15.09.2026 Milieuschutzgebiete: Untersagung befristeter Vermietung ist angreifbar
Die befristete möblierte Vermietung von Wohnungen in Milieuschutzgebieten stellt eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar, sofern der Wohnraum zuvor dauerhaft vermietet war. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin in der vergangenen Woche entschieden.
Gegen die Genehmigungspflicht geklagt hatte die Eigentümerin eines Wohnhauses in Berlin-Neukölln, das sich in einem Milieuschutzgebiet befindet. Die Klägerin vermietet dort 15 Wohneinheiten für Zeiträume von mindestens drei bis maximal zwölf Monaten. Dabei bietet sie teilweise Einzelzimmer und teilweise gesamte Wohnungen für einen Festpreis an, der auch WLAN, Heiz- und Betriebskosten sowie Möbel umfasst.
Mit Bescheid vom 22. Dezember 2025 untersagte das Bezirksamt Neukölln der Klägerin, die Wohnungen auf Zeit zu vermieten. Diese stelle gegenüber der vorherigen unbefristeten Vermietung eine andere Nutzung der Wohnungen dar. Daher liege eine rechtlich beachtliche Nutzungsänderung vor, für die eine spezielle milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei. Dagegen wendet sich die Klägerin. Sie macht geltend, dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt würden und damit keine milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei.
Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts hat die Klage abgewiesen. Der Bezirk dürfe die möblierte Vermietung auf Zeit, wie sie die Klägerin praktiziere, untersagen. Diese sei grundsätzlich geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. „Denn die nach ihrem Geschäftsmodell vermieteten Wohnungen stünden etwa Haushalten mit Kindern und einkommensschwachen Haushalten, die das konkrete Milieuschutzgebiet prägten, nicht mehr zur Verfügung. Insoweit entfalte die Nutzungsänderung verdrängende Wirkung und laufe den Zielen der Milieuschutzverordnung zuwider“, argumentiert das Gericht.
„Das Gericht argumentiert, dass die Frage, ob die möblierte Wohnungsvermietung auf Zeit bauplanungsrechtlich gedeckt sei, milieuschutzrechtlich keine Rolle spiele. Es benennt damit auch den Punkt, an dem das Urteil angreifbar sein dürfte“, sagt Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei der Kanzlei Bottermann::Khorrami. „Denn gewohnt wird ja weiterhin in den Wohnungen. Aus meiner Sicht müssten die Auswirkungen der vorübergehenden Vermietung auf bestehende Mietverhältnisse im Milieuschutzgebiet überprüft und nachgewiesen werden, dass von der temporären Vermietung tatsächliche eine Veränderungswirkung ausgeht, bevor in das Eigentumsrecht eingegriffen wird.“
„Statt die hypothetischen Grundannahmen des Verwaltungshandelns zu hinterfragen, weist das Urteil den Weg für weitere Einschränkungen der vorübergehenden Vermietung. Zudem drohen neben Untersagungsverfügungen nun auch empfindliche Bußgelder“, so Bottermann weiter.
Gegen die Genehmigungspflicht geklagt hatte die Eigentümerin eines Wohnhauses in Berlin-Neukölln, das sich in einem Milieuschutzgebiet befindet. Die Klägerin vermietet dort 15 Wohneinheiten für Zeiträume von mindestens drei bis maximal zwölf Monaten. Dabei bietet sie teilweise Einzelzimmer und teilweise gesamte Wohnungen für einen Festpreis an, der auch WLAN, Heiz- und Betriebskosten sowie Möbel umfasst.
Mit Bescheid vom 22. Dezember 2025 untersagte das Bezirksamt Neukölln der Klägerin, die Wohnungen auf Zeit zu vermieten. Diese stelle gegenüber der vorherigen unbefristeten Vermietung eine andere Nutzung der Wohnungen dar. Daher liege eine rechtlich beachtliche Nutzungsänderung vor, für die eine spezielle milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei. Dagegen wendet sich die Klägerin. Sie macht geltend, dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt würden und damit keine milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei.
Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts hat die Klage abgewiesen. Der Bezirk dürfe die möblierte Vermietung auf Zeit, wie sie die Klägerin praktiziere, untersagen. Diese sei grundsätzlich geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. „Denn die nach ihrem Geschäftsmodell vermieteten Wohnungen stünden etwa Haushalten mit Kindern und einkommensschwachen Haushalten, die das konkrete Milieuschutzgebiet prägten, nicht mehr zur Verfügung. Insoweit entfalte die Nutzungsänderung verdrängende Wirkung und laufe den Zielen der Milieuschutzverordnung zuwider“, argumentiert das Gericht.
„Das Gericht argumentiert, dass die Frage, ob die möblierte Wohnungsvermietung auf Zeit bauplanungsrechtlich gedeckt sei, milieuschutzrechtlich keine Rolle spiele. Es benennt damit auch den Punkt, an dem das Urteil angreifbar sein dürfte“, sagt Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei der Kanzlei Bottermann::Khorrami. „Denn gewohnt wird ja weiterhin in den Wohnungen. Aus meiner Sicht müssten die Auswirkungen der vorübergehenden Vermietung auf bestehende Mietverhältnisse im Milieuschutzgebiet überprüft und nachgewiesen werden, dass von der temporären Vermietung tatsächliche eine Veränderungswirkung ausgeht, bevor in das Eigentumsrecht eingegriffen wird.“
„Statt die hypothetischen Grundannahmen des Verwaltungshandelns zu hinterfragen, weist das Urteil den Weg für weitere Einschränkungen der vorübergehenden Vermietung. Zudem drohen neben Untersagungsverfügungen nun auch empfindliche Bußgelder“, so Bottermann weiter.
