27.08.2026 Immobilienwirtschaft: Kapital vorhanden – Nicht für ungeklärte Risiken
Die Krise der Immobilienwirtschaft ist nicht beendet. Sie verändert jedoch ihre Form. Nachdem zunächst vor allem größere Projektentwickler und Bauträger in den Fokus gerieten, erreicht der wirtschaftliche Druck inzwischen verstärkt Bestandshalter, Objektgesellschaften, Ausbauunternehmen, technische Gebäudedienstleister und weitere Unternehmen entlang der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette.
Gleichzeitig nimmt das Transaktionsvolumen wieder zu, alternative Finanzierer bauen ihre Marktposition aus und institutionelle Investoren investieren selektiv in Immobilien, Darlehen und operative Plattformen. Das wirkt nur auf den ersten Blick widersprüchlich.
Die entscheidende Veränderung lautet: Kapital ist grundsätzlich vorhanden – aber nicht mehr für ungeklärte Risiken, überholte Bewertungen und unfinanzierte Zukunftsaufgaben.
Die Insolvenzwelle wandert durch die Wertschöpfungskette
Im Jahr 2025 registrierten die deutschen Amtsgerichte 24.064 beantragte Unternehmensinsolvenzen. Das waren 10,3 Prozent mehr als im Vorjahr. Von Januar bis Mai 2026 kamen weitere 10.546 Fälle hinzu – ein Plus von 4,9 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum. Der leichte Rückgang im Mai allein reicht noch nicht aus, um von einer nachhaltigen Trendwende zu sprechen.
Auch innerhalb der Immobilienwirtschaft verschiebt sich das Bild. Nach einer breit gefassten FalkenSteg-Auswertung stieg die Zahl immobilien- und gebäudebezogener Insolvenzen im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal um 13,5 Prozent auf 554 Fälle. Während die Kategorie „Bau von Immobilien“ mit 243 Verfahren nahezu stagnierte, nahm die Zahl in der Kategorie „Gebäude“ – hierzu zählen unter anderem Ausbaugewerke, Gebäudedienstleister und weitere immobiliennahe Unternehmen – um 24,9 Prozent auf 311 Fälle zu.
Damit zeigt sich eine klassische Kettenwirkung: Werden Entwicklungen gestoppt, Investitionen verschoben und Sanierungen nicht beauftragt, erreicht der Auftrags- und Liquiditätsrückgang zeitversetzt auch die nachgelagerten Unternehmen.
Mehr Transaktionen bedeuten noch keine breite Markterholung
Parallel dazu belebt sich der Investmentmarkt. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Deutschland Immobilientransaktionen mit einem Volumen von rund 17,6 Milliarden Euro registriert – etwa 15 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. JLL weist allerdings zugleich darauf hin, dass weiterhin zahlreiche Verkaufsprozesse nicht abgeschlossen werden, weil die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern auseinanderliegen. Liquidität ist vorhanden, sie wird jedoch selektiv eingesetzt.
Auch die Preisentwicklung unterscheidet sich deutlich nach Nutzungsart. Nach Angaben der Deutschen Bundesbank lagen die Preise für Büroimmobilien im zweiten Quartal 2026 um 1,2 Prozent unter dem Vorjahreswert. Mehrfamilienhäuser verteuerten sich dagegen um 1,6 Prozent. Über alle vom Index erfassten Gewerbeimmobilienarten hinweg ergab sich nur ein leichter Anstieg von 0,4 Prozent.
Der Markt befindet sich daher nicht in einer allgemeinen Erholung, sondern in einer qualitäts-, nutzungs- und objektspezifischen Neuordnung.
Die Refinanzierungslücke wird zum entscheidenden Risiko
Ein zentraler Belastungsfaktor sind auslaufende Finanzierungen. Die BaFin bezifferte das Volumen der in den Jahren 2025 und 2026 anstehenden Anschlussfinanzierungen bei Gewerbeimmobilienkrediten auf rund 100 Milliarden Euro. Ende 2024 war noch mehr als die Hälfte des ausstehenden Kreditvolumens mit Zinssätzen von weniger als drei Prozent ausgestattet.
Bei der Anschlussfinanzierung trifft damit häufig eine historisch hohe Darlehenssumme auf:
• einen vorsichtiger ermittelten aktuellen Marktwert,
• höhere Finanzierungskosten,
• niedrigere Beleihungsausläufe,
• zusätzlichen Investitionsbedarf und
• strengere Anforderungen an Cashflow, Sicherheiten und Eigenkapital.
Das BF.Quartalsbarometer für das zweite Quartal 2026 weist über alle Nutzungsarten hinweg einen durchschnittlichen Loan-to-value von 64,2 Prozent für Bestandsimmobilien und einen durchschnittlichen Loan-to-cost von 66,3 Prozent für Projektentwicklungen aus. Dabei handelt es sich um Marktdurchschnittswerte eines Expertenpanels und nicht um verbindliche Kreditangebote.
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Wirkung:
Beträgt der aktuelle Immobilienwert 100 Millionen Euro und das abzulösende Darlehen 75 Millionen Euro, deckt eine neue Finanzierung in Höhe von 64,2 Prozent des Wertes lediglich 64,2 Millionen Euro ab. Es entsteht eine Lücke von 10,8 Millionen Euro – noch vor Finanzierungskosten, Reserven, Modernisierungsmaßnahmen oder Vermietungsaufwendungen.
Eine wirtschaftlich grundsätzlich tragfähige Immobilie kann deshalb an ihrer Kapitalstruktur scheitern, bevor sie als Objekt wirtschaftlich wertlos ist.
Basel III verändert die Kreditentscheidung
Seit dem 1. Januar 2025 gelten wesentliche Regelungen der europäischen Umsetzung des finalen Basel-III-Pakets über die CRR III. Der sogenannte Output Floor begrenzt, wie stark Banken ihre mit internen Modellen berechneten Kapitalanforderungen gegenüber dem Standardansatz reduzieren können. Die Regelung wird schrittweise eingeführt. Sie wirkt auf Ebene des Instituts beziehungsweise der Bankengruppe und stellt keine unmittelbare Beleihungsgrenze für ein einzelnes Immobilienobjekt dar.
Besondere Bedeutung haben die neuen Regelungen für sogenannte Acquisition-, Development- and Construction-Finanzierungen. Für solche Grundstücks-, Entwicklungs- und Baufinanzierungen sieht der Standardansatz grundsätzlich ein Risikogewicht von 150 Prozent vor. Qualifizierte wohnwirtschaftliche Finanzierungen können unter bestimmten risikomindernden Voraussetzungen mit 100 Prozent gewichtet werden. Ein Risikogewicht von 150 Prozent bedeutet dabei nicht, dass die Bank 150 Prozent Eigenkapital vorhalten muss. Es erhöht vielmehr die risikogewichteten Aktiva, auf die anschließend die regulatorischen Kapitalanforderungen angewendet werden.
In der Finanzierungspraxis führt dies zu einer stärkeren Prüfung von:
• Sponsorbonität und tatsächlich verfügbarem Eigenkapital,
• Genehmigungs- und Vermietungsstand,
• Vorverkauf und Vorvermietung,
• Baukosten und Fertigstellungsrisiken,
• Zins- und Liquiditätsreserven,
• Exit-Szenarien sowie
• gesellschaftsübergreifenden Sicherheiten und Verpflichtungen.
Banken finanzieren damit nicht nur eine Immobilie oder eine Projektidee. Sie finanzieren eine nachweisbar de-riskte Umsetzung.
ESG wird Bestandteil der Kapitalstruktur
Auch ESG ist nicht mehr nur ein Berichts- oder Vermarktungsthema. Für Finanzierer und Investoren stellt sich zunehmend die Frage, welche Investitionen eine Immobilie bis wann benötigt und wie diese finanziert werden.
Die europäische Gebäuderichtlinie EPBD sieht für Nichtwohngebäude national festzulegende Schwellenwerte vor, durch die die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Gebäudebestands bis 2030 und die schlechtesten 26 Prozent bis 2033 verbessert werden sollen. Für den Wohngebäudebestand müssen die Mitgliedstaaten nationale Pfade zur Reduzierung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs entwickeln.
Zusätzlich gelten die EBA-Leitlinien zum Management von ESG-Risiken grundsätzlich seit dem 11. Januar 2026. Banken müssen ESG-Risiken systematischer identifizieren, messen, steuern und in ihre Planungen einbeziehen.
Für Bestandshalter und Käufer reicht deshalb ein Energieausweis allein nicht mehr aus. Benötigt werden zunehmend:
• nachvollziehbare Energie- und Verbrauchsdaten,
• eine technische Zustandsbewertung,
• ein priorisierter Maßnahmenplan,
• belastbare Kosten und Termine,
• die Auswirkung auf Mieten und Betriebskosten,
• eine Betrachtung physischer Klimarisiken sowie
• eine gesicherte Finanzierung der erforderlichen Investitionen.
ESG ist kein Zertifikat. ESG ist ein finanzierter Transformationspfad.
Das große Kapital kauft nicht nur Immobilien
Während klassische Banken ihre Kreditvergabe stärker selektieren, wächst der Markt für alternative Immobilienfinanzierungen. Das von INREV erfasste Universum europäischer Immobilienkreditvehikel umfasste 2025 insgesamt 131 Vehikel mit einem Ziel-Eigenkapital von 72,6 Milliarden Euro. Mehr als 80 Prozent dieses Volumens entfielen auf geschlossene Strukturen; Senior Debt stellte mit 60 Prozent die größte Kreditstrategie dar.
Institutionelles Kapital erwirbt dabei nicht ausschließlich einzelne Immobilien. Zunehmend interessant sind auch:
• Darlehens- und Sicherheitenpositionen,
• Fertigstellungs- und Überbrückungsfinanzierungen,
• Projektgesellschaften,
• Asset- und Property-Management-Strukturen,
• Vertriebs- und Servicing-Plattformen,
• lokale Teams und
• skalierbarer Marktzugang.
Die Übernahme wesentlicher Plattform-Assets der insolventen Ziegert-Gruppe durch Arrow Global zeigt diese Entwicklung. Mit der Transaktion wurden nicht nur Projektzugänge, sondern auch Makler-, Servicing- und Finanzierungskompetenzen übernommen. Die 2026 von H.I.G. angekündigte deutsche Wohnplattform Highground mit einem vorgesehenen Volumen von rund einer Milliarde Euro verdeutlicht ebenfalls die Verbindung aus institutionellem Kapital und lokaler operativer Plattform.
Großes Kapital übernimmt den Markt jedoch nicht wahllos. Gesucht wird kontrollierbare Komplexität: realistische Einstandswerte, klare Sicherheiten, belastbare Fertigstellungskosten, lokale Umsetzungskompetenz und mehrere mögliche Exit-Routen.
Fünf Prüfsteine der Finanzierungs- und Transaktionsreife
Für Banken, Insolvenzverwalter, Bestandshalter, Entwickler und Investoren lassen sich aus der aktuellen Marktlage fünf zentrale Anforderungen ableiten:
1. Aktueller Wert statt historischer Bewertung
Kaufpreise, Darlehensstände und Businesspläne müssen auf einer aktuellen Base-, Downside- und Exit-Betrachtung beruhen.
2. Vollständige Kapital- und Sicherheitenmatrix
Darlehensnehmer, Gläubiger, Fälligkeiten, Ränge, Covenants, Bürgschaften und Cross-Collateral-Strukturen müssen gesellschaftsscharf erfasst werden.
3. Liquidität vor Ergebnisrechnung
Neben einer mehrjährigen Businessplanung ist insbesondere in kritischen Situationen eine belastbare 13-Wochen-Liquiditätsplanung erforderlich.
4. Cost-to-complete einschließlich ESG
Bei Entwicklungen und Revitalisierungen müssen sämtliche Kosten bis Fertigstellung, Genehmigung, Vermietung und Stabilisierung berücksichtigt werden – einschließlich technischer und energetischer Maßnahmen.
5. Mehrere Lösungswege parallel vorbereiten
Refinanzierung, Rekapitalisierung, Joint Venture, Teilverkauf und vollständige Veräußerung sollten nicht nacheinander, sondern als abgestimmter Dual-Track-Prozess geprüft werden.
Gerade bei komplexen Gewerbe- und Projektfinanzierungen sollte die Vorbereitung regelmäßig zwölf bis 18 Monate vor dem vorgesehenen Laufzeitende beginnen.
Ausblick: Der Markt wechselt vom Abwarten zum Sortieren
Für die kommenden Quartale spricht vieles für eine selektive Normalisierung – nicht für eine Rückkehr zu den Bedingungen der Niedrigzinsphase.
Zu erwarten sind insbesondere:
• mehr Rekapitalisierungen und Joint Ventures,
• zusätzliche Private-Debt- und Preferred-Equity-Strukturen,
• Completion Financings für grundsätzlich tragfähige Projekte,
• Verkäufe einzelner Assets statt heterogener Großportfolios,
• Transaktionen mit Darlehens- und Plattformbezug sowie
• eine stärkere Trennung zwischen zukunftsfähigen und strukturell nicht mehr wettbewerbsfähigen Immobilien.
Die Gewinner der nächsten Marktphase werden deshalb nicht zwingend die Unternehmen mit der größten Bilanz sein. Im Vorteil sind diejenigen, die Risiken früh erkennen, Werte realistisch einordnen, Liquidität sichern, Investitionsbedarf finanzieren und aus komplexen Ausgangslagen eine umsetzbare Kapital- oder Transaktionslösung entwickeln.
Der Markt ist nicht pauschal illiquide. Kapital fließt dorthin, wo Komplexität transparent, steuerbar und wirtschaftlich lösbar wird.
(Gastbeitrag von Michael Hutta, Geschäftsführer der Hutta GmbH und Gründer von PROQUADRAT – Real Estate Advisory)
Gleichzeitig nimmt das Transaktionsvolumen wieder zu, alternative Finanzierer bauen ihre Marktposition aus und institutionelle Investoren investieren selektiv in Immobilien, Darlehen und operative Plattformen. Das wirkt nur auf den ersten Blick widersprüchlich.
Die entscheidende Veränderung lautet: Kapital ist grundsätzlich vorhanden – aber nicht mehr für ungeklärte Risiken, überholte Bewertungen und unfinanzierte Zukunftsaufgaben.
Die Insolvenzwelle wandert durch die Wertschöpfungskette
Im Jahr 2025 registrierten die deutschen Amtsgerichte 24.064 beantragte Unternehmensinsolvenzen. Das waren 10,3 Prozent mehr als im Vorjahr. Von Januar bis Mai 2026 kamen weitere 10.546 Fälle hinzu – ein Plus von 4,9 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum. Der leichte Rückgang im Mai allein reicht noch nicht aus, um von einer nachhaltigen Trendwende zu sprechen.
Auch innerhalb der Immobilienwirtschaft verschiebt sich das Bild. Nach einer breit gefassten FalkenSteg-Auswertung stieg die Zahl immobilien- und gebäudebezogener Insolvenzen im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal um 13,5 Prozent auf 554 Fälle. Während die Kategorie „Bau von Immobilien“ mit 243 Verfahren nahezu stagnierte, nahm die Zahl in der Kategorie „Gebäude“ – hierzu zählen unter anderem Ausbaugewerke, Gebäudedienstleister und weitere immobiliennahe Unternehmen – um 24,9 Prozent auf 311 Fälle zu.
Damit zeigt sich eine klassische Kettenwirkung: Werden Entwicklungen gestoppt, Investitionen verschoben und Sanierungen nicht beauftragt, erreicht der Auftrags- und Liquiditätsrückgang zeitversetzt auch die nachgelagerten Unternehmen.
Mehr Transaktionen bedeuten noch keine breite Markterholung
Parallel dazu belebt sich der Investmentmarkt. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Deutschland Immobilientransaktionen mit einem Volumen von rund 17,6 Milliarden Euro registriert – etwa 15 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. JLL weist allerdings zugleich darauf hin, dass weiterhin zahlreiche Verkaufsprozesse nicht abgeschlossen werden, weil die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern auseinanderliegen. Liquidität ist vorhanden, sie wird jedoch selektiv eingesetzt.
Auch die Preisentwicklung unterscheidet sich deutlich nach Nutzungsart. Nach Angaben der Deutschen Bundesbank lagen die Preise für Büroimmobilien im zweiten Quartal 2026 um 1,2 Prozent unter dem Vorjahreswert. Mehrfamilienhäuser verteuerten sich dagegen um 1,6 Prozent. Über alle vom Index erfassten Gewerbeimmobilienarten hinweg ergab sich nur ein leichter Anstieg von 0,4 Prozent.
Der Markt befindet sich daher nicht in einer allgemeinen Erholung, sondern in einer qualitäts-, nutzungs- und objektspezifischen Neuordnung.
Die Refinanzierungslücke wird zum entscheidenden Risiko
Ein zentraler Belastungsfaktor sind auslaufende Finanzierungen. Die BaFin bezifferte das Volumen der in den Jahren 2025 und 2026 anstehenden Anschlussfinanzierungen bei Gewerbeimmobilienkrediten auf rund 100 Milliarden Euro. Ende 2024 war noch mehr als die Hälfte des ausstehenden Kreditvolumens mit Zinssätzen von weniger als drei Prozent ausgestattet.
Bei der Anschlussfinanzierung trifft damit häufig eine historisch hohe Darlehenssumme auf:
• einen vorsichtiger ermittelten aktuellen Marktwert,
• höhere Finanzierungskosten,
• niedrigere Beleihungsausläufe,
• zusätzlichen Investitionsbedarf und
• strengere Anforderungen an Cashflow, Sicherheiten und Eigenkapital.
Das BF.Quartalsbarometer für das zweite Quartal 2026 weist über alle Nutzungsarten hinweg einen durchschnittlichen Loan-to-value von 64,2 Prozent für Bestandsimmobilien und einen durchschnittlichen Loan-to-cost von 66,3 Prozent für Projektentwicklungen aus. Dabei handelt es sich um Marktdurchschnittswerte eines Expertenpanels und nicht um verbindliche Kreditangebote.
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Wirkung:
Beträgt der aktuelle Immobilienwert 100 Millionen Euro und das abzulösende Darlehen 75 Millionen Euro, deckt eine neue Finanzierung in Höhe von 64,2 Prozent des Wertes lediglich 64,2 Millionen Euro ab. Es entsteht eine Lücke von 10,8 Millionen Euro – noch vor Finanzierungskosten, Reserven, Modernisierungsmaßnahmen oder Vermietungsaufwendungen.
Eine wirtschaftlich grundsätzlich tragfähige Immobilie kann deshalb an ihrer Kapitalstruktur scheitern, bevor sie als Objekt wirtschaftlich wertlos ist.
Basel III verändert die Kreditentscheidung
Seit dem 1. Januar 2025 gelten wesentliche Regelungen der europäischen Umsetzung des finalen Basel-III-Pakets über die CRR III. Der sogenannte Output Floor begrenzt, wie stark Banken ihre mit internen Modellen berechneten Kapitalanforderungen gegenüber dem Standardansatz reduzieren können. Die Regelung wird schrittweise eingeführt. Sie wirkt auf Ebene des Instituts beziehungsweise der Bankengruppe und stellt keine unmittelbare Beleihungsgrenze für ein einzelnes Immobilienobjekt dar.
Besondere Bedeutung haben die neuen Regelungen für sogenannte Acquisition-, Development- and Construction-Finanzierungen. Für solche Grundstücks-, Entwicklungs- und Baufinanzierungen sieht der Standardansatz grundsätzlich ein Risikogewicht von 150 Prozent vor. Qualifizierte wohnwirtschaftliche Finanzierungen können unter bestimmten risikomindernden Voraussetzungen mit 100 Prozent gewichtet werden. Ein Risikogewicht von 150 Prozent bedeutet dabei nicht, dass die Bank 150 Prozent Eigenkapital vorhalten muss. Es erhöht vielmehr die risikogewichteten Aktiva, auf die anschließend die regulatorischen Kapitalanforderungen angewendet werden.
In der Finanzierungspraxis führt dies zu einer stärkeren Prüfung von:
• Sponsorbonität und tatsächlich verfügbarem Eigenkapital,
• Genehmigungs- und Vermietungsstand,
• Vorverkauf und Vorvermietung,
• Baukosten und Fertigstellungsrisiken,
• Zins- und Liquiditätsreserven,
• Exit-Szenarien sowie
• gesellschaftsübergreifenden Sicherheiten und Verpflichtungen.
Banken finanzieren damit nicht nur eine Immobilie oder eine Projektidee. Sie finanzieren eine nachweisbar de-riskte Umsetzung.
ESG wird Bestandteil der Kapitalstruktur
Auch ESG ist nicht mehr nur ein Berichts- oder Vermarktungsthema. Für Finanzierer und Investoren stellt sich zunehmend die Frage, welche Investitionen eine Immobilie bis wann benötigt und wie diese finanziert werden.
Die europäische Gebäuderichtlinie EPBD sieht für Nichtwohngebäude national festzulegende Schwellenwerte vor, durch die die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Gebäudebestands bis 2030 und die schlechtesten 26 Prozent bis 2033 verbessert werden sollen. Für den Wohngebäudebestand müssen die Mitgliedstaaten nationale Pfade zur Reduzierung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs entwickeln.
Zusätzlich gelten die EBA-Leitlinien zum Management von ESG-Risiken grundsätzlich seit dem 11. Januar 2026. Banken müssen ESG-Risiken systematischer identifizieren, messen, steuern und in ihre Planungen einbeziehen.
Für Bestandshalter und Käufer reicht deshalb ein Energieausweis allein nicht mehr aus. Benötigt werden zunehmend:
• nachvollziehbare Energie- und Verbrauchsdaten,
• eine technische Zustandsbewertung,
• ein priorisierter Maßnahmenplan,
• belastbare Kosten und Termine,
• die Auswirkung auf Mieten und Betriebskosten,
• eine Betrachtung physischer Klimarisiken sowie
• eine gesicherte Finanzierung der erforderlichen Investitionen.
ESG ist kein Zertifikat. ESG ist ein finanzierter Transformationspfad.
Das große Kapital kauft nicht nur Immobilien
Während klassische Banken ihre Kreditvergabe stärker selektieren, wächst der Markt für alternative Immobilienfinanzierungen. Das von INREV erfasste Universum europäischer Immobilienkreditvehikel umfasste 2025 insgesamt 131 Vehikel mit einem Ziel-Eigenkapital von 72,6 Milliarden Euro. Mehr als 80 Prozent dieses Volumens entfielen auf geschlossene Strukturen; Senior Debt stellte mit 60 Prozent die größte Kreditstrategie dar.
Institutionelles Kapital erwirbt dabei nicht ausschließlich einzelne Immobilien. Zunehmend interessant sind auch:
• Darlehens- und Sicherheitenpositionen,
• Fertigstellungs- und Überbrückungsfinanzierungen,
• Projektgesellschaften,
• Asset- und Property-Management-Strukturen,
• Vertriebs- und Servicing-Plattformen,
• lokale Teams und
• skalierbarer Marktzugang.
Die Übernahme wesentlicher Plattform-Assets der insolventen Ziegert-Gruppe durch Arrow Global zeigt diese Entwicklung. Mit der Transaktion wurden nicht nur Projektzugänge, sondern auch Makler-, Servicing- und Finanzierungskompetenzen übernommen. Die 2026 von H.I.G. angekündigte deutsche Wohnplattform Highground mit einem vorgesehenen Volumen von rund einer Milliarde Euro verdeutlicht ebenfalls die Verbindung aus institutionellem Kapital und lokaler operativer Plattform.
Großes Kapital übernimmt den Markt jedoch nicht wahllos. Gesucht wird kontrollierbare Komplexität: realistische Einstandswerte, klare Sicherheiten, belastbare Fertigstellungskosten, lokale Umsetzungskompetenz und mehrere mögliche Exit-Routen.
Fünf Prüfsteine der Finanzierungs- und Transaktionsreife
Für Banken, Insolvenzverwalter, Bestandshalter, Entwickler und Investoren lassen sich aus der aktuellen Marktlage fünf zentrale Anforderungen ableiten:
1. Aktueller Wert statt historischer Bewertung
Kaufpreise, Darlehensstände und Businesspläne müssen auf einer aktuellen Base-, Downside- und Exit-Betrachtung beruhen.
2. Vollständige Kapital- und Sicherheitenmatrix
Darlehensnehmer, Gläubiger, Fälligkeiten, Ränge, Covenants, Bürgschaften und Cross-Collateral-Strukturen müssen gesellschaftsscharf erfasst werden.
3. Liquidität vor Ergebnisrechnung
Neben einer mehrjährigen Businessplanung ist insbesondere in kritischen Situationen eine belastbare 13-Wochen-Liquiditätsplanung erforderlich.
4. Cost-to-complete einschließlich ESG
Bei Entwicklungen und Revitalisierungen müssen sämtliche Kosten bis Fertigstellung, Genehmigung, Vermietung und Stabilisierung berücksichtigt werden – einschließlich technischer und energetischer Maßnahmen.
5. Mehrere Lösungswege parallel vorbereiten
Refinanzierung, Rekapitalisierung, Joint Venture, Teilverkauf und vollständige Veräußerung sollten nicht nacheinander, sondern als abgestimmter Dual-Track-Prozess geprüft werden.
Gerade bei komplexen Gewerbe- und Projektfinanzierungen sollte die Vorbereitung regelmäßig zwölf bis 18 Monate vor dem vorgesehenen Laufzeitende beginnen.
Ausblick: Der Markt wechselt vom Abwarten zum Sortieren
Für die kommenden Quartale spricht vieles für eine selektive Normalisierung – nicht für eine Rückkehr zu den Bedingungen der Niedrigzinsphase.
Zu erwarten sind insbesondere:
• mehr Rekapitalisierungen und Joint Ventures,
• zusätzliche Private-Debt- und Preferred-Equity-Strukturen,
• Completion Financings für grundsätzlich tragfähige Projekte,
• Verkäufe einzelner Assets statt heterogener Großportfolios,
• Transaktionen mit Darlehens- und Plattformbezug sowie
• eine stärkere Trennung zwischen zukunftsfähigen und strukturell nicht mehr wettbewerbsfähigen Immobilien.
Die Gewinner der nächsten Marktphase werden deshalb nicht zwingend die Unternehmen mit der größten Bilanz sein. Im Vorteil sind diejenigen, die Risiken früh erkennen, Werte realistisch einordnen, Liquidität sichern, Investitionsbedarf finanzieren und aus komplexen Ausgangslagen eine umsetzbare Kapital- oder Transaktionslösung entwickeln.
Der Markt ist nicht pauschal illiquide. Kapital fließt dorthin, wo Komplexität transparent, steuerbar und wirtschaftlich lösbar wird.
(Gastbeitrag von Michael Hutta, Geschäftsführer der Hutta GmbH und Gründer von PROQUADRAT – Real Estate Advisory)
