31.08.2026 a.s.r.-White Paper: Bessere Messung der Bezahlbarkeit von Wohnraum
a.s.r. real assets hat ein neues White Paper mit dem Titel „Refining affordability in the Dutch residential rental market“ veröffentlicht. Die Studie analysiert die zunehmende Bedeutung differenzierter Bezahlbarkeitskonzepte im niederländischen Wohnungsmarkt und entwickelt einen praxisorientierten Ansatz zur Definition von bezahlbarem Wohnraum. Im Fokus stehen dabei insbesondere institutionelle Investoren, die langfristig in Wohnimmobilien investieren und gleichzeitig gesellschaftliche Anforderungen an bezahlbares Wohnen berücksichtigen möchten.
Da Bezahlbarkeit ein Schlüsselthema sowohl bei Investoren als auch Politikern geworden ist, wird auch die Definition von bezahlbaren Wohnungsmieten immer wichtiger. Ausgangspunkt der Analyse ist die Feststellung, dass die Niederlande weiterhin mit einem strukturellen Wohnungsmangel von mehr als 400.000 Wohneinheiten konfrontiert sind. Gleichzeitig erschweren steigende Kauf- und Mietpreise den Zugang zu Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten.
Robbert van Dijk, Fund Director des ASR Dutch Core Residential Funds, erklärt: „Unser Ansatz liefert für unseren Fonds und seine Investoren eine belastbare und praktische Basis, um verantwortungsvolle, langfristige Investment-Entscheidungen zu treffen und gleichzeitig von der Unterversorgung im Segment des bezahlbaren Wohnens zu profitieren.“
Das White Paper kommt zu dem Ergebnis, dass pauschale Mietpreisgrenzen nicht ausreichen, um die tatsächliche Bezahlbarkeit von Wohnraum abzubilden. Stattdessen schlägt a.s.r. real assets einen mehrschichtigen Ansatz vor, der neben dem verfügbaren Haushaltseinkommen auch regionale Einkommensunterschiede, Energiekosten, kommunale Abgaben und Servicekosten berücksichtigt.
Im Mittelpunkt des Modells steht eine Wohnkostenquote von 35 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens als Ausgangspunkt für die Bewertung von Bezahlbarkeit. Ergänzt wird dieser Ansatz um lokale Einkommensdaten auf Ebene funktionaler Wohnungsmarktregionen sowie um die Berücksichtigung struktureller Nebenkosten. Die Analyse zeigt, dass sich die tatsächlich tragfähige Nettokaltmiete dadurch in vielen Fällen deutlich von pauschalen Marktdefinitionen unterscheidet.
Ein weiterer Schwerpunkt der Studie liegt auf der Rolle nachhaltiger Gebäude. Energieeffiziente und fossilfreie Wohnimmobilien ermöglichen es Haushalten, einen größeren Anteil ihrer Wohnkosten für die Miete aufzuwenden, ohne dass die Gesamtbelastung steigt. Nachhaltigkeit und Bezahlbarkeit werden damit nicht als Gegensätze verstanden, sondern als eng miteinander verbundene Faktoren.
Marsha Sinninghe, Senior Fund Manager bei a.s.r. real assets und Autorin der Studie, kommentiert: „Bezahlbarkeit lässt sich nicht über eine einzige Kennzahl definieren. Sie wird von lokalen Marktbedingungen, Gebäudeeigenschaften und den Lebenssituationen der Haushalte beeinflusst. Unser Ziel war es daher, einen Ansatz zu entwickeln, der die Realität des Wohnungsmarktes besser abbildet und für die Umsetzung der Fondsstrategie anwendbar ist. Rund 80 Prozent des aktuellen Fondsportfolios fallen in das bezahlbare Segment, so wie wir es jetzt definiert haben.“
Der Ansatz wurde bereits in die Impact-Investmentstrategie des ASR Dutch Core Residential Fund einbezogen. Seit dem 1. Januar 2026 nutzt der Fonds den entwickelten Ansatz, um die Bezahlbarkeit neuer Wohninvestitionen systematisch zu bewerten. Damit stärkt a.s.r. real assets seinen Anspruch, finanzielle Rendite und gesellschaftliche Wirkung im niederländischen Wohnungsmarkt miteinander zu verbinden.
Der ASR Dutch Core Residential Fund wurde 2015 aufgelegt und managt aktuell ein Portfolio niederländischer Wohnimmobilien mit einem Volumen von 2,4 Mrd. Euro (Stand Dezember 2025) und rund 6.100 Wohneinheiten. Der Fonds ist auch für deutsche institutionelle Investoren investierbar. Der Fonds wird in Deutschland von PrimeraAdvisors vermarktet.
Da Bezahlbarkeit ein Schlüsselthema sowohl bei Investoren als auch Politikern geworden ist, wird auch die Definition von bezahlbaren Wohnungsmieten immer wichtiger. Ausgangspunkt der Analyse ist die Feststellung, dass die Niederlande weiterhin mit einem strukturellen Wohnungsmangel von mehr als 400.000 Wohneinheiten konfrontiert sind. Gleichzeitig erschweren steigende Kauf- und Mietpreise den Zugang zu Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten.
Robbert van Dijk, Fund Director des ASR Dutch Core Residential Funds, erklärt: „Unser Ansatz liefert für unseren Fonds und seine Investoren eine belastbare und praktische Basis, um verantwortungsvolle, langfristige Investment-Entscheidungen zu treffen und gleichzeitig von der Unterversorgung im Segment des bezahlbaren Wohnens zu profitieren.“
Das White Paper kommt zu dem Ergebnis, dass pauschale Mietpreisgrenzen nicht ausreichen, um die tatsächliche Bezahlbarkeit von Wohnraum abzubilden. Stattdessen schlägt a.s.r. real assets einen mehrschichtigen Ansatz vor, der neben dem verfügbaren Haushaltseinkommen auch regionale Einkommensunterschiede, Energiekosten, kommunale Abgaben und Servicekosten berücksichtigt.
Im Mittelpunkt des Modells steht eine Wohnkostenquote von 35 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens als Ausgangspunkt für die Bewertung von Bezahlbarkeit. Ergänzt wird dieser Ansatz um lokale Einkommensdaten auf Ebene funktionaler Wohnungsmarktregionen sowie um die Berücksichtigung struktureller Nebenkosten. Die Analyse zeigt, dass sich die tatsächlich tragfähige Nettokaltmiete dadurch in vielen Fällen deutlich von pauschalen Marktdefinitionen unterscheidet.
Ein weiterer Schwerpunkt der Studie liegt auf der Rolle nachhaltiger Gebäude. Energieeffiziente und fossilfreie Wohnimmobilien ermöglichen es Haushalten, einen größeren Anteil ihrer Wohnkosten für die Miete aufzuwenden, ohne dass die Gesamtbelastung steigt. Nachhaltigkeit und Bezahlbarkeit werden damit nicht als Gegensätze verstanden, sondern als eng miteinander verbundene Faktoren.
Marsha Sinninghe, Senior Fund Manager bei a.s.r. real assets und Autorin der Studie, kommentiert: „Bezahlbarkeit lässt sich nicht über eine einzige Kennzahl definieren. Sie wird von lokalen Marktbedingungen, Gebäudeeigenschaften und den Lebenssituationen der Haushalte beeinflusst. Unser Ziel war es daher, einen Ansatz zu entwickeln, der die Realität des Wohnungsmarktes besser abbildet und für die Umsetzung der Fondsstrategie anwendbar ist. Rund 80 Prozent des aktuellen Fondsportfolios fallen in das bezahlbare Segment, so wie wir es jetzt definiert haben.“
Der Ansatz wurde bereits in die Impact-Investmentstrategie des ASR Dutch Core Residential Fund einbezogen. Seit dem 1. Januar 2026 nutzt der Fonds den entwickelten Ansatz, um die Bezahlbarkeit neuer Wohninvestitionen systematisch zu bewerten. Damit stärkt a.s.r. real assets seinen Anspruch, finanzielle Rendite und gesellschaftliche Wirkung im niederländischen Wohnungsmarkt miteinander zu verbinden.
Der ASR Dutch Core Residential Fund wurde 2015 aufgelegt und managt aktuell ein Portfolio niederländischer Wohnimmobilien mit einem Volumen von 2,4 Mrd. Euro (Stand Dezember 2025) und rund 6.100 Wohneinheiten. Der Fonds ist auch für deutsche institutionelle Investoren investierbar. Der Fonds wird in Deutschland von PrimeraAdvisors vermarktet.
