16.09.2026 Immobilienmarkt 5 %-Studie: Renditepotenziale im New Normal
Der Anpassungsprozess am deutschen Immobilienmarkt setzt sich fort. Bewertungsanpassungen erfolgen sukzessive und sind noch nicht abgeschlossen, während die Transaktionsflaute insbesondere im gewerblichen Segment anhält. Gleichzeitig steigen die berechneten Renditepotenziale gegenüber dem Vorjahr in nahezu allen untersuchten Assetklassen leicht. Gründe hierfür sind höhere Renditeanforderungen der Investoren sowie gestiegene Inflationserwartungen. Das zeigt die zwölfte 5 %-Studie von bulwiengesa mit Unterstützung von ADVANT Beiten.
Immobilienmarkt bleibt im Anpassungsmodus
Die Phase der abrupten Neubewertung ist weitgehend abgeschlossen, die daraus resultierenden Bewertungsanpassungen setzen sich jedoch sukzessive fort. Finanzierungskonditionen lassen sich wieder besser kalkulieren, und auch die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nähern sich langsam an. Eine breite Belebung des Transaktionsmarktes ist daraus bislang jedoch nicht entstanden – insbesondere im gewerblichen Segment bleibt die Marktaktivität schwach. Eine Rückkehr zu den Bedingungen der vergangenen Niedrigzinsjahre wird am Markt inzwischen nicht mehr erwartet. Vielmehr hat sich ein neues Marktumfeld etabliert, in dem Investitionsentscheidungen differenzierter und anspruchsvoller geworden sind.
Neben den Finanzierungskosten bestimmen heute vor allem die Qualität und Zukunftsfähigkeit einer Immobilie ihren Wert. Energieeffizienz, ESG-Anforderungen, steigende Bau- und Betriebskosten sowie veränderte Nutzerbedürfnisse erhöhen den Handlungsdruck insbesondere bei älteren Beständen. Gleichzeitig eröffnen Modernisierung, Umnutzung und Neupositionierung Chancen für Investoren mit entsprechendem Kapital, Know-how und langfristiger Perspektive.
Die leicht steigenden IRRs sind dabei nicht allein Ausdruck veränderter Immobilienmärkte. Höhere Renditeanforderungen der Investoren und gestiegene Inflationserwartungen wirken sich ebenfalls auf die langfristigen Renditeerwartungen aus.
Sven Carstensen, Geschäftsführer der bulwiengesa GmbH, erklärt: „Das ‚New Normal‘ ist noch von Anpassung geprägt. Bewertungen korrigieren sich sukzessive, während die Transaktionsflaute insbesondere bei Gewerbeimmobilien anhält. Die leicht steigenden Renditepotenziale dürfen deshalb nicht mit einer breiten Markterholung verwechselt werden.“
Büro: Höhere Renditen, aber weiterhin hohe Selektivität
Besonders deutlich zeigt sich die Veränderung bei Büroimmobilien. Der IRR-Basiswert steigt in den A-Städten von 3,91 % im Jahr 2025 auf 4,32 % im Jahr 2026. In B-Städten erhöht er sich auf 4,72 %, in C-Städten auf 5,05 % und in D-Städten auf 5,61 %.
Damit überschreiten C-Städte beim Basiswert erstmals die 5-%-Marke. Die höheren Renditepotenziale sind jedoch auch Ausdruck gestiegener Risiko- und Renditeanforderungen. Gleichzeitig bleibt der Markt selektiv: Moderne, gut vermietete Objekte in zentralen Lagen rücken wieder stärker in den Investorenfokus. Ältere Bestände geraten dagegen ohne gezielte Modernisierung zunehmend unter Druck. Lage, Objektqualität und Drittverwendungsfähigkeit werden damit zu entscheidenden Kriterien.
Light Industrial behauptet die Renditespitze
Produktionsimmobilien führen auch 2026 die Renditerangliste an. Mit einem IRR-Basiswert von 6,17 % liegen sie praktisch auf dem Vorjahresniveau von 6,14 %. Gewerbeparks folgen mit 5,27 %. Moderne Logistikimmobilien bleiben mit 4,93 % ebenfalls nahezu unverändert.
Die höheren Renditepotenziale von Light Industrial gehen zugleich mit geringerer Marktliquidität und höheren Anforderungen an das Asset Management einher. Für spezialisierte Investoren bleiben Unternehmensimmobilien damit attraktiv – allerdings nicht als Selbstläufer.
Wohnen bleibt der Stabilitätsanker
Wohnimmobilien bestätigen ihre vergleichsweise defensive Position. Die IRR-Basiswerte liegen 2026 bei 2,98 % in A-Städten, 3,13 % in B-Städten und 3,38 % in Universitätsstädten. Wohnungsknappheit, geringe Neubautätigkeit und steigende Mieten stützen die Ertragsperspektiven. Gegenüber dem Vorjahr fallen die Veränderungen moderat aus.
Weitere Segmente nähern sich der 5-%-Marke
Bei Hotelimmobilien liegen die IRR-Basiswerte je nach Kategorie zwischen 4,84 und 5,21 %. Shoppingcenter erreichen 4,96 %, bleiben jedoch stark von Objektqualität, Positionierung und möglichen Repositionierungsmaßnahmen abhängig.
Rendite entsteht zunehmend durch Differenzierung
Die Ergebnisse zeigen weniger den Beginn eines neuen Immobilienzyklus als die weitere Ausprägung eines veränderten Marktumfelds. Höheren Renditepotenzialen stehen insbesondere höhere Vermietungs-, Investitions- und Exit-Risiken gegenüber. Aktives Asset Management wird damit zunehmend zum Erfolgsfaktor.
Florian Baumann, Partner bei ADVANT Beiten, sagt: „Die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass Rendite und Risiko noch stärker gemeinsam betrachtet werden müssen. Investitionsentscheidungen erfordern heute neben einer belastbaren wirtschaftlichen Kalkulation auch einen genauen Blick auf rechtliche, regulatorische und objektspezifische Risiken.“
Immobilienmarkt bleibt im Anpassungsmodus
Die Phase der abrupten Neubewertung ist weitgehend abgeschlossen, die daraus resultierenden Bewertungsanpassungen setzen sich jedoch sukzessive fort. Finanzierungskonditionen lassen sich wieder besser kalkulieren, und auch die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nähern sich langsam an. Eine breite Belebung des Transaktionsmarktes ist daraus bislang jedoch nicht entstanden – insbesondere im gewerblichen Segment bleibt die Marktaktivität schwach. Eine Rückkehr zu den Bedingungen der vergangenen Niedrigzinsjahre wird am Markt inzwischen nicht mehr erwartet. Vielmehr hat sich ein neues Marktumfeld etabliert, in dem Investitionsentscheidungen differenzierter und anspruchsvoller geworden sind.
Neben den Finanzierungskosten bestimmen heute vor allem die Qualität und Zukunftsfähigkeit einer Immobilie ihren Wert. Energieeffizienz, ESG-Anforderungen, steigende Bau- und Betriebskosten sowie veränderte Nutzerbedürfnisse erhöhen den Handlungsdruck insbesondere bei älteren Beständen. Gleichzeitig eröffnen Modernisierung, Umnutzung und Neupositionierung Chancen für Investoren mit entsprechendem Kapital, Know-how und langfristiger Perspektive.
Die leicht steigenden IRRs sind dabei nicht allein Ausdruck veränderter Immobilienmärkte. Höhere Renditeanforderungen der Investoren und gestiegene Inflationserwartungen wirken sich ebenfalls auf die langfristigen Renditeerwartungen aus.
Sven Carstensen, Geschäftsführer der bulwiengesa GmbH, erklärt: „Das ‚New Normal‘ ist noch von Anpassung geprägt. Bewertungen korrigieren sich sukzessive, während die Transaktionsflaute insbesondere bei Gewerbeimmobilien anhält. Die leicht steigenden Renditepotenziale dürfen deshalb nicht mit einer breiten Markterholung verwechselt werden.“
Büro: Höhere Renditen, aber weiterhin hohe Selektivität
Besonders deutlich zeigt sich die Veränderung bei Büroimmobilien. Der IRR-Basiswert steigt in den A-Städten von 3,91 % im Jahr 2025 auf 4,32 % im Jahr 2026. In B-Städten erhöht er sich auf 4,72 %, in C-Städten auf 5,05 % und in D-Städten auf 5,61 %.
Damit überschreiten C-Städte beim Basiswert erstmals die 5-%-Marke. Die höheren Renditepotenziale sind jedoch auch Ausdruck gestiegener Risiko- und Renditeanforderungen. Gleichzeitig bleibt der Markt selektiv: Moderne, gut vermietete Objekte in zentralen Lagen rücken wieder stärker in den Investorenfokus. Ältere Bestände geraten dagegen ohne gezielte Modernisierung zunehmend unter Druck. Lage, Objektqualität und Drittverwendungsfähigkeit werden damit zu entscheidenden Kriterien.
Light Industrial behauptet die Renditespitze
Produktionsimmobilien führen auch 2026 die Renditerangliste an. Mit einem IRR-Basiswert von 6,17 % liegen sie praktisch auf dem Vorjahresniveau von 6,14 %. Gewerbeparks folgen mit 5,27 %. Moderne Logistikimmobilien bleiben mit 4,93 % ebenfalls nahezu unverändert.
Die höheren Renditepotenziale von Light Industrial gehen zugleich mit geringerer Marktliquidität und höheren Anforderungen an das Asset Management einher. Für spezialisierte Investoren bleiben Unternehmensimmobilien damit attraktiv – allerdings nicht als Selbstläufer.
Wohnen bleibt der Stabilitätsanker
Wohnimmobilien bestätigen ihre vergleichsweise defensive Position. Die IRR-Basiswerte liegen 2026 bei 2,98 % in A-Städten, 3,13 % in B-Städten und 3,38 % in Universitätsstädten. Wohnungsknappheit, geringe Neubautätigkeit und steigende Mieten stützen die Ertragsperspektiven. Gegenüber dem Vorjahr fallen die Veränderungen moderat aus.
Weitere Segmente nähern sich der 5-%-Marke
Bei Hotelimmobilien liegen die IRR-Basiswerte je nach Kategorie zwischen 4,84 und 5,21 %. Shoppingcenter erreichen 4,96 %, bleiben jedoch stark von Objektqualität, Positionierung und möglichen Repositionierungsmaßnahmen abhängig.
Rendite entsteht zunehmend durch Differenzierung
Die Ergebnisse zeigen weniger den Beginn eines neuen Immobilienzyklus als die weitere Ausprägung eines veränderten Marktumfelds. Höheren Renditepotenzialen stehen insbesondere höhere Vermietungs-, Investitions- und Exit-Risiken gegenüber. Aktives Asset Management wird damit zunehmend zum Erfolgsfaktor.
Florian Baumann, Partner bei ADVANT Beiten, sagt: „Die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass Rendite und Risiko noch stärker gemeinsam betrachtet werden müssen. Investitionsentscheidungen erfordern heute neben einer belastbaren wirtschaftlichen Kalkulation auch einen genauen Blick auf rechtliche, regulatorische und objektspezifische Risiken.“
