16.10.2026 Hamburger Zinshäuser: Starker Jahresauftakt, dann Gegenwind
Der Hamburger Zinshausmarkt hat im ersten Halbjahr 2026 mit 806 Mio. Euro den höchsten Halbjahresumsatz seit 2021 erzielt. Das zeigen die Zahlen des Gutachterausschusses Hamburg, die ZINSHAUSTEAM & KENBO Investmentmakler in seinem neuen Marktbericht auswertet. Doch die Dynamik riss Ende Februar ab: Seit Beginn des Irankriegs sinkt der Umsatz. Gekauft wird vor allem von eigenkapitalstarken Family Offices – in den besten Lagen zu deutlich höheren Preisen.
„Die Halbjahreszahlen sind noch von der Dynamik geprägt, die bis Ende Februar anhielt“, erklärt Moritz Carl Gäde, Geschäftsführender Gesellschafter bei ZINSHAUSTEAM & KENBO Investmentmakler. „Danach ist die Investitionsbereitschaft, die sich im vergangenen Jahr aufgefrischt hatte, spürbar abgeflaut.“
Bester Halbjahresumsatz seit 2021 – mit Trendbruch im zweiten Quartal
Im ersten Halbjahr 2026 wurden 223 Zinshäuser für insgesamt 806 Mio. Euro verkauft. Das sind 8 % mehr Umsatz als im Vorjahreszeitraum, bei etwas weniger Abschlüssen (2025: 236). Höher lag der Halbjahreswert zuletzt 2021 mit 1,1 Mrd. Euro.
Die beiden Quartale unterscheiden sich deutlich. Im ersten Quartal setzte sich der Aufwärtstrend des Jahres 2025 fort: Mit 448 Mio. Euro lag der Umsatz 47 % über dem ersten Quartal 2025 und 127 % über dem ersten Quartal 2024. Im zweiten Quartal sank der Umsatz trotz etwas mehr Abschlüssen auf 358 Mio. Euro – und damit unter die 442 Mio. Euro des zweiten Quartals 2025. Der Umsatz je Transaktion fiel von 4,1 Mio. Euro im ersten auf 3,1 Mio. Euro im zweiten Quartal.
Auch Bauland für Zinshäuser war zu Jahresbeginn gefragt: 38 Grundstücke wechselten im ersten Halbjahr für 128 Mio. Euro den Besitzer, nach nur 16 Grundstücken für 30 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. 73 % des Umsatzes entfielen allerdings auf das erste Quartal.
Preise: Spitzenlagen ziehen an, einfache Lagen verlieren
Im Mittel aller Lagen sank der Quadratmeterpreis gegenüber 2025 um 4,1 % auf 3.178 €/m². Damit ist ein Teil der Preiserholung des Vorjahres wieder aufgezehrt: 2025 war der Wert gegenüber dem Tiefstand von 2024 (2.872 €/m²) um 15 % auf 3.315 €/m² gestiegen. Das Allzeithoch lag 2021 bei 4.297 €/m².
Je nach Lage gehen die Preise weit auseinander. In bevorzugten Lagen stieg der Durchschnittspreis um 38 % auf 8.353 €/m², in schlechten Lagen sank er um 28 % auf 2.194 €/m². Da in diesen beiden Lagen nur wenige Transaktionen erfolgten – im ersten Halbjahr 9 bzw. 13 -, sind die Durchschnittspreise entsprechend volatil. In mittleren Lagen, wo mit 44 ausgewerteten Verkäufen am meisten gehandelt wurde, gab der Preis um 4,7 % auf 2.487 €/m² nach. Gute Lagen legten um 1,8 % auf 3.366 €/m² zu.
Die Verkaufsfaktoren – also das Vielfache der Jahresnettokaltmiete – folgen diesem Bild zum Teil. Im Durchschnitt aller Lagen sank der Faktor um 6,3 % auf 20,7 (2021: 32,5). In bevorzugten Lagen kletterte er um 25 % auf 37,6, in schlechten Lagen fiel er um 26 % auf 18,1.
Am häufigsten wurden Zinshäuser in Bergedorf und Harburg verkauft (je elf Transaktionen), gefolgt von Eimsbüttel (9), Ottensen (8) sowie Rahlstedt und St. Pauli (je 7).
Family Offices kaufen, Institutionelle verkaufen
Der Irankrieg hat eine Energie- und Konjunkturkrise ausgelöst. Die Inflation im Euroraum stieg auf 3,3 %, die EZB hob den Einlagensatz um 25 Basispunkte auf 2,5 % an. Auch die langfristigen Kapitalmarktzinsen steigen – Fremdkapital wird teurer.
„Viele Käufe tätigen eigenkapitalstarke Investoren, oft Family Offices“, sagt Gäde. „Erstkäufer werden wegen ihres hohen Fremdkapitalbedarfs immer seltener. Und institutionelle Investoren sind fast nur noch auf der Verkaufsseite anzutreffen, um sanierungsbedürftige Bestände loszuwerden.“
Was Institutionelle kaufen würden – Neubau zum Faktor 23 bis 24 – gebe der Markt derzeit nicht her. Wie stark sich die Bewertungen verändert haben, zeigt ein Beispiel aus der Praxis: „Ein klassisches Zinshaus in bester Lage in Eppendorf – Jugendstil, Denkmalschutz, Fernwärme – wird heute für Faktor 22 und 4.000 €/m² verkauft. 2021 wäre es Faktor 30 bis 35 gewesen.“ Einen Faktor von 20 und mehr erzielen nach Gädes Erfahrung nur energetisch sanierte Häuser in guter Lage mit wenig Gewerbefläche.
Die Grundlagen des Hamburger Marktes bleiben stabil: Die Stadt wächst weiter, der Leerstand in Zinshäusern liegt unter einem Prozent, und die Mieten steigen. Die Median-Angebotsmiete lag nach einer JLL-Auswertung vom August bei 18,63 €/m² – 4,7 % mehr als zu Jahresbeginn.
„Eine positive Dynamik entsteht nur im Miteinander“
Der Wohnungsbau in Hamburg kommt weiter nur schwer voran. 2025 wurden 5.976 Wohnungen fertiggestellt – 28 % weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Bei den Baugenehmigungen gibt es erste positive Signale: Bis Ende August genehmigten die Bezirke 4.198 Wohnungen, 1.514 mehr als im Vorjahreszeitraum. Über den Bauturbo wurden bis Ende Juli 1.030 Wohnungen genehmigt, weitere 1.960 sind in Prüfung.
Kritisch sieht ZINSHAUSTEAM & KENBO Investmentmakler die Förderpolitik des Bundes. Im Juli wurde das Förderportal der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) über Nacht geschlossen und mit schlechteren Konditionen wieder geöffnet. Bis 2030 soll das Volumen der Sanierungsförderung von 15,3 Mrd. Euro auf 9,98 Mrd. Euro sinken. „Die inkonsistente Förderpolitik der Bundesregierung – dieser und der vorherigen – ist Gift für die Planungssicherheit langfristig angelegter Wohnungsbauprojekte, im Neubau wie im Bestand“, so Gäde.
Hamburg habe dagegen mit dem Hamburg-Standard, der künftig auch für den Bestand gilt, und dem Bauturbo die richtigen Werkzeuge bereitgestellt. „Nun müssen Entwickler und Wohnungsunternehmen diese Werkzeuge in die Hand nehmen – und die Bauprüfer in den Bezirken müssen sie dabei unterstützen. Eine positive Dynamik entsteht nur im Miteinander.“
„Die Halbjahreszahlen sind noch von der Dynamik geprägt, die bis Ende Februar anhielt“, erklärt Moritz Carl Gäde, Geschäftsführender Gesellschafter bei ZINSHAUSTEAM & KENBO Investmentmakler. „Danach ist die Investitionsbereitschaft, die sich im vergangenen Jahr aufgefrischt hatte, spürbar abgeflaut.“
Bester Halbjahresumsatz seit 2021 – mit Trendbruch im zweiten Quartal
Im ersten Halbjahr 2026 wurden 223 Zinshäuser für insgesamt 806 Mio. Euro verkauft. Das sind 8 % mehr Umsatz als im Vorjahreszeitraum, bei etwas weniger Abschlüssen (2025: 236). Höher lag der Halbjahreswert zuletzt 2021 mit 1,1 Mrd. Euro.
Die beiden Quartale unterscheiden sich deutlich. Im ersten Quartal setzte sich der Aufwärtstrend des Jahres 2025 fort: Mit 448 Mio. Euro lag der Umsatz 47 % über dem ersten Quartal 2025 und 127 % über dem ersten Quartal 2024. Im zweiten Quartal sank der Umsatz trotz etwas mehr Abschlüssen auf 358 Mio. Euro – und damit unter die 442 Mio. Euro des zweiten Quartals 2025. Der Umsatz je Transaktion fiel von 4,1 Mio. Euro im ersten auf 3,1 Mio. Euro im zweiten Quartal.
Auch Bauland für Zinshäuser war zu Jahresbeginn gefragt: 38 Grundstücke wechselten im ersten Halbjahr für 128 Mio. Euro den Besitzer, nach nur 16 Grundstücken für 30 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. 73 % des Umsatzes entfielen allerdings auf das erste Quartal.
Preise: Spitzenlagen ziehen an, einfache Lagen verlieren
Im Mittel aller Lagen sank der Quadratmeterpreis gegenüber 2025 um 4,1 % auf 3.178 €/m². Damit ist ein Teil der Preiserholung des Vorjahres wieder aufgezehrt: 2025 war der Wert gegenüber dem Tiefstand von 2024 (2.872 €/m²) um 15 % auf 3.315 €/m² gestiegen. Das Allzeithoch lag 2021 bei 4.297 €/m².
Je nach Lage gehen die Preise weit auseinander. In bevorzugten Lagen stieg der Durchschnittspreis um 38 % auf 8.353 €/m², in schlechten Lagen sank er um 28 % auf 2.194 €/m². Da in diesen beiden Lagen nur wenige Transaktionen erfolgten – im ersten Halbjahr 9 bzw. 13 -, sind die Durchschnittspreise entsprechend volatil. In mittleren Lagen, wo mit 44 ausgewerteten Verkäufen am meisten gehandelt wurde, gab der Preis um 4,7 % auf 2.487 €/m² nach. Gute Lagen legten um 1,8 % auf 3.366 €/m² zu.
Die Verkaufsfaktoren – also das Vielfache der Jahresnettokaltmiete – folgen diesem Bild zum Teil. Im Durchschnitt aller Lagen sank der Faktor um 6,3 % auf 20,7 (2021: 32,5). In bevorzugten Lagen kletterte er um 25 % auf 37,6, in schlechten Lagen fiel er um 26 % auf 18,1.
Am häufigsten wurden Zinshäuser in Bergedorf und Harburg verkauft (je elf Transaktionen), gefolgt von Eimsbüttel (9), Ottensen (8) sowie Rahlstedt und St. Pauli (je 7).
Family Offices kaufen, Institutionelle verkaufen
Der Irankrieg hat eine Energie- und Konjunkturkrise ausgelöst. Die Inflation im Euroraum stieg auf 3,3 %, die EZB hob den Einlagensatz um 25 Basispunkte auf 2,5 % an. Auch die langfristigen Kapitalmarktzinsen steigen – Fremdkapital wird teurer.
„Viele Käufe tätigen eigenkapitalstarke Investoren, oft Family Offices“, sagt Gäde. „Erstkäufer werden wegen ihres hohen Fremdkapitalbedarfs immer seltener. Und institutionelle Investoren sind fast nur noch auf der Verkaufsseite anzutreffen, um sanierungsbedürftige Bestände loszuwerden.“
Was Institutionelle kaufen würden – Neubau zum Faktor 23 bis 24 – gebe der Markt derzeit nicht her. Wie stark sich die Bewertungen verändert haben, zeigt ein Beispiel aus der Praxis: „Ein klassisches Zinshaus in bester Lage in Eppendorf – Jugendstil, Denkmalschutz, Fernwärme – wird heute für Faktor 22 und 4.000 €/m² verkauft. 2021 wäre es Faktor 30 bis 35 gewesen.“ Einen Faktor von 20 und mehr erzielen nach Gädes Erfahrung nur energetisch sanierte Häuser in guter Lage mit wenig Gewerbefläche.
Die Grundlagen des Hamburger Marktes bleiben stabil: Die Stadt wächst weiter, der Leerstand in Zinshäusern liegt unter einem Prozent, und die Mieten steigen. Die Median-Angebotsmiete lag nach einer JLL-Auswertung vom August bei 18,63 €/m² – 4,7 % mehr als zu Jahresbeginn.
„Eine positive Dynamik entsteht nur im Miteinander“
Der Wohnungsbau in Hamburg kommt weiter nur schwer voran. 2025 wurden 5.976 Wohnungen fertiggestellt – 28 % weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Bei den Baugenehmigungen gibt es erste positive Signale: Bis Ende August genehmigten die Bezirke 4.198 Wohnungen, 1.514 mehr als im Vorjahreszeitraum. Über den Bauturbo wurden bis Ende Juli 1.030 Wohnungen genehmigt, weitere 1.960 sind in Prüfung.
Kritisch sieht ZINSHAUSTEAM & KENBO Investmentmakler die Förderpolitik des Bundes. Im Juli wurde das Förderportal der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) über Nacht geschlossen und mit schlechteren Konditionen wieder geöffnet. Bis 2030 soll das Volumen der Sanierungsförderung von 15,3 Mrd. Euro auf 9,98 Mrd. Euro sinken. „Die inkonsistente Förderpolitik der Bundesregierung – dieser und der vorherigen – ist Gift für die Planungssicherheit langfristig angelegter Wohnungsbauprojekte, im Neubau wie im Bestand“, so Gäde.
Hamburg habe dagegen mit dem Hamburg-Standard, der künftig auch für den Bestand gilt, und dem Bauturbo die richtigen Werkzeuge bereitgestellt. „Nun müssen Entwickler und Wohnungsunternehmen diese Werkzeuge in die Hand nehmen – und die Bauprüfer in den Bezirken müssen sie dabei unterstützen. Eine positive Dynamik entsteht nur im Miteinander.“
