22.10.2026 Fertig gebaut und pleite: Zweite Insolvenzwelle bei Projektentwicklern
Rechtsanwalt Dr. Raoul Kreide, Fotoquelle: GSK Stockmann
Das Gebäude steht, der Mieter ist eingezogen, und trotzdem droht die Insolvenz. Die erste Insolvenzwelle traf halbfertige Bauvorhaben, bei denen das Geld für die Fertigstellung fehlte. Jetzt folgt die zweite: Die Projekte sind abgeschlossen, aber später und teurer als geplant. Die Baufinanzierung läuft aus, und der erzielbare Verkaufspreis reicht nicht, um das Darlehen abzulösen. Rechtsanwalt Dr. Raoul Kreide, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein, beschreibt die Lage und die Wege aus der Krise.
Die Zahlen hinter der Welle
Im Jahr 2025 registrierten die Amtsgerichte 24 064 Unternehmensinsolvenzen, 10,3 Prozent mehr als im Vorjahr. Das Baugewerbe lag mit 104 Insolvenzen je 10 000 Unternehmen deutlich über dem Wert für die Gesamtwirtschaft von 69. Im ersten Halbjahr 2026 stieg die Zahl um weitere 6,7 Prozent.
Warum es jetzt fertige Objekte trifft, zeigen die Finanzierungsdaten: Nach Berechnungen von Prof. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei HIH Invest, erreicht das Refinanzierungsvolumen gewerblicher Immobilienkredite in Deutschland 2026 mit über 40 Milliarden Euro seinen Höhepunkt, die Refinanzierungslücke liegt bei mehr als sechs Milliarden Euro.
Die Kredite aus der Niedrigzinsphase laufen genau jetzt aus. Dass die Krise auch etablierte Namen erreicht, zeigt der Fall Pandion: Der Kölner Projektentwickler beantragte im August 2026 für sich und fünf Konzerngesellschaften ein Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung, nachdem ein eingeplanter Finanzierungsbaustein weggefallen war.
Verkaufspreis deckt nur die Hälfte des Darlehens
Rechtsanwalt Kreide begleitet seit vielen Jahren Restrukturierungen und Insolvenzen von Projektentwicklungen. Seine Erfahrung: „Oft erzielt ein fertig gebautes Objekt im heutigen Marktumfeld nicht einmal mehr die Darlehensvaluta.“ Gestiegene Stahlpreise, höhere Löhne, insolvente Nachunternehmer und längere Bauzeiten haben die Kalkulation gesprengt.
Besonders bei Objekten mit nur einem Mieter, sogenannten Single-Tenant-Objekten, kommt ein weiteres Problem hinzu: Gerät der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten oder wird er insolvent, findet sich kaum ein Käufer, erst recht nicht zu einem vertretbaren Preis. Und selbst wenn ein Nachmieter gefunden wird, ist die erreichbare Miete meist geringer als diejenige, die mit dem Mieter vereinbart war, auf den das Objekt ursprünglich zugeschnitten wurde.
Neben den laufenden Bewirtschaftungskosten muss vor allem für die auslaufende Baufinanzierung eine Lösung gefunden werden, um eine Insolvenz der Projektgesellschaft zu vermeiden. Die Verlängerung des auslaufenden Kredits scheitert aber oft an den regulatorischen wie kaufmännischen Forderungen der Bank nach Eigenkapitalbeiträgen.
Rechtsanwalt Kreide: „Wer ist schon bereit, neues Eigenkapital bereitzustellen, wenn klar ist, dass im Verkaufsfall nicht einmal die Bank vollständig bedient werden kann?“ Selbst im Best Case wäre jeder neu investierte Euro verloren. Viele Projektentwickler können aber auch deshalb keine Teilrückführung leisten, weil sie im Fertigstellungs-Endspurt schon mehrfach nachgeschossen haben.
Es droht ein Verwertungsszenario: Im besten Fall hält die Bank still, um einen Verkauf noch zu ermöglichen, ansonsten kommt die Insolvenz. Rechtsanwalt Kreide: „Viele Banken erkennen aktuell, dass Grundschulden auch nicht mehr das sind, was sie einmal waren. Der Beleihungswert von vor fünf Jahren trägt heute nicht mehr.“ Selbst eine erstrangig gesicherte Bank erhält dann nur einen Teil ihres Darlehens zurück, alle anderen gehen leer aus.
StaRUG: Finanzierung an das Marktniveau anpassen
Mit dem StaRUG (Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz) steht seit 2021 ein Instrument bereit, mit dem die Finanzierungsstruktur an das neue Marktniveau angepasst werden kann. In der Immobilienpraxis hat es sich in den letzten zwei Jahren etabliert. Rechtsanwalt Kreide: „Auch wenn das vor ein paar Jahren keiner glauben wollte, das Marktrisiko hat sich nunmehr realisiert. Die Finanzierer müssen erhebliche Abschreibungen hinnehmen.“
Das StaRUG hat sich dabei als Instrument bewährt, das allen Beteiligten die wirtschaftliche Realität und die Auswege aus der Krise aufzeigt. Dass das StaRUG in der öffentlichen Wahrnehmung nicht so präsent ist, liegt nicht nur an der fehlenden Veröffentlichungspflicht. Oft braucht es genau diesen ausgearbeiteten Plan, um in letzter Sekunde doch noch eine Einigung zu erreichen.
Eigenverwaltung: Der günstigere Weg scheitert oft an kleinen Beträgen
In der Praxis des Restrukturierungsexperten Kreide landet eine gefährdete Projektentwicklung dennoch in der Insolvenz, wenn sich Bank und Entwickler nicht auf eine Weiterfinanzierung bis zum strukturierten Exit einigen können. Dann hilft eine gut vorbereitete Eigenverwaltung allen Beteiligten. Im vorläufigen Verfahren erfolgt in der Regel keine öffentliche Bekanntmachung, solange das Gericht keine bekanntmachungspflichtigen Sicherungsmaßnahmen anordnet (§ 23 InsO). Und durch die Eigenverwaltung kann der Projektentwickler sein Projektsteuerungs-Know-how gewinnbringend einbringen: „Der Entwickler tritt im Markt mit einem erfolgreichen Projektabschluss auf, nicht als Insolvenzfall. Das erhält sein Renommee und den Wert der Immobilie“, so Rechtsanwalt Kreide.
Überzeugungsarbeit ist gefragt, wenn die Bewirtschaftungskosten aufgrund unzureichender Vermietungssituation nicht verdient werden können. Viele Banken tun sich schwer, diese bereitzustellen. Ist das Grundstück durch die Grundschuld wertausschöpfend belastet, dürfen die Bewirtschaftungskosten nicht aus der Insolvenzmasse bezahlt werden, also aus dem Vermögen, das allen Gläubigern gemeinsam zusteht.
Was nur der Bank den Wert erhält, muss von der Bank bezahlt werden. Ohne diese Kostenübernahme ist die Eigenverwaltung nicht handlungsfähig. Der Ausstieg in ein Regelverfahren ist jedoch trügerisch: „Das Erste, was der Insolvenzverwalter fordert, ist eine Verwertungs- und Kostenübernahmevereinbarung mit der Bank“, sagt Rechtsanwalt Kreide. Meist sind die Gesamtkosten dann höher und der Verkaufserlös geringer.
Sein Rat an Banken und Projektentwickler lautet, gemeinsam einen strukturierten Sanierungsfahrplan zu erarbeiten, in dem auch das Rückführungsinteresse der Bank berücksichtigt wird. Ein konstruktiver Umgang mit der Situation sichert beiden Seiten den bestmöglichen Wert der Immobilie.
Die Zahlen hinter der Welle
Im Jahr 2025 registrierten die Amtsgerichte 24 064 Unternehmensinsolvenzen, 10,3 Prozent mehr als im Vorjahr. Das Baugewerbe lag mit 104 Insolvenzen je 10 000 Unternehmen deutlich über dem Wert für die Gesamtwirtschaft von 69. Im ersten Halbjahr 2026 stieg die Zahl um weitere 6,7 Prozent.
Warum es jetzt fertige Objekte trifft, zeigen die Finanzierungsdaten: Nach Berechnungen von Prof. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei HIH Invest, erreicht das Refinanzierungsvolumen gewerblicher Immobilienkredite in Deutschland 2026 mit über 40 Milliarden Euro seinen Höhepunkt, die Refinanzierungslücke liegt bei mehr als sechs Milliarden Euro.
Die Kredite aus der Niedrigzinsphase laufen genau jetzt aus. Dass die Krise auch etablierte Namen erreicht, zeigt der Fall Pandion: Der Kölner Projektentwickler beantragte im August 2026 für sich und fünf Konzerngesellschaften ein Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung, nachdem ein eingeplanter Finanzierungsbaustein weggefallen war.
Verkaufspreis deckt nur die Hälfte des Darlehens
Rechtsanwalt Kreide begleitet seit vielen Jahren Restrukturierungen und Insolvenzen von Projektentwicklungen. Seine Erfahrung: „Oft erzielt ein fertig gebautes Objekt im heutigen Marktumfeld nicht einmal mehr die Darlehensvaluta.“ Gestiegene Stahlpreise, höhere Löhne, insolvente Nachunternehmer und längere Bauzeiten haben die Kalkulation gesprengt.
Besonders bei Objekten mit nur einem Mieter, sogenannten Single-Tenant-Objekten, kommt ein weiteres Problem hinzu: Gerät der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten oder wird er insolvent, findet sich kaum ein Käufer, erst recht nicht zu einem vertretbaren Preis. Und selbst wenn ein Nachmieter gefunden wird, ist die erreichbare Miete meist geringer als diejenige, die mit dem Mieter vereinbart war, auf den das Objekt ursprünglich zugeschnitten wurde.
Neben den laufenden Bewirtschaftungskosten muss vor allem für die auslaufende Baufinanzierung eine Lösung gefunden werden, um eine Insolvenz der Projektgesellschaft zu vermeiden. Die Verlängerung des auslaufenden Kredits scheitert aber oft an den regulatorischen wie kaufmännischen Forderungen der Bank nach Eigenkapitalbeiträgen.
Rechtsanwalt Kreide: „Wer ist schon bereit, neues Eigenkapital bereitzustellen, wenn klar ist, dass im Verkaufsfall nicht einmal die Bank vollständig bedient werden kann?“ Selbst im Best Case wäre jeder neu investierte Euro verloren. Viele Projektentwickler können aber auch deshalb keine Teilrückführung leisten, weil sie im Fertigstellungs-Endspurt schon mehrfach nachgeschossen haben.
Es droht ein Verwertungsszenario: Im besten Fall hält die Bank still, um einen Verkauf noch zu ermöglichen, ansonsten kommt die Insolvenz. Rechtsanwalt Kreide: „Viele Banken erkennen aktuell, dass Grundschulden auch nicht mehr das sind, was sie einmal waren. Der Beleihungswert von vor fünf Jahren trägt heute nicht mehr.“ Selbst eine erstrangig gesicherte Bank erhält dann nur einen Teil ihres Darlehens zurück, alle anderen gehen leer aus.
StaRUG: Finanzierung an das Marktniveau anpassen
Mit dem StaRUG (Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz) steht seit 2021 ein Instrument bereit, mit dem die Finanzierungsstruktur an das neue Marktniveau angepasst werden kann. In der Immobilienpraxis hat es sich in den letzten zwei Jahren etabliert. Rechtsanwalt Kreide: „Auch wenn das vor ein paar Jahren keiner glauben wollte, das Marktrisiko hat sich nunmehr realisiert. Die Finanzierer müssen erhebliche Abschreibungen hinnehmen.“
Das StaRUG hat sich dabei als Instrument bewährt, das allen Beteiligten die wirtschaftliche Realität und die Auswege aus der Krise aufzeigt. Dass das StaRUG in der öffentlichen Wahrnehmung nicht so präsent ist, liegt nicht nur an der fehlenden Veröffentlichungspflicht. Oft braucht es genau diesen ausgearbeiteten Plan, um in letzter Sekunde doch noch eine Einigung zu erreichen.
Eigenverwaltung: Der günstigere Weg scheitert oft an kleinen Beträgen
In der Praxis des Restrukturierungsexperten Kreide landet eine gefährdete Projektentwicklung dennoch in der Insolvenz, wenn sich Bank und Entwickler nicht auf eine Weiterfinanzierung bis zum strukturierten Exit einigen können. Dann hilft eine gut vorbereitete Eigenverwaltung allen Beteiligten. Im vorläufigen Verfahren erfolgt in der Regel keine öffentliche Bekanntmachung, solange das Gericht keine bekanntmachungspflichtigen Sicherungsmaßnahmen anordnet (§ 23 InsO). Und durch die Eigenverwaltung kann der Projektentwickler sein Projektsteuerungs-Know-how gewinnbringend einbringen: „Der Entwickler tritt im Markt mit einem erfolgreichen Projektabschluss auf, nicht als Insolvenzfall. Das erhält sein Renommee und den Wert der Immobilie“, so Rechtsanwalt Kreide.
Überzeugungsarbeit ist gefragt, wenn die Bewirtschaftungskosten aufgrund unzureichender Vermietungssituation nicht verdient werden können. Viele Banken tun sich schwer, diese bereitzustellen. Ist das Grundstück durch die Grundschuld wertausschöpfend belastet, dürfen die Bewirtschaftungskosten nicht aus der Insolvenzmasse bezahlt werden, also aus dem Vermögen, das allen Gläubigern gemeinsam zusteht.
Was nur der Bank den Wert erhält, muss von der Bank bezahlt werden. Ohne diese Kostenübernahme ist die Eigenverwaltung nicht handlungsfähig. Der Ausstieg in ein Regelverfahren ist jedoch trügerisch: „Das Erste, was der Insolvenzverwalter fordert, ist eine Verwertungs- und Kostenübernahmevereinbarung mit der Bank“, sagt Rechtsanwalt Kreide. Meist sind die Gesamtkosten dann höher und der Verkaufserlös geringer.
Sein Rat an Banken und Projektentwickler lautet, gemeinsam einen strukturierten Sanierungsfahrplan zu erarbeiten, in dem auch das Rückführungsinteresse der Bank berücksichtigt wird. Ein konstruktiver Umgang mit der Situation sichert beiden Seiten den bestmöglichen Wert der Immobilie.
