03.09.2026 Stabilität prägt Europas Logistikimmobilienmärkte bis 2031
Die europäischen Logistikimmobilienmärkte stehen bis 2031 vor einer moderaten, aber selektiven Erholung. Im flächengewichteten Mittel sinken die Spitzenrenditen von rund 5,3 Prozent auf 5,1 Prozent, was einer Renditekompression von rund 26 Basispunkten entspricht. Gleichzeitig steigen die Spitzenmieten durchschnittlich um 2,0 Prozent pro Jahr. Auf Ebene der einzelnen Märkte fällt die erwartete Entwicklung jedoch sehr unterschiedlich aus. Zu diesen Ergebnissen kommt GARBE Industrial im aktuellen Forecast der GARBE PYRAMID MAP, der gemeinsam mit Oxford Economics entwickelt wurde und 88 von insgesamt 122 europäischen Logistikregionen umfasst.
Deutschland und UK stechen im Ländervergleich beim Mietwachstum hervor
Deutsche und britische Standorte, die zu den vergleichsweise reifen Märkten gehören und mit zehn beziehungsweise drei Regionen unter den Top-30 vertreten sind, zeigen eine vergleichsweise dynamische Mietentwicklung. Für das Vereinigte Königreich wird bis 2031 ein durchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten von 2,3 Prozent pro Jahr erwartet, für Deutschland von 2,1 Prozent – beides basierend auf flächengewichteten Mietniveaus.
Auf Ebene der einzelnen Märkte sticht München hervor: Mit einem prognostizierten Mietwachstum von 3,2 Prozent pro Jahr weist die bayerische Landeshauptstadt den höchsten Wert unter den untersuchten europäischen Märkten auf – bei zugleich niedrigster Spitzenrendite von aktuell 4,50 Prozent. Knapp dahinter liegt Manchester mit einem erwarteten Mietwachstum von 3,1 Prozent pro Jahr, gefolgt von Berlin City mit 3,0 Prozent. Für alle drei Märkte wird eine Renditekompression von rund 40 Basispunkten erwartet. Ein Blick auf die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt zugleich, wie weit die Anpassung der Renditen insbesondere im Vereinigten Königreich bereits fortgeschritten ist. In Inner London ist die Spitzenrendite seit dem zweiten Quartal 2021 um 140 Basispunkte gestiegen. „Damit ist ein wesentlicher Teil der Renditeanpassung im Vereinigten Königreich bereits erfolgt. Das schafft die Basis für die nächste Wachstumsphase“, sagt Tobias Kassner, Head of Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei GARBE Industrial.
Polen mit großer regionaler Spreizung
In Polen entwickelt sich der Markt positiv, unterstützt durch die gesamtwirtschaftliche Lage, ohne dass die Preise bislang entsprechend nachziehen. Ein Grund dafür ist unter anderem der vorhandene Leerstandspuffer, der sich in einigen Regionen jedoch sukzessive abbaut. Für 2026 bis 2031 wird mit einem durchschnittlichen Mietwachstum von rund 1,7 Prozent pro Jahr und einer Renditekompression von rund 22 Basispunkten gerechnet – jeweils flächengewichtet. Regional fällt die Entwicklung allerdings sehr unterschiedlich aus. „Polen ist nicht ein Markt, sondern acht. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Standorten sind erheblich“, sagt Tobias Kassner. Für Warschau wird ein Mietwachstum von 2,5 Prozent pro Jahr bei einer Renditekompression von 20 Basispunkten erwartet. Danzig kommt auf rund 2,4 Prozent Mietwachstum und 26 Basispunkte Kompression. ?ód? und Pozna? liegen mit rund 0,8 beziehungsweise 1,2 Prozent Mietwachstum deutlich darunter.
Italien als Spiegelbild zu Polen
Italien ist in Teilen das Spiegelbild zu Polen. Der Leerstand ist laut aktuellen Marktinformationen mit rund 3,7 Prozent bereits niedrig, in einzelnen Teilmärkten liegt er nahe null. Gleichzeitig entwickelt sich die Nutzernachfrage deutlich positiv. Die niedrige Logistikfläche pro Kopf deutet zudem auf strukturellen Nachholbedarf hin.
Die bereits vorhandene Flächenknappheit schlägt sich in der Prognose allerdings nur begrenzt in steigenden Mieten und sinkenden Renditen nieder. Für 2026 bis 2031 wird ein durchschnittliches Mietwachstum von rund 1,6 Prozent pro Jahr und eine Renditekompression von rund 15 Basispunkten erwartet. Auch hier zeigen sich Unterschiede zwischen den Standorten: Für Mailand und Genua wird mit rund 2,1 beziehungsweise 2,0 Prozent pro Jahr das stärkste Mietwachstum erwartet. In Piacenza und Turin fällt es mit rund 1,0 beziehungsweise 0,8 Prozent deutlich geringer aus. „Die Renditekompression bleibt in Italien begrenzt. Für Investoren steht damit vor allem der laufende Cashflow im Vordergrund, weniger die Aussicht auf steigende Immobilienwerte“, sagt Tobias Kassner.
Selektive Erholung und allgemein geringe Mietdynamik
Der Forecast spricht für eine selektive Erholung. „Etablierte Märkte profitieren häufig von Mietwachstum bei gleichzeitiger Renditekompression. In Polen und Italien stehen dagegen stärker das Einstiegsniveau, die verfügbaren Flächen und die vorhandene Marktaktivität im Vordergrund. Die Unterschiede innerhalb einzelner Länder zeigen zudem, warum die Auswahl des konkreten Standorts entscheidend bleibt“, sagt Tobias Kassner.
Über die Unterschiede zwischen den einzelnen Märkten hinweg zeigt sich jedoch ein gemeinsames Muster: Die Mietdynamik in Europa bleibt insgesamt zu gering – auch in Märkten, die derzeit ein vergleichsweise stärkeres Mietwachstum verzeichnen. Dies führt dazu, dass sich Neubauvorhaben bei den derzeit hohen Bau-, Finanzierungs- und Entwicklungskosten in vielen Märkten nur noch selektiv und punktuell wirtschaftlich darstellen lassen. Dadurch geht die Neubautätigkeit zurück, obwohl die Nachfrage nach Logistik- und Industrieflächen stabil bleibt oder wieder anzieht. Noch ist daraus in den aktuellen Marktzahlen kein flächendeckender Flächenmangel ablesbar, das Muster verfestigt sich jedoch zunehmend und wird mittelfristig einen stärkeren Mietanstieg erfordern, wenn ein strukturelles Angebotsdefizit vermieden werden soll.
Deutschland und UK stechen im Ländervergleich beim Mietwachstum hervor
Deutsche und britische Standorte, die zu den vergleichsweise reifen Märkten gehören und mit zehn beziehungsweise drei Regionen unter den Top-30 vertreten sind, zeigen eine vergleichsweise dynamische Mietentwicklung. Für das Vereinigte Königreich wird bis 2031 ein durchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten von 2,3 Prozent pro Jahr erwartet, für Deutschland von 2,1 Prozent – beides basierend auf flächengewichteten Mietniveaus.
Auf Ebene der einzelnen Märkte sticht München hervor: Mit einem prognostizierten Mietwachstum von 3,2 Prozent pro Jahr weist die bayerische Landeshauptstadt den höchsten Wert unter den untersuchten europäischen Märkten auf – bei zugleich niedrigster Spitzenrendite von aktuell 4,50 Prozent. Knapp dahinter liegt Manchester mit einem erwarteten Mietwachstum von 3,1 Prozent pro Jahr, gefolgt von Berlin City mit 3,0 Prozent. Für alle drei Märkte wird eine Renditekompression von rund 40 Basispunkten erwartet. Ein Blick auf die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt zugleich, wie weit die Anpassung der Renditen insbesondere im Vereinigten Königreich bereits fortgeschritten ist. In Inner London ist die Spitzenrendite seit dem zweiten Quartal 2021 um 140 Basispunkte gestiegen. „Damit ist ein wesentlicher Teil der Renditeanpassung im Vereinigten Königreich bereits erfolgt. Das schafft die Basis für die nächste Wachstumsphase“, sagt Tobias Kassner, Head of Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei GARBE Industrial.
Polen mit großer regionaler Spreizung
In Polen entwickelt sich der Markt positiv, unterstützt durch die gesamtwirtschaftliche Lage, ohne dass die Preise bislang entsprechend nachziehen. Ein Grund dafür ist unter anderem der vorhandene Leerstandspuffer, der sich in einigen Regionen jedoch sukzessive abbaut. Für 2026 bis 2031 wird mit einem durchschnittlichen Mietwachstum von rund 1,7 Prozent pro Jahr und einer Renditekompression von rund 22 Basispunkten gerechnet – jeweils flächengewichtet. Regional fällt die Entwicklung allerdings sehr unterschiedlich aus. „Polen ist nicht ein Markt, sondern acht. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Standorten sind erheblich“, sagt Tobias Kassner. Für Warschau wird ein Mietwachstum von 2,5 Prozent pro Jahr bei einer Renditekompression von 20 Basispunkten erwartet. Danzig kommt auf rund 2,4 Prozent Mietwachstum und 26 Basispunkte Kompression. ?ód? und Pozna? liegen mit rund 0,8 beziehungsweise 1,2 Prozent Mietwachstum deutlich darunter.
Italien als Spiegelbild zu Polen
Italien ist in Teilen das Spiegelbild zu Polen. Der Leerstand ist laut aktuellen Marktinformationen mit rund 3,7 Prozent bereits niedrig, in einzelnen Teilmärkten liegt er nahe null. Gleichzeitig entwickelt sich die Nutzernachfrage deutlich positiv. Die niedrige Logistikfläche pro Kopf deutet zudem auf strukturellen Nachholbedarf hin.
Die bereits vorhandene Flächenknappheit schlägt sich in der Prognose allerdings nur begrenzt in steigenden Mieten und sinkenden Renditen nieder. Für 2026 bis 2031 wird ein durchschnittliches Mietwachstum von rund 1,6 Prozent pro Jahr und eine Renditekompression von rund 15 Basispunkten erwartet. Auch hier zeigen sich Unterschiede zwischen den Standorten: Für Mailand und Genua wird mit rund 2,1 beziehungsweise 2,0 Prozent pro Jahr das stärkste Mietwachstum erwartet. In Piacenza und Turin fällt es mit rund 1,0 beziehungsweise 0,8 Prozent deutlich geringer aus. „Die Renditekompression bleibt in Italien begrenzt. Für Investoren steht damit vor allem der laufende Cashflow im Vordergrund, weniger die Aussicht auf steigende Immobilienwerte“, sagt Tobias Kassner.
Selektive Erholung und allgemein geringe Mietdynamik
Der Forecast spricht für eine selektive Erholung. „Etablierte Märkte profitieren häufig von Mietwachstum bei gleichzeitiger Renditekompression. In Polen und Italien stehen dagegen stärker das Einstiegsniveau, die verfügbaren Flächen und die vorhandene Marktaktivität im Vordergrund. Die Unterschiede innerhalb einzelner Länder zeigen zudem, warum die Auswahl des konkreten Standorts entscheidend bleibt“, sagt Tobias Kassner.
Über die Unterschiede zwischen den einzelnen Märkten hinweg zeigt sich jedoch ein gemeinsames Muster: Die Mietdynamik in Europa bleibt insgesamt zu gering – auch in Märkten, die derzeit ein vergleichsweise stärkeres Mietwachstum verzeichnen. Dies führt dazu, dass sich Neubauvorhaben bei den derzeit hohen Bau-, Finanzierungs- und Entwicklungskosten in vielen Märkten nur noch selektiv und punktuell wirtschaftlich darstellen lassen. Dadurch geht die Neubautätigkeit zurück, obwohl die Nachfrage nach Logistik- und Industrieflächen stabil bleibt oder wieder anzieht. Noch ist daraus in den aktuellen Marktzahlen kein flächendeckender Flächenmangel ablesbar, das Muster verfestigt sich jedoch zunehmend und wird mittelfristig einen stärkeren Mietanstieg erfordern, wenn ein strukturelles Angebotsdefizit vermieden werden soll.
