15.09.2026 Warum nicht die Innenstadt stirbt, sondern ihr altes Geschäftsmodell
Bildnachweis: PROQUADRAT / KI-generiert mit OpenAI
Deutschlands Innenstädte stehen vor einem grundlegenden Funktionswandel. Onlinehandel, demografische Alterung, Zuwanderung, veränderte Arbeits- und Lebensmodelle sowie neue Anforderungen an Mobilität, Klima und Immobilienbestand verändern die Nutzung innerstädtischer Lagen. PROQUADRAT sieht deshalb die zentrale Herausforderung nicht allein im Leerstand einzelner Ladenlokale, sondern in der strategischen Neuordnung ganzer Straßenzüge und Quartiere.
Über Jahrzehnte folgte die klassische Innenstadt einem einfachen Modell:
Handel ? Frequenz ? Miete ? Immobilienwert.
Diese Logik verliert zunehmend ihre alleinige Grundlage.
Der deutsche Onlinehandel erreichte 2025 nach HDE-Angaben rund 92,3 Milliarden Euro Umsatz. Gleichzeitig verändert sich die Bevölkerungsstruktur. 2025 lebten nach Angaben des Statistischen Bundesamtes rund 21,8 Millionen Menschen mit Einwanderungsgeschichte in Deutschland. Zugleich schreitet die Alterung voran: Nach der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung wird 2035 etwa jede vierte Person in Deutschland 67 Jahre oder älter sein.
Für die Immobilienwirtschaft ergeben sich daraus neue Anforderungen.
Nicht jede ehemalige Handelsfläche braucht wieder Handel
„Die entscheidende Frage darf künftig nicht mehr nur lauten, welcher Händler in ein leerstehendes Ladenlokal einzieht. Wir müssen zunächst fragen, welche Funktion ein Standort und ein Quartier in zehn oder zwanzig Jahren überhaupt benötigen“, so die Analyse von PROQUADRAT.
Neben profiliertem Einzelhandel und Gastronomie können künftig unter anderem
• Wohnen und Seniorenwohnen,
• Gesundheit und Pflege,
• Co-Working und flexible Arbeitsplätze,
• Bildung und Kultur,
• Jugend- und Freizeitangebote,
• Dienstleistungen,
• urbane Logistik und Mikrodepots
• sowie neue Mobilitäts- und Begegnungsangebote
innerstädtische Flächen übernehmen.
Damit wird das Erdgeschoss zunehmend zur urbanen Infrastruktur.
Vom Einzelobjekt zum Quartier
Eine weitere Herausforderung sieht PROQUADRAT in den fragmentierten Eigentümerstrukturen vieler Innenstädte.
Mehrere benachbarte Gebäude können unterschiedlichen privaten Eigentümern, Erbengemeinschaften, Unternehmen, institutionellen Investoren oder Kommunen gehören. Jeder Eigentümer optimiert verständlicherweise zunächst die eigene Immobilie.
Die Summe wirtschaftlich nachvollziehbarer Einzelentscheidungen führt jedoch nicht automatisch zu einem funktionierenden Quartier.
Genau hier könnte künftig stärker von professionell gemanagten Handelsimmobilien gelernt werden.
„Ein Einkaufszentrum würde seinen Mietermix, seine Frequenzbringer, Gastronomie, Aufenthaltsqualität und sein Marketing niemals Laden für Laden vollkommen unabhängig organisieren. Eine Innenstadt darf natürlich kein Einkaufszentrum werden. Aber sie kann lernen, ganze Quartiere ähnlich strategisch zu koordinieren.“
Business Improvement Districts und andere Modelle des Quartiersmanagements zeigen bereits heute, dass eine solche Zusammenarbeit möglich ist. In Hamburg wurden beispielsweise seit Einführung der BIDs 49 entsprechende Gebiete mit mehr als 112 Millionen Euro privaten Investitionen umgesetzt.
Die Innenstadt 2030, 2040 und 2050
PROQUADRAT beschreibt die Transformation als langfristigen Prozess.
Bis 2030 sollte es vor allem darum gehen, Flächen, Leerstände und Nutzungsstrukturen systematisch zu erfassen, Eigentümer stärker zu vernetzen und ein professionelles Quartiersmanagement aufzubauen.
Bis 2040 wird der bauliche Umbau stärker in den Mittelpunkt rücken. Ehemalige Handels- und Büroimmobilien können neue Kombinationen aus Wohnen, Gesundheit, Arbeit, Gastronomie, Kultur und Dienstleistungen aufnehmen.
Bis 2050 könnte daraus eine generationenübergreifende, klimaresiliente und über den gesamten Tag funktionierende Innenstadt entstehen.
Dabei wird die Stadt der Zukunft nicht ausschließlich für eine Bevölkerungsgruppe entwickelt werden können.
Eine funktionierende Innenstadt muss für Jugendliche ebenso attraktiv sein wie für ältere Menschen, für langjährig ansässige Bewohner ebenso wie für Menschen, die neu nach Deutschland gekommen sind.
Zuwanderung wird auch zum Immobilienfaktor
Die Veränderung der Bevölkerung wird bereits heute zunehmend im Straßenbild sichtbar.
Neue gastronomische Konzepte, Lebensmittelangebote, Dienstleistungsbetriebe sowie andere Formen des Unternehmertums übernehmen Flächen, die traditionelle Nutzer teilweise aufgegeben haben.
Untersuchungen des ifo Instituts zeigen, dass ausländische Staatsangehörige gemessen an ihrer Bevölkerungszahl im betrachteten Zeitraum eine vergleichsweise hohe Gründungsaktivität aufwiesen und unter anderem im Gastgewerbe stark vertreten waren.
Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass Menschen mit Einwanderungsgeschichte bundesweit bereits in erheblichem Umfang innerstädtische Gewerbeimmobilien erwerben. Für eine solche Aussage gibt es derzeit keine belastbare bundesweite Statistik.
Die gesellschaftliche Veränderung ist dennoch längst zu einem Faktor für Nachfrage und Nutzung geworden.
Immobilienwert endet nicht an der Grundstücksgrenze
Für PROQUADRAT ergibt sich daraus eine zentrale immobilienwirtschaftliche These:
„Die Immobilie der Zukunft endet nicht mehr an ihrer Grundstücksgrenze.“
Ob ein Objekt langfristig erfolgreich bleibt, hängt zunehmend davon ab, ob auch sein Umfeld funktioniert.
Daraus entwickelt PROQUADRAT einen erweiterten Betrachtungsansatz:
Objekt ? Straße ? Quartier ? Nachfrage ? Zielbild ? Nutzung ? Investment ? Wirkung
Nicht die höchste kurzfristige Einzelmiete entscheidet damit zwangsläufig über die langfristig beste Immobilienstrategie.
Ein gut funktionierendes Quartier mit ausgewogenem Nutzungsmix, hoher Aufenthaltsqualität und Frequenz über unterschiedliche Tageszeiten kann wesentlich zur langfristigen Stabilität eines Standortes beitragen.
Die Innenstadt muss nicht gerettet werden – sie muss weiterentwickelt werden
Die Innenstadt des vergangenen Jahrhunderts war in erster Linie ein Ort des Einkaufens.
Die Innenstadt der kommenden Jahrzehnte wird stärker ein Ort des Wohnens, Arbeitens, Essens, Lernens, Erlebens und Begegnens sein müssen.
PROQUADRAT sieht deshalb weniger die Rückkehr zur Innenstadt von gestern als Ziel.
Entscheidend ist die Entwicklung einer neuen Innenstadt, die auf die gesellschaftlichen und immobilienwirtschaftlichen Anforderungen von 2030 bis 2050 vorbereitet ist.
(by: Michael Hutta, PROQUADRAT)
Über Jahrzehnte folgte die klassische Innenstadt einem einfachen Modell:
Handel ? Frequenz ? Miete ? Immobilienwert.
Diese Logik verliert zunehmend ihre alleinige Grundlage.
Der deutsche Onlinehandel erreichte 2025 nach HDE-Angaben rund 92,3 Milliarden Euro Umsatz. Gleichzeitig verändert sich die Bevölkerungsstruktur. 2025 lebten nach Angaben des Statistischen Bundesamtes rund 21,8 Millionen Menschen mit Einwanderungsgeschichte in Deutschland. Zugleich schreitet die Alterung voran: Nach der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung wird 2035 etwa jede vierte Person in Deutschland 67 Jahre oder älter sein.
Für die Immobilienwirtschaft ergeben sich daraus neue Anforderungen.
Nicht jede ehemalige Handelsfläche braucht wieder Handel
„Die entscheidende Frage darf künftig nicht mehr nur lauten, welcher Händler in ein leerstehendes Ladenlokal einzieht. Wir müssen zunächst fragen, welche Funktion ein Standort und ein Quartier in zehn oder zwanzig Jahren überhaupt benötigen“, so die Analyse von PROQUADRAT.
Neben profiliertem Einzelhandel und Gastronomie können künftig unter anderem
• Wohnen und Seniorenwohnen,
• Gesundheit und Pflege,
• Co-Working und flexible Arbeitsplätze,
• Bildung und Kultur,
• Jugend- und Freizeitangebote,
• Dienstleistungen,
• urbane Logistik und Mikrodepots
• sowie neue Mobilitäts- und Begegnungsangebote
innerstädtische Flächen übernehmen.
Damit wird das Erdgeschoss zunehmend zur urbanen Infrastruktur.
Vom Einzelobjekt zum Quartier
Eine weitere Herausforderung sieht PROQUADRAT in den fragmentierten Eigentümerstrukturen vieler Innenstädte.
Mehrere benachbarte Gebäude können unterschiedlichen privaten Eigentümern, Erbengemeinschaften, Unternehmen, institutionellen Investoren oder Kommunen gehören. Jeder Eigentümer optimiert verständlicherweise zunächst die eigene Immobilie.
Die Summe wirtschaftlich nachvollziehbarer Einzelentscheidungen führt jedoch nicht automatisch zu einem funktionierenden Quartier.
Genau hier könnte künftig stärker von professionell gemanagten Handelsimmobilien gelernt werden.
„Ein Einkaufszentrum würde seinen Mietermix, seine Frequenzbringer, Gastronomie, Aufenthaltsqualität und sein Marketing niemals Laden für Laden vollkommen unabhängig organisieren. Eine Innenstadt darf natürlich kein Einkaufszentrum werden. Aber sie kann lernen, ganze Quartiere ähnlich strategisch zu koordinieren.“
Business Improvement Districts und andere Modelle des Quartiersmanagements zeigen bereits heute, dass eine solche Zusammenarbeit möglich ist. In Hamburg wurden beispielsweise seit Einführung der BIDs 49 entsprechende Gebiete mit mehr als 112 Millionen Euro privaten Investitionen umgesetzt.
Die Innenstadt 2030, 2040 und 2050
PROQUADRAT beschreibt die Transformation als langfristigen Prozess.
Bis 2030 sollte es vor allem darum gehen, Flächen, Leerstände und Nutzungsstrukturen systematisch zu erfassen, Eigentümer stärker zu vernetzen und ein professionelles Quartiersmanagement aufzubauen.
Bis 2040 wird der bauliche Umbau stärker in den Mittelpunkt rücken. Ehemalige Handels- und Büroimmobilien können neue Kombinationen aus Wohnen, Gesundheit, Arbeit, Gastronomie, Kultur und Dienstleistungen aufnehmen.
Bis 2050 könnte daraus eine generationenübergreifende, klimaresiliente und über den gesamten Tag funktionierende Innenstadt entstehen.
Dabei wird die Stadt der Zukunft nicht ausschließlich für eine Bevölkerungsgruppe entwickelt werden können.
Eine funktionierende Innenstadt muss für Jugendliche ebenso attraktiv sein wie für ältere Menschen, für langjährig ansässige Bewohner ebenso wie für Menschen, die neu nach Deutschland gekommen sind.
Zuwanderung wird auch zum Immobilienfaktor
Die Veränderung der Bevölkerung wird bereits heute zunehmend im Straßenbild sichtbar.
Neue gastronomische Konzepte, Lebensmittelangebote, Dienstleistungsbetriebe sowie andere Formen des Unternehmertums übernehmen Flächen, die traditionelle Nutzer teilweise aufgegeben haben.
Untersuchungen des ifo Instituts zeigen, dass ausländische Staatsangehörige gemessen an ihrer Bevölkerungszahl im betrachteten Zeitraum eine vergleichsweise hohe Gründungsaktivität aufwiesen und unter anderem im Gastgewerbe stark vertreten waren.
Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass Menschen mit Einwanderungsgeschichte bundesweit bereits in erheblichem Umfang innerstädtische Gewerbeimmobilien erwerben. Für eine solche Aussage gibt es derzeit keine belastbare bundesweite Statistik.
Die gesellschaftliche Veränderung ist dennoch längst zu einem Faktor für Nachfrage und Nutzung geworden.
Immobilienwert endet nicht an der Grundstücksgrenze
Für PROQUADRAT ergibt sich daraus eine zentrale immobilienwirtschaftliche These:
„Die Immobilie der Zukunft endet nicht mehr an ihrer Grundstücksgrenze.“
Ob ein Objekt langfristig erfolgreich bleibt, hängt zunehmend davon ab, ob auch sein Umfeld funktioniert.
Daraus entwickelt PROQUADRAT einen erweiterten Betrachtungsansatz:
Objekt ? Straße ? Quartier ? Nachfrage ? Zielbild ? Nutzung ? Investment ? Wirkung
Nicht die höchste kurzfristige Einzelmiete entscheidet damit zwangsläufig über die langfristig beste Immobilienstrategie.
Ein gut funktionierendes Quartier mit ausgewogenem Nutzungsmix, hoher Aufenthaltsqualität und Frequenz über unterschiedliche Tageszeiten kann wesentlich zur langfristigen Stabilität eines Standortes beitragen.
Die Innenstadt muss nicht gerettet werden – sie muss weiterentwickelt werden
Die Innenstadt des vergangenen Jahrhunderts war in erster Linie ein Ort des Einkaufens.
Die Innenstadt der kommenden Jahrzehnte wird stärker ein Ort des Wohnens, Arbeitens, Essens, Lernens, Erlebens und Begegnens sein müssen.
PROQUADRAT sieht deshalb weniger die Rückkehr zur Innenstadt von gestern als Ziel.
Entscheidend ist die Entwicklung einer neuen Innenstadt, die auf die gesellschaftlichen und immobilienwirtschaftlichen Anforderungen von 2030 bis 2050 vorbereitet ist.
(by: Michael Hutta, PROQUADRAT)
