27.10.2026 Transaktionen beleben Pflegeimmobilienmarkt, Neubau ohne Schwung
Der IMMOTISS Care Index (ICX) steigt im dritten Quartal 2026 auf 60 Punkte (Q2: 54) und zeigt ein ausgeglichenes Marktumfeld. Getragen wird der Anstieg von den Transaktionen bei Pflegeimmobilien. Die Betreiberbonität liegt weiterhin nahe ihrem Höchststand, der Preisindex bleibt über dem Normalwert. Gegenläufig entwickelt sich der Neubau: In der vollstationären Pflege sind im dritten Quartal 52 Prozent weniger Plätze neu in die Planung gekommen als im zweiten.
Der ICX, den IMMOTISS erstmals auf der Expo Real 2026 vorgestellt hat, bündelt vier Marktsignale (Marktindex, Preisindex, Betreiberbonität und Transaktionen) zu einem Wert zwischen 0 und 100. Der Normalwert liegt bei 50, jedes Signal fließt zu einem Viertel ein.
Transaktionsmarkt zieht an
Der Anstieg des ICX von 54 auf 60 Punkte geht auf die Transaktionen im dritten Quartal zurück. Der Teilindex, der Kapitalfluss und Investoreninteresse bei Pflegeeinrichtungen misst, springt von 17 auf 54 Punkte.
„Ein Quartal mit viel Bewegung bei den Transaktionen ist eine Momentaufnahme. Aussagekraft bekommt der ICX im Jahresverlauf“, erklärt Sabine Hirtreiter, Senior Consultant bei IMMOTISS, die Betreiber, Investoren und Projektentwickler bei der Umsetzung zukunftsfähiger Modern-Living- und Healthcare-Konzepte begleitet.
Die weiteren Marktsignale im Überblick
Die Betreiberbonität liegt bei 82 Punkten und damit nahe ihrem Höchststand aus dem zweiten Quartal (83 Punkte). Der Wert beruht auf der Analyse der 100 relevantesten Betreiber Deutschlands und berücksichtigt auch die Ausfallwahrscheinlichkeit, für Bestandshalter eine zentrale Kennzahl. Der Preisindex, der die Kosten ins Verhältnis zu den Erlösen setzt und damit die Refinanzierungskraft der Betreiber abbildet, liegt mit 58 Punkten weiter über dem Normalwert (Q2: 61). Der Marktindex, der Eröffnungen, Schließungen, Insolvenzen und Pipeline-Projekte erfasst, gibt von 55 auf 46 Punkte nach und fällt damit leicht unter den Normalwert 50.
Im Fokus: Projektentwicklungen
In der vollstationären Pflege sind im dritten Quartal nur 1.280 Plätze neu in die Planung gekommen. Das sind 52 Prozent weniger als im zweiten Quartal und 57 Prozent weniger als im Q3 2025. Die Erholung seit Q3 2025 ist abgebrochen: Vier Quartale lang hatten sich die Neuzugänge bei durchschnittlich 2.740 Plätzen je Quartal gehalten.
Warum der Neubau stockt
Nach den Krisenjahren mit hohen Bauzinsen, hohen Baukosten und hoher Inflation wurde der Neubau im gesamten Immobilienmarkt stark heruntergefahren. 2025 stabilisierte sich das Zinsniveau und Projekte wurden wieder gerechnet, was sich in den Daten als Anstieg ab Q3 2025 zeigt. Seit dem Frühjahr treiben jedoch geopolitische Krisen die Inflation wieder an und die Finanzierungsbedingungen verschlechtern sich. Projekte, die vor neun Monaten kalkuliert waren, tragen unter den neuen Bedingungen unter Umständen nicht mehr und wandern zurück in die Schublade. Hinzu kommen nach Einschätzung von IMMOTISS strengere Regularien und Konditionen der Banken.
„Entscheidend ist weniger der Einzelwert als die Richtung. Was heute nicht geplant wird, fehlt in drei bis vier Jahren: als dringend benötigter Pflegeplatz ebenso wie als Ankaufsobjekt für Investoren“, betont Senior Consultant Hirtreiter.
Die Lücke zeigt sich erst später
Zwischen erster Projektidee und Baubeginn vergehen nach Erfahrungen des IMMOTISS-Teams rund zwei Jahre, unter anderem wegen der langen Laufzeit von Genehmigungsverfahren, hinzu kommen etwa 18 Monate Bauzeit. Das erklärt, warum sich der heutige Rückgang erst in einigen Jahren im Angebot bemerkbar macht.
Hintergrund
Die IMMOTISS-Gruppe ist eine auf Pflege-, Seniorenwohn- und Gesundheitsimmobilien spezialisierte Beratungsplattform. Sie ist seit 2009 am Markt, hat ihre Hauptstandorte in Frankfurt und Bremen und beschäftigt mehr als 30 Berater:innen. Mit der eigenen Datenbank Trasenix® verbindet IMMOTISS immobilienwirtschaftliche und pflegefachliche Expertise; auf deren Daten basiert auch der quartalsweise erscheinende IMMOTISS Care Index (ICX). Jochen Zeeh ist Gründer der IMMOTISS-Gruppe.
Der ICX, den IMMOTISS erstmals auf der Expo Real 2026 vorgestellt hat, bündelt vier Marktsignale (Marktindex, Preisindex, Betreiberbonität und Transaktionen) zu einem Wert zwischen 0 und 100. Der Normalwert liegt bei 50, jedes Signal fließt zu einem Viertel ein.
Transaktionsmarkt zieht an
Der Anstieg des ICX von 54 auf 60 Punkte geht auf die Transaktionen im dritten Quartal zurück. Der Teilindex, der Kapitalfluss und Investoreninteresse bei Pflegeeinrichtungen misst, springt von 17 auf 54 Punkte.
„Ein Quartal mit viel Bewegung bei den Transaktionen ist eine Momentaufnahme. Aussagekraft bekommt der ICX im Jahresverlauf“, erklärt Sabine Hirtreiter, Senior Consultant bei IMMOTISS, die Betreiber, Investoren und Projektentwickler bei der Umsetzung zukunftsfähiger Modern-Living- und Healthcare-Konzepte begleitet.
Die weiteren Marktsignale im Überblick
Die Betreiberbonität liegt bei 82 Punkten und damit nahe ihrem Höchststand aus dem zweiten Quartal (83 Punkte). Der Wert beruht auf der Analyse der 100 relevantesten Betreiber Deutschlands und berücksichtigt auch die Ausfallwahrscheinlichkeit, für Bestandshalter eine zentrale Kennzahl. Der Preisindex, der die Kosten ins Verhältnis zu den Erlösen setzt und damit die Refinanzierungskraft der Betreiber abbildet, liegt mit 58 Punkten weiter über dem Normalwert (Q2: 61). Der Marktindex, der Eröffnungen, Schließungen, Insolvenzen und Pipeline-Projekte erfasst, gibt von 55 auf 46 Punkte nach und fällt damit leicht unter den Normalwert 50.
Im Fokus: Projektentwicklungen
In der vollstationären Pflege sind im dritten Quartal nur 1.280 Plätze neu in die Planung gekommen. Das sind 52 Prozent weniger als im zweiten Quartal und 57 Prozent weniger als im Q3 2025. Die Erholung seit Q3 2025 ist abgebrochen: Vier Quartale lang hatten sich die Neuzugänge bei durchschnittlich 2.740 Plätzen je Quartal gehalten.
Warum der Neubau stockt
Nach den Krisenjahren mit hohen Bauzinsen, hohen Baukosten und hoher Inflation wurde der Neubau im gesamten Immobilienmarkt stark heruntergefahren. 2025 stabilisierte sich das Zinsniveau und Projekte wurden wieder gerechnet, was sich in den Daten als Anstieg ab Q3 2025 zeigt. Seit dem Frühjahr treiben jedoch geopolitische Krisen die Inflation wieder an und die Finanzierungsbedingungen verschlechtern sich. Projekte, die vor neun Monaten kalkuliert waren, tragen unter den neuen Bedingungen unter Umständen nicht mehr und wandern zurück in die Schublade. Hinzu kommen nach Einschätzung von IMMOTISS strengere Regularien und Konditionen der Banken.
„Entscheidend ist weniger der Einzelwert als die Richtung. Was heute nicht geplant wird, fehlt in drei bis vier Jahren: als dringend benötigter Pflegeplatz ebenso wie als Ankaufsobjekt für Investoren“, betont Senior Consultant Hirtreiter.
Die Lücke zeigt sich erst später
Zwischen erster Projektidee und Baubeginn vergehen nach Erfahrungen des IMMOTISS-Teams rund zwei Jahre, unter anderem wegen der langen Laufzeit von Genehmigungsverfahren, hinzu kommen etwa 18 Monate Bauzeit. Das erklärt, warum sich der heutige Rückgang erst in einigen Jahren im Angebot bemerkbar macht.
Hintergrund
Die IMMOTISS-Gruppe ist eine auf Pflege-, Seniorenwohn- und Gesundheitsimmobilien spezialisierte Beratungsplattform. Sie ist seit 2009 am Markt, hat ihre Hauptstandorte in Frankfurt und Bremen und beschäftigt mehr als 30 Berater:innen. Mit der eigenen Datenbank Trasenix® verbindet IMMOTISS immobilienwirtschaftliche und pflegefachliche Expertise; auf deren Daten basiert auch der quartalsweise erscheinende IMMOTISS Care Index (ICX). Jochen Zeeh ist Gründer der IMMOTISS-Gruppe.
