07.08.2026 Mietrecht II: BML fordert grundlegende Kurskorrektur
Nach der ersten Lesung im Deutschen Bundestag am 9. Juli 2026 wird der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ nun in den zuständigen Ausschüssen beraten. Federführend ist der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Der Bundesverband Micro-Living (BML) fordert die Abgeordneten auf, diese wichtige Phase für grundlegende Änderungen zu nutzen. Die geplanten Regelungen zu Kurzzeitvermietung, Möblierungszuschlag und Indexmieten drohten aus Sicht des BML, professionelle Micro-Living-Angebote unwirtschaftlich zu machen und dringend benötigten Wohnraum für Studierende, Auszubildende und Fachkräfte aus dem Markt zu drängen.
„Die Ausschussberatungen dürfen nicht zu einer bloßen kosmetischen Überarbeitung des Entwurfs werden“, mahnt der BML-Vorsitzende Michael Vogt. „Die Abgeordneten haben jetzt die Chance, aus einem praxisfernen Entwurf ein tragfähiges Gesetz zu machen. Wer flexible Wohnformen pauschal unter Umgehungsverdacht stellt, trifft dabei nicht nur schwarze Schafe. Er trifft vor allem professionelle Anbieter, die in angespannten Märkten den so dringend benötigten Wohnraum schaffen wollen. Das kann nicht im Sinne der Politik sein.“
Micro-Living als eigenständige Wohnform anerkennen
Der BML fordert deshalb unter anderem, Micro-Living als eigenständige Assetklasse anzuerkennen und klar von missbräuchlichen Vermietungsmodellen abzugrenzen. Professionell betriebene Studierendenapartments, Business-Apartments und andere Formen des temporären Wohnens erfüllten eine eigenständige Funktion auf dem Wohnungsmarkt. Sie richten sich an Menschen, die für eine begrenzte Lebens-, Ausbildungs- oder Berufsphase eine vollständig ausgestattete Wohnung benötigen und weder ein Hotel noch einen klassischen unbefristeten Mietvertrag suchen.
Sechsmonatsgrenze geht an der Lebenswirklichkeit vorbei
Besonders realitätsfern ist aus Sicht des Verbandes die geplante zeitliche Begrenzung der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Der Regierungsentwurf sieht grundsätzlich eine Dauer von höchstens sechs Monaten vor. Nur wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt, soll eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich sein. Der BML fordert stattdessen eine reguläre Laufzeit von bis zu zwölf Monaten mit einer Verlängerungsmöglichkeit auf bis zu 36 Monate. Für Wohnraum, der an Studierende oder Auszubildende vermietet wird, soll auf eine starre zeitliche Obergrenze verzichtet werden. „Ein Studium, eine Ausbildung oder ein berufliches Projekt enden nicht nach 180 Tagen“, kritisiert Vogt. „Wer Menschen nach sechs oder acht Monaten zu einem erneuten Umzug zwingt, schützt sie nicht. Er nimmt ihnen Planungssicherheit und zwingt sie mitten im Semester, während einer Prüfungsvorbereitung oder während eines laufenden Projekts erneut zur Wohnungssuche. Die vorgesehenen Fristen gehen an der Lebenswirklichkeit der Zielgruppen vollständig vorbei.“
Möblierungszuschlag muss reale Kosten abbilden
Auch bei der Regulierung des Möblierungszuschlags verlangt der BML mit Blick auf die Praxis deutliche Nachbesserungen. Der Gesetzentwurf sieht grundsätzlich einen monatlichen Zuschlag von höchstens einem Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände vor. Bei vollständig ausgestattetem Wohnraum soll bei einem Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete vermutet werden, dass dieser angemessen ist. Aus Sicht des Verbandes ist insbesondere die Anknüpfung an die Kaltmiete sachfremd. Ausstattung werde nicht anhand möglicher Mieteinnahmen beschafft, sondern zu konkreten Anschaffungskosten.
Der Verband fordert daher, den Anschaffungswert der Einrichtungsgegenstände als Bemessungsgrundlage anzuerkennen. Ein jährlicher Möblierungszuschlag von bis zu 20 Prozent des Anschaffungswerts soll als angemessen gelten. Dies trägt nach Auffassung des BML auch dem überdurchschnittlichen Verschleiß in professionell betriebenen Micro-Living-Objekten Rechnung. Nach den Erfahrungen der Mitgliedsunternehmen liegt die jährliche Fluktuation bei 40 bis 50 Prozent. „Eine Wohnung wird mit realen Eurobeträgen eingerichtet und nicht mit einem Prozentsatz der Kaltmiete“, so Vogt. „Ein Bett, ein Schrank oder eine Küche kosten in einem kleinen Apartment nicht automatisch weniger, nur weil die Wohnfläche und damit die Kaltmiete geringer sind. Ein Zuschlag, der diese Investitionen und den hohen Verschleiß nicht abbildet, macht die voll möblierte Vermietung auf Dauer unwirtschaftlich.“
Indexmieten nicht dauerhaft von der Kostenentwicklung entkoppeln
Korrekturbedarf sieht der BML ebenfalls bei der geplanten Begrenzung von Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten. Übersteigt die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes innerhalb eines Jahres drei Prozent, soll nach dem Gesetzentwurf nur noch die Hälfte des darüberliegenden Anteils berücksichtigt werden. Der Verband erkennt das Ziel an, Mietende in Phasen außergewöhnlich hoher Inflation vor sprunghaften Belastungen zu schützen. Die Regelung dürfe jedoch nicht dazu führen, dass Mieten dauerhaft von der tatsächlichen Kostenentwicklung entkoppelt werden.
Der BML fordert deshalb, gesetzlich zu ermöglichen, dass in einzelnen Jahren nicht berücksichtigte Indexsteigerungen in späteren Jahren nachgeholt werden können. Andernfalls würden Inflations- und Kostenrisiken einseitig auf Eigentümer und Betreiber verlagert. Dies erschwere die Finanzierung neuer Projekte und schwäche die Investitionsbereitschaft in einem Markt, in dem bereits heute zu wenig Wohnraum entsteht.
Gesetz würde Wohnraummangel weiter verschärfen
Der BML warnt davor, den Gesetzentwurf unverändert oder nur geringfügig angepasst zu verabschieden. Die Kombination aus kurzen Vertragslaufzeiten, nicht auskömmlichen Möblierungszuschlägen und Eingriffen in Indexmietvereinbarungen schaffe zusätzliche Unsicherheit für Investoren und Betreiber. Besonders betroffen wären ausgerechnet Wohnformen, die konventionelle Wohnungsmärkte entlasten und auf die Bedürfnisse einer mobilen Ausbildungs- und Arbeitswelt zugeschnitten sind. „Es gibt keinen wirksamen Mieterschutz gegen fehlende Wohnungen“, erklärt Vogt. „Wer Micro-Living unwirtschaftlich macht, vertreibt Investitionen und verschärft den Wettbewerb um den knappen Wohnraum. Die Leidtragenden wären nicht anonyme Marktteilnehmer, sondern Studierende, Auszubildende und Fachkräfte, die in den Universitätsstädten und Ballungszentren schon heute kaum eine geeignete Wohnung finden. Die Abgeordneten müssen den Entwurf deshalb jetzt grundlegend korrigieren.“
„Die Ausschussberatungen dürfen nicht zu einer bloßen kosmetischen Überarbeitung des Entwurfs werden“, mahnt der BML-Vorsitzende Michael Vogt. „Die Abgeordneten haben jetzt die Chance, aus einem praxisfernen Entwurf ein tragfähiges Gesetz zu machen. Wer flexible Wohnformen pauschal unter Umgehungsverdacht stellt, trifft dabei nicht nur schwarze Schafe. Er trifft vor allem professionelle Anbieter, die in angespannten Märkten den so dringend benötigten Wohnraum schaffen wollen. Das kann nicht im Sinne der Politik sein.“
Micro-Living als eigenständige Wohnform anerkennen
Der BML fordert deshalb unter anderem, Micro-Living als eigenständige Assetklasse anzuerkennen und klar von missbräuchlichen Vermietungsmodellen abzugrenzen. Professionell betriebene Studierendenapartments, Business-Apartments und andere Formen des temporären Wohnens erfüllten eine eigenständige Funktion auf dem Wohnungsmarkt. Sie richten sich an Menschen, die für eine begrenzte Lebens-, Ausbildungs- oder Berufsphase eine vollständig ausgestattete Wohnung benötigen und weder ein Hotel noch einen klassischen unbefristeten Mietvertrag suchen.
Sechsmonatsgrenze geht an der Lebenswirklichkeit vorbei
Besonders realitätsfern ist aus Sicht des Verbandes die geplante zeitliche Begrenzung der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Der Regierungsentwurf sieht grundsätzlich eine Dauer von höchstens sechs Monaten vor. Nur wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt, soll eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich sein. Der BML fordert stattdessen eine reguläre Laufzeit von bis zu zwölf Monaten mit einer Verlängerungsmöglichkeit auf bis zu 36 Monate. Für Wohnraum, der an Studierende oder Auszubildende vermietet wird, soll auf eine starre zeitliche Obergrenze verzichtet werden. „Ein Studium, eine Ausbildung oder ein berufliches Projekt enden nicht nach 180 Tagen“, kritisiert Vogt. „Wer Menschen nach sechs oder acht Monaten zu einem erneuten Umzug zwingt, schützt sie nicht. Er nimmt ihnen Planungssicherheit und zwingt sie mitten im Semester, während einer Prüfungsvorbereitung oder während eines laufenden Projekts erneut zur Wohnungssuche. Die vorgesehenen Fristen gehen an der Lebenswirklichkeit der Zielgruppen vollständig vorbei.“
Möblierungszuschlag muss reale Kosten abbilden
Auch bei der Regulierung des Möblierungszuschlags verlangt der BML mit Blick auf die Praxis deutliche Nachbesserungen. Der Gesetzentwurf sieht grundsätzlich einen monatlichen Zuschlag von höchstens einem Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände vor. Bei vollständig ausgestattetem Wohnraum soll bei einem Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete vermutet werden, dass dieser angemessen ist. Aus Sicht des Verbandes ist insbesondere die Anknüpfung an die Kaltmiete sachfremd. Ausstattung werde nicht anhand möglicher Mieteinnahmen beschafft, sondern zu konkreten Anschaffungskosten.
Der Verband fordert daher, den Anschaffungswert der Einrichtungsgegenstände als Bemessungsgrundlage anzuerkennen. Ein jährlicher Möblierungszuschlag von bis zu 20 Prozent des Anschaffungswerts soll als angemessen gelten. Dies trägt nach Auffassung des BML auch dem überdurchschnittlichen Verschleiß in professionell betriebenen Micro-Living-Objekten Rechnung. Nach den Erfahrungen der Mitgliedsunternehmen liegt die jährliche Fluktuation bei 40 bis 50 Prozent. „Eine Wohnung wird mit realen Eurobeträgen eingerichtet und nicht mit einem Prozentsatz der Kaltmiete“, so Vogt. „Ein Bett, ein Schrank oder eine Küche kosten in einem kleinen Apartment nicht automatisch weniger, nur weil die Wohnfläche und damit die Kaltmiete geringer sind. Ein Zuschlag, der diese Investitionen und den hohen Verschleiß nicht abbildet, macht die voll möblierte Vermietung auf Dauer unwirtschaftlich.“
Indexmieten nicht dauerhaft von der Kostenentwicklung entkoppeln
Korrekturbedarf sieht der BML ebenfalls bei der geplanten Begrenzung von Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten. Übersteigt die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes innerhalb eines Jahres drei Prozent, soll nach dem Gesetzentwurf nur noch die Hälfte des darüberliegenden Anteils berücksichtigt werden. Der Verband erkennt das Ziel an, Mietende in Phasen außergewöhnlich hoher Inflation vor sprunghaften Belastungen zu schützen. Die Regelung dürfe jedoch nicht dazu führen, dass Mieten dauerhaft von der tatsächlichen Kostenentwicklung entkoppelt werden.
Der BML fordert deshalb, gesetzlich zu ermöglichen, dass in einzelnen Jahren nicht berücksichtigte Indexsteigerungen in späteren Jahren nachgeholt werden können. Andernfalls würden Inflations- und Kostenrisiken einseitig auf Eigentümer und Betreiber verlagert. Dies erschwere die Finanzierung neuer Projekte und schwäche die Investitionsbereitschaft in einem Markt, in dem bereits heute zu wenig Wohnraum entsteht.
Gesetz würde Wohnraummangel weiter verschärfen
Der BML warnt davor, den Gesetzentwurf unverändert oder nur geringfügig angepasst zu verabschieden. Die Kombination aus kurzen Vertragslaufzeiten, nicht auskömmlichen Möblierungszuschlägen und Eingriffen in Indexmietvereinbarungen schaffe zusätzliche Unsicherheit für Investoren und Betreiber. Besonders betroffen wären ausgerechnet Wohnformen, die konventionelle Wohnungsmärkte entlasten und auf die Bedürfnisse einer mobilen Ausbildungs- und Arbeitswelt zugeschnitten sind. „Es gibt keinen wirksamen Mieterschutz gegen fehlende Wohnungen“, erklärt Vogt. „Wer Micro-Living unwirtschaftlich macht, vertreibt Investitionen und verschärft den Wettbewerb um den knappen Wohnraum. Die Leidtragenden wären nicht anonyme Marktteilnehmer, sondern Studierende, Auszubildende und Fachkräfte, die in den Universitätsstädten und Ballungszentren schon heute kaum eine geeignete Wohnung finden. Die Abgeordneten müssen den Entwurf deshalb jetzt grundlegend korrigieren.“
