12.10.2026 Leerstand ist häufig mehr als ein Vermietungsproblem
Hoher Leerstand in Bestandsimmobilien lässt sich nach Einschätzung der Tattersall Lorenz Immobilienmanagement GmbH nicht allein durch intensivere Vermarktung abbauen. In ihrem Whitepaper „Manage to Core – Immobilien aus dem Bestand heraus weiterentwickeln“ zur EXPO REAL 2026 empfiehlt das Unternehmen, Vermietungsstrategien und Investitionsplanungen gemeinsam auf die technische und wirtschaftliche Entwicklung des jeweiligen Gebäudes auszurichten. Ziel ist es, Objekte mit erhöhtem Handlungsbedarf schrittweise zu stabilisieren. Das Property Management kann dabei die Umsetzung am Objekt koordinieren, während die strategischen Investmentziele weiterhin von Eigentümern und Asset Management definiert werden.
„In vielen Märkten wächst der Leerstand weiter. Eigentümer, Asset und Property Manager sind gefragt, gemeinsame Lösungen zu entwickeln, um in einem herausfordernden Umfeld eine bestmögliche Vermietbarkeit ihrer vakanten Flächen zu erzielen. Die bloße Reichweite reicht längst nicht mehr aus. Wir müssen dringend stärker mit den Flächen und ihren Möglichkeiten arbeiten“, erklärt Susanne Tattersall, geschäftsführende Gesellschafterin der Tattersall Lorenz Immobilienmanagement GmbH.
Ausgangspunkt ist die Analyse der Ursachen für den Leerstand. So können ungeeignete Flächenzuschnitte oder eine nicht mehr wettbewerbsfähige technische Ausstattung einer Neuvermietung entgegenstehen. Auch das Verhältnis zwischen Mietpreis und angebotener Flächenqualität spielt eine Rolle. Eine belastbare Vermietungsstrategie muss nach dem im Whitepaper beschriebenen Ansatz deshalb das gesamte Objekt und seine Marktpositionierung berücksichtigen. Werden bauliche oder technische Defizite festgestellt, sollen diese Erkenntnisse unmittelbar in die Investitions- und Maßnahmenplanung einfließen.
Wirtschaftlichkeit als Maßstab für Investitionen
Für die Priorisierung von Investitionen ist entscheidend, welchen Beitrag eine Maßnahme zum zuvor definierten Zielzustand des Gebäudes leistet. Das Whitepaper weist darauf hin, dass nicht jede grundsätzlich sinnvolle Maßnahme auch wirtschaftlich vertretbar oder zum selben Zeitpunkt erforderlich ist. Die Modernisierung leerstehender Flächen sollte sich an der tatsächlichen Nachfrage orientieren. Steht ohnehin die Erneuerung technischer Anlagen an, sollten Möglichkeiten zur energetischen Verbesserung gemeinsam geprüft werden. Ein Mieterausbau kann wiederum genutzt werden, um technische Anpassungen mit einer langfristigen Bindung des Mieters zu verbinden.
ESG-Ziele werden dabei als Bestandteil der technischen und wirtschaftlichen Objektentwicklung verstanden. Dazu gehört die Prüfung, welche Anlagen besonders hohe Verbräuche aufweisen und welche Verbesserungen sich mit ohnehin vorgesehenen Investitionen verbinden lassen. Ebenso müssen Lücken in der Datengrundlage erkannt und notwendige Maßnahmen zeitlich eingeordnet werden. Das Whitepaper empfiehlt hierfür einen transparenten Maßnahmenplan, der die schrittweise Entwicklung des Gebäudes abbildet.
Parallel zum Abbau bestehender Leerstände kommt der Betreuung vorhandener Mieter eine wichtige Funktion zu. Frühzeitige Gespräche über Vertragsverlängerungen und veränderte Flächenbedarfe können helfen, weiteren Leerstand zu vermeiden. Die Stabilisierung eines Objekts darf sich demnach nicht ausschließlich auf die aktuell unvermieteten Flächen konzentrieren.
Klare Zuständigkeiten und messbare Fortschritte
Dem Property Management kommt dabei eine stärkere operative Steuerungsfunktion zu. Durch den laufenden Kontakt zu Mietern und Dienstleistern sowie den Einblick in die Kostenentwicklung und den technischen Zustand eines Gebäudes kann es Handlungsbedarf frühzeitig erkennen. Seine Aufgabe besteht darin, strategische Vorgaben in konkrete Maßnahmen zu übersetzen und deren Umsetzung zu begleiten. Die Rolle des Asset Managements wird dadurch ausdrücklich nicht übernommen.
Der Ansatz zielt zugleich nicht darauf ab, jedes Gebäude unabhängig von seinen Voraussetzungen auf einen einheitlichen Core-Standard zu bringen. Maßgeblich sind das Potenzial des jeweiligen Objekts und die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen. Fortschritte sollen unter anderem anhand der Leerstandsquote, abgeschlossener Mietvertragsverlängerungen und der Reduzierung technischer Risiken überprüft werden. „Manage to Core“ ist damit als fortlaufender Managementprozess angelegt.
„In vielen Märkten wächst der Leerstand weiter. Eigentümer, Asset und Property Manager sind gefragt, gemeinsame Lösungen zu entwickeln, um in einem herausfordernden Umfeld eine bestmögliche Vermietbarkeit ihrer vakanten Flächen zu erzielen. Die bloße Reichweite reicht längst nicht mehr aus. Wir müssen dringend stärker mit den Flächen und ihren Möglichkeiten arbeiten“, erklärt Susanne Tattersall, geschäftsführende Gesellschafterin der Tattersall Lorenz Immobilienmanagement GmbH.
Ausgangspunkt ist die Analyse der Ursachen für den Leerstand. So können ungeeignete Flächenzuschnitte oder eine nicht mehr wettbewerbsfähige technische Ausstattung einer Neuvermietung entgegenstehen. Auch das Verhältnis zwischen Mietpreis und angebotener Flächenqualität spielt eine Rolle. Eine belastbare Vermietungsstrategie muss nach dem im Whitepaper beschriebenen Ansatz deshalb das gesamte Objekt und seine Marktpositionierung berücksichtigen. Werden bauliche oder technische Defizite festgestellt, sollen diese Erkenntnisse unmittelbar in die Investitions- und Maßnahmenplanung einfließen.
Wirtschaftlichkeit als Maßstab für Investitionen
Für die Priorisierung von Investitionen ist entscheidend, welchen Beitrag eine Maßnahme zum zuvor definierten Zielzustand des Gebäudes leistet. Das Whitepaper weist darauf hin, dass nicht jede grundsätzlich sinnvolle Maßnahme auch wirtschaftlich vertretbar oder zum selben Zeitpunkt erforderlich ist. Die Modernisierung leerstehender Flächen sollte sich an der tatsächlichen Nachfrage orientieren. Steht ohnehin die Erneuerung technischer Anlagen an, sollten Möglichkeiten zur energetischen Verbesserung gemeinsam geprüft werden. Ein Mieterausbau kann wiederum genutzt werden, um technische Anpassungen mit einer langfristigen Bindung des Mieters zu verbinden.
ESG-Ziele werden dabei als Bestandteil der technischen und wirtschaftlichen Objektentwicklung verstanden. Dazu gehört die Prüfung, welche Anlagen besonders hohe Verbräuche aufweisen und welche Verbesserungen sich mit ohnehin vorgesehenen Investitionen verbinden lassen. Ebenso müssen Lücken in der Datengrundlage erkannt und notwendige Maßnahmen zeitlich eingeordnet werden. Das Whitepaper empfiehlt hierfür einen transparenten Maßnahmenplan, der die schrittweise Entwicklung des Gebäudes abbildet.
Parallel zum Abbau bestehender Leerstände kommt der Betreuung vorhandener Mieter eine wichtige Funktion zu. Frühzeitige Gespräche über Vertragsverlängerungen und veränderte Flächenbedarfe können helfen, weiteren Leerstand zu vermeiden. Die Stabilisierung eines Objekts darf sich demnach nicht ausschließlich auf die aktuell unvermieteten Flächen konzentrieren.
Klare Zuständigkeiten und messbare Fortschritte
Dem Property Management kommt dabei eine stärkere operative Steuerungsfunktion zu. Durch den laufenden Kontakt zu Mietern und Dienstleistern sowie den Einblick in die Kostenentwicklung und den technischen Zustand eines Gebäudes kann es Handlungsbedarf frühzeitig erkennen. Seine Aufgabe besteht darin, strategische Vorgaben in konkrete Maßnahmen zu übersetzen und deren Umsetzung zu begleiten. Die Rolle des Asset Managements wird dadurch ausdrücklich nicht übernommen.
Der Ansatz zielt zugleich nicht darauf ab, jedes Gebäude unabhängig von seinen Voraussetzungen auf einen einheitlichen Core-Standard zu bringen. Maßgeblich sind das Potenzial des jeweiligen Objekts und die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen. Fortschritte sollen unter anderem anhand der Leerstandsquote, abgeschlossener Mietvertragsverlängerungen und der Reduzierung technischer Risiken überprüft werden. „Manage to Core“ ist damit als fortlaufender Managementprozess angelegt.
