24.09.2026 Warum US-Investoren Europa wieder stärker ins Visier nehmen
In den vergangenen rund zehn Jahren hatten US-Immobilieninvestoren kaum Anlass, über die heimischen Grenzen hinauszublicken, zu stark war die Performance des US-Marktes. Diese Entwicklung hat naturgemäß zu einer höheren Allokation im heimischen Markt geführt. Unsere jüngsten Untersuchungen zeigen, dass US-Investoren inzwischen im Durchschnitt 70–80 % ihres Portfolios im Inland investieren, gegenüber 66 % in der zweiten Hälfte der letzten Konjunkturphase. Doch zunehmend deutet vieles darauf hin, dass es einen optimalen Mix zwischen inländischer und internationaler Immobilienallokationen gibt.
So sorgt eine internationale Immobilienallokation von rund 20 % eines Portfolios für deutliche Effizienzgewinne, wobei sich dieser Effekt im Bereich von 30–40 % etwas abgeschwächt zeigt. Dabei geht es jedoch nicht darum, unzählige Positionen in globalen Märkten zu halten. Der Sweet Spot liegt deutlich niedriger – bei etwa 10–15 % – und basiert auf drei Anlageprinzipien.
Erstens weisen europäische Wohnimmobilien dank der Strukturen im sozialen Wohnbau und langfristiger Mietverträge eine geringe Cashflow-Volatilität auf, im Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern in den USA.
Zweitens bieten Büroimmobilienmärkte im asiatisch-pazifischen Raum und in Europa eine knappere Angebots- und Vermietungsdynamik auf als weite Teile des US-Marktes. Gleichzeitig profitieren die regionalen Hotelmärkte von einem zunehmenden Tourismus bei begrenztem Angebot.
Und drittens bestehen Chancen in noch wachsenden Sektoren in Europa, wie der Self-Storage-Bereich, der nur einen Bruchteil des US-Niveaus im Verhältnis zur Einwohnerzahl aufweist. Dies ermöglicht Investoren, bereits ausgereifte Betreibermodelle in Märkte übertragen, in denen diese noch nicht etabliert sind. So lassen sich Entwicklungsgewinne sowie eine Yield Compression erzielen, während diese Märkte reifen.
Europas Fragmentierung ist kein Nachteil, sondern eine Quelle von Alpha
Ohne einen einheitlichen Kapitalmarkt bleiben Preisineffizienzen länger bestehen. Davon profitieren Investoren, die eine Bottom-up-Analyse auf Marktebene durchführen, was ein passiver Ansatz nicht leisten kann.
Aus unserer Sicht sticht beispielsweise die Iberische Halbinsel hervor, weil Immobilien dort in den bislang noch vergleichsweise wenig von institutionellen Investoren geprägten Volkswirtschaften eine besonders große Rolle spielen. Irlands Wohnsektor profitiert dagegen von einem echten strukturellen Angebotsmangel. Bezahlbarer Wohnraum in Großbritannien zieht zunehmend privates Kapital an in ein Marktsegment, das von der allgemeinen Zurückhaltung am Immobilienmarkt wenig betroffen ist. Und die schwierige Lage am deutschen Immobilienmarkt eröffnet Einstiegsmöglichkeiten für Investoren, die sowohl Fremd- als auch Eigenkapitalstrategien abdecken können.
Die Bereiche Wohnen und Logistik bleiben in nahezu allen Märkten relevant, während nachfragegetriebene Sektoren wie Self-Storage, Food-Anchored Retail und Premium Hospitality eine selektivere Herangehensweise erfordern. Eine ergänzende Debt-Allokation, bei der die Liquidität bei Gewerbe- und Wohnimmobilien am höchsten ist, bietet einen weiteren Hebel, ohne zusätzliches Eigenkapitalrisiko einzugehen.
Für Anleger, die ihre nächste Strategie entwickeln, lautet die Frage nicht mehr, wie hoch der Anteil internationaler Investments sein sollte, sondern welche Funktion diese erfüllen soll und welche Märkte und Sektoren dafür am besten geeignet sind. Selektivität und das Finden dieses Sweet Spots zwischen Heimatmarkt und internationalen Märkten werden unserer Ansicht nach entscheidend für die Outperformance des kommenden Jahrzehnts sein.
(Kommentar von: Greg Kane, Head of Investment Research, Real Estate, bei PGIM)
So sorgt eine internationale Immobilienallokation von rund 20 % eines Portfolios für deutliche Effizienzgewinne, wobei sich dieser Effekt im Bereich von 30–40 % etwas abgeschwächt zeigt. Dabei geht es jedoch nicht darum, unzählige Positionen in globalen Märkten zu halten. Der Sweet Spot liegt deutlich niedriger – bei etwa 10–15 % – und basiert auf drei Anlageprinzipien.
Erstens weisen europäische Wohnimmobilien dank der Strukturen im sozialen Wohnbau und langfristiger Mietverträge eine geringe Cashflow-Volatilität auf, im Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern in den USA.
Zweitens bieten Büroimmobilienmärkte im asiatisch-pazifischen Raum und in Europa eine knappere Angebots- und Vermietungsdynamik auf als weite Teile des US-Marktes. Gleichzeitig profitieren die regionalen Hotelmärkte von einem zunehmenden Tourismus bei begrenztem Angebot.
Und drittens bestehen Chancen in noch wachsenden Sektoren in Europa, wie der Self-Storage-Bereich, der nur einen Bruchteil des US-Niveaus im Verhältnis zur Einwohnerzahl aufweist. Dies ermöglicht Investoren, bereits ausgereifte Betreibermodelle in Märkte übertragen, in denen diese noch nicht etabliert sind. So lassen sich Entwicklungsgewinne sowie eine Yield Compression erzielen, während diese Märkte reifen.
Europas Fragmentierung ist kein Nachteil, sondern eine Quelle von Alpha
Ohne einen einheitlichen Kapitalmarkt bleiben Preisineffizienzen länger bestehen. Davon profitieren Investoren, die eine Bottom-up-Analyse auf Marktebene durchführen, was ein passiver Ansatz nicht leisten kann.
Aus unserer Sicht sticht beispielsweise die Iberische Halbinsel hervor, weil Immobilien dort in den bislang noch vergleichsweise wenig von institutionellen Investoren geprägten Volkswirtschaften eine besonders große Rolle spielen. Irlands Wohnsektor profitiert dagegen von einem echten strukturellen Angebotsmangel. Bezahlbarer Wohnraum in Großbritannien zieht zunehmend privates Kapital an in ein Marktsegment, das von der allgemeinen Zurückhaltung am Immobilienmarkt wenig betroffen ist. Und die schwierige Lage am deutschen Immobilienmarkt eröffnet Einstiegsmöglichkeiten für Investoren, die sowohl Fremd- als auch Eigenkapitalstrategien abdecken können.
Die Bereiche Wohnen und Logistik bleiben in nahezu allen Märkten relevant, während nachfragegetriebene Sektoren wie Self-Storage, Food-Anchored Retail und Premium Hospitality eine selektivere Herangehensweise erfordern. Eine ergänzende Debt-Allokation, bei der die Liquidität bei Gewerbe- und Wohnimmobilien am höchsten ist, bietet einen weiteren Hebel, ohne zusätzliches Eigenkapitalrisiko einzugehen.
Für Anleger, die ihre nächste Strategie entwickeln, lautet die Frage nicht mehr, wie hoch der Anteil internationaler Investments sein sollte, sondern welche Funktion diese erfüllen soll und welche Märkte und Sektoren dafür am besten geeignet sind. Selektivität und das Finden dieses Sweet Spots zwischen Heimatmarkt und internationalen Märkten werden unserer Ansicht nach entscheidend für die Outperformance des kommenden Jahrzehnts sein.
(Kommentar von: Greg Kane, Head of Investment Research, Real Estate, bei PGIM)
