18.08.2026 Warum moderne Büroimmobilien mehr als Klimatisierung brauchen
Die Anforderungen an Büroimmobilien verändern sich grundlegend. Neben Lage, Mietkosten und Flächeneffizienz entscheidet künftig zunehmend die Frage, ob eine Immobilie auch unter den klimatischen Bedingungen der kommenden Jahre produktives Arbeiten ermöglicht. Dabei geht es nicht allein um Kühlung. Denn ein angenehm temperiertes Büro mit schlechter Luft bleibt ein schlechter Arbeitsplatz. Entscheidend ist deshalb das Zusammenspiel aus Temperatur, Frischluftversorgung und intelligenter Gebäudetechnik.
Wie groß die wirtschaftliche Dimension inzwischen ist, zeigt eine aktuelle Prognos-Analyse: Bereits ein einziger Tag mit Temperaturen ab 30 Grad verursacht volkswirtschaftliche Kosten von rund 431 Millionen Euro. Rund 97 Prozent davon entfallen auf Produktivitätsverluste. Hitze ist damit längst nicht mehr nur ein Wetterphänomen, sondern ein relevanter Wirtschafts- und Standortfaktor.
Doch die Temperatur ist nur ein Teil des Problems. Gerade an heißen Tagen sollten Fenster möglichst geschlossen bleiben, damit sich aufgeheizte Außenluft nicht zusätzlich im Gebäude verteilt. Verfügt ein Büro jedoch lediglich über eine Kühlung ohne ausreichende Frischluftzufuhr, entsteht das nächste Problem: Die Temperatur stimmt, die Luftqualität nicht.
Studien der Harvard T.H. Chan School of Public Health zeigen, dass erhöhte CO?-Konzentrationen die kognitive Leistungsfähigkeit beeinträchtigen können. Während Außenluft etwa 420 ppm CO? enthält, können die Werte in schlecht belüfteten, stark belegten Büros innerhalb weniger Stunden auf über 2.000 ppm steigen. Bereits ab etwa 1.000 ppm können sich negative Effekte auf Konzentration und Entscheidungsfähigkeit zeigen.
Für Unternehmen bedeutet das: Gekühlte Luft ist nicht automatisch gute Luft. Wer produktive Arbeitsbedingungen schaffen will, muss Kühlung und Luftaustausch gemeinsam betrachten.
Raumklima wird Teil der Flächenstrategie
Das Büro soll aus Sicht vieler Beschäftigter vor allem eines ermöglichen: konzentriertes Arbeiten. Das zeigt die von der Angermann Real Estate Group beauftragte YouGov-Studie „Büro der Zukunft“: 53 Prozent der Mitarbeitenden sehen das Büro heute in erster Linie als Ort für fokussiertes Arbeiten.
Lange standen bei Standortentscheidungen vor allem Mietpreis, Flächeneffizienz oder Verkehrsanbindung im Mittelpunkt. Künftig wird stärker die Frage entscheidend sein, ob eine Immobilie auch unter zunehmend heißen klimatischen Bedingungen dauerhaft gute Arbeitsbedingungen bietet.
Moderne Gebäudetechnik umfasst deshalb nicht nur digitale Infrastruktur oder KI-Anwendungen. Ebenso entscheidend sind intelligenter Sonnenschutz, energieeffiziente Kühlung und vor allem eine bedarfsgerechte Frischluftversorgung.
Heiz- und Kühldeckensegel temperieren über Strahlung
Technisch gibt es dafür inzwischen unterschiedliche Lösungen. Heiz- und Kühldeckensegel mit integrierter Lüftung können beispielsweise Räume über Strahlung temperieren und gleichzeitig kontrolliert Frischluft zuführen. Anders als bei klassischen Klimaanlagen entsteht dabei keine permanente Zugluft. Moderne Systeme lassen sich zudem zonenweise steuern und damit an die wechselnde Belegung hybrider Büros anpassen. In Verbindung mit Wärmepumpen können sie außerdem energieeffizient betrieben werden.
Das erwarten zunehmend auch die Mitarbeitenden: 51 Prozent der Befragten der YouGov-Studie wünschen sich eine technologische Modernisierung ihres Arbeitsplatzes, wozu auch eine moderne und intelligente Gebäudetechnik gehört. Für 45 Prozent wäre diese sogar ein wichtiger Grund, häufiger ins Büro zu kommen.
Stay versus Go? Raumklima wird zum Entscheidungskriterium
In der Praxis begleiten wir Unternehmen regelmäßig bei der Frage, ob bestehende Büroflächen langfristig geeignet sind oder ein Standortwechsel sinnvoller ist. Dabei gewinnt die Klimafestigkeit einer Immobilie zunehmend an Bedeutung.
Aus meiner Sicht reicht es deshalb nicht mehr aus, ausschließlich über Mietpreis oder Flächeneffizienz zu sprechen. Die entscheidende Frage lautet vielmehr: Ermöglicht eine Immobilie auch in fünf oder zehn Jahren noch produktives Arbeiten – mit angenehmen Temperaturen und guter Luftqualität – oder wird sie zum Wettbewerbsnachteil?
Diese Frage sollte auch in Vertragsverhandlungen einfließen. Gerade langfristige Mietverträge bieten die Möglichkeit, Anforderungen an Raumqualität und Gebäudetechnik verbindlich festzuhalten. Dazu gehören Regelungen zur Kühl- und Lüftungstechnik, zur Wartung und Gebäudeautomation, zu möglichen Nachrüstungen sowie zu den Verantwortlichkeiten zwischen Eigentümer und Mieter.
Vor einer Anmietung oder Vertragsverlängerung sollten Unternehmen daher insbesondere auf fünf Punkte achten:
1. Gebäude auf Hitzetauglichkeit und Luftqualität prüfen
Nicht nur nach der Kühlleistung fragen. Entscheidend ist auch, wie die Frischluftzufuhr bei geschlossenen Fenstern sichergestellt wird und wie sich Temperatur und Luftqualität bei hoher Belegung entwickeln.
2. Kühlung und Lüftung zusammendenken
Ein gekühlter Raum ist nicht automatisch ein guter Arbeitsplatz. Zukunftsfähige Konzepte verbinden Verschattung, energieeffiziente Kühlung und kontrollierten Luftaustausch.
3. Flexible Gebäudetechnik sicherstellen
Hybride Arbeitsmodelle führen zu wechselnder Belegung. Temperatur, Frischluftzufuhr und Sonnenschutz sollten deshalb zonenweise und bedarfsgerecht gesteuert werden können.
4. Raumklima vertraglich absichern
Bei langfristigen Mietverträgen sollten Kühlung, Lüftung, Wartung, Gebäudeautomation und Nachrüstungsmöglichkeiten ebenso berücksichtigt werden wie Mietpreis und Nebenkosten.
5. Den Standort zukunftssicher auswählen
Unternehmen sollten bewerten, ob eine Immobilie auch bei häufiger auftretenden Hitzeperioden dauerhaft gute Bedingungen für konzentriertes Arbeiten bieten kann.
Wettbewerbsfähig bleibt, wer Raumqualität mitdenkt.
Früher lautete bei der Auswahl einer Büroimmobilie oft die entscheidende Frage: Was kostet der Quadratmeter? Künftig wird stärker gefragt werden müssen: Welche Immobilie ermöglicht auch in zehn Jahren noch produktives Arbeiten – selbst während längerer Hitzeperioden?
Ein modernes Büro muss mehr leisten als ausreichend Fläche bereitzustellen. Es soll produktives Arbeiten ermöglichen, Mitarbeitende binden und gleichzeitig energieeffizient betrieben werden können.
Dass die Qualität des Arbeitsplatzes dabei eine immer größere Rolle spielt, zeigt auch die YouGov-Studie: 50 Prozent der Beschäftigten fühlen sich durch eine moderne Büroausstattung langfristig stärker an ihren Arbeitgeber gebunden. Gleichzeitig sehen 52 Prozent der Unternehmen technologische Modernisierungen als wichtigen Beitrag zur Mitarbeiterbindung.
Wer Mitarbeitende häufiger ins Büro holen möchte, muss ihnen einen spürbaren Mehrwert gegenüber dem Homeoffice bieten. Dazu gehören nicht nur moderne Arbeitsplätze und gute Technik, sondern ganz elementar verlässliche Temperaturen und frische Luft.
Deshalb wird die Qualität des Raumklimas zunehmend zu einem entscheidenden Bestandteil jeder Stay-or-Go-Entscheidung. Ein Gebäude kann arbeitsrechtliche Mindestanforderungen erfüllen und dennoch den Ansprüchen eines modernen Wissensarbeitsplatzes nicht mehr gerecht werden.
Kühlung allein reicht nicht. Zukunftsfähig ist ein Büro erst dann, wenn Temperatur, Luftqualität und Energieeffizienz zusammengedacht werden.
(Autor: Sami Steinbach, Vorstandsvorsitzender Vermietung der Angermann Real Estate Group)
Wie groß die wirtschaftliche Dimension inzwischen ist, zeigt eine aktuelle Prognos-Analyse: Bereits ein einziger Tag mit Temperaturen ab 30 Grad verursacht volkswirtschaftliche Kosten von rund 431 Millionen Euro. Rund 97 Prozent davon entfallen auf Produktivitätsverluste. Hitze ist damit längst nicht mehr nur ein Wetterphänomen, sondern ein relevanter Wirtschafts- und Standortfaktor.
Doch die Temperatur ist nur ein Teil des Problems. Gerade an heißen Tagen sollten Fenster möglichst geschlossen bleiben, damit sich aufgeheizte Außenluft nicht zusätzlich im Gebäude verteilt. Verfügt ein Büro jedoch lediglich über eine Kühlung ohne ausreichende Frischluftzufuhr, entsteht das nächste Problem: Die Temperatur stimmt, die Luftqualität nicht.
Studien der Harvard T.H. Chan School of Public Health zeigen, dass erhöhte CO?-Konzentrationen die kognitive Leistungsfähigkeit beeinträchtigen können. Während Außenluft etwa 420 ppm CO? enthält, können die Werte in schlecht belüfteten, stark belegten Büros innerhalb weniger Stunden auf über 2.000 ppm steigen. Bereits ab etwa 1.000 ppm können sich negative Effekte auf Konzentration und Entscheidungsfähigkeit zeigen.
Für Unternehmen bedeutet das: Gekühlte Luft ist nicht automatisch gute Luft. Wer produktive Arbeitsbedingungen schaffen will, muss Kühlung und Luftaustausch gemeinsam betrachten.
Raumklima wird Teil der Flächenstrategie
Das Büro soll aus Sicht vieler Beschäftigter vor allem eines ermöglichen: konzentriertes Arbeiten. Das zeigt die von der Angermann Real Estate Group beauftragte YouGov-Studie „Büro der Zukunft“: 53 Prozent der Mitarbeitenden sehen das Büro heute in erster Linie als Ort für fokussiertes Arbeiten.
Lange standen bei Standortentscheidungen vor allem Mietpreis, Flächeneffizienz oder Verkehrsanbindung im Mittelpunkt. Künftig wird stärker die Frage entscheidend sein, ob eine Immobilie auch unter zunehmend heißen klimatischen Bedingungen dauerhaft gute Arbeitsbedingungen bietet.
Moderne Gebäudetechnik umfasst deshalb nicht nur digitale Infrastruktur oder KI-Anwendungen. Ebenso entscheidend sind intelligenter Sonnenschutz, energieeffiziente Kühlung und vor allem eine bedarfsgerechte Frischluftversorgung.
Heiz- und Kühldeckensegel temperieren über Strahlung
Technisch gibt es dafür inzwischen unterschiedliche Lösungen. Heiz- und Kühldeckensegel mit integrierter Lüftung können beispielsweise Räume über Strahlung temperieren und gleichzeitig kontrolliert Frischluft zuführen. Anders als bei klassischen Klimaanlagen entsteht dabei keine permanente Zugluft. Moderne Systeme lassen sich zudem zonenweise steuern und damit an die wechselnde Belegung hybrider Büros anpassen. In Verbindung mit Wärmepumpen können sie außerdem energieeffizient betrieben werden.
Das erwarten zunehmend auch die Mitarbeitenden: 51 Prozent der Befragten der YouGov-Studie wünschen sich eine technologische Modernisierung ihres Arbeitsplatzes, wozu auch eine moderne und intelligente Gebäudetechnik gehört. Für 45 Prozent wäre diese sogar ein wichtiger Grund, häufiger ins Büro zu kommen.
Stay versus Go? Raumklima wird zum Entscheidungskriterium
In der Praxis begleiten wir Unternehmen regelmäßig bei der Frage, ob bestehende Büroflächen langfristig geeignet sind oder ein Standortwechsel sinnvoller ist. Dabei gewinnt die Klimafestigkeit einer Immobilie zunehmend an Bedeutung.
Aus meiner Sicht reicht es deshalb nicht mehr aus, ausschließlich über Mietpreis oder Flächeneffizienz zu sprechen. Die entscheidende Frage lautet vielmehr: Ermöglicht eine Immobilie auch in fünf oder zehn Jahren noch produktives Arbeiten – mit angenehmen Temperaturen und guter Luftqualität – oder wird sie zum Wettbewerbsnachteil?
Diese Frage sollte auch in Vertragsverhandlungen einfließen. Gerade langfristige Mietverträge bieten die Möglichkeit, Anforderungen an Raumqualität und Gebäudetechnik verbindlich festzuhalten. Dazu gehören Regelungen zur Kühl- und Lüftungstechnik, zur Wartung und Gebäudeautomation, zu möglichen Nachrüstungen sowie zu den Verantwortlichkeiten zwischen Eigentümer und Mieter.
Vor einer Anmietung oder Vertragsverlängerung sollten Unternehmen daher insbesondere auf fünf Punkte achten:
1. Gebäude auf Hitzetauglichkeit und Luftqualität prüfen
Nicht nur nach der Kühlleistung fragen. Entscheidend ist auch, wie die Frischluftzufuhr bei geschlossenen Fenstern sichergestellt wird und wie sich Temperatur und Luftqualität bei hoher Belegung entwickeln.
2. Kühlung und Lüftung zusammendenken
Ein gekühlter Raum ist nicht automatisch ein guter Arbeitsplatz. Zukunftsfähige Konzepte verbinden Verschattung, energieeffiziente Kühlung und kontrollierten Luftaustausch.
3. Flexible Gebäudetechnik sicherstellen
Hybride Arbeitsmodelle führen zu wechselnder Belegung. Temperatur, Frischluftzufuhr und Sonnenschutz sollten deshalb zonenweise und bedarfsgerecht gesteuert werden können.
4. Raumklima vertraglich absichern
Bei langfristigen Mietverträgen sollten Kühlung, Lüftung, Wartung, Gebäudeautomation und Nachrüstungsmöglichkeiten ebenso berücksichtigt werden wie Mietpreis und Nebenkosten.
5. Den Standort zukunftssicher auswählen
Unternehmen sollten bewerten, ob eine Immobilie auch bei häufiger auftretenden Hitzeperioden dauerhaft gute Bedingungen für konzentriertes Arbeiten bieten kann.
Wettbewerbsfähig bleibt, wer Raumqualität mitdenkt.
Früher lautete bei der Auswahl einer Büroimmobilie oft die entscheidende Frage: Was kostet der Quadratmeter? Künftig wird stärker gefragt werden müssen: Welche Immobilie ermöglicht auch in zehn Jahren noch produktives Arbeiten – selbst während längerer Hitzeperioden?
Ein modernes Büro muss mehr leisten als ausreichend Fläche bereitzustellen. Es soll produktives Arbeiten ermöglichen, Mitarbeitende binden und gleichzeitig energieeffizient betrieben werden können.
Dass die Qualität des Arbeitsplatzes dabei eine immer größere Rolle spielt, zeigt auch die YouGov-Studie: 50 Prozent der Beschäftigten fühlen sich durch eine moderne Büroausstattung langfristig stärker an ihren Arbeitgeber gebunden. Gleichzeitig sehen 52 Prozent der Unternehmen technologische Modernisierungen als wichtigen Beitrag zur Mitarbeiterbindung.
Wer Mitarbeitende häufiger ins Büro holen möchte, muss ihnen einen spürbaren Mehrwert gegenüber dem Homeoffice bieten. Dazu gehören nicht nur moderne Arbeitsplätze und gute Technik, sondern ganz elementar verlässliche Temperaturen und frische Luft.
Deshalb wird die Qualität des Raumklimas zunehmend zu einem entscheidenden Bestandteil jeder Stay-or-Go-Entscheidung. Ein Gebäude kann arbeitsrechtliche Mindestanforderungen erfüllen und dennoch den Ansprüchen eines modernen Wissensarbeitsplatzes nicht mehr gerecht werden.
Kühlung allein reicht nicht. Zukunftsfähig ist ein Büro erst dann, wenn Temperatur, Luftqualität und Energieeffizienz zusammengedacht werden.
(Autor: Sami Steinbach, Vorstandsvorsitzender Vermietung der Angermann Real Estate Group)
