14.08.2026 Boom bei Teilungsversteigerungen führt zu falschen Hoffnungen
In Erbengemeinschaften kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung der Erbschaftsimmobilie verlangen, wenn sich der Erbstreit in die Länge zieht. Eine Zustimmung der übrigen Miterben ist nicht erforderlich. Ob diese Option aber immer die richtige Wahl ist, muss schon deshalb bezweifelt werden, weil viele Immobilien im Zwangsversteigerungstermin den Eigentümer weit unter Wert wechseln. Bis es soweit ist, gibt es in Teilungsversteigerungsverfahren zahlreiche Weggabelungen. Wer dort an der falschen Stelle abbiegt, ruiniert nicht nur das Erbschaftsvermögen, sondern obendrein sein hart verdientes eigenes Geld.
2025 wurden vor deutschen Amtsgerichten 16.665 Versteigerungstermine angesetzt, 2024 waren es noch 14.276, berichtet das Center for Real Estate Studies (CRES) in Freiburg. Drei von vier versteigerten Immobilien sind Wohnimmobilien - rund ein Drittel davon entfallen auf Teilungsversteigerungen, wenn sich Scheidungspaare oder Erben über die Immobilie zerstritten haben. „Der Boom bei den Zwangsversteigerungen geht weiter. Denn die anstehende Kündigungswelle in der deutschen Automobilindustrie, der Anstieg bei den Insolvenzen und die anstehenden Nachverzinsungen sehr günstiger Immobilienkredite Anfang der 2020er Jahre dürfte viele Immobilienbesitzer unter Druck setzen“, erwartet Manfred Gabler, Geschäftsführer der Weilheimer Firma ErbTeilung.
Erben fallen aus allen Wolken
Mit dem Antrag auf Teilungsversteigerung soll die an sich unteilbare Immobilie durch einen teilbaren Geldbetrag ersetzt werden. Wenn ein Miterbe die Immobilie verkaufen möchte, der andere weiter darin zur Minimalmiete wohnen möchte, und beide partout nicht nachgeben wollen, steht der Gedanke, die Erbengemeinschaft mit einem Antrag auf Teilungsversteigerung zu sprengen, plötzlich im Raum. Ob das eher eine emotionale Entladung oder vernünftiges kaufmännisches Kalkül ist, zeigt sich oft erst Jahre später.
„Denn selbst wenn die Immobilie zu einem halbwegs annehmbaren Preis zwangsversteigert wurde, wird der Geldbetrag bei zerstrittenen Erbengemeinschaften erst einmal vom jeweiligen Versteigerungsgericht hinterlegt. Kommt es unter den Erben zu keiner Einigung, wie der Geldbetrag aufgeteilt werden soll, muss ein Erbe den anderen Erben erneut vor den Kadi ziehen – mit einer so genannten Erlösverteilungsklage“, erläutert Manfred Gabler.
Und das kann schnell passieren, wenn ein Erbe beispielsweise den überlebenden Elternteil gepflegt hatte und jetzt dafür von den Miterben eine finanzielle Kompensation fordert. Doch daran denken die Erben zunächst nicht. „Sie leben in dem Irrglauben, dass im Anschluss an die Teilungsversteigerung der Erlös ohnehin nach der jeweiligen Erbquote ausgezahlt wird“, so Gabler. „Hinterher fallen sie aus allen Wolken, wenn sie erfahren, dass der Rechtsstreit um das Geld jetzt erst richtig los geht.“
Neues Spiel, neues Glück
Da die Erbteilungsklage im Anschluss an das Zwangsversteigerungsverfahren ein völlig neues Gerichtsverfahren darstellt, fallen auch neue Anwalts- und Gerichtsgebühren an. Finanziell klamme Erben müssen sich also im Grunde genommen schon zu einem frühen Zeitpunkt, am besten vor dem Teilungsversteigerungsverfahren, die Frage stellen, wie sie diese Kosten vorfinanzieren wollen und ob sich das am Ende wirklich lohnt. Ohne finanzielles Polster werden sie schlimmstenfalls zum Spielball reicher Erben, die einen Jahre langen Streit leicht aussitzen können und vielleicht sogar darauf setzen, dass die weniger betuchten Erben im Laufe des Verfahrens irgendwann schon klein beigeben werden. „Das zeigt vor allem eines: Teilungsversteigerungen sind rechtlich wie strategisch hochkomplex und überfordern oft selbst Fachanwälte für Erbrecht. Bei Zwangsversteigerungen haben die meistens keine praktische Erfahrung“, warnt Gabler vor riskantem Expertenrat.
Erbenermittlung rund um den Globus kostet Zeit und Gebühren
In kleinen Erbengemeinschaften mögen all die Risiken noch überschaubar sein. Wenn es aber um größere Erbengemeinschaften geht, zu denen mehrere Familienstämme aus dem In- und Ausland gehören, wird es bedeutend komplizierter. Denn diese Erben können im Extremfall über Generationen unbekannt gewesen oder teilweise sogar bereits verstorben sein. Doch grundsätzlich muss das Gericht von Amts wegen die Erben ermitteln und sie über das Teilungsversteigerungsverfahren informieren. Hier kann also der unüberlegte vorschnell eingelegte Antrag auf Teilungsversteigerung sowohl in zeitlicher wie auch finanzieller Hinsicht zum Bumerang werden.
Zwar hat der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung (BGH vom 22.9.22, Az.: V ZB 8/22) klargestellt, dass die Erben nicht schon wegen ihres Miteigentums an der Erbschaftsimmobilie als Beteiligte an der Teilungsversteigerung anzusehen sind. Das sei erst dann der Fall, wenn für sie oder ihren jeweiligen Miteigentumsanteil ein Recht an dem zu versteigernden Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen ist - etwa ein Grundpfandrecht, ein Vorkaufsrecht oder eine Gesamtgrundschuld, die auf allen Miteigentumsanteilen lastet. Ansonsten besteht keine Beteiligungspflicht seitens des Gerichts, so dass das Verfahren zügig fortgesetzt werden kann und damit teure Zustellauslagen und Ermittlungskosten eingespart werden.
Grundbuchanalyse das A und O
Bevor man überhaupt daran denkt, eine zerstrittene Erbengemeinschaft mit einem Antrag auf Teilungsversteigerung zu sprengen, sollte der Antragsteller und sein Berater das Grundbuch zu der betreffenden Immobilie einsehen, um die vorhandenen Eintragungen genau zu analysieren. Nur so ist es möglich, die Erfolgsaussichten einer Teilungsversteigerung seriös einzuschätzen. So kommt es häufig vor, dass im Grundbuch ein Versteigerungsverbot eingetragen wurde oder die noch nicht gelöschten Grundschulden, auch wenn keine Restschuld mehr besteht, eine Versteigerung faktisch unmöglich macht.
Das Grundbuch hält oft auch weitere Überraschungen parat. Dort kann etwa eine Rückauflassung oder ein Vorkaufsrecht eingetragen sein, so dass der Ersteher die Immobilie gleich wieder verliert, wenn er sie ersteigert hat. Das gilt auch im Fall eines eingetragenen Nießbrauchsrechts. „Dann erhält der Berechtigte sowohl vor als auch nach der Teilungsversteigerung alle Erträge aus der Immobilie, wenn sie denn später vom Ersteher vermietet wird. Daher wird kein Bietinteressent so eine Immobilie ersteigern wollen“, warnt Manfred Gabler.
Nicht gelöschte Grundschulden - Banken einbeziehen
Gabler empfiehlt außerdem, auf jeden Fall vor einer Teilungsversteigerung das Gespräch mit denjenigen Banken zu führen, zu deren Gunsten eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. In zahlreichen Fällen valutieren die betragsmäßig hohen Grundpfandrechte zwar nicht mehr oder nur noch zu einem geringen Teil. Die Folge: Das wirtschaftliche Gebot von Bietinteressenten wird geringer ausfallen, weil sie dieses bestehenbleibende Recht mit einkalkulieren werden. „Das viel zu hohe geringste Gebot spiegelt den wirklichen wirtschaftlichen Wert des Objekts gar nicht richtig wieder.
Konsequenz wird sein, dass niemand bietet. Das Verfahren muss dann häufig vom Betreiber eingestellt oder ggf. sogar aufgehoben werden“, weiß Gabler. Ist das zugrunde liegende Darlehen abbezahlt, sollte man von der Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung einholen. „Damit haben die Erben die Sicherheit, dass keine offenen Forderungen mehr vorhanden sind und man später bei der Verteilung bereits die Hausaufgaben gemacht hat.“
2025 wurden vor deutschen Amtsgerichten 16.665 Versteigerungstermine angesetzt, 2024 waren es noch 14.276, berichtet das Center for Real Estate Studies (CRES) in Freiburg. Drei von vier versteigerten Immobilien sind Wohnimmobilien - rund ein Drittel davon entfallen auf Teilungsversteigerungen, wenn sich Scheidungspaare oder Erben über die Immobilie zerstritten haben. „Der Boom bei den Zwangsversteigerungen geht weiter. Denn die anstehende Kündigungswelle in der deutschen Automobilindustrie, der Anstieg bei den Insolvenzen und die anstehenden Nachverzinsungen sehr günstiger Immobilienkredite Anfang der 2020er Jahre dürfte viele Immobilienbesitzer unter Druck setzen“, erwartet Manfred Gabler, Geschäftsführer der Weilheimer Firma ErbTeilung.
Erben fallen aus allen Wolken
Mit dem Antrag auf Teilungsversteigerung soll die an sich unteilbare Immobilie durch einen teilbaren Geldbetrag ersetzt werden. Wenn ein Miterbe die Immobilie verkaufen möchte, der andere weiter darin zur Minimalmiete wohnen möchte, und beide partout nicht nachgeben wollen, steht der Gedanke, die Erbengemeinschaft mit einem Antrag auf Teilungsversteigerung zu sprengen, plötzlich im Raum. Ob das eher eine emotionale Entladung oder vernünftiges kaufmännisches Kalkül ist, zeigt sich oft erst Jahre später.
„Denn selbst wenn die Immobilie zu einem halbwegs annehmbaren Preis zwangsversteigert wurde, wird der Geldbetrag bei zerstrittenen Erbengemeinschaften erst einmal vom jeweiligen Versteigerungsgericht hinterlegt. Kommt es unter den Erben zu keiner Einigung, wie der Geldbetrag aufgeteilt werden soll, muss ein Erbe den anderen Erben erneut vor den Kadi ziehen – mit einer so genannten Erlösverteilungsklage“, erläutert Manfred Gabler.
Und das kann schnell passieren, wenn ein Erbe beispielsweise den überlebenden Elternteil gepflegt hatte und jetzt dafür von den Miterben eine finanzielle Kompensation fordert. Doch daran denken die Erben zunächst nicht. „Sie leben in dem Irrglauben, dass im Anschluss an die Teilungsversteigerung der Erlös ohnehin nach der jeweiligen Erbquote ausgezahlt wird“, so Gabler. „Hinterher fallen sie aus allen Wolken, wenn sie erfahren, dass der Rechtsstreit um das Geld jetzt erst richtig los geht.“
Neues Spiel, neues Glück
Da die Erbteilungsklage im Anschluss an das Zwangsversteigerungsverfahren ein völlig neues Gerichtsverfahren darstellt, fallen auch neue Anwalts- und Gerichtsgebühren an. Finanziell klamme Erben müssen sich also im Grunde genommen schon zu einem frühen Zeitpunkt, am besten vor dem Teilungsversteigerungsverfahren, die Frage stellen, wie sie diese Kosten vorfinanzieren wollen und ob sich das am Ende wirklich lohnt. Ohne finanzielles Polster werden sie schlimmstenfalls zum Spielball reicher Erben, die einen Jahre langen Streit leicht aussitzen können und vielleicht sogar darauf setzen, dass die weniger betuchten Erben im Laufe des Verfahrens irgendwann schon klein beigeben werden. „Das zeigt vor allem eines: Teilungsversteigerungen sind rechtlich wie strategisch hochkomplex und überfordern oft selbst Fachanwälte für Erbrecht. Bei Zwangsversteigerungen haben die meistens keine praktische Erfahrung“, warnt Gabler vor riskantem Expertenrat.
Erbenermittlung rund um den Globus kostet Zeit und Gebühren
In kleinen Erbengemeinschaften mögen all die Risiken noch überschaubar sein. Wenn es aber um größere Erbengemeinschaften geht, zu denen mehrere Familienstämme aus dem In- und Ausland gehören, wird es bedeutend komplizierter. Denn diese Erben können im Extremfall über Generationen unbekannt gewesen oder teilweise sogar bereits verstorben sein. Doch grundsätzlich muss das Gericht von Amts wegen die Erben ermitteln und sie über das Teilungsversteigerungsverfahren informieren. Hier kann also der unüberlegte vorschnell eingelegte Antrag auf Teilungsversteigerung sowohl in zeitlicher wie auch finanzieller Hinsicht zum Bumerang werden.
Zwar hat der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung (BGH vom 22.9.22, Az.: V ZB 8/22) klargestellt, dass die Erben nicht schon wegen ihres Miteigentums an der Erbschaftsimmobilie als Beteiligte an der Teilungsversteigerung anzusehen sind. Das sei erst dann der Fall, wenn für sie oder ihren jeweiligen Miteigentumsanteil ein Recht an dem zu versteigernden Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen ist - etwa ein Grundpfandrecht, ein Vorkaufsrecht oder eine Gesamtgrundschuld, die auf allen Miteigentumsanteilen lastet. Ansonsten besteht keine Beteiligungspflicht seitens des Gerichts, so dass das Verfahren zügig fortgesetzt werden kann und damit teure Zustellauslagen und Ermittlungskosten eingespart werden.
Grundbuchanalyse das A und O
Bevor man überhaupt daran denkt, eine zerstrittene Erbengemeinschaft mit einem Antrag auf Teilungsversteigerung zu sprengen, sollte der Antragsteller und sein Berater das Grundbuch zu der betreffenden Immobilie einsehen, um die vorhandenen Eintragungen genau zu analysieren. Nur so ist es möglich, die Erfolgsaussichten einer Teilungsversteigerung seriös einzuschätzen. So kommt es häufig vor, dass im Grundbuch ein Versteigerungsverbot eingetragen wurde oder die noch nicht gelöschten Grundschulden, auch wenn keine Restschuld mehr besteht, eine Versteigerung faktisch unmöglich macht.
Das Grundbuch hält oft auch weitere Überraschungen parat. Dort kann etwa eine Rückauflassung oder ein Vorkaufsrecht eingetragen sein, so dass der Ersteher die Immobilie gleich wieder verliert, wenn er sie ersteigert hat. Das gilt auch im Fall eines eingetragenen Nießbrauchsrechts. „Dann erhält der Berechtigte sowohl vor als auch nach der Teilungsversteigerung alle Erträge aus der Immobilie, wenn sie denn später vom Ersteher vermietet wird. Daher wird kein Bietinteressent so eine Immobilie ersteigern wollen“, warnt Manfred Gabler.
Nicht gelöschte Grundschulden - Banken einbeziehen
Gabler empfiehlt außerdem, auf jeden Fall vor einer Teilungsversteigerung das Gespräch mit denjenigen Banken zu führen, zu deren Gunsten eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. In zahlreichen Fällen valutieren die betragsmäßig hohen Grundpfandrechte zwar nicht mehr oder nur noch zu einem geringen Teil. Die Folge: Das wirtschaftliche Gebot von Bietinteressenten wird geringer ausfallen, weil sie dieses bestehenbleibende Recht mit einkalkulieren werden. „Das viel zu hohe geringste Gebot spiegelt den wirklichen wirtschaftlichen Wert des Objekts gar nicht richtig wieder.
Konsequenz wird sein, dass niemand bietet. Das Verfahren muss dann häufig vom Betreiber eingestellt oder ggf. sogar aufgehoben werden“, weiß Gabler. Ist das zugrunde liegende Darlehen abbezahlt, sollte man von der Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung einholen. „Damit haben die Erben die Sicherheit, dass keine offenen Forderungen mehr vorhanden sind und man später bei der Verteilung bereits die Hausaufgaben gemacht hat.“
