20.08.2026 CO2-Preis: Die eigentliche Kostenfrage beginnt 2028
Der Kabinettsbeschluss vom 12. August 2026 verschafft der Immobilienwirtschaft zunächst etwas Luft: Auch 2027 soll der nationale CO2-Preis in Deutschland in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne liegen. Für Eigentümer und Investoren bedeutet das kurzfristig mehr Kalkulierbarkeit bei Nebenkosten und bei der Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern.
Die entscheidende Frage lautet jedoch, was danach kommt. Ab 2028 soll der Gebäudesektor in das europäische Emissionshandelssystem ETS 2 übergehen. Dann wird der CO2-Preis stärker durch den Markt bestimmt. Einen dauerhaft garantierten Preisdeckel gibt es bislang nicht. Damit entsteht gerade für langfristig orientierte Immobilieninvestoren ein Risiko, das in Businessplänen und Bewertungen heute bereits berücksichtigt werden sollte.
Steigende CO2-Kosten treffen ineffiziente Gebäude
Wie hoch CO2-Preise grundsätzlich ausfallen können, zeigt der Blick auf andere europäische Länder. 2025 lagen sie in Schweden bei 134 Euro, in der Schweiz bei 126 Euro, in Norwegen bei 124 Euro und in Dänemark bei 100 Euro je Tonne CO2e. Nimmt man an, dass sich die CO2-Bepreisung in Deutschland ab 2028 diesen Niveaus annähert, führen steigende CO2-Kosten zu einer zusätzlichen Nebenkostenbelastung.
Für Immobilien ist das relevant, weil höhere Nebenkosten perspektivisch auch den Spielraum bei der Nettokaltmiete sowie die Vermietbarkeit beeinflussen. Für Mieter zählt letztlich die gesamte monatliche Belastung. Je höher Heiz- und CO2-Kosten ausfallen, desto schwieriger kann es für Eigentümer werden, höhere Kaltmieten am Markt durchzusetzen. Ab 2028 dürfte es deshalb sowohl bei Wohn- als auch bei Nichtwohngebäuden zunehmend schwieriger werden, insbesondere energieineffiziente Gebäude zu vermieten und mit ihnen angemessene Vermietungsrenditen zu erwirtschaften.
Die Heizungsfrage verschärft das Risiko
Auch die im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vorgesehene Biotreppe, nach der fossile Heizungen stufenweise steigende Quoten klimaneutraler Brennstoffe nutzen müssen, wird dieses Problem nicht zwangsläufig lösen. Sowohl der ZIA als auch die DGNB sehen kritisch, ob Energieversorger die erforderlichen Anteile überhaupt anbieten beziehungsweise bereitstellen können. Damit besteht potenziell das Risiko entsprechender Versorgungslücken.
Aus Investorensicht reicht es deshalb nicht, allein auf gesetzliche Übergangsfristen zu schauen. Entscheidend ist, wie hoch die gesamten Kosten eines Gebäudes künftig ausfallen und wie wettbewerbsfähig es gegenüber effizienteren Objekten bleibt.
Der Preisdeckel löst das strukturelle Problem nicht
Für Investoren bleibt es entscheidend, CO?-Kosten über 2027 hinaus realistisch in Businessplänen und Bewertungen zu berücksichtigen. Wer sich auf den aktuellen Price Cap verlässt, gewinnt lediglich kurzfristige Sicherheit.
Die langfristige Richtung ist durch den EU Green Deal und die EPBD vorgegeben: Der Gebäudebestand muss deutlich emissionsärmer werden. Gleichzeitig wirkt die nationale Gesetzgebung in Deutschland derzeit teilweise kontraproduktiv, weil notwendige Maßnahmen und die damit verbundenen Probleme kurzfristig in die Zukunft verschoben werden.
Hinzu kommt, dass die eigentlich benötigte Sanierungsquote von 1,9 Prozent gemäß BuVEG in Deutschland seit Jahren nicht erreicht wird und in den vergangenen vier Jahren bei unter 1,0 Prozent lag. Wenn notwendige Investitionen weiter aufgeschoben werden, steigt das Risiko, dass später mehrere Belastungen gleichzeitig auf Eigentümer treffen: höhere CO2-Preise, steigende Betriebskosten, größerer Sanierungsbedarf und eine schwächere Marktposition ineffizienter Gebäude.
Für Investoren sollte der CO2-Preis von 55 bis 65 Euro pro Tonne deshalb nicht die zentrale Annahme für langfristige Entscheidungen bilden. Sinnvoller sind Szenarien, die auch deutlich höhere Preise ab 2028 abbilden und deren Auswirkungen auf Nebenkosten, Mieten, Vermietbarkeit, Investitionsbedarf und Immobilienwerte adäquat berücksichtigen.
(Autor: Dr. Michael Heigl, Director ESG & Impact Economics bei Wüest Partner)
Die entscheidende Frage lautet jedoch, was danach kommt. Ab 2028 soll der Gebäudesektor in das europäische Emissionshandelssystem ETS 2 übergehen. Dann wird der CO2-Preis stärker durch den Markt bestimmt. Einen dauerhaft garantierten Preisdeckel gibt es bislang nicht. Damit entsteht gerade für langfristig orientierte Immobilieninvestoren ein Risiko, das in Businessplänen und Bewertungen heute bereits berücksichtigt werden sollte.
Steigende CO2-Kosten treffen ineffiziente Gebäude
Wie hoch CO2-Preise grundsätzlich ausfallen können, zeigt der Blick auf andere europäische Länder. 2025 lagen sie in Schweden bei 134 Euro, in der Schweiz bei 126 Euro, in Norwegen bei 124 Euro und in Dänemark bei 100 Euro je Tonne CO2e. Nimmt man an, dass sich die CO2-Bepreisung in Deutschland ab 2028 diesen Niveaus annähert, führen steigende CO2-Kosten zu einer zusätzlichen Nebenkostenbelastung.
Für Immobilien ist das relevant, weil höhere Nebenkosten perspektivisch auch den Spielraum bei der Nettokaltmiete sowie die Vermietbarkeit beeinflussen. Für Mieter zählt letztlich die gesamte monatliche Belastung. Je höher Heiz- und CO2-Kosten ausfallen, desto schwieriger kann es für Eigentümer werden, höhere Kaltmieten am Markt durchzusetzen. Ab 2028 dürfte es deshalb sowohl bei Wohn- als auch bei Nichtwohngebäuden zunehmend schwieriger werden, insbesondere energieineffiziente Gebäude zu vermieten und mit ihnen angemessene Vermietungsrenditen zu erwirtschaften.
Die Heizungsfrage verschärft das Risiko
Auch die im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vorgesehene Biotreppe, nach der fossile Heizungen stufenweise steigende Quoten klimaneutraler Brennstoffe nutzen müssen, wird dieses Problem nicht zwangsläufig lösen. Sowohl der ZIA als auch die DGNB sehen kritisch, ob Energieversorger die erforderlichen Anteile überhaupt anbieten beziehungsweise bereitstellen können. Damit besteht potenziell das Risiko entsprechender Versorgungslücken.
Aus Investorensicht reicht es deshalb nicht, allein auf gesetzliche Übergangsfristen zu schauen. Entscheidend ist, wie hoch die gesamten Kosten eines Gebäudes künftig ausfallen und wie wettbewerbsfähig es gegenüber effizienteren Objekten bleibt.
Der Preisdeckel löst das strukturelle Problem nicht
Für Investoren bleibt es entscheidend, CO?-Kosten über 2027 hinaus realistisch in Businessplänen und Bewertungen zu berücksichtigen. Wer sich auf den aktuellen Price Cap verlässt, gewinnt lediglich kurzfristige Sicherheit.
Die langfristige Richtung ist durch den EU Green Deal und die EPBD vorgegeben: Der Gebäudebestand muss deutlich emissionsärmer werden. Gleichzeitig wirkt die nationale Gesetzgebung in Deutschland derzeit teilweise kontraproduktiv, weil notwendige Maßnahmen und die damit verbundenen Probleme kurzfristig in die Zukunft verschoben werden.
Hinzu kommt, dass die eigentlich benötigte Sanierungsquote von 1,9 Prozent gemäß BuVEG in Deutschland seit Jahren nicht erreicht wird und in den vergangenen vier Jahren bei unter 1,0 Prozent lag. Wenn notwendige Investitionen weiter aufgeschoben werden, steigt das Risiko, dass später mehrere Belastungen gleichzeitig auf Eigentümer treffen: höhere CO2-Preise, steigende Betriebskosten, größerer Sanierungsbedarf und eine schwächere Marktposition ineffizienter Gebäude.
Für Investoren sollte der CO2-Preis von 55 bis 65 Euro pro Tonne deshalb nicht die zentrale Annahme für langfristige Entscheidungen bilden. Sinnvoller sind Szenarien, die auch deutlich höhere Preise ab 2028 abbilden und deren Auswirkungen auf Nebenkosten, Mieten, Vermietbarkeit, Investitionsbedarf und Immobilienwerte adäquat berücksichtigen.
(Autor: Dr. Michael Heigl, Director ESG & Impact Economics bei Wüest Partner)
