07.10.2026 A-Städte: Es fehlen mehr Micro-Apartments, als seit 2010 gebaut wurden
In Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und Stuttgart fehlen rechnerisch rund 73.500 wohnwirtschaftliche Micro-Apartments, in Frankfurt am Main je nach Annahme weitere 400 bis 4.700. Das ist mehr, als in diesen sechs Städten seit 2010 überhaupt gebaut wurde: rund 60.500 Apartments in 384 Häusern. Zu diesem Ergebnis kommt der Micro-Living-Atlas 2026, den die BelForm GmbH & Co. KG in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit der bulwiengesa GmbH heute auf der EXPO REAL in München vorgestellt hat.
Wohnen auf Zeit ist Infrastruktur für den Arbeitsmarkt
Die Angebotslücke beginnt beim Zuzug. 2024 sind 591.469 Menschen in die sieben A-Städte gezogen. Wer für eine neue Stelle, eine Ausbildung oder ein Studium kommt, braucht zuerst eine Wohnung, die sofort bezugsfertig ist, möbliert und auf Zeit. In Berlin kommen sieben von zehn Zuziehenden aus dem Ausland. Diese Gruppe fragt möblierten Wohnraum am häufigsten nach.
Der Zuzug ist politisch gewollt. Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung beziffert die Nettozuwanderung, die Deutschland zum Ausgleich der Babyboomer-Rente jährlich braucht, auf 400.000 Menschen. Die Bundesregierung baut dafür seit 2026 die Work-and-Stay-Agentur auf, die Visa, Anerkennung und Erwerbsmigration aus Drittstaaten bündeln und beschleunigen soll. Schon im ersten Jahr des neuen Fachkräfteeinwanderungsgesetzes wurden rund 200.000 Visa zur Erwerbsmigration erteilt. Wo diese Menschen in den ersten Monaten wohnen, bleibt unbeantwortet.
„Die Bundesregierung wirbt um Fachkräfte aus dem Ausland, und das ist richtig. Nur kommt niemand in eine Stadt, in der er keine Wohnung findet. Wenn ein Klinikum eine Pflegekraft aus Manila holt oder ein Unternehmen eine Ingenieurin von Hamburg nach München, brauchen diese Menschen in den ersten Monaten eine Wohnung, die sofort bezugsfertig ist. Die sechs Städte haben in sechzehn Jahren 60.500 Apartments gebaut und bräuchten heute 73.500 weitere“, sagt Benjamin Oeckl, Geschäftsführer der BelForm GmbH & Co. KG.
Das Angebot: 72.717 Apartments, über 94 Prozent belegt
bulwiengesa hat für die Studie 540 Micro-Apartment-Projekte und 355 Serviced-Apartment-Projekte in den sieben A-Städten auf Objektebene erfasst, vom Bestand seit 2010 bis zur Pipeline bis 2030. Seit 2010 sind 72.717 wohnwirtschaftliche Micro-Apartments in 452 Häusern entstanden, im Durchschnitt zu über 94 Prozent belegt. 2025 gingen die Fertigstellungen gegenüber dem Vorjahr bei Micro-Apartments um rund 50 Prozent zurück, bei Serviced Apartments um rund 40 Prozent.
„Die Häuser sind voll, und trotzdem hat sich der Neubau im Jahr 2025 halbiert. Diese Schere sehen wir jetzt erstmals für alle sieben A-Städte auf Objektebene. Die Ursache liegt im Zinsanstieg seit 2022, der mit Verzögerung bei den Fertigstellungen ankommt“, sagt André Adami, Teamlead Consulting der bulwiengesa GmbH.
Die Nachfrage: Wo der Zuzug am stärksten ist, fehlt am meisten
BelForm hat dem Angebot ein Nachfragemodell je Stadt gegenübergestellt. Grundlage sind die Zuzüge des Jahres 2024 aus der amtlichen Kommunalstatistik, der marktaktive Leerstand aus dem Zensus 2022 und das private möblierte Angebot. bulwiengesa hat Herleitung, Parameter und Ergebnisse geprüft. In neun von zehn Rechenvarianten liegt die Angebotslücke der sechs Städte zwischen 53.000 und 129.000 Apartments. Der Atlas weist mit 73.500 einen Wert im unteren Drittel aus.
Fehlende Apartments 2026
• Berlin: 30.400 fehlende Apartments, der Bestand deckt 47 Prozent des Bedarfs
• Hamburg: 13.200 fehlende Apartments, Deckung 44 Prozent
• München: 11.700 fehlende Apartments, Deckung 49 Prozent
• Köln: 8.400 fehlende Apartments, Deckung 32 Prozent
• Düsseldorf: 6.000 fehlende Apartments, Deckung 32 Prozent
• Stuttgart: 3.800 fehlende Apartments, Deckung 56 Prozent
• Frankfurt am Main: 400 bis 4.700 fehlende Apartments je nach Annahme, Deckung 72 bis 97 Prozent
Quelle: Micro-Living-Atlas 2026, BelForm in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit bulwiengesa. Stadtwerte auf Hundert gerundet.
Berlin verfügt über mehr als ein Drittel des Bestands aller sieben Städte und hat zugleich die größte Angebotslücke, weil dort auch der Zuzug aus dem Ausland am stärksten ist. Köln hat mit 64 Apartments je 1.000 Zuzüge den dünnsten Bestand, Frankfurt am Main ist mit 217 je 1.000 Zuzüge am dichtesten versorgt.
Der Neubau schließt die Angebotslücke nicht
Bis 2030 kommen in den sechs Städten außerhalb Frankfurts rund 13.500 Apartments hinzu. Projekte im Bau zählen dabei vollständig, Projekte in Planung zu 70 Prozent. Das schließt nur 18 Prozent der Angebotslücke, der Großteil bleibt offen. Der Schwerpunkt der Fertigstellungen liegt im Jahr 2028 mit etwa 5.700 Apartments, 2030 sind es unter 1.000. In Berlin fehlen auch nach allem, was bis 2030 in der Pipeline steht, rund 23.000 Apartments.
„Nach 2028 fällt die Pipeline steil ab. Wer jetzt ein Projekt startet, eröffnet in einem Markt, in dem kaum neue Häuser hinzukommen. Entscheidend ist dann, ob Standort, Produkt und Preis zur Zielgruppe passen“, sagt Benjamin Oeckl.
Praxisbeispiel mit REAL I.S.: The Bloom Homes, Berlin-Oberschöneweide
Als Fondsdienstleister und Asset Manager hatte die Real I.S. 2024 ein Apartmenthaus mit 99 Einheiten übernommen. Das Objekt in Berlin-Oberschöneweide verzeichnete einen Leerstand von rund 30 Prozent und wurde den aktuellen Bedürfnissen auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr gerecht. Auf Basis einer Standort-, Markt- und Wirtschaftlichkeitsanalyse entwickelte die REAL I.S. gemeinsam mit BelForm ein neues Micro-Living-Konzept. Im Rahmen der Repositionierung wurden die Apartments neu gestaltet, Gemeinschaftsflächen sowie digitale Services eingeführt und das Objekt unter der Marke The Bloom Homes neu am Markt positioniert. Zwölf Monate nach dem Neustart liegt die Auslastung bei rund 97 Prozent.
„Eine Angebotslücke auf Stadtebene ist noch keine Investitionsentscheidung. The Bloom Homes zeigt, wie ein zielgruppenspezifisches Konzept sowohl die Ertragskraft als auch den Wert einer Immobilie nachhaltig steigern kann – und das auch abseits der absoluten Toplagen“, sagt Markus König, Director Asset Management der Real I.S..
Wohnen auf Zeit ist Infrastruktur für den Arbeitsmarkt
Die Angebotslücke beginnt beim Zuzug. 2024 sind 591.469 Menschen in die sieben A-Städte gezogen. Wer für eine neue Stelle, eine Ausbildung oder ein Studium kommt, braucht zuerst eine Wohnung, die sofort bezugsfertig ist, möbliert und auf Zeit. In Berlin kommen sieben von zehn Zuziehenden aus dem Ausland. Diese Gruppe fragt möblierten Wohnraum am häufigsten nach.
Der Zuzug ist politisch gewollt. Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung beziffert die Nettozuwanderung, die Deutschland zum Ausgleich der Babyboomer-Rente jährlich braucht, auf 400.000 Menschen. Die Bundesregierung baut dafür seit 2026 die Work-and-Stay-Agentur auf, die Visa, Anerkennung und Erwerbsmigration aus Drittstaaten bündeln und beschleunigen soll. Schon im ersten Jahr des neuen Fachkräfteeinwanderungsgesetzes wurden rund 200.000 Visa zur Erwerbsmigration erteilt. Wo diese Menschen in den ersten Monaten wohnen, bleibt unbeantwortet.
„Die Bundesregierung wirbt um Fachkräfte aus dem Ausland, und das ist richtig. Nur kommt niemand in eine Stadt, in der er keine Wohnung findet. Wenn ein Klinikum eine Pflegekraft aus Manila holt oder ein Unternehmen eine Ingenieurin von Hamburg nach München, brauchen diese Menschen in den ersten Monaten eine Wohnung, die sofort bezugsfertig ist. Die sechs Städte haben in sechzehn Jahren 60.500 Apartments gebaut und bräuchten heute 73.500 weitere“, sagt Benjamin Oeckl, Geschäftsführer der BelForm GmbH & Co. KG.
Das Angebot: 72.717 Apartments, über 94 Prozent belegt
bulwiengesa hat für die Studie 540 Micro-Apartment-Projekte und 355 Serviced-Apartment-Projekte in den sieben A-Städten auf Objektebene erfasst, vom Bestand seit 2010 bis zur Pipeline bis 2030. Seit 2010 sind 72.717 wohnwirtschaftliche Micro-Apartments in 452 Häusern entstanden, im Durchschnitt zu über 94 Prozent belegt. 2025 gingen die Fertigstellungen gegenüber dem Vorjahr bei Micro-Apartments um rund 50 Prozent zurück, bei Serviced Apartments um rund 40 Prozent.
„Die Häuser sind voll, und trotzdem hat sich der Neubau im Jahr 2025 halbiert. Diese Schere sehen wir jetzt erstmals für alle sieben A-Städte auf Objektebene. Die Ursache liegt im Zinsanstieg seit 2022, der mit Verzögerung bei den Fertigstellungen ankommt“, sagt André Adami, Teamlead Consulting der bulwiengesa GmbH.
Die Nachfrage: Wo der Zuzug am stärksten ist, fehlt am meisten
BelForm hat dem Angebot ein Nachfragemodell je Stadt gegenübergestellt. Grundlage sind die Zuzüge des Jahres 2024 aus der amtlichen Kommunalstatistik, der marktaktive Leerstand aus dem Zensus 2022 und das private möblierte Angebot. bulwiengesa hat Herleitung, Parameter und Ergebnisse geprüft. In neun von zehn Rechenvarianten liegt die Angebotslücke der sechs Städte zwischen 53.000 und 129.000 Apartments. Der Atlas weist mit 73.500 einen Wert im unteren Drittel aus.
Fehlende Apartments 2026
• Berlin: 30.400 fehlende Apartments, der Bestand deckt 47 Prozent des Bedarfs
• Hamburg: 13.200 fehlende Apartments, Deckung 44 Prozent
• München: 11.700 fehlende Apartments, Deckung 49 Prozent
• Köln: 8.400 fehlende Apartments, Deckung 32 Prozent
• Düsseldorf: 6.000 fehlende Apartments, Deckung 32 Prozent
• Stuttgart: 3.800 fehlende Apartments, Deckung 56 Prozent
• Frankfurt am Main: 400 bis 4.700 fehlende Apartments je nach Annahme, Deckung 72 bis 97 Prozent
Quelle: Micro-Living-Atlas 2026, BelForm in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit bulwiengesa. Stadtwerte auf Hundert gerundet.
Berlin verfügt über mehr als ein Drittel des Bestands aller sieben Städte und hat zugleich die größte Angebotslücke, weil dort auch der Zuzug aus dem Ausland am stärksten ist. Köln hat mit 64 Apartments je 1.000 Zuzüge den dünnsten Bestand, Frankfurt am Main ist mit 217 je 1.000 Zuzüge am dichtesten versorgt.
Der Neubau schließt die Angebotslücke nicht
Bis 2030 kommen in den sechs Städten außerhalb Frankfurts rund 13.500 Apartments hinzu. Projekte im Bau zählen dabei vollständig, Projekte in Planung zu 70 Prozent. Das schließt nur 18 Prozent der Angebotslücke, der Großteil bleibt offen. Der Schwerpunkt der Fertigstellungen liegt im Jahr 2028 mit etwa 5.700 Apartments, 2030 sind es unter 1.000. In Berlin fehlen auch nach allem, was bis 2030 in der Pipeline steht, rund 23.000 Apartments.
„Nach 2028 fällt die Pipeline steil ab. Wer jetzt ein Projekt startet, eröffnet in einem Markt, in dem kaum neue Häuser hinzukommen. Entscheidend ist dann, ob Standort, Produkt und Preis zur Zielgruppe passen“, sagt Benjamin Oeckl.
Praxisbeispiel mit REAL I.S.: The Bloom Homes, Berlin-Oberschöneweide
Als Fondsdienstleister und Asset Manager hatte die Real I.S. 2024 ein Apartmenthaus mit 99 Einheiten übernommen. Das Objekt in Berlin-Oberschöneweide verzeichnete einen Leerstand von rund 30 Prozent und wurde den aktuellen Bedürfnissen auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr gerecht. Auf Basis einer Standort-, Markt- und Wirtschaftlichkeitsanalyse entwickelte die REAL I.S. gemeinsam mit BelForm ein neues Micro-Living-Konzept. Im Rahmen der Repositionierung wurden die Apartments neu gestaltet, Gemeinschaftsflächen sowie digitale Services eingeführt und das Objekt unter der Marke The Bloom Homes neu am Markt positioniert. Zwölf Monate nach dem Neustart liegt die Auslastung bei rund 97 Prozent.
„Eine Angebotslücke auf Stadtebene ist noch keine Investitionsentscheidung. The Bloom Homes zeigt, wie ein zielgruppenspezifisches Konzept sowohl die Ertragskraft als auch den Wert einer Immobilie nachhaltig steigern kann – und das auch abseits der absoluten Toplagen“, sagt Markus König, Director Asset Management der Real I.S..
