangen.
Auch bei den Mieten überwiegt die Zuversicht. 49 Prozent rechnen mit steigenden Logistikmieten, 40 Prozent erwarten ein konstantes Niveau und lediglich elf Prozent einen Rückgang. Die Erwartungen haben sich gegenüber dem Vorjahr verbessert. Auf dem Investmentmarkt dominiert dagegen noch die Stabilisierung: 49 Prozent rechnen mit einer konstanten Investorennachfrage, 36 Prozent mit einer steigenden und neun Prozent mit einer sinkenden Nachfrage. Bei den Kaufpreisen erwartet knapp die Hälfte keine Veränderung, gut ein Drittel geht von steigenden Preisen aus.
Felix Meyen sagt: „Die Erwartungen für Logistikimmobilien fallen in der Umfrage vergleichsweise günstig aus. Daraus lässt sich jedoch noch keine breite Belebung des Marktes ableiten. Wie viel zusätzliche Flächennachfrage tatsächlich entsteht und welche Mieten sich durchsetzen lassen, hängt wesentlich von der wirtschaftlichen Entwicklung und den Investitionsentscheidungen der Unternehmen ab. Auf der Investmentseite erschweren die Unsicherheit über die weitere Zinsentwicklung und unterschiedliche Preisvorstellungen eine Erholung. Entscheidend bleiben die konkrete Standortqualität, die Bonität der Mieter und realistische Annahmen zur Anschlussvermietung.“
Investitionschancen unterscheiden sich deutlich nach Standort und Nutzungsart
Die Umfrage zeigt zugleich, dass Investoren die Chancen je nach Assetklasse räumlich unterschiedlich einschätzen. Bei Wohnen stehen A- und B-Städte mit 43 beziehungsweise 49 Prozent nahezu gleichauf. Büroinvestments konzentrieren sich dagegen mit 78 Prozent klar auf A-Städte. Bei Industrie- und Unternehmensimmobilien sowie Logistik werden B-Städten die größten Chancen zugesprochen: Hier entfallen 58 beziehungsweise 42 Prozent der Nennungen auf diese Städtekategorie.
„Die Umfrage zeigt, in welchen Teilmärkten Investoren Chancen sehen. Ob sich daraus tatsächlich Transaktionen ergeben, hängt jedoch wesentlich von den Preisen und Finanzierungskonditionen ab. Eine pauschale Einschätzung nach Nutzungsart oder Städtekategorie ist nur daher schwer abzugeben. Auch in Märkten mit einer grundsätzlich starken Nachfrage müssen die Erträge die Finanzierungskosten und den Investitionsbedarf dauerhaft tragen. Ein langer Anlagehorizont allein gleicht einen zu hohen Einstiegspreis nicht aus. Wir prüfen Investitionen daher sorgfältig und kalkulieren auch längere Vermarktungszeiten sowie zusätzlichen Kapitalbedarf ein“, sagt Carsten Demmler, Geschäftsführer der HIH Invest.
Stimmung verbessert sich, Markt bleibt selektiv
Die aktuelle Stimmung hat sich in nahezu allen abgefragten Marktbereichen gegenüber dem Vorjahr verbessert. Eine Ausnahme bilden institutionelle Investoren und Family Offices, die die aktuellen Marktbedingungen etwas schlechter einschätzen als noch im Jahr zuvor. Besonders positiv bewerten Property- und Facility-Manager ihre aktuelle Geschäftslage: Ihr Stimmungswert steigt von 0,75 im Vorjahr auf 2,00. Am anderen Ende der Skala stehen die Projektentwickler mit -0,76. Auch bei Immobilientransaktionen und Finanzierungen wird die aktuelle Geschäftslage überwiegend negativ eingeschätzt.
Alexander Eggert, Geschäftsführer der HIH Invest, kommentiert: „Die langfristige Zuversicht der Befragten zeigt, dass sie Immobilien weiterhin Perspektiven zutrauen. Das aktuelle Marktgeschehen wird allerdings vor allem von konkreten Investitionsgelegenheiten getragen; eine flächendeckende Belebung ist noch nicht erkennbar. Wo Kaufpreise, nachhaltig erzielbare Mieterträge und Finanzierung zusammenpassen, nutzen Marktteilnehmer die Chancen, die sich bieten. Dabei bleibt die Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen entscheidend, da sie sowohl die Finanzierungskosten als auch die Renditeanforderungen der Anleger prägt. Investitionen müssen sich deshalb auch ohne die Erwartung deutlich sinkender Zinsen rechnen. Die bessere Stimmung ist ein positives Signal, für eine breitere Erholung braucht es jedoch mehr Planungssicherheit bei Zinsen und wirtschaftlicher Entwicklung."
Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group, sagt: „Die leichte Aufhellung der Stimmung darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Marktakteure weiterhin mit erheblichen Herausforderungen konfrontiert sind. Gerade die negative Einschätzung bei Finanzierung, Transaktionen und Projektentwicklung belegt, dass die Erholung noch nicht in der Breite angekommen ist. Gleichzeitig wächst aber offenbar die Zuversicht, dass sich die Rahmenbedingungen schrittweise normalisieren. Die Branche hat sich auf das veränderte Marktumfeld eingestellt und blickt wieder etwas optimistischer nach vorn, auch wenn der Weg zurück zu einer höheren Marktdynamik noch Zeit brauchen wird.“
Büroimmobilien: Investment- und Vermietungsmärkte bleiben angespannt
Am deutlichsten zeigt sich die Zurückhaltung im Bürosegment. 62 Prozent der Befragten erwarten in den kommenden zwölf Monaten eine sinkende Flächennachfrage, weitere acht Prozent sogar einen starken Rückgang. Nur sechs Prozent rechnen mit einer steigenden Nachfrage. Auch auf dem Investmentmarkt hat sich die Einschätzung gegenüber dem Vorjahr verschlechtert: 51 Prozent prognostizieren eine sinkende und 14 Prozent eine stark sinkende Investorennachfrage. 2025 hatten insgesamt nur 42 Prozent mit einer zurückgehenden Nachfrage gerechnet.
Bei der Mietentwicklung ist das Bild positiver. Zwar rechnet die Hälfte der Befragten mit fallenden Büromieten, 32 Prozent erwarten jedoch stabile und 18 Prozent steigende Mieten. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Mietprognosen damit leicht verbessert. Bei den Kaufpreisen hält der Abwärtsdruck dagegen an: 73 Prozent gehen von weiteren Preisrückgängen aus. 42 Prozent rechnen mit einem Minus von fünf Prozent, zehn Prozent sogar mit einem Rückgang von mehr als zehn Prozent. Gleichzeitig konzentrieren sich die Investitionschancen stark auf die Top-Märkte: 78 Prozent der Befragten sehen Chancen für Büroinvestments vor allem in A-Städten.
Felix Meyen, Geschäftsführer der HIH Invest, sagt: „Der Büromarkt bleibt unter Druck. Die schwächere Flächennachfrage und die Zurückhaltung der Investoren erschweren die Stabilisierung, insbesondere bei älteren Beständen und in peripheren Lagen. Moderne, ESG-konforme Flächen an sehr guten Standorten haben bessere Vermietungsperspektiven, sind aber ebenfalls von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängig. Auch bei hochwertigen Objekten müssen Kaufpreis, Finanzierungskosten und nachhaltig erzielbare Mieten zusammenpassen. Weitere Preisanpassungen lassen sich daher nicht ausschließen.“
Wohnen: Mietmarkt bleibt angespannt, Investoren sondieren den Markt
Bei Wohnimmobilien setzt sich die hohe Nutzernachfrage fort. 64 Prozent der Befragten erwarten eine steigende, weitere 22 Prozent eine stark steigende Nachfrage nach Mietwohnungen. Entsprechend eindeutig sind die Erwartungen für die Mietentwicklung: 93 Prozent rechnen mit steigenden Wohnungsmieten. Die große Mehrheit erwartet dabei ein Plus von fünf Prozent. Gegenüber 2025 hat sich die Erwartung sogar leicht in Richtung stärkerer Mietsteigerungen verschoben.
Auf dem Investmentmarkt fällt das Bild zurückhaltender aus. Zwar rechnen weiterhin 48 Prozent mit einer erhöhten Investorennachfrage nach Wohnimmobilien, im Vorjahr waren es jedoch noch 67 Prozent. Gleichzeitig ist der Anteil der Befragten, die eine konstante Nachfrage erwarten, von 20 auf 32 Prozent gestiegen. Auch bei den Kaufpreisen von Mehrfamilien- und Zinshäusern hat sich die Erwartung gedämpft: 48 Prozent rechnen mit steigenden Preisen, 39 Prozent mit einem konstanten Niveau und 13 Prozent mit Rückgängen. Im Vorjahr hatten noch 61 Prozent einen moderaten Preisanstieg von fünf Prozent erwartet; 2026 sind es 37 Prozent.
Ulrich Creydt, Geschäftsführer der Ypsilon Group, sagt: „Im Wohnsegment treffen zwei Entwicklungen aufeinander. Auf der Nutzerseite bleibt der Nachfrageüberhang groß und sorgt für weiteren Druck auf die Mieten. Auf der Investmentseite agieren die Marktteilnehmer dagegen vorsichtiger. Das ist kein Widerspruch: Investoren sehen die starken Fundamentaldaten, müssen zugleich aber Finanzierungskosten, regulatorische Anforderungen und Investitionen in den Bestand berücksichtigen. Hinzu kommen die geplanten Änderungen des Mietrechts, die unter anderem vorsehen, Indexmieterhöhungen zu begrenzen. Entsprechend differenzierter werden Kaufpreise und Businesspläne kalkuliert.“
Logistik: positive Signale vom Vermietungsmarkt
Vergleichsweise positiv sind die Erwartungen für Logistikimmobilien. 48 Prozent der Befragten rechnen mit einer steigenden und weitere fünf Prozent mit einer stark steigenden Flächennachfrage. Nur sechs Prozent erwarten einen Rückgang. Gegenüber 2025 hat sich das Bild damit verbessert: Damals waren noch 15 Prozent von einer sinkenden Nachfrage ausgegangen.
Auch bei den Mieten überwiegt die Zuversicht. 49 Prozent rechnen mit steigenden Logistikmieten, 40 Prozent erwarten ein konstantes Niveau und lediglich elf Prozent einen Rückgang. Die Erwartungen haben sich gegenüber dem Vorjahr verbessert. Auf dem Investmentmarkt dominiert dagegen noch die Stabilisierung: 49 Prozent rechnen mit einer konstanten Investorennachfrage, 36 Prozent mit einer steigenden und neun Prozent mit einer sinkenden Nachfrage. Bei den Kaufpreisen erwartet knapp die Hälfte keine Veränderung, gut ein Drittel geht von steigenden Preisen aus.
Felix Meyen sagt: „Die Erwartungen für Logistikimmobilien fallen in der Umfrage vergleichsweise günstig aus. Daraus lässt sich jedoch noch keine breite Belebung des Marktes ableiten. Wie viel zusätzliche Flächennachfrage tatsächlich entsteht und welche Mieten sich durchsetzen lassen, hängt wesentlich von der wirtschaftlichen Entwicklung und den Investitionsentscheidungen der Unternehmen ab. Auf der Investmentseite erschweren die Unsicherheit über die weitere Zinsentwicklung und unterschiedliche Preisvorstellungen eine Erholung. Entscheidend bleiben die konkrete Standortqualität, die Bonität der Mieter und realistische Annahmen zur Anschlussvermietung.“
Investitionschancen unterscheiden sich deutlich nach Standort und Nutzungsart
Die Umfrage zeigt zugleich, dass Investoren die Chancen je nach Assetklasse räumlich unterschiedlich einschätzen. Bei Wohnen stehen A- und B-Städte mit 43 beziehungsweise 49 Prozent nahezu gleichauf. Büroinvestments konzentrieren sich dagegen mit 78 Prozent klar auf A-Städte. Bei Industrie- und Unternehmensimmobilien sowie Logistik werden B-Städten die größten Chancen zugesprochen: Hier entfallen 58 beziehungsweise 42 Prozent der Nennungen auf diese Städtekategorie.
„Die Umfrage zeigt, in welchen Teilmärkten Investoren Chancen sehen. Ob sich daraus tatsächlich Transaktionen ergeben, hängt jedoch wesentlich von den Preisen und Finanzierungskonditionen ab. Eine pauschale Einschätzung nach Nutzungsart oder Städtekategorie ist nur daher schwer abzugeben. Auch in Märkten mit einer grundsätzlich starken Nachfrage müssen die Erträge die Finanzierungskosten und den Investitionsbedarf dauerhaft tragen. Ein langer Anlagehorizont allein gleicht einen zu hohen Einstiegspreis nicht aus. Wir prüfen Investitionen daher sorgfältig und kalkulieren auch längere Vermarktungszeiten sowie zusätzlichen Kapitalbedarf ein“, sagt Carsten Demmler, Geschäftsführer der HIH Invest.
