13.10.2026 Provisionsrückforderungen gefährden Verwaltungsunternehmen
Am 21. Mai 2026 entschied der BGH (Az. I ZR 224/25), dass Verwalter von Wohnräumen auch von der Vermieterseite keine Provision verlangen können, wenn sie die von ihnen verwalteten Wohnungen an Mieter vermitteln. Durch diese Auslegung von § 2 Abs. 2 Wohnraumvermittlungsgesetz (WoVermittG) verschaffte der BGH einem Eigentümer von Wohnimmobilien Rückforderungsansprüche wegen gezahlter Provisionen gegen seinen früheren Verwalter mit dem Argument, die Mieter würden mittelbar durch die Provisionszahlungen belastet, weil diese die Miete erhöhten.
Prof. Dr. Martin Häublein, of counsel bei der Kanzlei Müller Radack Schultz, hat sich mit der Entscheidung des BGH intensiv auseinandergesetzt und hält sie juristisch für falsch (s. Häublein, Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht – NZM – 2026, 775): „Vor allem aber führt das Urteil zu katastrophalen Ergebnissen. Mit dem Argument des Mieterschutzes werden den Immobilieneigentümern immense Rückforderungsansprüche zuerkannt, je nach Fall sechs- oder gar siebenstellige Beträge. Diese gefährden die finanzielle Basis vieler Verwaltungsunternehmen, obwohl diese ihre Dienstleistung den Eigentümern gegenüber ohne Beanstandung erbracht haben.“
Häublein, der der Expertenkommission der Bundesregierung zum Mietrecht angehört, meint, die vom BGH behauptete mittelbare Belastung der Mieter mit den Provisionen sei kein valides Argument, weil der Gesetzgeber eine Kostenweitergabe durch die Mietpreisbremse verhindere. Mit deren Einführung wurde 2015 auch das Bestellerprinzip eingeführt. Nach diesem darf der Vermittler vom Wohnungssuchenden grundsätzlich keine Provision fordern (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). „Offenkundig hielt es der Gesetzgeber nicht für erforderlich, auch die Provisionsansprüche gegen die Vermieterseite auszuschließen, um die Mieter vor den Kosten zu schützen. Darauf geht der BGH mit keinem Wort ein, was mehr als ein handwerklicher Fehler ist“, so der Rechtswissenschaftler.
Im Ergebnis könnte sich das Urteil sogar zulasten der Mieter auswirken. „Die Praxis zeigt, dass Verwalter die Vermittlungsleistungen oft günstiger anbieten als Makler. Das ist auch plausibel, weil die Verwalter ohnehin über die erforderlichen Informationen und Daten verfügen. Der BGH nimmt also ausgerechnet die Akteure ins Visier, die zu einer Reduktion von Kosten beitragen können.“ Nach Ansicht von Häublein bewirkt das Urteil eine Ungleichbehandlung im Sinne von Art. 3 Grundgesetz, weil Makler, aber auch Wohnungseigentumsverwalter Provisionen verlangen können. Er sieht den Gesetzgeber in der Verantwortung, die aus seiner Sicht unverantwortliche Entscheidung zu korrigieren. Nach dem Sinn und Zweck von § 2 Abs. 2 WoVermittG seien explizit nur Ansprüche gegen den Wohnungssuchenden, nicht aber gegen die Vermieterseite auszuschließen.
Prof. Dr. Martin Häublein, of counsel bei der Kanzlei Müller Radack Schultz, hat sich mit der Entscheidung des BGH intensiv auseinandergesetzt und hält sie juristisch für falsch (s. Häublein, Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht – NZM – 2026, 775): „Vor allem aber führt das Urteil zu katastrophalen Ergebnissen. Mit dem Argument des Mieterschutzes werden den Immobilieneigentümern immense Rückforderungsansprüche zuerkannt, je nach Fall sechs- oder gar siebenstellige Beträge. Diese gefährden die finanzielle Basis vieler Verwaltungsunternehmen, obwohl diese ihre Dienstleistung den Eigentümern gegenüber ohne Beanstandung erbracht haben.“
Häublein, der der Expertenkommission der Bundesregierung zum Mietrecht angehört, meint, die vom BGH behauptete mittelbare Belastung der Mieter mit den Provisionen sei kein valides Argument, weil der Gesetzgeber eine Kostenweitergabe durch die Mietpreisbremse verhindere. Mit deren Einführung wurde 2015 auch das Bestellerprinzip eingeführt. Nach diesem darf der Vermittler vom Wohnungssuchenden grundsätzlich keine Provision fordern (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). „Offenkundig hielt es der Gesetzgeber nicht für erforderlich, auch die Provisionsansprüche gegen die Vermieterseite auszuschließen, um die Mieter vor den Kosten zu schützen. Darauf geht der BGH mit keinem Wort ein, was mehr als ein handwerklicher Fehler ist“, so der Rechtswissenschaftler.
Im Ergebnis könnte sich das Urteil sogar zulasten der Mieter auswirken. „Die Praxis zeigt, dass Verwalter die Vermittlungsleistungen oft günstiger anbieten als Makler. Das ist auch plausibel, weil die Verwalter ohnehin über die erforderlichen Informationen und Daten verfügen. Der BGH nimmt also ausgerechnet die Akteure ins Visier, die zu einer Reduktion von Kosten beitragen können.“ Nach Ansicht von Häublein bewirkt das Urteil eine Ungleichbehandlung im Sinne von Art. 3 Grundgesetz, weil Makler, aber auch Wohnungseigentumsverwalter Provisionen verlangen können. Er sieht den Gesetzgeber in der Verantwortung, die aus seiner Sicht unverantwortliche Entscheidung zu korrigieren. Nach dem Sinn und Zweck von § 2 Abs. 2 WoVermittG seien explizit nur Ansprüche gegen den Wohnungssuchenden, nicht aber gegen die Vermieterseite auszuschließen.
