02.10.2026 Der Immobilienmarkt präsentiert sich weiterhin gespalten
Der deutsche Immobilienmarkt bleibt weiterhin gespalten: Während Gewerbe-immobilien, vor allem Büros und Einzelhandelsobjekte, unter schwacher Nachfrage, steigenden Leerständen und hoher Unsicherheit leiden, wird der Wohnungsmarkt durch das knappe Angebot gestützt. Die Wohnimmobilienpreise steigen weiter, die Erholung verliert jedoch deutlich an Dynamik. Das geht aus dem aktuellen Immobilien Quarterly des LBBW Research hervor.
„Der Immobilienmarkt präsentiert sich weiterhin gespalten“, sagt Dr. Moritz Kraemer, Chefvolkswirt der LBBW. „Im Bürosegment treffen strukturelle Veränderungen auf einen Überhang verfügbarer Flächen. Im Wohnungsmarkt verhindert das knappe Angebot stärkere Preisrückgänge. Hohe Kosten und Finanzierungshürden bremsen aber auch dort die Dynamik.“
Gewerbeimmobilien: Große Unterschiede zwischen den Segmenten
Der Gewerbeimmobilienmarkt kommt 2026 insgesamt nur langsam voran. Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleiben vielerorts unter Druck, während sich einzelne Teilsegmente, darunter Rechenzentren, vergleichsweise widerstandsfähig zeigen. Auch bei Logistikimmobilien ist die Entwicklung differenziert.
Im Bürosegment sind die Kapitalwerte seit dem zyklischen Höchststand Ende 2021 deutlich gesunken. Zugleich steigen die Leerstände an den großen deutschen Bürostandorten weiter: In den sieben Metropolen liegt die durchschnittliche Leerstandsquote inzwischen bei knapp zehn Prozent. Neben der konjunkturell verhaltenen Flächennachfrage verändert insbesondere hybrides Arbeiten die Anforderungen an Büroflächen. Gefragt bleiben moderne, flexibel nutzbare, energieeffiziente und gut angebundene Objekte. Ältere Gebäude mit Modernisierungs¬stau, geringer Flächenflexibilität oder schwächerer Lagequalität geraten dagegen zunehmend unter Druck. „Nicht der gesamte Büromarkt funktioniert schlecht – er differenziert sich vielmehr sehr stark aus“, so Kraemer. „Moderne und zentral gelegene Flächen mit hoher Aufenthaltsqualität können sich weiterhin gut behaupten.“
Rechenzentren profitieren von der fortschreitenden Digitalisierung und datenintensiven Anwendungen. Auch bei Logistikimmobilien bleibt die Nachfrage im Vergleich zu Büro- und Einzelhandelsflächen stabiler. Für dauerhaft schwach nachgefragte Büro- und Handelsflächen gewinnen Umnutzungen in Wohnen, Bildung, Hotellerie, medizinische Nutzungen oder Gastronomie an Bedeutung.
Wohnungsmarkt: Knappes Angebot stabilisiert Preise
Am Wohnungsmarkt bleibt der Mangel an verfügbarem Wohnraum der entscheidende Stabilitätsfaktor. Die Nachfrage trifft weiterhin auf ein zu geringes Angebot und stützt damit die Preise. Die Erholung hat jedoch spürbar an Dynamik verloren: Das LBBW Research rechnet für 2026 mit einem Preisplus von maximal drei Prozent. „Der Wohnungsmangel verhindert stärkere Preisrückgänge. Von einer kräftigen Erholung kann aber keine Rede sein“, sagt Kraemer. „Hohe Finanzierungs- und Baukosten bremsen Käufer, Investoren und den Neubau gleichermaßen.“
Trotz weiterhin hoher Baugenehmigungen ist keine rasche Entspannung am Wohnungsmarkt in Sicht. Steigende Bau- und Finanzierungskosten, hohe regulatorische Anforderungen, komplexe Verfahren und begrenzte öffentliche Finanzierungs-spielräume erschweren die wirtschaftliche Umsetzung neuer Projekte. Die Angebotslücke dürfte deshalb auch in den kommenden Jahren bestehen bleiben
Die Debatte über bezahlbaren Wohnraum gewinnt damit weiter an politischer Bedeutung, was nicht zuletzt die aktuelle Diskussion möglicher Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen in Berlin zeigt. Aus Sicht des LBBW Research bleibt die zentrale Herausforderung, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Dafür braucht es verlässliche rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, schnellere Verfahren und tragfähige Lösungen für bezahlbares Bauen. „Die Wohnungsfrage lässt sich nicht über Eingriffe in bestehende Bestände lösen“, betont Kraemer. „Erforderlich ist vor allem mehr Angebot. Dafür müssen öffentliche Hand, Wohnungswirtschaft und private Investoren wieder besser zusammenwirken können.“
Ausblick: Differenzierung und langer Atem gefragt
Für den weiteren Jahresverlauf bleibt das Umfeld anspruchsvoll. Zwar gibt es erste Signale einer konjunkturellen Stabilisierung, diese werden jedoch von geopolitischen Risiken, Inflationsgefahren und dem weiterhin erhöhten Zinsniveau überlagert. Eine schnelle Rückkehr zu den Marktbedingungen früherer Jahre ist nicht zu erwarten. „Erfolg am Immobilienmarkt verlangt eine genaue Analyse von Standort, Objektqualität und Nutzungskonzept“, fasst Kraemer zusammen. „Gerade in einem Markt mit großen Unterschieden zwischen den Segmenten braucht es Know-how, Phantasie, realistische Preisvorstellungen und einen langen Atem.“
„Der Immobilienmarkt präsentiert sich weiterhin gespalten“, sagt Dr. Moritz Kraemer, Chefvolkswirt der LBBW. „Im Bürosegment treffen strukturelle Veränderungen auf einen Überhang verfügbarer Flächen. Im Wohnungsmarkt verhindert das knappe Angebot stärkere Preisrückgänge. Hohe Kosten und Finanzierungshürden bremsen aber auch dort die Dynamik.“
Gewerbeimmobilien: Große Unterschiede zwischen den Segmenten
Der Gewerbeimmobilienmarkt kommt 2026 insgesamt nur langsam voran. Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleiben vielerorts unter Druck, während sich einzelne Teilsegmente, darunter Rechenzentren, vergleichsweise widerstandsfähig zeigen. Auch bei Logistikimmobilien ist die Entwicklung differenziert.
Im Bürosegment sind die Kapitalwerte seit dem zyklischen Höchststand Ende 2021 deutlich gesunken. Zugleich steigen die Leerstände an den großen deutschen Bürostandorten weiter: In den sieben Metropolen liegt die durchschnittliche Leerstandsquote inzwischen bei knapp zehn Prozent. Neben der konjunkturell verhaltenen Flächennachfrage verändert insbesondere hybrides Arbeiten die Anforderungen an Büroflächen. Gefragt bleiben moderne, flexibel nutzbare, energieeffiziente und gut angebundene Objekte. Ältere Gebäude mit Modernisierungs¬stau, geringer Flächenflexibilität oder schwächerer Lagequalität geraten dagegen zunehmend unter Druck. „Nicht der gesamte Büromarkt funktioniert schlecht – er differenziert sich vielmehr sehr stark aus“, so Kraemer. „Moderne und zentral gelegene Flächen mit hoher Aufenthaltsqualität können sich weiterhin gut behaupten.“
Rechenzentren profitieren von der fortschreitenden Digitalisierung und datenintensiven Anwendungen. Auch bei Logistikimmobilien bleibt die Nachfrage im Vergleich zu Büro- und Einzelhandelsflächen stabiler. Für dauerhaft schwach nachgefragte Büro- und Handelsflächen gewinnen Umnutzungen in Wohnen, Bildung, Hotellerie, medizinische Nutzungen oder Gastronomie an Bedeutung.
Wohnungsmarkt: Knappes Angebot stabilisiert Preise
Am Wohnungsmarkt bleibt der Mangel an verfügbarem Wohnraum der entscheidende Stabilitätsfaktor. Die Nachfrage trifft weiterhin auf ein zu geringes Angebot und stützt damit die Preise. Die Erholung hat jedoch spürbar an Dynamik verloren: Das LBBW Research rechnet für 2026 mit einem Preisplus von maximal drei Prozent. „Der Wohnungsmangel verhindert stärkere Preisrückgänge. Von einer kräftigen Erholung kann aber keine Rede sein“, sagt Kraemer. „Hohe Finanzierungs- und Baukosten bremsen Käufer, Investoren und den Neubau gleichermaßen.“
Trotz weiterhin hoher Baugenehmigungen ist keine rasche Entspannung am Wohnungsmarkt in Sicht. Steigende Bau- und Finanzierungskosten, hohe regulatorische Anforderungen, komplexe Verfahren und begrenzte öffentliche Finanzierungs-spielräume erschweren die wirtschaftliche Umsetzung neuer Projekte. Die Angebotslücke dürfte deshalb auch in den kommenden Jahren bestehen bleiben
Die Debatte über bezahlbaren Wohnraum gewinnt damit weiter an politischer Bedeutung, was nicht zuletzt die aktuelle Diskussion möglicher Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen in Berlin zeigt. Aus Sicht des LBBW Research bleibt die zentrale Herausforderung, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Dafür braucht es verlässliche rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, schnellere Verfahren und tragfähige Lösungen für bezahlbares Bauen. „Die Wohnungsfrage lässt sich nicht über Eingriffe in bestehende Bestände lösen“, betont Kraemer. „Erforderlich ist vor allem mehr Angebot. Dafür müssen öffentliche Hand, Wohnungswirtschaft und private Investoren wieder besser zusammenwirken können.“
Ausblick: Differenzierung und langer Atem gefragt
Für den weiteren Jahresverlauf bleibt das Umfeld anspruchsvoll. Zwar gibt es erste Signale einer konjunkturellen Stabilisierung, diese werden jedoch von geopolitischen Risiken, Inflationsgefahren und dem weiterhin erhöhten Zinsniveau überlagert. Eine schnelle Rückkehr zu den Marktbedingungen früherer Jahre ist nicht zu erwarten. „Erfolg am Immobilienmarkt verlangt eine genaue Analyse von Standort, Objektqualität und Nutzungskonzept“, fasst Kraemer zusammen. „Gerade in einem Markt mit großen Unterschieden zwischen den Segmenten braucht es Know-how, Phantasie, realistische Preisvorstellungen und einen langen Atem.“
