11.08.2026 Immobilien: Künstliche Intelligenz gibt dem Arbeitsmarkt neue Impulse
Künstliche Intelligenz (KI) verändert die Arbeitswelt in einem nicht gekannten Tempo und wirkt sich bereits auf die Personalplanungen vieler Unternehmen aus. Das heißt jedoch nicht, dass KI die Fläche von Gewerbeimmobilien einheitlich verringern wird. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie von JLL in Zusammenarbeit mit der Sloan School of Management und dem Center for Real Estate des Massachusetts Institute of Technology (MIT).
Die Studie „Where AI is changing jobs and what it means for real estate” zeigt vielmehr, dass KI tiefgreifende Unterschiede zwischen Märkten, Branchen und Anlageklassen schafft und diejenigen mit Anpassungsfähigkeit von denen ohne trennt. Die langfristig angelegte Untersuchung legt ihren Schwerpunkt zwar auf den US-Büromarkt, berücksichtigt aber auch weltweite Metropolen, darunter die sieben deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
„Für Corporates und Immobilieninvestoren ist nicht das theoretische Risiko durch KI entscheidend, sondern die Anpassungsfähigkeit eines Standorts“, unterstreicht Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die Gewinnermärkte der Zukunft seien diejenigen, die Disruptionen schnell absorbieren und freiwerdende Arbeitskräfte in neu entstehende, technologiegetriebene Rollen umleiten könnten. „Ein reines Fokussieren auf Beschäftigtenzahlen greift hier zu kurz und statische Personalplanungen taugen nicht mehr als alleinige Basis für langfristige Immobilienentscheidungen.“
Disruption und Wachstum können parallel ablaufen
Mit Blick auf den US-Immobilienmarkt zeigt die Studie, dass die Nachfrage nach Büroflächen im US-Technologiesektor trotz eines Rückgangs der Beschäftigung insgesamt um 1,5 Prozent zu Beginn dieses Jahres weiter steigt. Dies belegt eine klare Entkopplung des KI-Wachstums von den breiteren Trends in der Technologiebranche und anderen büronutzenden Branchen.
Dies liegt unter anderem daran, dass KI durch drei gleichzeitig wirkende Kräfte auf den Arbeitsmarkt einwirkt: Sie erweitert bestehende Aufgabenbereiche, ohne die Mitarbeiterzahl zu reduzieren, verdrängt gezielt bestimmte Berufsfelder und schafft völlig neue Tätigkeitsfelder. Während KI bei fünf Prozent der Stellenstreichungen im Jahr 2025 als Hauptgrund genannt wurde, wurden zwischen 2023 und 2025 mehr als eine Million KI-bezogene Arbeitsplätze geschaffen. Das Verhältnis dieser Kräfte variiert stark je nach Region und Branche und führt zu unterschiedlichen Entwicklungen auf den jeweiligen Immobilienmärkten.
In San Francisco beispielsweise stammen seit 2025 fast 30 Prozent aller Anmietungen von KI-Unternehmen, obwohl die Stadt zu den Zentren in den USA mit dem höchsten Risiko von durch KI bedingten Arbeitsplatzverlusten zählt. „Dieser Trend zeigt, dass die Fähigkeit eines Marktes, sich anzupassen, neue Chancen zu nutzen und die Arbeitskräfte umzuschichten, für die Performance von Immobilien wichtiger ist als das reine Expositionsrisiko“, sagt Scheunemann.
Die drei beschriebenen Kräfte verändern bereits die Nachfrage auf den verschiedenen Märkten und definieren vier charakteristische Entwicklungsrichtungen:
• Hohe negative Disruption in Märkten, in denen die Automatisierung von Backoffice- und Verwaltungsaufgaben zu kleineren Teams führt und somit den Bedarf an traditionellen Büroflächen verringert wird.
• Geringe Disruption durch Erweiterung in Märkten, in denen KI qualifizierte Wissensarbeiter unterstützt und Unternehmen dazu anregt, auf höherwertige, kollaborative Büros umzusteigen.
• Hohe ausgleichende Disruption durch die Umstrukturierung von Branchen und die Verlagerung von Arbeitsplätzen in Unternehmen, wodurch eine geografische Umverteilung der Flächennachfrage entsteht, ohne dass die Gesamtnachfrage sinkt.
• Der KI-Boom bietet Wachstumspotenzial in Innovationszentren und KI-nativen Sektoren und führt zu einem Wettbewerb um Premium-Gebäude.
Die sieben deutschen Metropolen schlagen hierbei unterschiedliche Wege ein. München bleibt weiterhin die herausragende Stadt Deutschlands für KI-bezogene Innovationen und belegt den ersten Platz in Europa sowie die elfte Position weltweit bei KI-Forschungspublikationen. Gleichzeitig profitiert Stuttgart von einem äußerst robusten Förderumfeld für Forschung und Entwicklung, was 5,9 Prozent des regionalen Bruttoinlandsprodukts entspricht.
Berlins Tech-Ökosystem hat unterdessen in den vergangenen fünf Jahren ebenso viele Unicorns (23) hervorgebracht wie Toronto und dabei Konkurrenten wie Singapur, Stockholm, Miami und Shenzhen übertroffen – nur Seoul verzeichnete ein Unicorn mehr.
Mit nahezu 54 Milliarden USD an Risikokapitalfinanzierung deutschlandweit in den vergangenen fünf Jahren sind die deutschen Städte gut positioniert, um vom KI-getriebenen Wirtschaftswachstum und Immobilieninvestitionen zu profitieren, so die JLL-Analyse.
Die Studie „Where AI is changing jobs and what it means for real estate” zeigt vielmehr, dass KI tiefgreifende Unterschiede zwischen Märkten, Branchen und Anlageklassen schafft und diejenigen mit Anpassungsfähigkeit von denen ohne trennt. Die langfristig angelegte Untersuchung legt ihren Schwerpunkt zwar auf den US-Büromarkt, berücksichtigt aber auch weltweite Metropolen, darunter die sieben deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
„Für Corporates und Immobilieninvestoren ist nicht das theoretische Risiko durch KI entscheidend, sondern die Anpassungsfähigkeit eines Standorts“, unterstreicht Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die Gewinnermärkte der Zukunft seien diejenigen, die Disruptionen schnell absorbieren und freiwerdende Arbeitskräfte in neu entstehende, technologiegetriebene Rollen umleiten könnten. „Ein reines Fokussieren auf Beschäftigtenzahlen greift hier zu kurz und statische Personalplanungen taugen nicht mehr als alleinige Basis für langfristige Immobilienentscheidungen.“
Disruption und Wachstum können parallel ablaufen
Mit Blick auf den US-Immobilienmarkt zeigt die Studie, dass die Nachfrage nach Büroflächen im US-Technologiesektor trotz eines Rückgangs der Beschäftigung insgesamt um 1,5 Prozent zu Beginn dieses Jahres weiter steigt. Dies belegt eine klare Entkopplung des KI-Wachstums von den breiteren Trends in der Technologiebranche und anderen büronutzenden Branchen.
Dies liegt unter anderem daran, dass KI durch drei gleichzeitig wirkende Kräfte auf den Arbeitsmarkt einwirkt: Sie erweitert bestehende Aufgabenbereiche, ohne die Mitarbeiterzahl zu reduzieren, verdrängt gezielt bestimmte Berufsfelder und schafft völlig neue Tätigkeitsfelder. Während KI bei fünf Prozent der Stellenstreichungen im Jahr 2025 als Hauptgrund genannt wurde, wurden zwischen 2023 und 2025 mehr als eine Million KI-bezogene Arbeitsplätze geschaffen. Das Verhältnis dieser Kräfte variiert stark je nach Region und Branche und führt zu unterschiedlichen Entwicklungen auf den jeweiligen Immobilienmärkten.
In San Francisco beispielsweise stammen seit 2025 fast 30 Prozent aller Anmietungen von KI-Unternehmen, obwohl die Stadt zu den Zentren in den USA mit dem höchsten Risiko von durch KI bedingten Arbeitsplatzverlusten zählt. „Dieser Trend zeigt, dass die Fähigkeit eines Marktes, sich anzupassen, neue Chancen zu nutzen und die Arbeitskräfte umzuschichten, für die Performance von Immobilien wichtiger ist als das reine Expositionsrisiko“, sagt Scheunemann.
Die drei beschriebenen Kräfte verändern bereits die Nachfrage auf den verschiedenen Märkten und definieren vier charakteristische Entwicklungsrichtungen:
• Hohe negative Disruption in Märkten, in denen die Automatisierung von Backoffice- und Verwaltungsaufgaben zu kleineren Teams führt und somit den Bedarf an traditionellen Büroflächen verringert wird.
• Geringe Disruption durch Erweiterung in Märkten, in denen KI qualifizierte Wissensarbeiter unterstützt und Unternehmen dazu anregt, auf höherwertige, kollaborative Büros umzusteigen.
• Hohe ausgleichende Disruption durch die Umstrukturierung von Branchen und die Verlagerung von Arbeitsplätzen in Unternehmen, wodurch eine geografische Umverteilung der Flächennachfrage entsteht, ohne dass die Gesamtnachfrage sinkt.
• Der KI-Boom bietet Wachstumspotenzial in Innovationszentren und KI-nativen Sektoren und führt zu einem Wettbewerb um Premium-Gebäude.
Die sieben deutschen Metropolen schlagen hierbei unterschiedliche Wege ein. München bleibt weiterhin die herausragende Stadt Deutschlands für KI-bezogene Innovationen und belegt den ersten Platz in Europa sowie die elfte Position weltweit bei KI-Forschungspublikationen. Gleichzeitig profitiert Stuttgart von einem äußerst robusten Förderumfeld für Forschung und Entwicklung, was 5,9 Prozent des regionalen Bruttoinlandsprodukts entspricht.
Berlins Tech-Ökosystem hat unterdessen in den vergangenen fünf Jahren ebenso viele Unicorns (23) hervorgebracht wie Toronto und dabei Konkurrenten wie Singapur, Stockholm, Miami und Shenzhen übertroffen – nur Seoul verzeichnete ein Unicorn mehr.
Mit nahezu 54 Milliarden USD an Risikokapitalfinanzierung deutschlandweit in den vergangenen fünf Jahren sind die deutschen Städte gut positioniert, um vom KI-getriebenen Wirtschaftswachstum und Immobilieninvestitionen zu profitieren, so die JLL-Analyse.
