14.10.2026 Kommentar: Markterholung wird nicht alle Segmente erreichen
„Die diesjährige EXPO REAL 2026 hat die Lage der Immobilienwirtschaft bemerkenswert klar abgebildet: Die Hallen waren voll, der Gesprächsbedarf groß, doch im Transaktionsmarkt bleibt die Bewegung begrenzt. Mehr als 42.000 Teilnehmende aus 74 Ländern und 1.777 Aussteller trafen auf ein Marktumfeld, in dem Finanzierungskosten, hohe Baukosten und regulatorische Hürden weiterhin viele Projekte bremsen.
Für mich war die Messe deshalb weniger ein Signal des Aufbruchs als ein Zeichen dafür, dass die Branche die neuen Realitäten angenommen hat. In den Gesprächen wurde offener über Wertkorrekturen, Refinanzierungsdruck und schwierige Vermietung gesprochen. Das ist ein Fortschritt. Denn erst wenn Probleme nicht länger als vorübergehende Störung betrachtet werden, entstehen belastbare Entscheidungen.
Das „New Normal“ ist noch keine Bodenbildung
Viele Marktteilnehmer haben sich mit den veränderten Rahmenbedingungen arrangiert. Die Unsicherheit ist einer nüchterneren Erwartungshaltung gewichen. Das macht den Markt berechenbarer, bedeutet aber noch keine Trendwende.
Zwar werden wieder mehr Vorhaben geprüft, und auch internationale Investoren richten ihren Blick verstärkt auf Deutschland. Zwischen grundsätzlichem Interesse und einer tragfähigen Transaktion liegt jedoch weiterhin eine erhebliche Lücke. Dass Gespräche geführt werden, ist wichtig. Entscheidend bleibt aber, ob Finanzierung, Bewertung und Nutzungskonzept am Ende zusammenpassen.
Meine zentrale Beobachtung der Messe lautet daher: Der Markt wartet nicht mehr geschlossen auf die Rückkehr der alten Verhältnisse. Aber er hat auch noch keinen neuen Takt gefunden.
Der Büromarkt hat kein Mengenproblem, sondern ein Qualitätsproblem
Besonders deutlich wird die neue Selektivität bei Büroimmobilien. Moderne, flexible und gut angebundene Flächen bleiben gefragt. Gleichzeitig geraten ältere Gebäude mit energetischem Nachholbedarf, starren Grundrissen oder einer nicht mehr zeitgemäßen Positionierung stärker unter Druck.
Dabei greift die pauschale Diagnose einer allgemeinen Bürokrise zu kurz. Nicht das Büro als Nutzungsart verliert grundsätzlich an Bedeutung. Unter Druck stehen vor allem Immobilien, die weder durch herausragende Lage und Qualität überzeugen noch ein klar erkennbares Entwicklungspotenzial besitzen.
Pauschale Lösungen helfen hier nicht weiter. Weder reichen rein kosmetische Eingriffe aus, noch ist automatisch eine umfassende Sanierung erforderlich. Entscheidend ist, die Maßnahmen konsequent aus dem jeweiligen Objekt, seiner Lage und den Bedürfnissen seiner Nutzer abzuleiten. Das kann eine gezielte technische Ertüchtigung, ein flexibleres Flächenkonzept, eine neue Positionierung oder auch ein alternatives Nutzungskonzept sein. Wer diese Prüfung vertagt, verliert nicht nur Zeit, sondern zunehmend auch Handlungsspielraum.
Nicht jedes schwierige Objekt ist ein Stranded Asset
Umgekehrt sollte der Markt ältere Bestandsgebäude nicht vorschnell abschreiben. Der Rückgang der Neubautätigkeit könnte dazu führen, dass hochwertige und gut gelegene Flächen in einigen Jahren deutlich knapper werden. Hohe Baukosten und begrenzte Flächenverfügbarkeit können die wirtschaftliche Perspektive geeigneter Bestandsobjekte zusätzlich verbessern.
Entscheidend ist deshalb nicht allein das Alter einer Immobilie, sondern ihre Veränderungsfähigkeit. Ein technisch oder energetisch nicht mehr zeitgemäßes Gebäude kann wieder wettbewerbsfähig werden, wenn Lage, Substanz und Nutzungspotenzial stimmen. Dafür braucht es eine ehrliche Bestandsaufnahme und einen klaren Investitionspfad.
Vielleicht werden wir in einigen Jahren feststellen, dass wir zwei Entwicklungen gleichzeitig unterschätzt haben: die künftige Knappheit wirklich guter Immobilien und das Potenzial bestehender Gebäude, die heute zu schnell als problematisch eingeordnet werden.
Asset Management muss früher entscheiden
Das veränderte Marktumfeld verschiebt die Aufgabe des Asset Managements. Bewertung, technische Entwicklung, Vermietung und Nutzungskonzept müssen noch enger miteinander verbunden werden.
Für uns beginnt aktives Asset Management deshalb mit einem genauen Verständnis des einzelnen Gebäudes und seiner Nutzer. Wir betrachten nicht nur den aktuellen Zustand, sondern auch die Frage, welche Anforderungen künftig an das Objekt gestellt werden und welche Entwicklung an diesem Standort wirtschaftlich sinnvoll ist. Daraus entstehen passgenaue Lösungen statt standardisierter Maßnahmen.
Entscheidend ist, Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und daraus konkrete Entscheidungen abzuleiten: Wo sind gezielte Investitionen sinnvoll? Wo braucht es flexiblere Flächen oder einen veränderten Mietermix? Und wo muss die bisherige Nutzung grundsätzlich neu gedacht werden? Vorausschauendes Asset Management bedeutet, nicht erst auf Leerstand oder Wertverlust zu reagieren, sondern Immobilien aktiv auf veränderte Anforderungen auszurichten.
Der Markt kommt zurück, aber nicht für jedes Gebäude
Die EXPO REAL 2026 hat gezeigt, dass Kapital und Investitionsinteresse grundsätzlich vorhanden sind. Sie hat aber ebenso deutlich gemacht, dass beides selektiver eingesetzt wird. Lage allein reicht nicht mehr aus. Auch ein prestigeträchtiger Name oder eine erfolgreiche Vergangenheit garantieren keine Zukunftsfähigkeit.
Der Markt ist nicht zum Stillstand gekommen. Er sortiert sich neu. Für Eigentümer und Asset Manager folgt daraus eine unbequeme, aber notwendige Aufgabe: Sie müssen heute entscheiden, welche Immobilien unter den neuen Bedingungen überzeugen können. Denn der nächste Aufschwung wird kommen. Er wird nur nicht jedes Gebäude mitnehmen.“
(Marktkommentar von Christian Bahn, Managing Director bei Clarus Management GmbH)
Für mich war die Messe deshalb weniger ein Signal des Aufbruchs als ein Zeichen dafür, dass die Branche die neuen Realitäten angenommen hat. In den Gesprächen wurde offener über Wertkorrekturen, Refinanzierungsdruck und schwierige Vermietung gesprochen. Das ist ein Fortschritt. Denn erst wenn Probleme nicht länger als vorübergehende Störung betrachtet werden, entstehen belastbare Entscheidungen.
Das „New Normal“ ist noch keine Bodenbildung
Viele Marktteilnehmer haben sich mit den veränderten Rahmenbedingungen arrangiert. Die Unsicherheit ist einer nüchterneren Erwartungshaltung gewichen. Das macht den Markt berechenbarer, bedeutet aber noch keine Trendwende.
Zwar werden wieder mehr Vorhaben geprüft, und auch internationale Investoren richten ihren Blick verstärkt auf Deutschland. Zwischen grundsätzlichem Interesse und einer tragfähigen Transaktion liegt jedoch weiterhin eine erhebliche Lücke. Dass Gespräche geführt werden, ist wichtig. Entscheidend bleibt aber, ob Finanzierung, Bewertung und Nutzungskonzept am Ende zusammenpassen.
Meine zentrale Beobachtung der Messe lautet daher: Der Markt wartet nicht mehr geschlossen auf die Rückkehr der alten Verhältnisse. Aber er hat auch noch keinen neuen Takt gefunden.
Der Büromarkt hat kein Mengenproblem, sondern ein Qualitätsproblem
Besonders deutlich wird die neue Selektivität bei Büroimmobilien. Moderne, flexible und gut angebundene Flächen bleiben gefragt. Gleichzeitig geraten ältere Gebäude mit energetischem Nachholbedarf, starren Grundrissen oder einer nicht mehr zeitgemäßen Positionierung stärker unter Druck.
Dabei greift die pauschale Diagnose einer allgemeinen Bürokrise zu kurz. Nicht das Büro als Nutzungsart verliert grundsätzlich an Bedeutung. Unter Druck stehen vor allem Immobilien, die weder durch herausragende Lage und Qualität überzeugen noch ein klar erkennbares Entwicklungspotenzial besitzen.
Pauschale Lösungen helfen hier nicht weiter. Weder reichen rein kosmetische Eingriffe aus, noch ist automatisch eine umfassende Sanierung erforderlich. Entscheidend ist, die Maßnahmen konsequent aus dem jeweiligen Objekt, seiner Lage und den Bedürfnissen seiner Nutzer abzuleiten. Das kann eine gezielte technische Ertüchtigung, ein flexibleres Flächenkonzept, eine neue Positionierung oder auch ein alternatives Nutzungskonzept sein. Wer diese Prüfung vertagt, verliert nicht nur Zeit, sondern zunehmend auch Handlungsspielraum.
Nicht jedes schwierige Objekt ist ein Stranded Asset
Umgekehrt sollte der Markt ältere Bestandsgebäude nicht vorschnell abschreiben. Der Rückgang der Neubautätigkeit könnte dazu führen, dass hochwertige und gut gelegene Flächen in einigen Jahren deutlich knapper werden. Hohe Baukosten und begrenzte Flächenverfügbarkeit können die wirtschaftliche Perspektive geeigneter Bestandsobjekte zusätzlich verbessern.
Entscheidend ist deshalb nicht allein das Alter einer Immobilie, sondern ihre Veränderungsfähigkeit. Ein technisch oder energetisch nicht mehr zeitgemäßes Gebäude kann wieder wettbewerbsfähig werden, wenn Lage, Substanz und Nutzungspotenzial stimmen. Dafür braucht es eine ehrliche Bestandsaufnahme und einen klaren Investitionspfad.
Vielleicht werden wir in einigen Jahren feststellen, dass wir zwei Entwicklungen gleichzeitig unterschätzt haben: die künftige Knappheit wirklich guter Immobilien und das Potenzial bestehender Gebäude, die heute zu schnell als problematisch eingeordnet werden.
Asset Management muss früher entscheiden
Das veränderte Marktumfeld verschiebt die Aufgabe des Asset Managements. Bewertung, technische Entwicklung, Vermietung und Nutzungskonzept müssen noch enger miteinander verbunden werden.
Für uns beginnt aktives Asset Management deshalb mit einem genauen Verständnis des einzelnen Gebäudes und seiner Nutzer. Wir betrachten nicht nur den aktuellen Zustand, sondern auch die Frage, welche Anforderungen künftig an das Objekt gestellt werden und welche Entwicklung an diesem Standort wirtschaftlich sinnvoll ist. Daraus entstehen passgenaue Lösungen statt standardisierter Maßnahmen.
Entscheidend ist, Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und daraus konkrete Entscheidungen abzuleiten: Wo sind gezielte Investitionen sinnvoll? Wo braucht es flexiblere Flächen oder einen veränderten Mietermix? Und wo muss die bisherige Nutzung grundsätzlich neu gedacht werden? Vorausschauendes Asset Management bedeutet, nicht erst auf Leerstand oder Wertverlust zu reagieren, sondern Immobilien aktiv auf veränderte Anforderungen auszurichten.
Der Markt kommt zurück, aber nicht für jedes Gebäude
Die EXPO REAL 2026 hat gezeigt, dass Kapital und Investitionsinteresse grundsätzlich vorhanden sind. Sie hat aber ebenso deutlich gemacht, dass beides selektiver eingesetzt wird. Lage allein reicht nicht mehr aus. Auch ein prestigeträchtiger Name oder eine erfolgreiche Vergangenheit garantieren keine Zukunftsfähigkeit.
Der Markt ist nicht zum Stillstand gekommen. Er sortiert sich neu. Für Eigentümer und Asset Manager folgt daraus eine unbequeme, aber notwendige Aufgabe: Sie müssen heute entscheiden, welche Immobilien unter den neuen Bedingungen überzeugen können. Denn der nächste Aufschwung wird kommen. Er wird nur nicht jedes Gebäude mitnehmen.“
(Marktkommentar von Christian Bahn, Managing Director bei Clarus Management GmbH)
