04.08.2026 LEG: Verlässliche Performance – Guidance vollumfänglich bestätigt
Die LEG Immobilien SE hat das erste Halbjahr 2026 mit einem soliden Ergebnis abgeschlossen und bestätigt sämtliche Zielvorgaben für das Gesamtjahr. Die Entwicklung wird getragen von einer anhaltend hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in den LEG-Kernmärkten und der operativen Exzellenz des Unternehmens.
Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Die LEG läuft rund wie ein Schweizer Uhrwerk und das trotz des schwierigen wirtschaftlichen und geopolitischen Umfelds. Dank unserer guten Performance im ersten Halbjahr können wir unsere Jahresziele für 2026 vollumfänglich bestätigen. Die Entwicklung unserer operativen und finanziellen KPIs zeigt, dass unser cash-orientiertes Steuerungsmodell plangemäß liefert. Dabei ist unser AFFO trotz vorgezogener Investitionen auf Zielkurs – ein starker Beleg für die hohe Qualität unserer Erträge. Die Equity Story der LEG bleibt klar: ein auf bezahlbares Wohnen fokussiertes Geschäftsmodell mit strukturellem Nachfrageüberhang, kontinuierliche operative Cash-Generierung und eine höchst disziplinierte Kapitalallokation. Diese Kombination stellt sicher, dass wir nur dann nach belastbarem organischen oder anorganischen Wachstum suchen, wenn die Kapitalrückführung an Aktionärinnen und Aktionäre keine höhere Wertsteigerung darstellt.“
Operative Stärke: Mietwachstum, bezahlbares Wohnen und Vermietungsleistung
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in den LEG-Märkten bleibt hoch. Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche stieg im Gesamtbestand im ersten Halbjahr 2026 um 3,7 Prozent auf 7,21 Euro je Quadratmeter (H1-2025: 6,96 Euro je Quadratmeter). Die durchschnittliche Kaltmiete einer LEG-Wohnung liegt damit weiterhin im Segment „bezahlbares Wohnen“: Für eine typische LEG-Wohnung zahlen Mieterinnen und Mieter im Durchschnitt eine Monatsmiete von rund 450 Euro. Damit bleibt die LEG ihrem Anspruch treu, bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen bereitzustellen.
Die EPRA-Leerstandsquote auf vergleichbarer Fläche hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum weiter verringert und liegt nunmehr bei 2,3 Prozent – das sind 20 Basispunkte weniger und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage und die konsequente Vermietungsarbeit der LEG wider. Der Bestand ist damit nahezu vollvermietet.
Die operative Effizienz entwickelte sich ebenfalls planmäßig: Die bereinigte EBITDA-Marge liegt bei 77,8 Prozent und bestätigt die hohe Ertragskraft der LEG-Bewirtschaftungsplattform.
AFFO auf Zielkurs – stärkeres zweites Halbjahr erwartet
Der AFFO erreichte im ersten Halbjahr 2026 110,5 Millionen Euro (H1-2025: 126,6 Millionen Euro) und liegt damit im Plan für die Gesamtjahresprognose. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahreshalbjahr ist auf die bewusste Verstetigung der Investitionen im laufenden Jahr zurückzuführen. Dies spiegelt sich in einem entsprechenden Anstieg der Investitionen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 10 Prozent bzw. 17,6 Millionen Euro auf 202 Millionen Euro wider (H1-2025: 184,4 Millionen Euro). Das entspricht Investitionen von 18,19 Euro je Quadratmeter. Angepeilt wird nach wie vor der Zielwert von Investitionen in Höhe von mehr als 35 Euro je Quadratmeter für das Gesamtjahr 2026. Damit investiert die LEG rund fünf Monatsmieten in ihre Bestände im Sinne ihrer Mieter und Eigentümer.
Die LEG rechnet mit einem stärkeren zweiten Halbjahr: Zum einen aufgrund der bereits angesprochenen geplanten Verstetigung der Investitionen, die damit in der zweiten Jahreshälfte leicht geringer ausfallen. Zum zweiten erwartet das Unternehmen im zweiten Halbjahr mehr Fördermittel.
Der FFO I belief sich auf 230,5 Millionen Euro (H1-2025: 241,2 Millionen Euro). Das bereinigte EBITDA legte um 2,3 Prozent auf 368,1 Millionen Euro zu (H1-2025: 360,0 Millionen Euro).
Dr. Kathrin Köhling, CFO der LEG Immobilien SE, erläutert: „Die LEG investiert konsequent das, was operativ und strategisch notwendig ist. Alle Entscheidungen zur Mittelverwendung erfolgen strikt finanzrational: Kapital fließt dorthin, wo es den größten Wert schafft. Dabei haben wir uns zusätzlich klar zum Abbau des Verschuldungsgrads auf rund 45 Prozent verpflichtet. Als etablierter Dividendentitel steht bei der LEG zudem die Ausschüttungskontinuität im Vordergrund: Eine attraktive, nachhaltige Dividende hat für die LEG besondere Priorität. Weitere Investitionen, egal ob organisch oder selektive Akquisitionen zu attraktiven Einstiegszeitpunkten, müssen mehr Wert stiften als beispielsweise ein Aktienrückkauf.“
Bilanz und Finanzierung: Hohe Resilienz in volatilen Märkten – 45-Prozent-LTV-Ziel in Sicht
Die Bilanz der LEG bleibt auch im aktuellen Marktumfeld eine Stärke. Der Loan-to-Value (LTV) lag am 30. Juni 2026 bei 45,5 Prozent – das sind 130 Basispunkte weniger als zum Jahresende 2025 (31. Dezember 2025: 46,8 Prozent). Der LTV erreicht damit erstmals nahezu die Zielvorgabe für das Gesamtjahr 2026 von rund 45 Prozent. Aufgrund der Dividendenzahlung geht die LEG für das dritte Quartal von einem temporären Anstieg des LTVs aus. Für das Gesamtjahr hält das Unternehmen an seinem Ziel fest, einen LTV von rund 45 Prozent zu erreichen. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen zum 30. Juni 2026 bei niedrigen 1,82 Prozent, bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Verbindlichkeiten von 5,7 Jahren (31. Dezember 2025: 1,66 Prozent, 5,5 Jahre).
Sämtliche Fälligkeiten bis Ende Q1 2027 sind durch die vorhandene Liquidität vollständig gedeckt. Zusammen mit einer Eigenkapitalquote von 42,4 Prozent (31. Dezember 2025: 41,6 Prozent) und dem soliden Investment-Grade-Rating (Moody‘s Baa2, Ausblick positiv) unterstreicht dies die starke Finanzierungsposition des Unternehmens.
Portfoliobewertung steigt leicht – Transaktionsmarkt verhalten
Zum 30. Juni 2026 wurde das Wohnungsportfolio der LEG turnusmäßig neu bewertet. Das Bewertungsergebnis von +0,7 Prozent signalisiert eine fortgesetzte Stabilisierung der Immobilienwerte und liegt im Rahmen der Erwartungen. Der EPRA-NTA pro Aktie beläuft sich zum 30. Juni 2026 auf 139,04 Euro (31. Dezember 2025: 137,14 Euro je Aktie).
Die Bruttorendite des Wohnimmobilienbestandes belief sich zum 30. Juni 2026 auf 4,9 Prozent und bietet damit weiterhin einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.
Der Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien bleibt verhalten – eine Entwicklung, die auch die LEG spürt. Insgesamt hat das Unternehmen im ersten Halbjahr 2026 den Verkauf von rund 1.000 Wohnungen für rund 78 Millionen Euro abgewickelt bzw. vereinbart. Das Unternehmen setzt sein strukturiertes Verkaufsprogramm im Volumen von insgesamt 5.000 Einheiten fort und veräußert selektiv mit Fokus auf Non-Core-Bestände, grundsätzlich mindestens zum Buchwert.
Regulatorischer Rahmen: Gemischte Bilanz
Die LEG zieht aus den jüngsten politischen Entwicklungen eine differenzierte Bilanz.
Positiver Kurswechsel zu Berliner Vergesellschaftungsdebatte und Investitionsklima: Auch wenn die LEG selbst keinerlei Bestände in Berlin hält, begrüßt das Unternehmen, dass die Bundesregierung die negativen Auswirkungen der Berliner Vergesellschaftungsdebatte auf das Vertrauen internationaler Investoren erkannt hat und Gegenmaßnahmen erarbeitet. Verlässlicher Eigentumsschutz ist Voraussetzung dafür, dass Altbauten instandgehalten werden, mehr Wohnraum entsteht und Deutschland als Investitionsstandort attraktiv bleibt. Dieser Kurswechsel ist richtig und wichtig.
Wohngeldkürzungen für die LEG neutral, aber sozialpolitisch kritisch: Die Kürzungen des Bundes beim Wohngeld bewertet die LEG aus gesamtgesellschaftlicher Perspektive und mit Blick auf die Auswirkungen in den Kommunen kritisch: Sie erhöhen den Transferbedarf und können Menschen in die Schwarzarbeit drängen. Was auf Bundesebene eingespart wird, zahlen die Kommunen – eine Verschiebung, keine Lösung. Für die LEG sind die direkten Auswirkungen begrenzt. Sozialpolitisch bleibt dieser Schritt gleichwohl kontraproduktiv.
Das von der LEG mitentwickelte KI-gestützte Heizthermostat termios Pro für den permanenten hydraulischen Abgleich wurde vom Fraunhofer Institut analysiert: Schon bei Einsatz der Basisversion sinkt der Energieverbrauch um 14 Prozent. termios Pro ist damit eines der schnellst skalierbaren und effizientesten Produkte zur wirksamen Einsparung von Energie im Wohnbereich.
Praktische Umsetzung der Digitalisierungsstrategie läuft
Die Digitalisierungsstrategie der LEG soll ab 2030 einen Ergebnisbeitrag (FFO I und AFFO) von über 10 Millionen Euro liefern – primär durch Prozessautomatisierung und KI-gestützte Effizienzgewinne in Bewirtschaftung und Service. Der Roll-out der KI-Plattform Langdock ist bereits angelaufen; die Implementierung der ServiceNow Plattform hat begonnen.
Ausblick: Guidance 2026 vollumfänglich bestätigt
Vor dem Hintergrund der guten fundamentalen Entwicklung im Kerngeschäft, des robusten Bilanzprofils und der weiterhin hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bestätigt die LEG ihre Guidance für das Geschäftsjahr 2026 vollumfänglich:
Das Unternehmen erwartet ein Mietwachstum von 3,8 bis 4,0 Prozent auf vergleichbarer Fläche, eine bereinigte EBITDA-Marge von rund 78 Prozent sowie einen AFFO von 220 bis 240 Millionen Euro.
Die Entwicklung aller weiteren Kennzahlen liegt ebenfalls im Plan
Mit ihrem Fokus auf bezahlbares Wohnen, einer disziplinierten Steuerung nach der Kennzahl AFFO und einer klaren Kapitalallokationsstrategie sieht sich die LEG gut aufgestellt, um auch in einem herausfordernden Umfeld verlässliche Beiträge für Kunden und Investoren zu leisten.
Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Die LEG läuft rund wie ein Schweizer Uhrwerk und das trotz des schwierigen wirtschaftlichen und geopolitischen Umfelds. Dank unserer guten Performance im ersten Halbjahr können wir unsere Jahresziele für 2026 vollumfänglich bestätigen. Die Entwicklung unserer operativen und finanziellen KPIs zeigt, dass unser cash-orientiertes Steuerungsmodell plangemäß liefert. Dabei ist unser AFFO trotz vorgezogener Investitionen auf Zielkurs – ein starker Beleg für die hohe Qualität unserer Erträge. Die Equity Story der LEG bleibt klar: ein auf bezahlbares Wohnen fokussiertes Geschäftsmodell mit strukturellem Nachfrageüberhang, kontinuierliche operative Cash-Generierung und eine höchst disziplinierte Kapitalallokation. Diese Kombination stellt sicher, dass wir nur dann nach belastbarem organischen oder anorganischen Wachstum suchen, wenn die Kapitalrückführung an Aktionärinnen und Aktionäre keine höhere Wertsteigerung darstellt.“
Operative Stärke: Mietwachstum, bezahlbares Wohnen und Vermietungsleistung
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in den LEG-Märkten bleibt hoch. Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche stieg im Gesamtbestand im ersten Halbjahr 2026 um 3,7 Prozent auf 7,21 Euro je Quadratmeter (H1-2025: 6,96 Euro je Quadratmeter). Die durchschnittliche Kaltmiete einer LEG-Wohnung liegt damit weiterhin im Segment „bezahlbares Wohnen“: Für eine typische LEG-Wohnung zahlen Mieterinnen und Mieter im Durchschnitt eine Monatsmiete von rund 450 Euro. Damit bleibt die LEG ihrem Anspruch treu, bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen bereitzustellen.
Die EPRA-Leerstandsquote auf vergleichbarer Fläche hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum weiter verringert und liegt nunmehr bei 2,3 Prozent – das sind 20 Basispunkte weniger und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage und die konsequente Vermietungsarbeit der LEG wider. Der Bestand ist damit nahezu vollvermietet.
Die operative Effizienz entwickelte sich ebenfalls planmäßig: Die bereinigte EBITDA-Marge liegt bei 77,8 Prozent und bestätigt die hohe Ertragskraft der LEG-Bewirtschaftungsplattform.
AFFO auf Zielkurs – stärkeres zweites Halbjahr erwartet
Der AFFO erreichte im ersten Halbjahr 2026 110,5 Millionen Euro (H1-2025: 126,6 Millionen Euro) und liegt damit im Plan für die Gesamtjahresprognose. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahreshalbjahr ist auf die bewusste Verstetigung der Investitionen im laufenden Jahr zurückzuführen. Dies spiegelt sich in einem entsprechenden Anstieg der Investitionen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 10 Prozent bzw. 17,6 Millionen Euro auf 202 Millionen Euro wider (H1-2025: 184,4 Millionen Euro). Das entspricht Investitionen von 18,19 Euro je Quadratmeter. Angepeilt wird nach wie vor der Zielwert von Investitionen in Höhe von mehr als 35 Euro je Quadratmeter für das Gesamtjahr 2026. Damit investiert die LEG rund fünf Monatsmieten in ihre Bestände im Sinne ihrer Mieter und Eigentümer.
Die LEG rechnet mit einem stärkeren zweiten Halbjahr: Zum einen aufgrund der bereits angesprochenen geplanten Verstetigung der Investitionen, die damit in der zweiten Jahreshälfte leicht geringer ausfallen. Zum zweiten erwartet das Unternehmen im zweiten Halbjahr mehr Fördermittel.
Der FFO I belief sich auf 230,5 Millionen Euro (H1-2025: 241,2 Millionen Euro). Das bereinigte EBITDA legte um 2,3 Prozent auf 368,1 Millionen Euro zu (H1-2025: 360,0 Millionen Euro).
Dr. Kathrin Köhling, CFO der LEG Immobilien SE, erläutert: „Die LEG investiert konsequent das, was operativ und strategisch notwendig ist. Alle Entscheidungen zur Mittelverwendung erfolgen strikt finanzrational: Kapital fließt dorthin, wo es den größten Wert schafft. Dabei haben wir uns zusätzlich klar zum Abbau des Verschuldungsgrads auf rund 45 Prozent verpflichtet. Als etablierter Dividendentitel steht bei der LEG zudem die Ausschüttungskontinuität im Vordergrund: Eine attraktive, nachhaltige Dividende hat für die LEG besondere Priorität. Weitere Investitionen, egal ob organisch oder selektive Akquisitionen zu attraktiven Einstiegszeitpunkten, müssen mehr Wert stiften als beispielsweise ein Aktienrückkauf.“
Bilanz und Finanzierung: Hohe Resilienz in volatilen Märkten – 45-Prozent-LTV-Ziel in Sicht
Die Bilanz der LEG bleibt auch im aktuellen Marktumfeld eine Stärke. Der Loan-to-Value (LTV) lag am 30. Juni 2026 bei 45,5 Prozent – das sind 130 Basispunkte weniger als zum Jahresende 2025 (31. Dezember 2025: 46,8 Prozent). Der LTV erreicht damit erstmals nahezu die Zielvorgabe für das Gesamtjahr 2026 von rund 45 Prozent. Aufgrund der Dividendenzahlung geht die LEG für das dritte Quartal von einem temporären Anstieg des LTVs aus. Für das Gesamtjahr hält das Unternehmen an seinem Ziel fest, einen LTV von rund 45 Prozent zu erreichen. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen zum 30. Juni 2026 bei niedrigen 1,82 Prozent, bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Verbindlichkeiten von 5,7 Jahren (31. Dezember 2025: 1,66 Prozent, 5,5 Jahre).
Sämtliche Fälligkeiten bis Ende Q1 2027 sind durch die vorhandene Liquidität vollständig gedeckt. Zusammen mit einer Eigenkapitalquote von 42,4 Prozent (31. Dezember 2025: 41,6 Prozent) und dem soliden Investment-Grade-Rating (Moody‘s Baa2, Ausblick positiv) unterstreicht dies die starke Finanzierungsposition des Unternehmens.
Portfoliobewertung steigt leicht – Transaktionsmarkt verhalten
Zum 30. Juni 2026 wurde das Wohnungsportfolio der LEG turnusmäßig neu bewertet. Das Bewertungsergebnis von +0,7 Prozent signalisiert eine fortgesetzte Stabilisierung der Immobilienwerte und liegt im Rahmen der Erwartungen. Der EPRA-NTA pro Aktie beläuft sich zum 30. Juni 2026 auf 139,04 Euro (31. Dezember 2025: 137,14 Euro je Aktie).
Die Bruttorendite des Wohnimmobilienbestandes belief sich zum 30. Juni 2026 auf 4,9 Prozent und bietet damit weiterhin einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.
Der Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien bleibt verhalten – eine Entwicklung, die auch die LEG spürt. Insgesamt hat das Unternehmen im ersten Halbjahr 2026 den Verkauf von rund 1.000 Wohnungen für rund 78 Millionen Euro abgewickelt bzw. vereinbart. Das Unternehmen setzt sein strukturiertes Verkaufsprogramm im Volumen von insgesamt 5.000 Einheiten fort und veräußert selektiv mit Fokus auf Non-Core-Bestände, grundsätzlich mindestens zum Buchwert.
Regulatorischer Rahmen: Gemischte Bilanz
Die LEG zieht aus den jüngsten politischen Entwicklungen eine differenzierte Bilanz.
Positiver Kurswechsel zu Berliner Vergesellschaftungsdebatte und Investitionsklima: Auch wenn die LEG selbst keinerlei Bestände in Berlin hält, begrüßt das Unternehmen, dass die Bundesregierung die negativen Auswirkungen der Berliner Vergesellschaftungsdebatte auf das Vertrauen internationaler Investoren erkannt hat und Gegenmaßnahmen erarbeitet. Verlässlicher Eigentumsschutz ist Voraussetzung dafür, dass Altbauten instandgehalten werden, mehr Wohnraum entsteht und Deutschland als Investitionsstandort attraktiv bleibt. Dieser Kurswechsel ist richtig und wichtig.
Wohngeldkürzungen für die LEG neutral, aber sozialpolitisch kritisch: Die Kürzungen des Bundes beim Wohngeld bewertet die LEG aus gesamtgesellschaftlicher Perspektive und mit Blick auf die Auswirkungen in den Kommunen kritisch: Sie erhöhen den Transferbedarf und können Menschen in die Schwarzarbeit drängen. Was auf Bundesebene eingespart wird, zahlen die Kommunen – eine Verschiebung, keine Lösung. Für die LEG sind die direkten Auswirkungen begrenzt. Sozialpolitisch bleibt dieser Schritt gleichwohl kontraproduktiv.
Das von der LEG mitentwickelte KI-gestützte Heizthermostat termios Pro für den permanenten hydraulischen Abgleich wurde vom Fraunhofer Institut analysiert: Schon bei Einsatz der Basisversion sinkt der Energieverbrauch um 14 Prozent. termios Pro ist damit eines der schnellst skalierbaren und effizientesten Produkte zur wirksamen Einsparung von Energie im Wohnbereich.
Praktische Umsetzung der Digitalisierungsstrategie läuft
Die Digitalisierungsstrategie der LEG soll ab 2030 einen Ergebnisbeitrag (FFO I und AFFO) von über 10 Millionen Euro liefern – primär durch Prozessautomatisierung und KI-gestützte Effizienzgewinne in Bewirtschaftung und Service. Der Roll-out der KI-Plattform Langdock ist bereits angelaufen; die Implementierung der ServiceNow Plattform hat begonnen.
Ausblick: Guidance 2026 vollumfänglich bestätigt
Vor dem Hintergrund der guten fundamentalen Entwicklung im Kerngeschäft, des robusten Bilanzprofils und der weiterhin hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bestätigt die LEG ihre Guidance für das Geschäftsjahr 2026 vollumfänglich:
Das Unternehmen erwartet ein Mietwachstum von 3,8 bis 4,0 Prozent auf vergleichbarer Fläche, eine bereinigte EBITDA-Marge von rund 78 Prozent sowie einen AFFO von 220 bis 240 Millionen Euro.
Die Entwicklung aller weiteren Kennzahlen liegt ebenfalls im Plan
Mit ihrem Fokus auf bezahlbares Wohnen, einer disziplinierten Steuerung nach der Kennzahl AFFO und einer klaren Kapitalallokationsstrategie sieht sich die LEG gut aufgestellt, um auch in einem herausfordernden Umfeld verlässliche Beiträge für Kunden und Investoren zu leisten.
