News

Prof. Jan R. Krause der Agentur ABA Architektur + Kommunikation führte ein Exklusivinterview mit Solveig Hillebrecht, Head of Operations & Business Unit Development bei der formicon GmbH anlässlich der EXPO REAL 2026.

1. Marktentwicklung und neue Prioritäten

Frau Hillebrecht, mit welchen Eindrücken kommen Sie von der EXPO REAL 2026 zurück? Welche Signale für eine Belebung des Immobilienmarktes haben Sie wahrgenommen, und wo überwiegt weiterhin die Zurückhaltung?

Ich nehme von der EXPO REAL eine vorsichtige Zuversicht mit. Die Branche hat verstanden, dass sie nicht auf die Rückkehr der alten Marktbedingungen warten kann. Es geht vielmehr darum, wie wir unter veränderten Bedingungen wieder handlungsfähig werden. Besonders bei Infrastruktur, Gesundheitsimmobilien, Forschungseinrichtungen und der Transformation bestehender Gebäude sehe ich interessante Perspektiven. Gleichzeitig bleibt die Diskrepanz zwischen Investitionsbereitschaft und tatsächlichen Projektentscheidungen groß. Investoren suchen heute nicht nur nach guter Planung, sondern nach belastbaren Konzepten, die wirtschaftliche, technische und regulatorische Risiken frühzeitig berücksichtigen. Genau darin liegt für uns als Generalplaner eine große Chance.

Wie verändern sich die Anforderungen an die Wirtschaftlichkeit und Risikobewertung von Immobilienprojekten?

Die Branche schaut wieder stärker nach vorne, zugleich werden Projekte deutlich kritischer auf Wirtschaftlichkeit und Risiken geprüft. Besonders spannend ist die Verknüpfung von Immobilien- und Infrastrukturinvestitionen, etwa bei Energieversorgung, Rechenzentren und kommunalen Vorhaben. Entscheidend ist weniger, ob der Markt wächst, sondern unter welchen Bedingungen Investitionen tatsächlich realisiert werden. Wir sollten stärker fragen, was langfristig wirtschaftlich sinnvoll ist.

Steigende Baukosten, schwierige Finanzierungsbedingungen und regulatorische Anforderungen prägen weiterhin die Branche. Was muss sich verändern, damit aus Investitionsabsichten wieder konkrete Bauprojekte werden?

Wir müssen vor allem die Planungssicherheit erhöhen. Dazu gehören verlässliche politische Rahmenbedingungen, schnellere Genehmigungen und realistische Standards. Aber auch die Planungsbranche selbst muss ihren Beitrag leisten. Wir verlieren noch zu viel Zeit und Geld durch fragmentierte Prozesse und Entscheidungen, deren Konsequenzen erst in späteren Projektphasen sichtbar werden. Wenn Architektur, Tragwerk, Gebäudetechnik und Wirtschaftlichkeit von Anfang an gemeinsam betrachtet werden, lassen sich viele Risiken reduzieren. Auch Standardisierung, Vorfertigung und digitale Prozesse können helfen, ohne dass wir auf architektonische Qualität verzichten müssen. Wirtschaftlichkeit entsteht nicht allein durch Einsparungen beim Bauen, sondern durch bessere Entscheidungen beim Planen.

2. Resilienz als neue Planungsaufgabe

Resilienz umfasst ganz unterschiedliche Anforderungen – von Klimaanpassung und Energieautarkie bis zu Redundanz und Versorgungssicherheit. Wie lassen sich diese Anforderungen bereits in frühen Planungsphasen berücksichtigen, und welche neuen Kompetenzen werden dafür benötigt?

Resilienz ist keine zusätzliche technische Eigenschaft, die man einem Gebäude am Ende der Planung mitgibt. Sie muss von Beginn an Teil des Entwurfsgedankens sein. Wie reagiert ein Gebäude auf extreme Temperaturen? Wie abhängig ist es von einzelnen Versorgungssystemen? Lassen sich technische Anlagen anpassen und Räume später anders nutzen? Dafür brauchen wir ein engeres Zusammenspiel von Architektur, Tragwerksplanung, Energieplanung, Gebäudetechnik und Betrieb. Gerade bei Krankenhäusern, Forschungsgebäuden oder kritischen Infrastrukturen ist das essenziell. Resilienz entsteht durch das intelligente Zusammenspiel vieler Kompetenzen. Das verstehen wir bei formicon unter “vernetzter Intelligenz”.

Ist Resilienz künftig ein messbares Qualitätsmerkmal von Immobilien? Und wie lässt sich ihr langfristiger wirtschaftlicher Wert gegenüber Investoren und Bauherren darstellen?

Davon bin ich überzeugt. Allerdings brauchen wir differenziertere Bewertungsmodelle. Die klassische Betrachtung von Herstellungskosten und erwarteten Erträgen greift zu kurz. Wir müssen stärker berücksichtigen, welche Betriebs- und Instandhaltungskosten langfristig entstehen, welche Risiken durch Nutzungsausfälle bestehen und wie anpassungsfähig eine Immobilie bleibt. Ein Gebäude, das bei einer Hitzewelle funktionsfähig bleibt oder unterschiedliche Nutzungen ermöglicht, besitzt einen wirtschaftlichen Vorteil. Dieser lässt sich über Lebenszykluskosten, Szenarioanalysen und Anpassungskosten zunehmend quantifizieren. Resilienz bedeutet letztlich, den Wert einer Immobilie auch unter Bedingungen zu sichern, die wir heute noch nicht vollständig vorhersehen können.

3. Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit

Ist Nachhaltigkeit von einem Differenzierungsmerkmal zu einer Grundvoraussetzung geworden?

Ja, zumindest in der professionellen Planung sollte Nachhaltigkeit heute selbstverständlich sein. Die Frage ist nicht mehr, ob wir nachhaltig bauen wollen, sondern wie wir ökologische Anforderungen mit wirtschaftlicher Tragfähigkeit verbinden. Ein Gebäude ist nicht automatisch nachhaltig, weil es energieeffizient betrieben wird. Auch die eingesetzten Materialien, die grauen Emissionen, die Lebensdauer der Konstruktion und die Anpassungsfähigkeit sind entscheidend. Nachhaltigkeit ist kein Gegensatz zur Wirtschaftlichkeit. Wer Ressourcen intelligent einsetzt, Betriebsaufwendungen reduziert und langfristige Nutzbarkeit ermöglicht, schafft auch ökonomischen Wert.

Erleben wir eine Verschiebung der Prioritäten – weg von Nachhaltigkeitszielen und hin zur Krisenfestigkeit von Immobilien?

Ich würde das nicht als Abkehr von der Nachhaltigkeit interpretieren, sondern als Erweiterung der Perspektive. In den vergangenen Jahren haben wir uns stark auf Energieeffizienz und CO?-Reduktion konzentriert. Jetzt wird deutlicher, dass Gebäude zusätzlich widerstandsfähig gegenüber Klimafolgen, Versorgungsengpässen und wirtschaftlichen Veränderungen sein müssen. Nachhaltigkeit und Resilienz sind keine konkurrierenden Ziele. Allerdings kann es Zielkonflikte geben, etwa wenn zusätzliche technische Redundanzen mehr Material benötigen. Die Herausforderung besteht darin, ökologische Verantwortung, wirtschaftliche Tragfähigkeit und langfristige Funktionsfähigkeit gemeinsam zu optimieren. Die Aufgabe der Planung ist es, solche Zielkonflikte früh sichtbar zu machen und bewusst zu entscheiden, statt sie dem Zufall zu überlassen

4. Integrale Planung und neue Geschäftsmodelle

Die Anforderungen an Immobilien werden zunehmend komplexer und betreffen Architektur, Tragwerk, technische Gebäudeausrüstung und Betrieb gleichermaßen. Erleben wir gerade einen grundlegenden Wandel im Berufsbild und in der Verantwortung von Generalplanern?

Ja, und ich halte diesen Wandel für überfällig. Die Anforderungen an Gebäude sind inzwischen so eng miteinander verknüpft, dass eine isolierte Betrachtung einzelner Planungsdisziplinen immer weniger funktioniert. Ein Generalplaner muss heute mehr leisten als die Koordination unterschiedlicher Fachbüros. Er muss technische, wirtschaftliche und gestalterische Zusammenhänge verstehen, Zielkonflikte erkennen und die richtigen Kompetenzen zusammenbringen. Damit werden wir stärker zu strategischen Partnern unserer Auftraggeber, idealerweise schon bevor der eigentliche Entwurf beginnt.

Wer trägt in dieser Konstellation die Verantwortung?

Die Verantwortung verschiebt sich vom Planen einzelner Gewerke zum Verantworten des Zusammenspiels, vom Entwurf bis zum Betrieb. Auftraggeber wollen keine Schnittstellen, sie wollen ein Ergebnis, das funktioniert, geprüft ist und im Betrieb hält. Dazu gehört auch die Frage, wie sich ein Gebäude im Störfall verhält. Der Planer wird damit zum Integrator von Kompetenzen und Interessen

formicon setzt auf die Zusammenführung unterschiedlicher Planungskompetenzen und spricht von „vernetzter Intelligenz“. Welchen konkreten Vorteil bietet diese Vernetzung, wenn Projekte unter hohem Kosten-, Termin- und Innovationsdruck stehen?

Der entscheidende Vorteil liegt darin, dass wir komplexe Fragestellungen nicht nacheinander, sondern gemeinsam lösen können. Nehmen wir ein Krankenhaus: Eine architektonische Entscheidung beeinflusst Tragwerk, technische Versorgung, Medizintechnik, Brandschutz, Baukosten und spätere Betriebsabläufe. Werden diese Kompetenzen erst nacheinander eingebunden, entstehen Reibungsverluste. Bei formicon bündeln wir die Expertise von rund 600 Mitarbeitenden an mehr als 20 Standorten. So können wir interdisziplinäre Teams gezielt nach den Anforderungen eines Projekts zusammenstellen und regional präsent sein. Vernetzte Intelligenz bedeutet aber mehr als organisatorische Größe. Sie entsteht, wenn Menschen ihr Wissen teilen, unterschiedliche Positionen zulassen und gemeinsam bessere Lösungen entwickeln. Nicht die Anzahl unserer Spezialisten macht uns stark, sondern die Qualität ihrer Zusammenarbeit. Wachstum allein schafft noch keine Stärke. Entscheidend ist, ob aus zusätzlichen Kompetenzen eine höhere gemeinsame Leistungsfähigkeit entsteht.

5. Diversität in der Immobilienwirtschaft

Die EXPO REAL zeigt: Die Immobilienwelt ist immer noch eine deutlich männerdominierte Branche. Welche Bedeutung haben vielfältige berufliche, kulturelle und persönliche Hintergründe für Innovation und Qualität in der Immobilienwirtschaft?
Ich erlebe immer wieder, wie wertvoll unterschiedliche Perspektiven in komplexen Entscheidungssituationen sind. Wer mit Menschen zusammenarbeitet, die andere Erfahrungen und Sichtweisen mitbringen, hinterfragt eigene Annahmen häufiger. Das kann anstrengender sein, führt aber oft zu besseren Ergebnissen. Die Immobilienwirtschaft entwickelt Räume für eine vielfältige Gesellschaft. Deshalb sollten sich unterschiedliche Lebensrealitäten auch in den Teams widerspiegeln, die diese Räume planen und bauen. Als Frau in einer Führungsposition sehe ich weiterhin Handlungsbedarf. Es reicht nicht, Frauen für technische Berufe zu begeistern. Wir müssen ihnen auch Entwicklungsmöglichkeiten, Verantwortung und Sichtbarkeit eröffnen. Diversität ist eine Frage der Qualität unserer Entscheidungen – und damit auch unserer wirtschaftlichen Zukunftsfähigkeit.

Wie fördert formicon Vielfalt innerhalb der wachsenden Unternehmensgruppe und wie lässt sich Diversität für die interdisziplinäre Zusammenarbeit nutzen?

Vielfalt ist bei formicon Teil unserer Struktur. Wir bringen Unternehmen zusammen, die unterschiedliche fachliche Schwerpunkte, Erfahrungen und Unternehmenskulturen mitbringen. Wir möchten die jeweiligen Stärken erhalten und gleichzeitig eine gemeinsame Identität entwickeln. Für mich ist das eine zentrale Führungsaufgabe. Menschen müssen ihre Kompetenzen einbringen, Verantwortung übernehmen und sich weiterentwickeln können – unabhängig von Geschlecht, Alter oder persönlichem Hintergrund.

6. Digitalisierung und Künstliche Intelligenz

Welche Rolle spielen Digitalisierung und Künstliche Intelligenz bei dieser Zusammenarbeit? Geht es vor allem um Effizienzsteigerungen oder eröffnen diese Technologien grundsätzlich neue Möglichkeiten, Gebäude zu planen und zu betreiben?
Effizienzsteigerungen sind wichtig, greifen als Zielsetzung aber zu kurz. Die eigentliche Chance liegt darin, komplexe Zusammenhänge besser zu verstehen und fundiertere Entscheidungen zu treffen. Mit Building Information Modeling schaffen wir gemeinsame Informationsgrundlagen. Künstliche Intelligenz kann helfen, Planungsvarianten zu untersuchen oder Zielkonflikte zwischen Kosten, Energiebedarf, Materialeinsatz und Nutzungsqualität sichtbar zu machen. Besonders spannend finde ich die Verbindung von Planung und Betrieb. Wenn wir bereits im Entwurf berücksichtigen, welche Informationen später für Wartung, Energieoptimierung und Umnutzung benötigt werden, entsteht ein erheblicher Mehrwert. Die Zukunft liegt nicht allein in der Automatisierung von Planungsleistungen, sondern in einer neuen Qualität der Zusammenarbeit zwischen Menschen, Daten und intelligenten Systemen.

Welche Trends in Künstlicher Intelligenz haben Sie auf der EXPO REAL entdeckt?

Interessant fand ich, dass die Diskussion deutlich konkreter geworden ist. Statt technologischer Möglichkeiten steht zunehmend der messbare Nutzen im Vordergrund. Besonders relevant erscheinen mir die intelligente Auswertung von Immobilien- und Gebäudedaten, die Automatisierung wiederkehrender Prozesse und die KI-gestützte Optimierung des Gebäudebetriebs. Gerade im Bestand liegen große Potenziale, etwa bei der Analyse von Energieverbräuchen, der vorausschauenden Instandhaltung oder der Bewertung von Modernisierungsstrategien. Die EXPO REAL hat aber auch gezeigt, dass zwischen technologischer Demonstration und verlässlicher Anwendung ein erheblicher Unterschied besteht. Wir brauchen belastbare Daten, klare Verantwortlichkeiten und Qualitätssicherung.

7. Strategische Perspektiven für formicon

formicon wächst durch die Integration spezialisierter Architektur- und Ingenieurbüros. Welche Kompetenzen werden künftig besonders gefragt sein, und nach welchen strategischen Kriterien entwickeln Sie die Gruppe weiter?

Wir entwickeln formicon mit dem Anspruch, Kompetenzen zusammenzubringen, die für anspruchsvolle Bauaufgaben heute und morgen benötigt werden. Besonders gefragt sind technische Gebäudeausrüstung, Tragwerksplanung, Energie- und Versorgungstechnik sowie digitale Planungsmethoden. Hinzu kommen Spezialkompetenzen für komplexe Gebäudetypologien im Gesundheitsbau, in Forschung und Lehre oder bei Infrastrukturbauten – auch Sicherheitsinfrastruktur. Für die Transformation des Gebäudebestands bieten wir Kenntnisse in Bestandsanalyse, Denkmalschutz, Ökobilanzierung und wirtschaftlicher Bewertung von Sanierungsstrategien. Als Head of Operations & Business Unit Development beschäftigt mich besonders, wie aus eigenständigen Unternehmen eine leistungsfähige Organisation wird, ohne deren Identität und Kundenbeziehungen zu verlieren. Bei der Weiterentwicklung unserer Gruppe geht es nicht um Wachstum um jeden Preis. Entscheidend ist, ob neue Kompetenzen unser Netzwerk sinnvoll ergänzen und die Unternehmen unsere Vorstellung von Qualität und Zusammenarbeit teilen.

Wenn Sie fünf Jahre vorausblicken: Was wird die erfolgreiche Immobilie von morgen auszeichnen – und was muss ein Generalplaner heute können, um diese Zukunft mitzugestalten?

Die erfolgreiche Immobilie von morgen wird vor allem anpassungsfähig sein. Sie wird weniger Ressourcen verbrauchen, ihre Energieversorgung intelligent steuern und sich veränderten Nutzungsanforderungen anpassen können. Wir werden Gebäude nicht mehr ausschließlich danach bewerten, wie effizient sie errichtet werden, sondern wie gut sie über Jahrzehnte funktionieren. Entscheidend sind Lebenszykluskosten, Klimaverträglichkeit, technische Robustheit und Veränderungsfähigkeit. Generalplaner müssen dafür über klassische Leistungsbilder hinausdenken. Sie brauchen technologische Kompetenz, wirtschaftliches Verständnis und die Fähigkeit, unterschiedliche Disziplinen zu integrieren. Gleichzeitig werden Kommunikation, Führung und der Umgang mit Unsicherheit wichtiger.