13.08.2026 Büroindex büßt Punkte ein – Steigende Spitzenrenditen in den Big-5
Der von JLL quartalsweise veröffentlichte Büroperformance-Indikator Victor Prime Office zeigt für das zweite Quartal 2026 eine Anpassung der Büroimmobilienpreise an die veränderten Marktbedingungen. Nach sieben Quartalen mit stabilen bis leicht positiven Bewegungen sank der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München Ende Juni 2026 im Vergleich zum ersten Quartal um drei Prozent auf 169,2 Punkte. Ausschlaggebend für den Rückgang waren Renditesteigerungen an allen Standorten, die von den positiven Impulsen aus den Vermietungsmärkten nicht kompensiert werden konnten.
„Die Veränderung ist ein Spiegelbild der aktuellen Preisbildung in einem nach wie vor vergleichsweise wenig aktiven Investmentmarkt für Büroimmobilien“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. Während die Evidenz der Vorquartale bereits auf eine nötige Renditeanpassung zur Jahresmitte hingedeutet hatte, summierten sich im Laufe der vergangenen Monate ausreichend Erkenntnisse aus Transaktionen und Bieterverfahren, die ein höheres Renditeniveau untermauern. Dementsprechend stiegen die Renditen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg um jeweils 20 Basispunkte und in München um zehn Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal. „Die Verkäufe namhafter Bürogebäude im Bankenviertel von Frankfurt oder auch in Düsseldorf hatten dennoch Einfluss auf diese Renditeanpassungen. Beide Objekte gehören zum gehobenen Bürobestand in Premiumlage. Für hochmoderne, ESG-konforme Topobjekte in den begehrten Bürolagen werden vereinzelt relativ hohe Preise und damit niedrige Anfangsrenditen aufgerufen“, meint Kemper. „Die Anzahl der Verhandlungen, die letztendlich dann zum erfolgreichen Abschluss führt, ist allerdings nach wie vor relativ gering, zahlreiche Transaktionen werden von einer infolge der dürftigen Gebotslage enttäuschten Verkäuferseite abgebrochen.“ So blieb das kumulierte Transaktionsvolumen in Büroimmobilien in den fünf Städten im Vergleich zum Vorquartal stabil bei lediglich knapp über einer Milliarde Euro. Im ersten Halbjahr 2026 wurden somit gut zwei Milliarden Euro in Büros in den hier betrachteten Städten investiert. Die positive Nachricht ist, dass dieses Volumen im Vergleich zu dem sehr niedrigen Niveau des entsprechenden Vorjahreszeitraums einem deutlichen Anstieg von 24 Prozent entspricht.
Ein anderes Bild zeigt sich auf den Nutzermärkten: Der Bürovermietungsmarkt entwickelte sich im ersten Halbjahr 2026 weiterhin robust, und der Flächenumsatz in den fünf Städten blieb mit gut 1,21 Millionen m² leicht über dem Wert der ersten Jahreshälfte 2025 (1,19 Millionen m²). „Die Vermietungsmärkte erweisen sich einmal mehr als Stabilitätsanker und dürften dies auch in Zukunft bleiben", betont Kemper. „Dies spiegelt sich vor allem im hochwertigen Segment, also in Bestlagen und bei Spitzenprodukten wider, wo die Mietabschlüsse stabile oder sogar steigende Mietpreise aufweisen.“
Während der Gesamtmarkt überall mit steigenden Leerständen zu kämpfen hat, zeigt sich im absoluten Premiumsegment ein gegenläufiger Trend: Die Leerstandsquoten in den im Victor betrachteten absoluten Toplagen der fünf deutschen A-Städte sind im zweiten Quartal 2026 leicht gesunken und befinden sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Diese Entwicklung unterstreicht die zunehmende Polarisierung des Marktes: Während Objekte der zweiten und dritten Reihe unter strukturellen Herausforderungen leiden, bleibt die Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in besten Lagen robust. Nutzer konzentrieren sich auf hochwertige, moderne und nachhaltige Arbeitsumgebungen, was die Widerstandsfähigkeit des Premiumsegments erklärt.
München bleibt der Markt mit dem stabilsten Preisniveau
Bezogen auf die Indikatorveränderung entwickelten sich die einzelnen Standorte im zweiten Quartal 2026 unterschiedlich: Berlin verzeichnete mit minus 4,7 Prozent auf 174,3 Punkte den deutlichsten Rückgang, gefolgt von Hamburg mit minus 3,8 Prozent auf 192 Punkte. In beiden Städten gab es kaum positive Mieteffekte, sodass die Renditeanstiege von je 20 Basispunkten nahezu ungebremst den Indikatorrückgang schürten. In Frankfurt am Main und Düsseldorf kompensierten positive Impulse aus dem Mietmarkt die Renditeeinflüsse, wobei in Frankfurt vor allem die Erhöhung der Spitzenmiete um drei Euro auf nun 55 Euro hervorzuheben ist. So gab der Index dort weniger stark nach: In Frankfurt um 2,8 Prozent auf 148,30 Punkte, in Düsseldorf um 2,5 Prozent auf 153,9 Punkte. München erwies sich mit einem Rückgang von lediglich 1,7 Prozent auf 191,2 Punkte erneut als stabilster Markt unter den deutschen A-Städten. Neben der unterdurchschnittlichen Anhebung der Spitzenrendite um „nur“ zehn Basispunkte ist dies auf positive Mietpreisentwicklungen zurückzuführen.
Aufgrund des schlechten Quartalsergebnisses drehte auch die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance (Vergleich Indikatorstand Q2 2026 zu Q2 2025) ins Minus und verzeichnet einen Rückgang von 0,4 Prozent. Hamburg bleibt insbesondere dank des hervorragenden Ergebnisses des vierten Quartals 2025 (6,6 Prozent) mit einer Jahresperformance von 3,8 Prozent im positiven Bereich. Düsseldorf erreicht immerhin noch 0,5 Prozent. Die übrigen Städte weisen auf Jahressicht einen Wertverlust von 0,2 Prozent in München, 1,9 Prozent in Frankfurt und 2,9 Prozent in Berlin auf.
München sticht im Städtevergleich des zweiten Quartals besonders hervor. Die bayerische Landeshauptstadt verzeichnete mehrere Großdeals, darunter auch welche im dreistelligen Millionenbereich wie beispielsweise der Verkauf des Objekts Prinzregentenplatz durch einen großen deutschen institutionellen Investor. Das Transaktionsvolumen lag damit über dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen 14 Quartale (seit dem Einbruch des Transaktionsvolumens im ersten Quartal 2023) und summiert sich in der ersten Jahreshälfte 2026 auf knapp 550 Millionen Euro, womit München den ersten Platz unter den fünf deutschen Großstädten einnimmt. Ähnliches gilt für den Bürovermietungsmarkt: München trägt neben Berlin mit großem Abstand den Hauptanteil des Flächenumsatzes. „München scheint das Preisniveau am stabilsten halten zu können, wie an mehreren Käufen durch sehr langfristig orientierte Investoren abzulesen war“, fasst Kemper zusammen. „Auch der Mietmarkt ist hier besonders dynamisch im positiven Sinne, was die Position Münchens als beständigster Investmentmarkt unter den deutschen A-Städten weiter festigt.“
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland bleiben auch im zweiten Quartal 2026 herausfordernd. Nach ersten Schätzungen des Statistischen Bundesamts stieg das BIP lediglich um 0,2 Prozent an. Für den Immobilienmarkt erschwerend kommt die Leitzinsanhebung um 25 Basispunkte aufgrund des immer wieder aufflammenden Iran-Kriegs und der gestiegenen Energiepreise hinzu.
Bemerkenswert bleibt der Unterschied zwischen Fremdkapital- und Eigenkapitalverfügbarkeit. „Die Liquidität bei Fremdkapitalgebern, also Banken und alternativen Finanzierern, ist weiterhin sehr hoch. Die hohe Bereitschaft zu finanzieren, führt zu Wettbewerb um die wenigen attraktiven Finanzierungsopportunitäten. Im Resultat sehen wir einen Margendruck und eine Ausweitung der Loan-to-Value-Quoten, was auf eine höhere Risikobereitschaft der Banken hindeutet“, so Kemper. Diese Beobachtung wird durch den von JLL und HWWI quartalsweise veröffentlichten Deutschen Immobilienfinanzierungsindex für das zweite Quartal 2026 bestätigt. Zwar wird die aktuelle Finanzierungsituation für Büroinvestments als kritisch gesehen, gleichzeitig werden aber deutlich verbesserte Zukunftsaussichten hinsichtlich der Finanzierungsbereitschaft der Kreditinstitute dokumentiert.
Der eigentliche Hemmschuh für den (Büro-)Investmentmarkt liegt nach wie vor auf der Eigenkapitalseite: „Eigenkapitalstarke Investoren suchen selektiv Chancen, die dem aktuellen Zinsumfeld Rechnung tragen. Der Hemmschuh für eine Ausweitung der Transaktionsaktivität ist nach wie vor das Pricing, verstärkt in Deutschland“, erklärt Kemper. Die Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern nähern sich weiterhin viel zu langsam an. „Wann immer die Verkäuferseite bereit ist, das veränderte Marktniveau zu akzeptieren, bzw. akzeptieren zu müssen, werden die Transaktionen auch abgeschlossen. Aber solange die Marktlage nicht ausreichend anerkannt wird oder anderweitiger Verkaufsdruck besteht, bleibt die selektive Transaktionsaktivität wohl noch bestehen.“
„Die Veränderung ist ein Spiegelbild der aktuellen Preisbildung in einem nach wie vor vergleichsweise wenig aktiven Investmentmarkt für Büroimmobilien“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. Während die Evidenz der Vorquartale bereits auf eine nötige Renditeanpassung zur Jahresmitte hingedeutet hatte, summierten sich im Laufe der vergangenen Monate ausreichend Erkenntnisse aus Transaktionen und Bieterverfahren, die ein höheres Renditeniveau untermauern. Dementsprechend stiegen die Renditen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg um jeweils 20 Basispunkte und in München um zehn Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal. „Die Verkäufe namhafter Bürogebäude im Bankenviertel von Frankfurt oder auch in Düsseldorf hatten dennoch Einfluss auf diese Renditeanpassungen. Beide Objekte gehören zum gehobenen Bürobestand in Premiumlage. Für hochmoderne, ESG-konforme Topobjekte in den begehrten Bürolagen werden vereinzelt relativ hohe Preise und damit niedrige Anfangsrenditen aufgerufen“, meint Kemper. „Die Anzahl der Verhandlungen, die letztendlich dann zum erfolgreichen Abschluss führt, ist allerdings nach wie vor relativ gering, zahlreiche Transaktionen werden von einer infolge der dürftigen Gebotslage enttäuschten Verkäuferseite abgebrochen.“ So blieb das kumulierte Transaktionsvolumen in Büroimmobilien in den fünf Städten im Vergleich zum Vorquartal stabil bei lediglich knapp über einer Milliarde Euro. Im ersten Halbjahr 2026 wurden somit gut zwei Milliarden Euro in Büros in den hier betrachteten Städten investiert. Die positive Nachricht ist, dass dieses Volumen im Vergleich zu dem sehr niedrigen Niveau des entsprechenden Vorjahreszeitraums einem deutlichen Anstieg von 24 Prozent entspricht.
Ein anderes Bild zeigt sich auf den Nutzermärkten: Der Bürovermietungsmarkt entwickelte sich im ersten Halbjahr 2026 weiterhin robust, und der Flächenumsatz in den fünf Städten blieb mit gut 1,21 Millionen m² leicht über dem Wert der ersten Jahreshälfte 2025 (1,19 Millionen m²). „Die Vermietungsmärkte erweisen sich einmal mehr als Stabilitätsanker und dürften dies auch in Zukunft bleiben", betont Kemper. „Dies spiegelt sich vor allem im hochwertigen Segment, also in Bestlagen und bei Spitzenprodukten wider, wo die Mietabschlüsse stabile oder sogar steigende Mietpreise aufweisen.“
Während der Gesamtmarkt überall mit steigenden Leerständen zu kämpfen hat, zeigt sich im absoluten Premiumsegment ein gegenläufiger Trend: Die Leerstandsquoten in den im Victor betrachteten absoluten Toplagen der fünf deutschen A-Städte sind im zweiten Quartal 2026 leicht gesunken und befinden sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Diese Entwicklung unterstreicht die zunehmende Polarisierung des Marktes: Während Objekte der zweiten und dritten Reihe unter strukturellen Herausforderungen leiden, bleibt die Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in besten Lagen robust. Nutzer konzentrieren sich auf hochwertige, moderne und nachhaltige Arbeitsumgebungen, was die Widerstandsfähigkeit des Premiumsegments erklärt.
München bleibt der Markt mit dem stabilsten Preisniveau
Bezogen auf die Indikatorveränderung entwickelten sich die einzelnen Standorte im zweiten Quartal 2026 unterschiedlich: Berlin verzeichnete mit minus 4,7 Prozent auf 174,3 Punkte den deutlichsten Rückgang, gefolgt von Hamburg mit minus 3,8 Prozent auf 192 Punkte. In beiden Städten gab es kaum positive Mieteffekte, sodass die Renditeanstiege von je 20 Basispunkten nahezu ungebremst den Indikatorrückgang schürten. In Frankfurt am Main und Düsseldorf kompensierten positive Impulse aus dem Mietmarkt die Renditeeinflüsse, wobei in Frankfurt vor allem die Erhöhung der Spitzenmiete um drei Euro auf nun 55 Euro hervorzuheben ist. So gab der Index dort weniger stark nach: In Frankfurt um 2,8 Prozent auf 148,30 Punkte, in Düsseldorf um 2,5 Prozent auf 153,9 Punkte. München erwies sich mit einem Rückgang von lediglich 1,7 Prozent auf 191,2 Punkte erneut als stabilster Markt unter den deutschen A-Städten. Neben der unterdurchschnittlichen Anhebung der Spitzenrendite um „nur“ zehn Basispunkte ist dies auf positive Mietpreisentwicklungen zurückzuführen.
Aufgrund des schlechten Quartalsergebnisses drehte auch die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance (Vergleich Indikatorstand Q2 2026 zu Q2 2025) ins Minus und verzeichnet einen Rückgang von 0,4 Prozent. Hamburg bleibt insbesondere dank des hervorragenden Ergebnisses des vierten Quartals 2025 (6,6 Prozent) mit einer Jahresperformance von 3,8 Prozent im positiven Bereich. Düsseldorf erreicht immerhin noch 0,5 Prozent. Die übrigen Städte weisen auf Jahressicht einen Wertverlust von 0,2 Prozent in München, 1,9 Prozent in Frankfurt und 2,9 Prozent in Berlin auf.
München sticht im Städtevergleich des zweiten Quartals besonders hervor. Die bayerische Landeshauptstadt verzeichnete mehrere Großdeals, darunter auch welche im dreistelligen Millionenbereich wie beispielsweise der Verkauf des Objekts Prinzregentenplatz durch einen großen deutschen institutionellen Investor. Das Transaktionsvolumen lag damit über dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen 14 Quartale (seit dem Einbruch des Transaktionsvolumens im ersten Quartal 2023) und summiert sich in der ersten Jahreshälfte 2026 auf knapp 550 Millionen Euro, womit München den ersten Platz unter den fünf deutschen Großstädten einnimmt. Ähnliches gilt für den Bürovermietungsmarkt: München trägt neben Berlin mit großem Abstand den Hauptanteil des Flächenumsatzes. „München scheint das Preisniveau am stabilsten halten zu können, wie an mehreren Käufen durch sehr langfristig orientierte Investoren abzulesen war“, fasst Kemper zusammen. „Auch der Mietmarkt ist hier besonders dynamisch im positiven Sinne, was die Position Münchens als beständigster Investmentmarkt unter den deutschen A-Städten weiter festigt.“
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland bleiben auch im zweiten Quartal 2026 herausfordernd. Nach ersten Schätzungen des Statistischen Bundesamts stieg das BIP lediglich um 0,2 Prozent an. Für den Immobilienmarkt erschwerend kommt die Leitzinsanhebung um 25 Basispunkte aufgrund des immer wieder aufflammenden Iran-Kriegs und der gestiegenen Energiepreise hinzu.
Bemerkenswert bleibt der Unterschied zwischen Fremdkapital- und Eigenkapitalverfügbarkeit. „Die Liquidität bei Fremdkapitalgebern, also Banken und alternativen Finanzierern, ist weiterhin sehr hoch. Die hohe Bereitschaft zu finanzieren, führt zu Wettbewerb um die wenigen attraktiven Finanzierungsopportunitäten. Im Resultat sehen wir einen Margendruck und eine Ausweitung der Loan-to-Value-Quoten, was auf eine höhere Risikobereitschaft der Banken hindeutet“, so Kemper. Diese Beobachtung wird durch den von JLL und HWWI quartalsweise veröffentlichten Deutschen Immobilienfinanzierungsindex für das zweite Quartal 2026 bestätigt. Zwar wird die aktuelle Finanzierungsituation für Büroinvestments als kritisch gesehen, gleichzeitig werden aber deutlich verbesserte Zukunftsaussichten hinsichtlich der Finanzierungsbereitschaft der Kreditinstitute dokumentiert.
Der eigentliche Hemmschuh für den (Büro-)Investmentmarkt liegt nach wie vor auf der Eigenkapitalseite: „Eigenkapitalstarke Investoren suchen selektiv Chancen, die dem aktuellen Zinsumfeld Rechnung tragen. Der Hemmschuh für eine Ausweitung der Transaktionsaktivität ist nach wie vor das Pricing, verstärkt in Deutschland“, erklärt Kemper. Die Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern nähern sich weiterhin viel zu langsam an. „Wann immer die Verkäuferseite bereit ist, das veränderte Marktniveau zu akzeptieren, bzw. akzeptieren zu müssen, werden die Transaktionen auch abgeschlossen. Aber solange die Marktlage nicht ausreichend anerkannt wird oder anderweitiger Verkaufsdruck besteht, bleibt die selektive Transaktionsaktivität wohl noch bestehen.“
