15.09.2026 Immobilien strukturell weiterhin attraktiv: Standort/Objekt entscheidet
Die europäischen Immobilienmärkte bieten mittelfristige Ertragsperspektiven, allerdings unter veränderten Vorzeichen: Weniger eine Kompression der Renditen als vielmehr das Mietwachstum bestimmt die Entwicklung. Gleichzeitig bleibt das Zinsniveau hoch und die Polarisierung der Nutzermärkte nimmt weiter zu. Dadurch gewinnen die Auswahl des richtigen Standorts und die Qualität der Immobilie zusätzlich an Bedeutung. Zu diesen Ergebnissen kommt die aktuelle Ausgabe des „Realometers“, der strategischen Immobilienmarktanalyse der Real I.S.
Die erwartete Wachstumsbeschleunigung ist bislang ausgeblieben. Die aggregierte BIP-Wachstumserwartung der untersuchten Länder für 2026 wurde gegenüber der Februar-Auswertung von 1,7 auf 1,2 Prozent reduziert. Entsprechend hat sich die Länderbewertung unter anderem für Deutschland, Frankreich und Belgien verschlechtert. In der Rendite-Risiko-Matrix weisen Dänemark, die Niederlande und Luxemburg eine attraktive Kombination aus vergleichsweise hoher Dynamik und niedrigem Risiko auf.
„Die zunehmende Differenzierung der Immobilienmärkte eröffnet Investoren Chancen, verlangt aber eine sehr gezielte Auswahl. Entscheidend ist heute stärker denn je, welche Nutzungsart, welcher Standort und welche Objektqualität betrachtet werden. Gerade in einem Umfeld höherer Zinsen rücken nachhaltiges Mietwachstum und stabile laufende Erträge in den Mittelpunkt“, sagt Marco Kramer, Leiter Research & Investitionsstrategie bei der Real I.S.
Büro: Prime-Standorte setzen sich ab
Die Büromärkte bleiben von einer deutlichen Polarisierung zwischen hochwertigen und älteren beziehungsweise peripher gelegenen Objekten geprägt. Die Ankaufsrenditen haben sich stabilisiert, während sich die Mietpreisprognosen moderat verbessert haben. Im Standortvergleich weisen gerade die deutschen A-Städte Berlin, Hamburg, Köln und München ein vergleichsweise niedriges Risiko auf, während sich Kopenhagen und Sydney als besonders dynamisch darstellen.
Einzelhandel und Logistik: differenziertes Bild
Im Einzelhandel bleibt der Markt fragmentiert, während Lebensmittel- und Fachmarktbasierte Konzepte stabil sind. Auch die Bewertung der Standorte entwickelt sich heterogen: Während sich die Risikoparameter in Südeuropa (Spanien, Portugal und Italien) gegenüber dem ersten Quartal 2026 verbessern, steigen sie in Frankreich und Finnland, aber auch in Irland und Großbritannien im Vergleich an.
Bei Logistikimmobilien sorgen strukturelle Treiber wie Investitionen in Infrastruktur und Verteidigung für einen positiven langfristigen Ausblick. Ein geringes Risiko bei gleichzeitig guter Dynamik weisen beispielsweise die Niederlande und Schweden auf.
Hotel und Wohnen mit attraktiven Einzelmärkten
Hotels erzielen aktuell die höchste Gesamtbewertung der untersuchten Sektoren. Verbesserte Prognosen für die Umsatzentwicklung stärken die Renditebewertung. Besonders attraktiv positionieren sich Amsterdam und Frankfurt, die eine hohe Renditebewertung mit vergleichsweise geringem Risiko verbinden.
Im Wohnsegment sorgen der strukturelle Nachfrageüberhang und steigende Mietpreise weiterhin für stabile Cashflows. Trotz einer moderaten Verschlechterung der Bewertung an fast allen untersuchten Standorten dürfte Wohnen auch 2027 die dominierende Assetklasse am Investmentmarkt bleiben. Den Haag und Dublin weisen die höchsten Renditebewertungen auf, wobei auch Amsterdam eine attraktive Rendite-Risiko-Kombination bietet.
Die erwartete Wachstumsbeschleunigung ist bislang ausgeblieben. Die aggregierte BIP-Wachstumserwartung der untersuchten Länder für 2026 wurde gegenüber der Februar-Auswertung von 1,7 auf 1,2 Prozent reduziert. Entsprechend hat sich die Länderbewertung unter anderem für Deutschland, Frankreich und Belgien verschlechtert. In der Rendite-Risiko-Matrix weisen Dänemark, die Niederlande und Luxemburg eine attraktive Kombination aus vergleichsweise hoher Dynamik und niedrigem Risiko auf.
„Die zunehmende Differenzierung der Immobilienmärkte eröffnet Investoren Chancen, verlangt aber eine sehr gezielte Auswahl. Entscheidend ist heute stärker denn je, welche Nutzungsart, welcher Standort und welche Objektqualität betrachtet werden. Gerade in einem Umfeld höherer Zinsen rücken nachhaltiges Mietwachstum und stabile laufende Erträge in den Mittelpunkt“, sagt Marco Kramer, Leiter Research & Investitionsstrategie bei der Real I.S.
Büro: Prime-Standorte setzen sich ab
Die Büromärkte bleiben von einer deutlichen Polarisierung zwischen hochwertigen und älteren beziehungsweise peripher gelegenen Objekten geprägt. Die Ankaufsrenditen haben sich stabilisiert, während sich die Mietpreisprognosen moderat verbessert haben. Im Standortvergleich weisen gerade die deutschen A-Städte Berlin, Hamburg, Köln und München ein vergleichsweise niedriges Risiko auf, während sich Kopenhagen und Sydney als besonders dynamisch darstellen.
Einzelhandel und Logistik: differenziertes Bild
Im Einzelhandel bleibt der Markt fragmentiert, während Lebensmittel- und Fachmarktbasierte Konzepte stabil sind. Auch die Bewertung der Standorte entwickelt sich heterogen: Während sich die Risikoparameter in Südeuropa (Spanien, Portugal und Italien) gegenüber dem ersten Quartal 2026 verbessern, steigen sie in Frankreich und Finnland, aber auch in Irland und Großbritannien im Vergleich an.
Bei Logistikimmobilien sorgen strukturelle Treiber wie Investitionen in Infrastruktur und Verteidigung für einen positiven langfristigen Ausblick. Ein geringes Risiko bei gleichzeitig guter Dynamik weisen beispielsweise die Niederlande und Schweden auf.
Hotel und Wohnen mit attraktiven Einzelmärkten
Hotels erzielen aktuell die höchste Gesamtbewertung der untersuchten Sektoren. Verbesserte Prognosen für die Umsatzentwicklung stärken die Renditebewertung. Besonders attraktiv positionieren sich Amsterdam und Frankfurt, die eine hohe Renditebewertung mit vergleichsweise geringem Risiko verbinden.
Im Wohnsegment sorgen der strukturelle Nachfrageüberhang und steigende Mietpreise weiterhin für stabile Cashflows. Trotz einer moderaten Verschlechterung der Bewertung an fast allen untersuchten Standorten dürfte Wohnen auch 2027 die dominierende Assetklasse am Investmentmarkt bleiben. Den Haag und Dublin weisen die höchsten Renditebewertungen auf, wobei auch Amsterdam eine attraktive Rendite-Risiko-Kombination bietet.
