15.10.2026 Büroinvestmentmarkt legte in den ersten neun Monaten deutlich zu
Der deutsche Büroinvestmentmarkt verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2026 ein Transaktionsvolumen von 4,6 Milliarden Euro und lag damit 14 Prozent über dem Vorjahresniveau. Großvolumige Einzeltransaktionen trugen wesentlich zur Marktbelebung bei. Gleichzeitig blieb die Nachfrage auf ausgewählte Märkte und hochwertige Objekte konzentriert.
Büroimmobilien waren knapp hinter Industrie- und Logistikimmobilien die zweitstärkste Assetklasse am deutschen Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Im Bürosegment werden wieder mehr größere Investments umgesetzt. Entscheidend für die Investitionsbereitschaft sind verlässliche Mieterträge und eine überzeugende Perspektive für das jeweilige Objekt. Die höhere Aktivität bleibt daher eng mit der Qualität der angebotenen Immobilien und einem tragfähigen Kaufpreis verbunden“, sagt Marcus Lemli, Head of Capital Markets bei CBRE in Deutschland.
Die Zahl der registrierten Transaktionen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht. Zugleich wurden zehn Abschlüsse oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke erfasst, nach sechs in den ersten neun Monaten des Vorjahres. Die durchschnittliche Transaktionsgröße stieg auf knapp 27 Millionen Euro. Einzelobjekte dominierten weiterhin das Marktgeschehen, auch wenn ihr Anteil gegenüber dem Vorjahreszeitraum etwas zurückging. Portfoliotransaktionen legten beim Volumen zwar deutlich zu, lagen aber dennoch unterhalb der Zehn-Prozent-Marke.
Auf Ebene der Risikoklassen gewannen Core-Plus-Investments an Bedeutung. Dagegen wurden Core- und Value-Add-Produkte in geringerem Volumen als im Vorjahreszeitraum gehandelt. Inländische Investoren verstärkten ihre Präsenz und prägten den Büroinvestmentmarkt noch stärker als im Vorjahr.
„Die Entwicklung bei Core-Plus zeigt, dass Anleger gezielt nach zusätzlichem Wertpotenzial suchen. Dabei bleibt die Auswahl der Objekte anspruchsvoll. Angesichts einer weiterhin verhaltenen Konjunktur und hoher Finanzierungskosten kommt es besonders darauf an, Ertragsperspektiven und Investitionsbedarf sorgfältig abzuwägen“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
München als wichtigster Wachstumstreiber
Innerhalb der großen Büroinvestmentmärkte entwickelte sich München besonders dynamisch. Das Transaktionsvolumen verdoppelte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum und machte die bayerische Landeshauptstadt zum wichtigsten Wachstumstreiber. Auch Düsseldorf verzeichnete mit einem Plus von 65 Prozent einen deutlichen Zuwachs. In Berlin und Köln lagen die Volumina dagegen um 49 beziehungsweise 58 Prozent unter den Vorjahreswerten. Die Entwicklung verdeutlicht, wie stark einzelne Großabschlüsse das Ergebnis der jeweiligen Standorte beeinflussen.
Regionalmärkte gewinnen an Gewicht
Außerhalb der Top-7 stieg das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 59 Prozent. Diese Märkte vereinten inzwischen knapp ein Drittel des bundesweiten Büroinvestmentvolumens auf sich und verbreiterten damit die regionale Basis des Transaktionsgeschehens.
„Neben den etablierten Kernmärkten eröffnen auch Regionalstandorte Möglichkeiten für gezielte Investments. Für die Bewertung solcher Chancen sind die lokale Vermietungssituation, die langfristige Nutzbarkeit des Gebäudes und das Preisniveau ausschlaggebend“, sagt Lemli.
Spitzenrenditen in den Top-7 noch stabil
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien blieben in den Top-Standorten im dritten Quartal stabil. Über die Top-7 hinweg lag die Spitzenrendite bei 4,73 Prozent. In B-Standorten und Regionalzentren waren dagegen bereits Renditeanstiege zu verzeichnen.
Das gestiegene Zinsniveau erhöht den Anpassungsdruck auch in den großen Büromärkten. Höhere langfristige Finanzierungskosten erschweren die Kalkulation von Ankäufen. Zugleich machen gestiegene Renditen festverzinslicher Anlagen Immobilieninvestments stärker vom Vergleich mit alternativen Anlagemöglichkeiten abhängig.
„Die Stabilität der Spitzenrenditen in den Top-Standorten steht zunehmend unter dem Einfluss der höheren Kapitalmarktzinsen. Wenn Finanzierungskosten und Anleiherenditen erhöht bleiben, werden sich diese Bedingungen auch in den Immobilienpreisen widerspiegeln. Wir rechnen deshalb in den kommenden Quartalen mit Aufwärtsdruck auf die Spitzenrenditen“, sagt Sandro Höselbarth, Head of Valuation & Advisory Services bei CBRE in Deutschland.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2026
Für die kommenden Monate bieten insbesondere großvolumige Transaktionen weiteres Potenzial für Marktaktivität. Die Nachfrage dürfte sich weiterhin auf hochwertige Büroimmobilien in attraktiven Lagen konzentrieren. Gleichzeitig bleiben Finanzierungskonditionen und die Annäherung der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern wesentliche Voraussetzungen für zusätzliche Abschlüsse.
Die gesamtwirtschaftlichen Perspektiven könnten mittelfristig Unterstützung bieten. Impulse aus dem Fiskalpaket sowie höhere staatliche Ausgaben für Infrastruktur und Verteidigung lassen eine schrittweise konjunkturelle Belebung erwarten. Auf den Immobilienmärkten dürften sich diese Effekte allerdings erst zeitverzögert bemerkbar machen.
„Für eine Fortsetzung der verhalten positiven Entwicklung am Büroinvestmentmarkt müssen die Beteiligten das veränderte Zinsumfeld in ihren Preisvorstellungen berücksichtigen. Gelingt diese Anpassung, bestehen gerade bei größeren Einzelobjekten weitere Chancen für Abschlüsse im Schlussquartal“, sagt Lemli. Für das Gesamtjahr ist ein Büroinvestmenttransaktionsvolumen von über fünf Milliarden Euro durchaus realistisch.
Büroimmobilien waren knapp hinter Industrie- und Logistikimmobilien die zweitstärkste Assetklasse am deutschen Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Im Bürosegment werden wieder mehr größere Investments umgesetzt. Entscheidend für die Investitionsbereitschaft sind verlässliche Mieterträge und eine überzeugende Perspektive für das jeweilige Objekt. Die höhere Aktivität bleibt daher eng mit der Qualität der angebotenen Immobilien und einem tragfähigen Kaufpreis verbunden“, sagt Marcus Lemli, Head of Capital Markets bei CBRE in Deutschland.
Die Zahl der registrierten Transaktionen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht. Zugleich wurden zehn Abschlüsse oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke erfasst, nach sechs in den ersten neun Monaten des Vorjahres. Die durchschnittliche Transaktionsgröße stieg auf knapp 27 Millionen Euro. Einzelobjekte dominierten weiterhin das Marktgeschehen, auch wenn ihr Anteil gegenüber dem Vorjahreszeitraum etwas zurückging. Portfoliotransaktionen legten beim Volumen zwar deutlich zu, lagen aber dennoch unterhalb der Zehn-Prozent-Marke.
Auf Ebene der Risikoklassen gewannen Core-Plus-Investments an Bedeutung. Dagegen wurden Core- und Value-Add-Produkte in geringerem Volumen als im Vorjahreszeitraum gehandelt. Inländische Investoren verstärkten ihre Präsenz und prägten den Büroinvestmentmarkt noch stärker als im Vorjahr.
„Die Entwicklung bei Core-Plus zeigt, dass Anleger gezielt nach zusätzlichem Wertpotenzial suchen. Dabei bleibt die Auswahl der Objekte anspruchsvoll. Angesichts einer weiterhin verhaltenen Konjunktur und hoher Finanzierungskosten kommt es besonders darauf an, Ertragsperspektiven und Investitionsbedarf sorgfältig abzuwägen“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
München als wichtigster Wachstumstreiber
Innerhalb der großen Büroinvestmentmärkte entwickelte sich München besonders dynamisch. Das Transaktionsvolumen verdoppelte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum und machte die bayerische Landeshauptstadt zum wichtigsten Wachstumstreiber. Auch Düsseldorf verzeichnete mit einem Plus von 65 Prozent einen deutlichen Zuwachs. In Berlin und Köln lagen die Volumina dagegen um 49 beziehungsweise 58 Prozent unter den Vorjahreswerten. Die Entwicklung verdeutlicht, wie stark einzelne Großabschlüsse das Ergebnis der jeweiligen Standorte beeinflussen.
Regionalmärkte gewinnen an Gewicht
Außerhalb der Top-7 stieg das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 59 Prozent. Diese Märkte vereinten inzwischen knapp ein Drittel des bundesweiten Büroinvestmentvolumens auf sich und verbreiterten damit die regionale Basis des Transaktionsgeschehens.
„Neben den etablierten Kernmärkten eröffnen auch Regionalstandorte Möglichkeiten für gezielte Investments. Für die Bewertung solcher Chancen sind die lokale Vermietungssituation, die langfristige Nutzbarkeit des Gebäudes und das Preisniveau ausschlaggebend“, sagt Lemli.
Spitzenrenditen in den Top-7 noch stabil
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien blieben in den Top-Standorten im dritten Quartal stabil. Über die Top-7 hinweg lag die Spitzenrendite bei 4,73 Prozent. In B-Standorten und Regionalzentren waren dagegen bereits Renditeanstiege zu verzeichnen.
Das gestiegene Zinsniveau erhöht den Anpassungsdruck auch in den großen Büromärkten. Höhere langfristige Finanzierungskosten erschweren die Kalkulation von Ankäufen. Zugleich machen gestiegene Renditen festverzinslicher Anlagen Immobilieninvestments stärker vom Vergleich mit alternativen Anlagemöglichkeiten abhängig.
„Die Stabilität der Spitzenrenditen in den Top-Standorten steht zunehmend unter dem Einfluss der höheren Kapitalmarktzinsen. Wenn Finanzierungskosten und Anleiherenditen erhöht bleiben, werden sich diese Bedingungen auch in den Immobilienpreisen widerspiegeln. Wir rechnen deshalb in den kommenden Quartalen mit Aufwärtsdruck auf die Spitzenrenditen“, sagt Sandro Höselbarth, Head of Valuation & Advisory Services bei CBRE in Deutschland.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2026
Für die kommenden Monate bieten insbesondere großvolumige Transaktionen weiteres Potenzial für Marktaktivität. Die Nachfrage dürfte sich weiterhin auf hochwertige Büroimmobilien in attraktiven Lagen konzentrieren. Gleichzeitig bleiben Finanzierungskonditionen und die Annäherung der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern wesentliche Voraussetzungen für zusätzliche Abschlüsse.
Die gesamtwirtschaftlichen Perspektiven könnten mittelfristig Unterstützung bieten. Impulse aus dem Fiskalpaket sowie höhere staatliche Ausgaben für Infrastruktur und Verteidigung lassen eine schrittweise konjunkturelle Belebung erwarten. Auf den Immobilienmärkten dürften sich diese Effekte allerdings erst zeitverzögert bemerkbar machen.
„Für eine Fortsetzung der verhalten positiven Entwicklung am Büroinvestmentmarkt müssen die Beteiligten das veränderte Zinsumfeld in ihren Preisvorstellungen berücksichtigen. Gelingt diese Anpassung, bestehen gerade bei größeren Einzelobjekten weitere Chancen für Abschlüsse im Schlussquartal“, sagt Lemli. Für das Gesamtjahr ist ein Büroinvestmenttransaktionsvolumen von über fünf Milliarden Euro durchaus realistisch.
